【正文】 不同幅度上升，南沙價格基數(shù)低，漲幅比較明顯； 08與 09年 1－ 6月廣州各區(qū)商品住宅成交量比較 資料來源： 合富輝煌市場研究監(jiān)測 南沙區(qū) 番禺區(qū) 白云區(qū) 花都區(qū) 天河區(qū) 越秀區(qū) 海珠區(qū) 荔灣區(qū) 中心城區(qū) 花都區(qū)整體 價格平穩(wěn) 部分熱銷樓盤價格上升超過 10％ 價格上調(diào)約 23％ 蘿崗區(qū) 前期熱銷樓盤價格上升 8－ 15％ 庫存壓力減少，價格上升 10－15％ 部分熱銷板塊價格上升 10－20％ 價格上升 10％左右 珠江新城、天河公園價格上升 10－ 18％ 2022年“五一”廣州各區(qū)價格變化示意圖 HOPEFLUENT 09年上半年南沙區(qū)各在售項目整體成交活躍 ? 09年上半年南沙市場以南沙碧桂園和海力花園成交持續(xù)活躍； ? 濱?；▓@ 3月底推出鉑翠灣洋房組團，月均消化 90套，銷售速度理想； ? 南沙奧園 09年以來主推洋房組團，受價格等因素影響，月均消化速度最慢； 09年上半年南沙在售項目每月簽約套數(shù)統(tǒng)計 09年上半年南沙在售項目簽約總套數(shù)統(tǒng)計 項目 均價（元 /㎡ ） 月均消化套數(shù) 南沙奧園 4500（毛坯） 34 南沙碧桂園 3600（毛坯） 100 海力花園 3400（毛坯） 76 優(yōu)山美地 3800（毛坯） 50 濱海花園 3900（毛坯） 90 09年上半年南沙在售項目均價及月均消化套數(shù) 資料來源： 廣州陽光家緣官方網(wǎng)站 HOPEFLUENT ? 發(fā)展態(tài)勢： 南沙常住人口較少導(dǎo)致本地需求不足，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，南沙本地對洋房的常住需求正逐步增長 ? 整體價格： 從市場整體發(fā)展態(tài)勢來看，南沙屬于廣州遠郊區(qū)域市場，發(fā)展相對初級，低價是吸引客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素，同時價格存在較大的增長空間 ? 供需情況： 南沙房地產(chǎn)市場近年來迅速發(fā)展，供需增長明顯 南沙房地產(chǎn)整體發(fā)展態(tài)勢如何？ HOPEFLUENT 項目的發(fā)展將面臨的市場競爭態(tài)勢如何？ ? 市場大勢 ? 市場競爭格局 ? 后續(xù)競爭 HOPEFLUENT 市場格局：南沙目前在售的項目較少，主要集中在資源或配套條件優(yōu)越的區(qū)位，已有品牌發(fā)展商進入，板塊氛圍逐漸形成 南沙濱?；▓@ 南沙碧桂園 南沙奧園 富港優(yōu)山美地 南沙境界 逸濤雅苑 海力花園 注：逸濤雅苑近年內(nèi)處于斷貨期 HOPEFLUENT 多數(shù)項目具備一定的自然資源條件，但區(qū)域生活型配套設(shè)施缺乏，各項目主要以自身打造配提升居住氛圍 ? 南沙的山、海自然資源優(yōu)越，是廣州唯一擁有海岸資源的區(qū)域，多數(shù)項目具備一定的自然景觀資源，生態(tài)環(huán)境較好；資源條件優(yōu)越的外圍項目以休閑度假性物業(yè)啟動，逐步向常住型物業(yè)過度 ? 區(qū)域生活型公共配套缺乏，多數(shù)項目則通過自身打造配套提升居住氛圍 項目 位臵 資源條件 配套 總體特征 南沙濱?；▓@ 南沙區(qū)環(huán)島路 蕉門河及其入?？诤?景 內(nèi)：露天吧、健身室、恒溫泳池、生態(tài)戲水池、網(wǎng)球場、羽毛球場、商業(yè)街、籃球場、鐘樓、餐飲、水上游樂活動中心 外：無 前期物業(yè)以休閑度假型為主，中后期以開發(fā)常住型洋房為主 南沙奧園 南沙珠江東路 山體資源、海景 內(nèi)：休閑度假酒店、商業(yè)長廊、會所、山頂公園 外：無 南沙碧桂園 南沙區(qū)進港大道 自然山體資源 內(nèi)：幼兒園、超市、圖書館、羽毛球場、乒乓球場、 SPA、商鋪等； 外：農(nóng)行、中行、工行、農(nóng)村信用社等；廣州中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、金洲醫(yī)院、海港大酒店等 開發(fā)常住型洋房物業(yè)為主 海力花園 南沙區(qū)進港大道 遠眺海景 內(nèi)： 幼兒園、超市、書店、中餐廳、西餐廳、乒乓球場、商鋪、醫(yī)務(wù)室 富港優(yōu)山美地 南沙街富佳花園 無特殊自然景觀資源 內(nèi)：私家后山花園、會所、商業(yè)街、游泳池、幼兒園、社區(qū)中心 HOPEFLUENT 規(guī)模不一、開發(fā)強度中等、物業(yè)類型豐富，整體以小高層洋房為主 ? 位于配套相對成熟區(qū)域的項目規(guī)模相對較小（占地 20萬以內(nèi)），外圍區(qū)域項目以中大規(guī)模為主 ? 常住型項目開發(fā)強度中等，容積率一般在 ~ ? 物業(yè)類型豐富，包括低密度的別墅、類別墅和高密度洋房，小高層洋房是項目中后期發(fā)展主力產(chǎn)品 項目 規(guī)模（萬㎡） 容積率 物業(yè)類型 南沙濱?；▓@ 占地： 280萬㎡ 總建： 224萬㎡ 獨立、聯(lián)排、小高層 南沙奧園 占地： 67萬㎡ 總建： 47 萬㎡ 獨立、聯(lián)排、小高層 南沙碧桂園 占地： 20萬 m2 總建： 48萬 m2 多層 /小高層洋房、獨棟 /聯(lián)排別墅 海力花園 占地： 10萬 ㎡ 總建： 16萬㎡ 30棟小高層洋房 +1棟酒店公寓 富港優(yōu)山美地 占地： m2 總建： m2 小高層洋房 南沙奧園聯(lián)排別墅及小高層 HOPEFLUENT 異域風(fēng)情建筑為主，洋房產(chǎn)品設(shè)計缺乏創(chuàng)新和亮點 ? 多數(shù)項目以異域風(fēng)情建筑為主，但受銷售價格限制，產(chǎn)品品質(zhì)感較弱 ? 產(chǎn)品設(shè)計上中規(guī)中矩，少有創(chuàng)新和亮點，缺乏高附加值產(chǎn)品 項目 建筑及外立面 產(chǎn)品創(chuàng)新及亮點 南沙濱?；▓@ 南加州風(fēng)格；立面粗糙，缺乏質(zhì)感， 無飄窗設(shè)計 雙露臺、連廊大露臺 南沙奧園 意大利風(fēng)情；品質(zhì)感不強 純復(fù)式大宅、大露臺花園、 入戶花園 南沙碧桂園 歐陸風(fēng)情；外墻多使用涂料 6米挑高露臺 海力花園 新古典風(fēng)格，面磚外墻 入戶花園 富港優(yōu)山美地 現(xiàn)代簡約風(fēng)格，品質(zhì)感較差 錯陽臺、入戶花園 南沙碧桂園多層洋房 南沙奧園公寓 HOPEFLUENT 洋房供應(yīng)以三房占絕對主力，二房供應(yīng)量少，二梯四戶是主要戶型布局形式，緊湊型二房、三房暢銷 ? 休閑度假型項目以舒適型三房（ 120~140m2）和四房（ 150~180m2）為主，常住型項目以緊湊型三房（ 90~120m2）供應(yīng)為主，二房供應(yīng)量小 ? 二梯四戶是小高層洋房戶型布局的主要形式 ? 各個項目暢銷產(chǎn)品都是偏緊湊的二房和三房戶型 項目 主力戶型（ m2） 戶型平面布局 暢銷戶型（ m2） 南沙濱?；▓@ 小三房二廳（ 114~117） 大三房二廳（ 136141） 四房二廳（ 170177 ） 二梯二戶 二梯四戶 小三房二廳（ 114~117） 南沙奧園 三房二廳（ 134~142） 四房二廳（ 150170） 二梯二戶 二梯四戶 二房二廳（ 75） 中小三房（ 110~126） 南沙碧桂園 中小三房（ 109~128） 二梯四戶 二梯五、六戶 中小三房（ 109~128） 海力花園 三房（ 88~134） 二梯四戶 二梯六戶 二房二廳（ 75~80） 小三房（ 88~104） 富港優(yōu)山美地 三房（ 96~126） 二房（ 75~91） 二梯四戶 二梯六戶 三房（ 96~126） 二房（ 75~91） HOPEFLUENT 在售項目毛坯均價在 3400~4500元 /m2之間，價格和品牌是影響項目銷售的重要因素 ? 南沙區(qū)在售項目目前的銷售均價主要集中在 3400~4500元 /m2的毛坯單價以及 3800~5500元 /m2的含裝修單價（裝修標準在 800~1500元 /m2之間 ），價格競爭激烈 ? 具有價格優(yōu)勢項目銷售速度明顯較快，品牌也對項目消化具有較強的促進作用 項目 銷售均價 (整體成交毛坯均價 ) 銷售情況 南沙濱?；▓@ 3900元 /㎡ 09年 3月推出 4棟洋房，月均銷售 90套左右 南沙奧園 4500元 /㎡ 月均銷售 34套，因總價較高銷售情況 一般 南沙碧桂園 3600元 /㎡ 已推 1890套，基本售罄，月均銷售100套以上 ,09年開盤兩次 ,開盤成交八成以上 海力花園 3400元 /㎡ 09年 3月推新貨，月均銷售 76套 富港優(yōu)山美地 3800元 /㎡ 基本售罄，月均銷售 50套 HOPEFLUENT 外來客源（非南沙本地）是南沙市場的主力置業(yè)客群，產(chǎn)業(yè)人口置業(yè)比列明顯增加 ? 南沙項目以絕對的價格優(yōu)勢和較佳的環(huán)境資源優(yōu)勢，吸引了眾多廣州城區(qū)及番禺的客戶臵業(yè)。 HOPEFLUENT 開發(fā)背景 ? 2022年 10月首批推貨，首批預(yù)計 2022年 10月前入伙 ? 2022年底前完成第四期的整體開發(fā)和銷售 ? 打造 迎合市場需求 的產(chǎn)品，獲取 利潤最大化 ? 再次提升 發(fā)展商品牌形象 ， 獲得市場認可 ， 贏得美譽度 第四期的開發(fā)目標與期望： HOPEFLUENT 發(fā)展策劃報告思路結(jié)構(gòu)圖 政策大勢分析 基礎(chǔ)研究 區(qū)域經(jīng)濟研究 市場競爭分析 區(qū)域規(guī)劃分析 項目定位 發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃設(shè)計 優(yōu)化建議 地塊分析 開發(fā)策略 產(chǎn)品策略 開發(fā)背景 客戶定位 主題定位 產(chǎn)品定位 價格定位 客戶需求分析 本體分析 SWOT分析 成本測算 收益測算 效益評價 投資經(jīng)濟 初步測算 HOPEFLUENT 港口城市發(fā)展經(jīng)驗對項目發(fā)展帶來怎樣的啟示？ 南沙區(qū)域規(guī)劃為項目的開發(fā)發(fā)展帶來怎樣的影響？ 南沙區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為項目提供怎樣的開發(fā)環(huán)境？ 城市宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境為項目提供怎樣的發(fā)展背景？ 項目的發(fā)展將面臨的市場競爭態(tài)勢如何？ 南沙及廣州經(jīng)濟、規(guī)劃、市場競爭現(xiàn)狀將對本項目有何影響？ 潛在客戶特征及需求如何？ HOPEFLUENT 城市宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境 ? 在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策帶動下，整體經(jīng)濟逐步回暖， 城市經(jīng)濟發(fā)展將趨于穩(wěn)定 ? 年 08年末～ 09上半年，政府調(diào)整房地產(chǎn)宏觀政策取向， 扶持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展（刺激供應(yīng)、激活需求、改變預(yù)期） ，預(yù)計在國家整體經(jīng)濟目標之下， 產(chǎn)業(yè)政策的基本面不會改變 ? 在政策環(huán)境、流動性充裕和市場供應(yīng)不足的影響之下， 09年廣州房地產(chǎn)市場量價大幅飆升，但在市場后續(xù)供應(yīng)充足，市場預(yù)期調(diào)整，成交量和價格增幅必將趨緩， 房地產(chǎn)市場將進入平穩(wěn)發(fā)展階段 個人首購 90方 以下住房， 契稅稅率下 調(diào)到 1％ 首購最低 首付款比 例調(diào)整為 20％ 首購貸款 利率下限 為基準利率 的 購房暫免 收印花稅 中央出臺多項政策支持房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展 普通住宅 開發(fā)資本 金下調(diào)至 20% HOPEFLUENT ? 積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策驅(qū)動下 ， 宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)宏觀市場經(jīng)歷調(diào)整階段后逐步企穩(wěn)回穩(wěn)；亞運契機，政府投資力度加大，為 房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了穩(wěn)定的城市宏觀經(jīng)濟大環(huán)境 ? 在國家宏觀經(jīng)濟目標之下，刺激商品房供應(yīng)和需求、促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展的相關(guān)宏調(diào)政策出臺，為項目的發(fā)展提供了 利好的政策環(huán)境和可期的市場需求 城市經(jīng)濟和宏觀政策環(huán)境為項目提供怎樣的發(fā)展背景？ HOPEFLUENT 港口城市發(fā)展經(jīng)驗對項目發(fā)展帶來怎樣的啟示？ 南沙區(qū)域規(guī)劃為項目的開發(fā)發(fā)展帶來怎樣的影響？ 南沙區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為項目提供怎樣的開發(fā)環(huán)境？ 城市宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境為項目提供怎樣的發(fā)展背景？ 項目的發(fā)展將面臨的市場競爭態(tài)勢如何？ 南沙及廣州經(jīng)濟、規(guī)劃、市場競爭現(xiàn)狀將對本項目有何影響？ 潛在客戶特征及需求如何？ HOPEFLUENT 南沙區(qū)域經(jīng)濟 ? 南沙經(jīng)濟發(fā)展基數(shù)低， 后發(fā)優(yōu)勢明顯 ，未來發(fā)展前景可期 ? 產(chǎn)業(yè)集群 強勢導(dǎo)入，帶動區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展 ? 在港口及產(chǎn)業(yè)帶動下，南沙的人口數(shù)量將得到一定增長， 常住需求 將逐步釋放 2022~2022年南沙區(qū) GDP及增速（億元， %） 12345678101112部分世界 500強企業(yè)分布圖 1 豐田汽車 2 ?？松? 3 JFE鋼鐵 4 愛德克斯（廣州）汽車 5 沙多瑪（廣州）化學(xué)有限公司 6 艾利（廣州）包裝系統(tǒng)產(chǎn)品有限公司 7 冠力電子（廣州番禺）有限公司 8 慧視通訊科技有限公司 9 三菱重工東方燃氣輪機（廣州）有限公司 10 廣州拉法基石膏建材有限公司 11 東方國際集裝箱（廣州）有限公司 12 中遠碼頭服務(wù)（廣州）有限公司 南沙區(qū)部分世界 500強企業(yè)分布 HOPEFLUENT ? 在“二產(chǎn)帶動三產(chǎn)”的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略下， 南沙經(jīng)濟總量高速增長，預(yù)計將在未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)保持 高速增長態(tài)勢，區(qū)域經(jīng)濟實力可期 ? 在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與港口經(jīng)濟的強勢帶動下，各產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展將為南沙帶來大批高素質(zhì)的穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)人口， 常住需求將逐步釋放，同時促進城市生活配套的良性發(fā)展，房地產(chǎn)面臨新的開發(fā)機遇 南沙區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀將為項目提供怎樣的開發(fā)環(huán)境？ HOPEFLUENT 港口城市發(fā)展經(jīng)驗對項目發(fā)展帶來怎樣的啟示？ 南沙區(qū)域規(guī)劃為項目的開發(fā)發(fā)展帶來怎樣的影響？ 南沙區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為項目提供怎樣的開發(fā)環(huán)境？ 城市宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境為項目提供怎樣的發(fā)展背景？ 項目的發(fā)展將面臨的市場競爭態(tài)勢如何？ 南沙及廣州經(jīng)濟、規(guī)劃、市場競