【正文】 戶描述：南沙本地原居民、周邊其他居民、投資客戶 比例： 15% 特征： ? 區(qū)府搬遷后，項目對公務(wù)員的吸引力將有所增加，購買作為自住或投資用途； ? 對南沙非常熟悉，而且有區(qū)域情結(jié)，對南沙的發(fā)展有信心； ? 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，收入穩(wěn)定，支付能力較高，有兩處以上物業(yè)； ? 戶型以舒適性、享受型為主，對社區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)要求較高。 HOPEFLUENT 他們是南沙不可或缺的一份子，為南沙的發(fā)展服務(wù)； 他們對南沙有一定的情結(jié)； 他們愛南沙的生態(tài)自然，愛南沙給他們的發(fā)展空間； 他們對南沙的發(fā)展有認(rèn)識也有信心； 他們對生活要求不低，有一定的品味追求； 他們不是最富裕階層，但有穩(wěn)定的收入； …… HOPEFLUENT 項目定位體系 客戶定位 形象定位 產(chǎn)品定位 價格定位 展現(xiàn)給客戶怎樣的項目形象？ 傳遞項目的核心價值主張？ HOPEFLUENT 固有價值 挖掘與整合 形象定位 —— 項目價值挖掘、整合與營造 ? 行政中心 ? 地鐵四號線旁，與廣州市區(qū) “ 零距離 ” 城市價值 資源價值 ?生態(tài)南沙的宜居大環(huán)境 ?大山乸森林公園珍罕自然資源 ? 天然湖景資源 可塑價值 營造 主題營造 成熟社區(qū) 產(chǎn)品創(chuàng)新 ? 打造特色的配套，營造充滿人性關(guān)懷的主題 ? 借勢前三期形成的居住氛圍，完善生活型配套 ? 通過產(chǎn)品的創(chuàng)新體現(xiàn)居住的價值 都市山境 〃 溫情生活社區(qū) 項目形象定位： ? 生活社區(qū)： 借勢項目前三期形成的居住氛圍，突出項目宜居的生活型特征 ? 都市： 充分挖掘項目的未來城市價值，突出行政中心、軌道交通站點等城市屬性 ? 山境： 突出項目依托的自然資源景觀，形成項目核心的價值訴求 ? 溫情： 從目標(biāo)客戶自住為主的訴求出發(fā)，為他們量身打造注重親情和鄰里關(guān)系溫暖的社區(qū) 案名推薦： 南沙境界 〃 都市山境 南沙境界 〃 領(lǐng)地 南沙境界 〃 上城 HOPEFLUENT 項目定位體系 客戶定位 形象定位 產(chǎn)品定位 價格定位 HOPEFLUENT 項目整體產(chǎn)品定位從主流目標(biāo)細(xì)分客戶的支付能力出發(fā)， 致力于滿足其的置業(yè)需求，并盡可能擴(kuò)大客戶層面，從而達(dá)到合理規(guī)避風(fēng)險的目標(biāo)。 HOPEFLUENT 產(chǎn)品配比原則： 產(chǎn)品配比不能降低規(guī)劃要求容積率，損失容積率即意味著開發(fā)利潤的損失 項目產(chǎn)品配比需要參考目前競爭市場主流供應(yīng)結(jié)構(gòu)，順應(yīng)目標(biāo)客戶的需求，同時結(jié)合項目的資源條件，兼顧產(chǎn)品升級換代，樹立社區(qū)形象和給于目標(biāo)客戶實惠感 各種產(chǎn)品的具體配比需要考慮控制市場風(fēng)險，即每種物業(yè)的市場消化速度差異較大，所以配比要保證穩(wěn)健 HOPEFLUENT 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)：洋房供應(yīng)以三房占絕對主力，二房供應(yīng)量少，緊湊型二房、三房暢銷 ? 中檔項目以緊湊型三房（ 90~120m2）供應(yīng)為主，二房供應(yīng)量小 ? 各個項目暢銷產(chǎn)品都是偏緊湊的二房和三房戶型 檔次 項目 主力戶型（ m2） 暢銷戶型（ m2） 高檔 南沙濱?；▓@ 小三房二廳（ 114~117） 大三房二廳（ 136141） 四房二廳（ 170177 ） 小三房二廳（ 114~117） 南沙奧園 三房二廳（ 134~142） 四房二廳（ 150170） 二房二廳（ 75） 中小三房（ 110~126） 中檔 南沙碧桂園 中小三房（ 109~128） 中小三房（ 109~128） 富港優(yōu)山美地 三房（ 96~126） 二房（ 75~91） 三房（ 96~126） 二房（ 75~91） 中低檔 海力花園 三房（ 88~134） 二房二廳（ 75~80） 小三房（ 88~104） HOPEFLUENT 從市場銷售來看，建筑面積在 110㎡ 以下，單價在 4500元 /㎡ 以下的，總價控制在 50萬以內(nèi)，是市場上銷售速度較快的產(chǎn)品。 均價：元 /㎡ （毛坯折算） 7080 90 100 110 120 140 3500 4500 4000 5000 5500 6000 130 150以上 暢銷區(qū)間 HOPEFLUENT 項目三期戶型比例與銷售： 90105m2的三房最為暢銷 ? 項目三期洋房的主力戶型是三房二廳二衛(wèi)（ 120125m2） ? 但是從銷售情況看來，經(jīng)濟(jì)緊湊型的三房二廳二衛(wèi)（ 99105m2）和三房二廳一衛(wèi)（ 90m2）是市場接受度最高的產(chǎn)品 戶型 面積（ m2） 套數(shù) 比例 銷售 三房二廳二衛(wèi) 120125 189 41% 緩銷 三房二廳二衛(wèi) 99105 111 24% 暢銷 三房二廳一衛(wèi) 90 78 17% 暢銷 小復(fù)式公寓 5864 78 17% 暢銷 項目三期戶型比例 HOPEFLUENT 戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比 一房 一房二廳一衛(wèi) 50m2以下 約 5% 兩房 兩房二廳一衛(wèi) 6075m2以下 約 20% 三房 三房二廳一衛(wèi) 8590 m2 約 30% 三房二廳二衛(wèi) 95110 m2 約 30% 115125 m2 約 10% 四房 四房二廳二衛(wèi) 130140m2 約 5% 合計 —— 100% 項目產(chǎn)品定位（戶型配比建議） 市場供應(yīng) 客戶需求 市場銷售 三期市場經(jīng)驗 HOPEFLUENT 項目定位體系 客戶定位 形象定位 產(chǎn)品定位 價格定位 HOPEFLUENT 銷售價格定位方法 可比樓盤選?。? ? 南沙碧桂園 ? 優(yōu)山美地 ? 海力花園 ? 南沙濱海花園 ? 南沙奧園 ? 靜態(tài)價格 ? 采用市場比較法確定 ? 主要考慮區(qū)域因素、項目自身素質(zhì)打造、同時考慮時間價值 。 ? 參照比準(zhǔn)價格均為 陽光家緣網(wǎng)公布的成交均價 (2022年 19月 )（換算毛坯價格） ? 具有區(qū)位、 檔次、客戶類似性，目前在售的樓盤為參照物 ? 動態(tài)價格 ? 政策因素： 在國家整體經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)目標(biāo)之下， 近年 扶持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的政策基本面不會改變 ? 市場因素： 從城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，南沙房價將仍有一定增長空間，但區(qū)域商品住宅后續(xù)供應(yīng)量大，居住需求的釋放是一個循序漸進(jìn)的過程，預(yù)計未來兩年商品住宅價格年均增幅在 5~8%左右； HOPEFLUENT 四期洋房價格定位 —— 市場比較法（區(qū)域因素及個別因素調(diào)整） 區(qū)域因素 權(quán)重 估價對象 碧桂園 優(yōu)山美地 海力花園 濱?；▓@ 南沙奧園 地段 100 110 110 85 95 85 基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套 100 115 120 90 100 90 交通條件 100 95 95 85 95 90 自然景觀資源 100 95 90 85 105 120 規(guī)劃前景 100 95 95 90 110 85 小計 1 100 個別因素 權(quán)重 估價對象 碧桂園 優(yōu)山美地 海力花園 濱海花園 南沙奧園 樓盤規(guī)劃及品質(zhì) 100 90 90 85 110 130 規(guī)劃布局及物業(yè)類型 100 90 90 90 110 125 物管資質(zhì)及服務(wù)水平 100 100 95 95 110 115 生活配套 100 110 110 85 105 90 園林設(shè)計 100 90 85 85 110 130 發(fā)展商品牌 100 110 90 90 110 115 小計 1 100 HOPEFLUENT 四期洋房價格定位 —— 市場比較法（綜合修正） 項目名稱修正因素 估價對象 碧桂園 優(yōu)山美地 海力花園 濱?；▓@ 南沙奧園 標(biāo)準(zhǔn)價（元 /㎡ ） —— 3600 3800 3400 3900 4500 區(qū)域因素修正 100 個別因素修正 100 00 交易情況修正 100 100 100 100 100 100 交易時間修正 100 105 105 105 105 105 本項目住宅相對價格 —— 3689 4099 4650 3775 4473 權(quán)重 —— 30% 10% 10% 30% 20% 加權(quán)后的相對價格 4002元 /m2 1107 410 465 1132 895 本項目住宅銷售 價格 （靜態(tài)） 4002元 /m2（毛坯價格） 標(biāo)準(zhǔn)價取用說明： 參照樓盤的銷售均價以陽光家緣網(wǎng)公布的 2022年 19月份成交均價為準(zhǔn)；其中濱?；▓@為帶裝修出售，上表價格按減去 1000元 /㎡ 的裝標(biāo)計算；海力花園以減去 800元 /㎡ 裝修計算毛坯價。 權(quán)重分配說明： 權(quán)重比例從各樓盤規(guī)模品質(zhì)、戶型面積、客戶情況等方面，與項目因素越接近的樓盤，其權(quán)重分配比例則更大 ? 經(jīng)市場比較法可得，項目目前洋房物業(yè) 靜態(tài)單價約為 4002元 /m2（毛坯價格 )； ? 考慮價格 5%8%的增長預(yù)期，預(yù)計項目 2022年開盤均價在 4200~4400 元 / m2之間 (毛坯價格 )； ? 具體銷售價格需在進(jìn)入營銷階段后視營銷策略、蓄客情況及市場變化進(jìn)行調(diào)整 HOPEFLUENT 發(fā)展策劃報告思路結(jié)構(gòu)圖 政策大勢分析 基礎(chǔ)研究 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 市場競爭分析 區(qū)域規(guī)劃分析 項目定位 發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃設(shè)計 優(yōu)化建議 地塊分析 開發(fā)策略 產(chǎn)品策略 開發(fā)背景 客戶定位 主題定位 產(chǎn)品定位 價格定位 客戶需求分析 本體分析 SWOT分析 成本測算 收益測算 效益評價 投資經(jīng)濟(jì) 初步測算 HOPEFLUENT 開發(fā)策略 產(chǎn)品策略 開發(fā)條件梳理 產(chǎn)品打造提升 （建筑、園林） 戶型設(shè)計提升 （戶型亮點 .戶型參考） 示范區(qū)展示 本體分析 配套設(shè)施提升 獨立交通組織、物業(yè)管理 開發(fā)時序策略 物業(yè)布局策略 ? 物業(yè)指標(biāo)測算 ? 物業(yè)布局條件 ? 物業(yè)布局原則 ? 住宅布局建議 ? 組團(tuán)高程控制 HOPEFLUENT 用地條件回顧 — 地塊局限性比較大 ?地形不規(guī)整： 項目地塊為狹長地塊、且邊界形狀又不規(guī)則 ?面積難以充分利用： 除去紅線退縮和道路退縮， 地塊可建設(shè)用地面積小、且局限較大 ?指標(biāo)要求壓力大：高容積率、限高 下，令項目開發(fā)難度增大 ?用地進(jìn)深較窄： 可建設(shè)用地的局限性較大，東面進(jìn)深偏窄，在充分滿足規(guī)劃設(shè)計條件下，對于 物業(yè)選取存在局限性 可建設(shè)用地邊界 適合選取 一梯三戶 或 一梯四戶 其中 A區(qū)域，戶型進(jìn)深不宜超出 15m 不利于建筑布置，布局形態(tài)性比較單一 A B HOPEFLUENT 物業(yè)指標(biāo)測算 ?測算基礎(chǔ)： ? 地塊規(guī)劃指標(biāo) ? 產(chǎn)品定位配比 ?推算原則： ? 結(jié)合指標(biāo)和定位，通過戶型套數(shù)，測算項目整體棟數(shù) ? 結(jié)合建筑密度，判斷項目棟數(shù)的可行性，選取具有良好舒適度的數(shù)值作為項目開發(fā)參考 產(chǎn)品定位配比 戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比 單房 50m2以下 約 5% 兩房二廳一衛(wèi) 6075m2 約 20% 三房二廳一衛(wèi) 8590 m2 約 30% 三房二廳二衛(wèi) 95110 m2 約 30% 115125 m2 約 10% 四房二廳二衛(wèi) 130140m2 約 5% 合計 100% 地塊規(guī)劃指標(biāo) 占地面積 總建筑面積 容積率 建筑限高 26800m2 107634m2 80m （約 25層） 戶型 戶數(shù) 棟數(shù)測算（戶數(shù) /25層） 50m2以下 60 2 6075m2 285 9 8590 m2 340 14 95110 m2 285 14 115125 m2 170 4 130140m2 60 2 合計 1140 45 層戶數(shù) 按一梯三戶計 按一梯四戶計 合計（ 45/層戶數(shù)） 約 15棟 約 12棟 建筑密度 16% 17% 整體棟數(shù)為 1215棟 ，組團(tuán)建筑密度為 16%17%，具有良好舒適度 HOPEFLUENT 物業(yè)布局策略 ?建筑布局策略：弧形布局、最大化發(fā)揮資源價值 ? 景觀資源價值： 一級區(qū)域 二級地塊 ? 地塊局限性較大： L型用地，地塊不規(guī)整、難以充分利用可建設(shè)用地面積 —— 采用 弧形流線型 布局形式，沿用地邊界，最大化利用項目景觀資源，創(chuàng)造更多優(yōu)質(zhì)景觀物業(yè)，同時為物業(yè)創(chuàng)造良好的組團(tuán)空間 湖景視線 山林公園 自然綠色山景 物業(yè)布置流線示意 山體景觀 天然湖 前三期區(qū)域 四期地塊 最佳一線山景湖景區(qū)域 ?原方案 ：布局未考慮最高價值的一級區(qū)域的山景、湖景資源， 資源價值未能最大化體現(xiàn)， 且前后排物業(yè) 存在一定景觀遮擋，不利觀景 ?弧形流線布局 ：有效結(jié)合項目景觀資源 創(chuàng)造高價值景觀物業(yè)