【正文】 10000平米 ? 雙塔三層金融配套區(qū)：富滇及其他金融機(jī)構(gòu)自用，約 5000平米 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動(dòng)線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價(jià) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 業(yè)態(tài)配比 ? 娛樂、休閑、餐飲等 —— 休閑中心： 29% ? 青少年休閑娛樂中心 —— 9% ? 創(chuàng)意家居 —— 5% ? 品牌百貨 —— 購物中心： 10% ? “淘寶街” —— 22% ? 金融配套 —— 金融配套區(qū)： 7% ? 企業(yè)配套 —— 商務(wù)服務(wù)中心： 7% ? 社區(qū)生活配套 —— 社區(qū)商業(yè)中心： 11% 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動(dòng)線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價(jià) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場比較均價(jià)評估準(zhǔn)則 1)、采用商業(yè)地產(chǎn)普遍關(guān)注的七項(xiàng)產(chǎn)品素質(zhì)作為本項(xiàng)目與競爭對手的對比評估因素； 2)、根據(jù)各項(xiàng)目各評估因素與本項(xiàng)目相比的優(yōu)劣對比程度賦予不同的評估系數(shù)，分別為 （對比最差）到 +（對比最好）設(shè)本項(xiàng)目基準(zhǔn)分 ，競爭項(xiàng)目比本項(xiàng)目好的因素按評估系數(shù)加分，差的減分，相等為 0； 3)、競爭項(xiàng)目用七項(xiàng)評估因素全部與本項(xiàng)目對比后的得分，即為該競爭項(xiàng)目得分。 4)、通過各項(xiàng)目競爭性的不同，分為兩個(gè)圈層，并賦予不同的權(quán)重系數(shù)，比較各項(xiàng)目得分并考慮相應(yīng)圈中系數(shù)即可得出市場比較法項(xiàng)目均價(jià)。 可變現(xiàn)商業(yè)價(jià)格定位 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動(dòng)線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價(jià) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場比較均價(jià)評估系數(shù) 因素項(xiàng)目 基準(zhǔn)值 品牌 地理 位置 交通 情況 商業(yè)規(guī)模 產(chǎn)品 形態(tài) 業(yè)態(tài)定位 配套資源 得分 本項(xiàng)目 中央酈城 景星恒隆 昆明老街 金色俊園 二環(huán)內(nèi)二手商業(yè) 注：此數(shù)值為本項(xiàng)目與該項(xiàng)目對比后的得分，數(shù)值大于 1，則說明本項(xiàng)目優(yōu)于該項(xiàng)目。 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動(dòng)線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價(jià) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 主要競爭樓盤權(quán)重系數(shù)評估 項(xiàng)目 相關(guān)性 權(quán)重 備注 中央酈城 第二 20% 區(qū)位 10%、交通 5%，商業(yè)氛圍 5% 景星恒隆 第三 15% 商業(yè)類型 5%、規(guī)模 5%、品牌 5% 昆明老街 第二 20% 商業(yè)類型 5%、品牌 5%、規(guī)模 10% 金色俊園 第三 15% 區(qū)位 3%、交通 2%、產(chǎn)品組合 5% 二環(huán)內(nèi)二手商業(yè) 第一 30% 區(qū)位 5%、交通 5%、規(guī)模 5%、商業(yè)類型 5%、商業(yè)氛圍 5%、產(chǎn)品組合 5% 按品牌、區(qū)位、交通、規(guī)模、產(chǎn)品組合、商業(yè)類型、商業(yè)氛圍六個(gè)方面的相似度進(jìn)行0—— 10%之間加分進(jìn)行調(diào)整。 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動(dòng)線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價(jià) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場比較均價(jià) 項(xiàng)目 銷售均價(jià) 評估分?jǐn)?shù) 權(quán)重系數(shù) 權(quán)重均價(jià) 中央酈城 32022 20% 7680 景星恒隆 52022 15% 5460 昆明老街 60000 20% 6000 金色俊園 18500 15% 3746 二環(huán)內(nèi)二手商業(yè) 24000 30% 7920 本項(xiàng)目均價(jià) 30806 通過以上比較，本項(xiàng)目商業(yè)可售產(chǎn)品的均價(jià)應(yīng)定在 30806元 /平方米 左右。 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動(dòng)線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價(jià) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 可變現(xiàn)鋪位貨值 單位平米價(jià)格 = /37000平 =30270元 /平米（基本吻合市場比較法的價(jià)格定位） 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動(dòng)線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價(jià) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 本項(xiàng)目可變現(xiàn)貨值 ?商業(yè)部分可變現(xiàn)貨值 = ?寫字樓可變現(xiàn)貨值 = 則 項(xiàng)目可變現(xiàn)總貨值 =+= 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 招商建議 附：影院對層高的要求 另外：影院內(nèi)人流聚集，影院對建筑承重的要求一般不低于普通商場承重的2倍。 招商先行一方面可提升商業(yè)價(jià)值，同時(shí)確保商家招商的成功。建議盡快委聘商業(yè)招商公司介入項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 —— THE END—— 另附新規(guī)劃設(shè)計(jì)方案補(bǔ)充建議 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 新規(guī)劃設(shè)計(jì)方案補(bǔ)充建議 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目既定配置要求 ? 根據(jù)云投和富滇 ，有以下既定要求： ? 雙塔部分寫字樓 116757平米，共有 8個(gè)單層預(yù)約出租 —— 約 16500平米（可考慮銷售）。 ? 雙塔部分商業(yè)以滿足內(nèi)部商務(wù)配套和富滇銀行營業(yè)大廳為主。 ? 臨近雙塔的 A棟寫字樓長城資產(chǎn)管理公司考慮整棟購買。其中有約 11000平米為回遷。 ? 另外尚有部分寫字樓回遷（約 ）和部分商業(yè)回遷（約 2735平米）。詳情見后 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)回遷和寫字樓回遷情況 企業(yè) 商業(yè)回遷 處置方案 寫字樓回遷 處置方案 長城資產(chǎn)管理公司 1200平米 一層商業(yè)補(bǔ)償 11000平米 整棟（其余部分市場價(jià)購買） 昆船 處于其辦公樓下的一層商業(yè) 十層以上補(bǔ)償 經(jīng)干校 一層商業(yè)補(bǔ)償 某供銷社 云珠工貿(mào)有限公司 5000平米 待確定（貨幣補(bǔ)償或回遷） 東方供銷社 一層商業(yè)補(bǔ)償（另購買 200平米） 其他 一層商業(yè)補(bǔ)償 約 13000平米 總計(jì) 2735平米 約 48000平米 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 物業(yè)既定處置方案及建議 雙塔商業(yè) 商業(yè) 該部分商業(yè)運(yùn)營建議見后 A棟 B棟 C 棟 A棟寫字樓長城資產(chǎn)管理公司回遷及購買。 C棟寫字樓和商業(yè)一層考慮回遷。二層及以上商業(yè)運(yùn)營見后。 寫字樓面積和商業(yè)面積均稍小于回遷面積。考慮適當(dāng)增加面積以滿足回遷面積。 B棟寫字樓考慮市場銷售，約 3萬平米 據(jù)云投富滇會(huì)議精神，商業(yè)以雙塔商務(wù)配套為主。合富暫不考慮該部分商業(yè)的銷售和運(yùn)營。 雙塔寫字樓除云投富滇辦公自用，剩余約 16500平米，可考慮對外銷售或出租。 回遷寫字樓和回遷商業(yè)的分布零散，對商業(yè)和寫字樓的運(yùn)營形成嚴(yán)重制約，需重點(diǎn)關(guān)注。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 地上商業(yè)部分建議 單層建筑面積： 2680平米 1層回遷 2—— 5層總面積： 10720平米 單層建筑面積： 5480平米 5層總面積： 27400平米 建議： ?外部設(shè)置扶梯直接通達(dá)二、三層商業(yè)，提升二層三層商業(yè)價(jià)值 ?人行天橋連通三層，形成三層層空中商業(yè)平臺(tái)。商業(yè)體間形成互動(dòng)。 ?局部鏤空形成，在一層形成中庭廣場，二層以上形成觀光回廊 客戶通道的建設(shè)（橫向和縱向的商業(yè)動(dòng)線）是商業(yè)運(yùn)營的生命線。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 地下商業(yè)建議 約 15000平米 地下出入口 地下通道 （該部分商業(yè)可售，約50000平米） 下沉式庭院廣場 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 五層 五層 四層 四層 三層 三層 二層 二層 一層 地下商業(yè) 局部連通，加大層高至 15米以上，以適應(yīng)電影院對層高的要求。引入品牌影院。如嘉禾、新南國等， 持有經(jīng)營。 劃分為內(nèi)街和外鋪，外鋪對外經(jīng)營，局部連通二層，以銀行網(wǎng)點(diǎn)、品牌快餐、藥店、品牌服飾等業(yè)態(tài)為主。 對外銷售。 方案一：美食廣場 +超市 +家居生活館。持有經(jīng)營。 方案二：劃分螞蟻鋪，引進(jìn)淘寶街進(jìn)行持有經(jīng)營，待商業(yè)氛圍成熟后變現(xiàn)。 商業(yè)業(yè)態(tài)間的互動(dòng)和消費(fèi)行為特征是商業(yè)業(yè)態(tài)布局的關(guān)鍵要素。 引進(jìn)品牌大型 KTV連鎖器件店，如嘉禾、華臣、新南國等。持有經(jīng)營。 打造商務(wù)休閑中心，引入咖啡吧、西餐廳、特色主題餐吧、臺(tái)球城、健身中心等商務(wù)娛樂休閑業(yè)態(tài)。持有經(jīng)營， 氛圍成熟后變現(xiàn)。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 變現(xiàn)貨值估算 ? 商業(yè)（不含雙塔） ? 變現(xiàn)面積 :5480*3+2680*2+5000（地下） =21800平米 ? 持有面積 :（ 5480+2680） *2+15000（地下） =31320平米 ? 變現(xiàn)貨值： 21800*30806= ? 寫字樓（不含雙塔銷售部分） ? 變現(xiàn)面積 :50000平米 ? 雙塔部分持有 16500平米 ? 變現(xiàn)貨值： 50000*12463= ? 住宅：不含 總變現(xiàn)貨值： += 注： ① 該貨值不包含住宅和寫字樓定向銷售的貨值。 ② 云投集團(tuán)還持有約 31320平米商業(yè)和 16500平米的雙塔寫字樓作為資產(chǎn)沉淀。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 96 —— THE END——