【正文】 —— 辟建 14處中型社區(qū)公園 /大型市區(qū)運動場 /高爾夫球場 6。 2。 ?規(guī)模 ：總面積合計約3170英畝 。 19世紀(jì)末，由于工業(yè)化浪潮的影響，人們原有的美好生活空間遭到了極大的破壞，為重建一個理想家園，英國規(guī)劃專家霍華德于 1898年提出了“花園城市”的構(gòu)想，這一理論被迅速付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年的發(fā)展 ,最終形成了今天的 New Town模式。 30 本報告嚴(yán)格保密 注重鄰里關(guān)系： 人際交往空間的打造，提供社區(qū)戶外共同活動 、 交往的場景，提供社區(qū)交往的平臺與機(jī)會。 28 本報告嚴(yán)格保密 合理的啟動模式： 在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā)中住宅啟動與酒店啟動是保險的啟動方式，商業(yè)后期開發(fā) 認(rèn)識三 ?市場可實現(xiàn)： 最先啟動的物業(yè)必須為市場可實現(xiàn)物業(yè) ， 否則項目形象與價值將大大貶損； ?符合項目資源特色： 大盤為了展現(xiàn)價值點 ， 一般在景觀較好的區(qū)位進(jìn)行啟動； ?有利價值最大化 ：通過前期成功啟動實現(xiàn)后期價值提升 。 “ 緊縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài) — 邁克 〃 詹克斯 認(rèn)識一 大盤 功能復(fù)合不僅僅是多功能的簡單組合 ，更重要的是功能之間的 合理配比 與功能之間的 合理布局 ，以實現(xiàn)社區(qū)的和諧與舒適。 ? 合理的功能配比：功能選擇與物業(yè)配比 ， 符合城市需求； ? 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：規(guī)劃要站在城市的高度 ， 具有前瞻性 。已建成 50多萬平米寫字樓、 20萬平米商業(yè)娛樂、 5000套住宅單位，近百畝中心公園，另 20230多個就業(yè)崗位。 ?項目性質(zhì) ： 項目總建筑面積 70萬平米，分七期銷售。 緊縮城市開發(fā)模式由于主張在城市小的區(qū)域內(nèi)建立一個個多功能的城市綜合體，又稱為“都市綜合體開發(fā)模式”。 最重要特征： 內(nèi)部功能外部化！ 22 本報告嚴(yán)格保密 緊縮城市開發(fā)模式：在通過城市大盤開發(fā)中濃縮城市的主要功能，通過建“城中城”來保持項目的相對獨立性 “緊縮城市 ” (Compact City)是提倡一種密集而多樣變化的城市，通過城市功能的相互重疊來增加能源的使用效率，減少消耗和污染，追求可持續(xù)發(fā)展。 適用條件 ?大城市近郊 ， 屬于規(guī)劃的城市次中心或區(qū)域中心的建設(shè)范圍； ?城鎮(zhèn)中心基礎(chǔ)基本配套設(shè)施符合基本生活需求 ， 解決交通通達(dá) 。 通過政府的公共設(shè)施建設(shè)、交通系統(tǒng)完善等帶動房地產(chǎn)項目開發(fā) ，中心城鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式在這種條件下產(chǎn)生。主要包括行政管理機(jī)構(gòu)辦公樓開發(fā)，中心鎮(zhèn)公共設(shè)施開發(fā)，中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開發(fā)等 。 ?開發(fā)企業(yè)資金雄厚 ， 能夠較長時期的持續(xù)開發(fā) 。 關(guān)鍵詞： ?采用成片素地開發(fā)模式，通過具有特色的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營提升區(qū)域與項目的影響力，是人口引進(jìn)的重要誘因； ?在前期成功經(jīng)營中，充分展現(xiàn)項目景觀優(yōu)勢、生活配套優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢；通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共設(shè)施建設(shè)保證居住需求； ?邊經(jīng)營、邊引導(dǎo)、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。 新市鎮(zhèn)開發(fā)模式的關(guān)鍵是“造市” 有“市”才有鎮(zhèn)。 ?符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場定位與主題開發(fā)； ?具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項目的號召力 ， 形成項目與周邊項目鮮明差異； ?主題先行 ， 樹立消費者信心 。 桃源居的教育主題： ?大規(guī)模清華學(xué)校，發(fā)展商大量的精力放在建設(shè)學(xué)校上； ?投入大，做一個不可復(fù)制的核心競爭力。 開發(fā)模式 緊縮城市開發(fā)模式 13 本報告嚴(yán)格保密 主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā) 模式一： 主題社區(qū)模式 主題社區(qū)開發(fā)模式 核心驅(qū)動方式 ：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中 ， 由于項目的交通距離以及消費者對項目區(qū)域的心理距離的影響 ， 消費者對項目關(guān)注不足 ， 項目對消費者無法形成沖擊 ， 項目需要有影響力 、 有沖擊力的元素形成對消費者的吸引力 ， 社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用 。違背大盤開發(fā)規(guī)律必將遭到市場無情拋棄 10 本報告嚴(yán)格保密 大盤價值創(chuàng)造由策劃設(shè)計與推廣營銷由于營銷標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澰O(shè)計與后期運營與生活方式打造 定位設(shè)計階段 地產(chǎn)項目價值 ?標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)過程使項目建設(shè)對項目附加價值貢獻(xiàn)降低； ?營銷標(biāo)準(zhǔn)化使?fàn)I銷對房地產(chǎn)項目的附加值價值貢獻(xiàn)降低，后期經(jīng)營成功使項目增值，增加項目吸引力。 ?波托菲諾總占地面積 80萬平方米、建筑面積 108萬平方米 。 7 本報告嚴(yán)格保密 大盤發(fā)展到新都市主義大盤階段，注重生態(tài)自然與鄰里社區(qū)和諧與區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建和諧空間 現(xiàn)代主義大盤 后現(xiàn)代主義大盤 新都市主義大盤 ?新都市主義 的基本精神是 社區(qū)設(shè)計必須將公共空間的重要性臵于私人利益之上 ； 注重鄰里關(guān)系，關(guān)注人與自然的和諧發(fā)展 成為新時期大盤發(fā)展的最強(qiáng)音。 關(guān)于大盤 傳統(tǒng)對大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)； 大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務(wù)、商業(yè)體和都市綜合體等。 第二層面： 體量（規(guī)模）與大盤的社會影響力。大盤市場占有量將持續(xù)上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產(chǎn)品將成為市場主流 …… 城市生命和社會經(jīng)濟(jì)的活力，在于城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性 …… 雅各布斯《美國大城市的死與生》 3 本報告嚴(yán)格保密 我們的研究：以全球的視野、結(jié)構(gòu)分析的思維分析大盤開發(fā)的技術(shù)問題，并提出我們的觀點。 隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇、大開發(fā)商排他性行為與開發(fā)企業(yè)門檻的不斷提高，開發(fā)企業(yè)必然逐步走向集中，形成資本實力雄厚、市場掌控能力強(qiáng)的巨無霸企業(yè)，隨之誕生是巨無霸大盤。 模塊二 模塊一 模塊三 大盤發(fā)展與發(fā)展規(guī)律 國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式 我們對大盤開發(fā)的認(rèn)識與啟示 4 本報告嚴(yán)格保密 第一部分：關(guān)于大盤發(fā)展與大盤價值 5 本報告嚴(yán)格保密 價值 認(rèn)識 第一層面： 住宅與居住、商業(yè)、商務(wù)等功能的組合。 大盤是指體量大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，通常意義的大盤占地 10萬平米以上，建筑面積在 30萬平米以上。 6 本報告嚴(yán)格保密 大盤與小盤 大盤的成功開發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適功能配比、分期規(guī)劃和啟動策略 小盤建設(shè) 大盤 ? 大盤注重功能多元化 ? 前期與后期的協(xié)同發(fā)展 ? 長期價值增長為指導(dǎo)思想 小盤 ? 以單一功能開發(fā) ? 追求短期市場價值最大 ? 單樓盤開發(fā)短期市場實現(xiàn) 大盤開發(fā) 小盤建樓，大盤造城； 小盤賣房子，大盤賣生活、文化； 小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌； …… 大盤開發(fā)成功基本點： I. 發(fā)展戰(zhàn)略與定位 II. 功能配比 。 哈爾濱 昆明 “大盤風(fēng)”席卷大地 鄭州 成都 濟(jì)南 上海 南昌 廣州 深圳 南寧 重慶 南寧 西安 長沙 9 本報告嚴(yán)格保密 大盤開發(fā)能否成功？能否帶來城市發(fā)展、區(qū)域增值？能否為開發(fā)商品牌注入新活力與價值值得思考 ?盲目開發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術(shù)支撐，風(fēng)險規(guī)避不足下的盲目啟動導(dǎo)致的資金鏈斷裂，是國內(nèi)外大盤失敗的根源； ?開發(fā)風(fēng)險評估與應(yīng)對 ?定位及規(guī)劃設(shè)計 的前瞻性、科學(xué)性，后期生活方式打造的市場性與運營科學(xué)化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。 波托菲諾 — 意大利小鎮(zhèn) 華潤萬象城 大盤反思 爛尾：開發(fā)商永遠(yuǎn)的痛 準(zhǔn)確定位、科學(xué)分區(qū)、合理的功能配比、符合市場需求的啟動策略是大盤成功的基本保證。 新市鎮(zhèn)開發(fā)模式 主題社區(qū)開發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式 郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)模式 老年社區(qū) 體育社區(qū) 教育社區(qū) 休閑產(chǎn)業(yè) 體育產(chǎn)業(yè) 商務(wù)商業(yè) ?項目功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的基本生活需求； ?項目開發(fā)驅(qū)動模式，吸引消費群體。 14 本報告嚴(yán)格保密 老年、醫(yī)療服務(wù) 教育、文化 健康、運動 健康、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅(qū)動力，關(guān)鍵是造就獨特的不可復(fù)制的核心競爭力 奧林匹克花園的健康主題： ?體育場、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn) 體育中心； ?賓館、寫字樓的開發(fā)、引進(jìn)大賣場 商貿(mào)中心 ?大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設(shè)施 居住中心。 1 2 3 4 適用條件 ? 陌生區(qū)大盤開發(fā) ， 消費者心理抗性大 ； ? 有區(qū)域內(nèi)其它項目不具備的獨特資源 ， 具有打造不可復(fù)制核心競爭力潛質(zhì)； ? 資金雄厚 ， 前期投入大 ，項目大 、 實現(xiàn)周期長 。 加勒比新城 萬科城 New town 的來源 公共配套設(shè)施； 基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施； 街區(qū)、社區(qū)； …… 模式二： 新市鎮(zhèn)模式 鳳凰城 17 本報告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式通過有品牌號召力的企業(yè)帶動，通過規(guī)?；某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施 New town 的特征 ? 規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施 ； ? 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； ? 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)； 成功開發(fā)關(guān)鍵要素 ? 街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間 ? 社區(qū)規(guī)劃：獨立的社區(qū)布局 ? 公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心 （ Town Center） 適用條件 ? 位于城市郊區(qū) ,城鄉(xiāng)結(jié)合部； 占地規(guī)模較大 ， 可容納較多人口； ? 多種物業(yè)組合 ， 以住宅為主 ， 多功能復(fù)合性社區(qū) ； ? 良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng) ， 交通相對便利通達(dá)性好 。 18 本報告嚴(yán)格保密 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式：通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營提升項目的價值和影響力，并保證項目持續(xù)開發(fā) 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式 總部基地 通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)