【正文】 較低的成本。l 市內(nèi)客戶群主要以短期居住為主，用于度假、養(yǎng)老和投資，此類人群多為中等實(shí)力的消費(fèi)者，因小戶型相對(duì)經(jīng)濟(jì)一些，不會(huì)占用過(guò)多資金，所以，對(duì)小戶型需求較多。*縣客戶的需求則以小三室較多，一室較少。l 北京人對(duì)*縣的認(rèn)同感比較弱 。l 習(xí)慣信貸消費(fèi)，對(duì)貸款買房的接受度較*縣高出很多。天津客戶特征l 有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力,購(gòu)買力強(qiáng)，并且具有較多的閑暇時(shí)間。 （一）根據(jù)地緣關(guān)系，我們將潛在客戶細(xì)分為以下三類（*縣及其鄉(xiāng)鎮(zhèn)）（市內(nèi)六區(qū)及四郊五縣）（北京市及其郊縣）（二）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，將客戶分為 根據(jù)調(diào)研我們得出，*縣當(dāng)?shù)乜蛻艉褪袃?nèi)客戶在需求方面，既存在各自特性，又存在很多共性，綜合總結(jié)如下：本地客戶特征分析l 投資意識(shí)比較薄弱，不動(dòng)產(chǎn)投資尚未進(jìn)入他們的理財(cái)視野。*縣市場(chǎng)缺乏高端項(xiàng)目的成功先例，市場(chǎng)有待進(jìn)一步培育。中心城市對(duì)遠(yuǎn)郊旅游休閑類物業(yè)的需求日益看漲 從山傾城和京津新城的客戶結(jié)構(gòu)來(lái)看，客戶來(lái)源主體為天津市區(qū)，北京及其它外埠客戶需求穩(wěn)步提高。宗地所在區(qū)域?qū)⒊蔀楦邫n住宅居住區(qū)及旅游度假區(qū)，同時(shí)也是未來(lái)幾年*縣唯一的大規(guī)模住宅區(qū)。同時(shí)擴(kuò)大我們的客戶渠道，吸引*縣、天津、北京甚至其它區(qū)域的中高端各種需求的客群的購(gòu)買。地處偏僻，生活、娛樂(lè)配套欠缺該地塊處于*縣城區(qū)的新開發(fā)區(qū)域，由于此處未開發(fā)前地塊處荒蕪狀態(tài)，水、氣等生活必須配套比較欠缺；周邊沒(méi)有任何運(yùn)營(yíng)中的大型商業(yè)及生活配套。l 規(guī)模大：近80萬(wàn)平米的規(guī)劃面積，是*縣目前也是未來(lái)幾年唯一的超大級(jí)樓盤。優(yōu)越的位置使該地塊有機(jī)會(huì)成為*縣未來(lái)東北部中高檔居住區(qū)的“頭羊區(qū)域”。通達(dá)的交通配套 宗地周邊交通狀況便捷，交通可達(dá)性優(yōu)秀。策劃篇 SWOT分析（S）優(yōu)越的地理位置該宗地位于*縣政府大力發(fā)展的“休閑度假板塊”，傍依國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園府君山，山色青翠；面朝翠屏湖，湖光洌滟；東臨千畝苗圃，景色旖旎；整個(gè)地塊是府君山麓風(fēng)景條件較好的地塊之一。2003開始出現(xiàn)大規(guī)模的商品房開發(fā)項(xiàng)目，從年初的13萬(wàn)平猛增到年底的30萬(wàn)平，2004年到2005年隨著青山溪雨、山傾城、山瀾鄉(xiāng)韻等項(xiàng)目的面市，商品房的開發(fā)面積達(dá)到了75萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)近幾年內(nèi)*縣將會(huì)約有130萬(wàn)平方米商品房開發(fā)量，其中落到實(shí)處開發(fā)量將會(huì)達(dá)到85萬(wàn)平方米，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)潛力巨大。在2001年后開始出現(xiàn)商品房與集資建房并存的情況，其中集資建房在20萬(wàn)平方米左右，而商品房?jī)H占到8—9萬(wàn)平方米，這時(shí)集資建房還是主導(dǎo)時(shí)期，但是商品房已開始真正的進(jìn)入*縣的市場(chǎng)。：體現(xiàn)身份型家庭月收入：高收入階層，月收入20000元以上年齡：3050歲 家庭人口：34人購(gòu)買目的：主要是以彰顯身份尊貴，注重生活品質(zhì)特征：當(dāng)?shù)馗蝗?，三次以上置業(yè)，渴望高檔住宅，不愿搬遷到其他城市產(chǎn)品需求：別墅（雙拼、獨(dú)棟）購(gòu)買原因：不愿搬遷到其他城市，隨著*縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸火熱，其房地產(chǎn)住宅的產(chǎn)品多元化逐漸形成，需求高品質(zhì)生活的意愿越來(lái)越強(qiáng)烈，但是現(xiàn)在*縣的產(chǎn)品還不能夠滿足此類客戶的購(gòu)房需求。：投資型家庭月收入：中高收入階層，月收入10000元以上年齡：3050歲 家庭人口：34人購(gòu)買目的：投資為主，同時(shí)具有度假的需求特征：二次以上置業(yè)，認(rèn)可旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景，看好*縣區(qū)域發(fā)展，在投資的同時(shí)也能滿足自身休閑度假的需求。產(chǎn)品需求：酒店式公寓，精裝小戶型，部分別墅?？蛻魜?lái)源：這部分客戶主要以*縣本地人居多，也有少量市內(nèi)人群。需要便利的醫(yī)療保健條件和生活配套。項(xiàng)目基本無(wú)宣傳廣告*縣的現(xiàn)有項(xiàng)目（除順馳項(xiàng)目外）基本沒(méi)有廣告宣傳，主要原因可能是*縣地域狹小，縣城區(qū)人口集中，口碑宣傳較快，同時(shí)與開發(fā)商的操作水平有很大的關(guān)系。他們與*縣本地開發(fā)商相比，水平要高，尤其是順馳開發(fā)的項(xiàng)目。產(chǎn)品品質(zhì)整體相對(duì)較低縱觀*縣的商品房產(chǎn)品（除順馳項(xiàng)目外），有些仍處于集資建房的初始階段，產(chǎn)品相應(yīng)水平比較低。3室2廳2衛(wèi)137平方米銷售分析青山溪語(yǔ)在前期推廣上主要以當(dāng)?shù)厝藶橹鳎槍?duì)了一些希望改善生活條件的客戶，戶型相對(duì)較大，到了后期推貨漸漸推出小戶型，市內(nèi)客戶有所增長(zhǎng)。銷售分析從山傾城客戶成交來(lái)看市內(nèi)和鎮(zhèn)內(nèi)的客戶占到了絕對(duì)的比例75%；而鎮(zhèn)外，塘沽，北京分別只占到了11%，5%，3%；現(xiàn)在順馳山傾城項(xiàng)目一期銷售率達(dá)到了90%以上，余房大約還剩40余套，后期產(chǎn)品何時(shí)開放還不得而之。*縣房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品形式多以多層產(chǎn)品為主占到了總開發(fā)面積的的80%以上，產(chǎn)品比較單一，隨著未來(lái)凱羅庸景城、山水云天這兩個(gè)項(xiàng)目高層、小高層的產(chǎn)品面市，并且未來(lái)山傾城的別墅項(xiàng)目也將開放，預(yù)測(cè)*縣商品房市場(chǎng)將向多元化發(fā)展。二手房成交情況分析數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部*（906套）二手市場(chǎng)可謂相當(dāng)?shù)幕鸨?，成交價(jià)格也由1649元/，%。第14頁(yè) 共105頁(yè)合富輝煌房地產(chǎn) 市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號(hào)：733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有2．*縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展*縣房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況*縣房地產(chǎn)近兩年成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部05年*%，主要原因是因?yàn)槭艿搅藝?guó)家宏觀調(diào)空，以及房?jī)r(jià)增速過(guò)快；截至05年底*縣商品房均價(jià)比04年初上漲了54%。*縣旅游資源較為豐富，奠定了*縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與其他郊縣不同之處，雖然*縣的經(jīng)濟(jì)排行在武清之后，但是*縣第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平相對(duì)較高，::41 ，在這樣一個(gè)農(nóng)業(yè)人口較大縣城，達(dá)到此種水平，說(shuō)明*縣的三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平非常之高。南側(cè)基本為平原，現(xiàn)狀為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)。數(shù)據(jù)來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)局從上表可以看出自2000年到2005年天津市各區(qū)縣人口增長(zhǎng)情況，除和平區(qū)與河西區(qū)人口呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)外，其他區(qū)域全部為正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中塘沽人口增長(zhǎng)區(qū)在各區(qū)縣中獨(dú)占鰲頭，*縣在這18個(gè)區(qū)縣中人口增長(zhǎng)排在第12位。截至目前為止*縣現(xiàn)擁有大型景點(diǎn)12處，年接待游客超過(guò)200萬(wàn)人次，年旅游經(jīng)濟(jì)收入達(dá)14億元。各種干鮮果品質(zhì)優(yōu)味美，核桃、板栗、柿子、紅果等馳名中外，享有盛譽(yù)。毛家峪三世同堂的有19戶，占總戶的40%，四世同堂的5戶，占總戶的10%。據(jù)2002年1月戶口底案顯示：全村46戶，168口人。北拱皇家園林九龍山國(guó)家森林公園，南鄰碧波萬(wàn)傾的翠屏湖，東通清東陵，西達(dá)娘娘頂和黃崖關(guān)古長(zhǎng)城。攔河壩為均質(zhì)土壩，全長(zhǎng)2222m，最大壩高24m。1965年續(xù)建開挖溢洪道()。于橋水庫(kù)于橋水庫(kù)位于天津市*縣城東，是治理薊運(yùn)河主要工程項(xiàng)目之一，水庫(kù)壩址建于薊運(yùn)河左支流州河出口處，控制流域面積2060 k㎡，占整個(gè)州河流域面積的96%。長(zhǎng)城是中華民族的驕傲，1984年，在鄧小平同志“愛(ài)我中華，修我長(zhǎng)城”的號(hào)召下，天津市政府積極響應(yīng)，歷時(shí)三年修復(fù)了太平塞長(zhǎng)城，黃崖關(guān)長(zhǎng)城及關(guān)城。因此被列為中國(guó)十五大名山之一，并有“京東第一山”、“東五臺(tái)山”之美譽(yù)。古建筑學(xué)家陳明達(dá)先生對(duì)獨(dú)樂(lè)寺的建筑曾有過(guò)這樣的評(píng)價(jià)：“獨(dú)樂(lè)寺兩建筑（山門和觀音閣）按全國(guó)現(xiàn)存古建筑年代排列，名居第七，但若論技術(shù)之精湛，藝術(shù)之品第，均應(yīng)推為第一，可以說(shuō)是現(xiàn)存古建筑中的上上品，最佳的典范。 府君山綠地廣場(chǎng)位于府君山公園腳下，總占地面積7萬(wàn)平方米，是集休閑、健身、娛樂(lè)于一體的大型現(xiàn)代化文化廣場(chǎng)。 府君山公園總規(guī)劃占地面積1320畝，于1996年開始分三期進(jìn)行建設(shè)?？h城內(nèi)還有國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)的千年古剎——獨(dú)樂(lè)寺和白塔寺等文物古跡。B、火車：天津到*縣：7142次 上午 7：39—10：39*縣到天津：7141次 下午14：54—17：34C、汽車：在天津河北客運(yùn)站乘車（早6點(diǎn)起，每10分鐘一次）直達(dá)*縣縣城。玄武門教堂前游18路，每周六、日在宣武門發(fā)車直達(dá)盤山。北線：從北京東三環(huán)出發(fā)，走京順線，過(guò)順義，走平順線，過(guò)金海湖，前行到*縣羅莊子鄉(xiāng)王莊橋往右行沿津圍公路直達(dá)*縣。津薊高速公路，京哈、津圍、邦喜、寶平等干線公路和縣鄉(xiāng)公路縱橫交織，四通八達(dá)。全境面積1590平方公里，其中北部山區(qū)面積775平方公里，南部平原面積315平方公里，洼地面積500平方公里。*縣,古稱漁陽(yáng),春秋時(shí)期稱為無(wú)終子國(guó),戰(zhàn)國(guó)時(shí)稱無(wú)終邑,秦代屬右北平郡,唐朝設(shè)薊州 。對(duì)*縣發(fā)展的影響如圖所示“大北京”在其環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中在其中心位置，而*縣又做為第三經(jīng)濟(jì)圈龍頭城市天津的后花園，地處在大北京城市群北京市、天津市、唐山市以及秦皇島等大中型城市的中心位置，可謂地理位置優(yōu)越。“大北京”定義所謂“大北京”，是指京津冀地區(qū)，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶中重要的一環(huán)，包括由北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所統(tǒng)轄的京津唐和京津保兩個(gè)三角形地區(qū)，以及周邊的承德、秦皇島、張家口、滄州以及石家莊等城市部分地區(qū)形成的城市群發(fā)展空間，中心區(qū)面積近7萬(wàn)平方公里，人口約4000萬(wàn)。兩個(gè)經(jīng)濟(jì)圈在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都起到了引擎作用，并且兩個(gè)經(jīng)濟(jì)圈都有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是國(guó)家政策對(duì)區(qū)域的傾斜和扶持作用。90年代以后，以上海為龍頭的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎，帶動(dòng)了90年代到21世紀(jì)這一階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用舉足輕重，經(jīng)濟(jì)總量約占全國(guó)的1/5，它的發(fā)展既是區(qū)域發(fā)展問(wèn)題，更是關(guān)聯(lián)全國(guó)的戰(zhàn)略問(wèn)題。 而在北京市的整體發(fā)展戰(zhàn)略上現(xiàn)在一直向東南方向（通州、順義、亦莊）發(fā)展，也就是向天津方向靠攏。*縣以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，豐富的自身資源，致力于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)使其經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，發(fā)揮其自身競(jìng)爭(zhēng)力，從而與大北京城市群產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，共同邁上發(fā)展創(chuàng)新的快速路?？?cè)丝诩s82萬(wàn)人，其中縣城居民25萬(wàn)人，城區(qū)戶籍人口16萬(wàn)。*縣位于天津市最北部，地處京、津、唐、承、秦等城市的中間，距北京88公里，距天津115公里，距承德220公里，距秦皇島236公里。各區(qū)域到達(dá)*縣交通情況北京A、南線：沿京哈公路經(jīng)通縣、*縣。C、北京旅游專線：東直門 918旅游專線可直達(dá)黃崖關(guān)長(zhǎng)城風(fēng)景區(qū)。天津A、沿津薊高速公路行駛1小時(shí)，或沿津圍公路行駛2個(gè)小時(shí)直達(dá)*縣縣城。其中黃崖關(guān)長(zhǎng)城列為世界文化遺產(chǎn)，盤山列為國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，中上元古界被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立為國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園,八仙山列為國(guó)家級(jí)原始次生林自然保護(hù)區(qū)，九龍山列為國(guó)家森林公園。近幾年來(lái)，縣委、縣政府本著“改善城市綠化、美化環(huán)境，增強(qiáng)城市載體功能，加快城市生態(tài)示范縣建設(shè)步伐，不斷提高城市文化品位和居民生活質(zhì)量”的工作思路，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，先后投資興建了府君山公園和府君山廣場(chǎng)。同時(shí)，為了進(jìn)一步增強(qiáng)全民綠化意識(shí)，縣政府又把府君山確定為全縣義務(wù)植樹基地，每年投資十幾元，已栽植各種常綠樹木、花卉100多萬(wàn)株。它的歷史價(jià)值、科學(xué)價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值無(wú)不為海內(nèi)外專家所折服，是國(guó)內(nèi)絕無(wú)僅有的瑰寶。三盤之勝（即上盤松勝、中盤石勝、下盤水勝）加之諸多人文景觀，可謂風(fēng)景優(yōu)美，人文匯萃。明成化十二年（1476年）到明朝滅亡100多年間，不斷增修，形成了邊墻、墩臺(tái)、烽燧火池、寨堡、黃崖關(guān)城一套完整的長(zhǎng)城體系。玉龍滑雪場(chǎng)按照中國(guó)滑雪協(xié)會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)要求，建有初級(jí)滑道兩條，中級(jí)滑道兩條，雪圈道一條，可容納1000人同時(shí)滑雪，擁有4條拖牽，1500付滑雪板及1000套滑雪服，并從亞布利滑雪場(chǎng)特聘了專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和多名滑雪教練，經(jīng)旅游專業(yè)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)合格的高素質(zhì)服務(wù)人員，可為滑雪者提供專業(yè)指導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)的旅游服務(wù)。該庫(kù)始建于1959年，1960年7月完成第—期工程(攔河壩、泄洪洞)。水庫(kù)樞紐工程有攔河壩、放水洞、溢洪道、水電站。毛家峪長(zhǎng)壽度假村毛家峪長(zhǎng)壽度假村座落在天津市*縣城東16公里處的穿芳峪鄉(xiāng)?！　∶矣m然地處深山老林，長(zhǎng)壽村的美名卻響譽(yù)京東。該村近百年內(nèi)曾出現(xiàn)過(guò)四個(gè)超百歲的老壽星。其中，大理石品位較高，紫砂陶土儲(chǔ)量大、分布廣、開采價(jià)值大，礦泉水富含多種有利于人體的礦物質(zhì)。小結(jié)近幾年*縣政府將斥資15億打造中等旅游城市，將陸續(xù)投資3億元打造頂級(jí)的國(guó)家地質(zhì)公園和府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)、投資7000萬(wàn)元建造“山海索道”、投資4000萬(wàn)元打造華北最大的水生態(tài)公園翠屏湖生態(tài)旅游主題公園、已經(jīng)投資1500萬(wàn)元建造了玉龍山滑雪場(chǎng)為冬天的*縣帶來(lái)了大量的游客、還將投資1200萬(wàn)元開發(fā)溶洞等項(xiàng)目。區(qū)域人口分析數(shù)據(jù)來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)局 從上表可以看出*縣人口在五郊縣中僅次于武清，列在第二位是人口大戶；自2000年至2005年*縣人口呈緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并且2003年首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。北側(cè)被府君山遮擋，城市發(fā)展受到限制。北側(cè)城區(qū)是目前城市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，其政府規(guī)劃為旅游渡假組團(tuán)，但是受到了地塊發(fā)展延伸的限制，未來(lái)*縣的發(fā)展將在南部。通過(guò)以上分析我們將把這部分人群定為重要的發(fā)展客戶之一。商品房成交均價(jià)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部2005年4月至2005年8月*縣的商品房成交均價(jià)基本保持在2700/平方米左右，自2005年10月其成交均價(jià)一舉突破3000元/平方米關(guān)卡后其銷售均價(jià)一直保持在3000元平方米左右，2006年1月雖然整體銷售量有所下降但其銷售產(chǎn)品大部為別墅產(chǎn)品以及價(jià)格偏高的物業(yè)，一舉將其銷售均價(jià)拉到3968元/平方米，逼近4000元大關(guān)。*縣現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目分析 各項(xiàng)目分布項(xiàng)目列表分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址項(xiàng)目規(guī)模建筑結(jié)構(gòu)/物業(yè)形式容積率開發(fā)商/（本/外）樂(lè)園溫泉公寓城關(guān)鎮(zhèn)人民東路與光明路交口14萬(wàn)磚混/多層華利得/外陽(yáng)光小區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)迎賓路與光明路交口14萬(wàn)磚混/多層萬(wàn)事興/本富裕家園城關(guān)鎮(zhèn)燕山西路　7萬(wàn)磚混/多層華夏/外府君花園城關(guān)鎮(zhèn)燕山西路府軍山廣場(chǎng)旁5萬(wàn)磚混/多層、別墅—/本山瀾鄉(xiāng)韻城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路以