【房地產(chǎn)】王志綱：大盤開發(fā)攻略-全文預(yù)覽
【正文】 樓市銷量亞軍。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 星河灣對中國樓市大盤發(fā)展的啟示星河灣對中國樓市大盤發(fā)展的啟示n 以星河灣為代表的這類產(chǎn)品預(yù)示著郊區(qū)化居住的一個(gè)發(fā)展階段： 在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，郊區(qū)化住宅成為整個(gè)行業(yè)水平提升，市民居住水平提升的地方。星河灣沒有把錢花在地段上，也沒有把錢僅僅花在住宅面積的擴(kuò)大上，而是整體高投入、高標(biāo)準(zhǔn)的素質(zhì)，創(chuàng)造了有別于城里住宅和郊外別墅的另一種產(chǎn)品。能打動他們，滿足他們需求的不僅僅是洋房向別墅的進(jìn)步，更是整體生活空間的進(jìn)步。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 星河灣之前，廣州郊外大盤是二分天下：以洋房為主的低價(jià)樓盤，吸引買不起城里同等質(zhì)素洋房的白領(lǐng)工薪階層；以別墅為主的高價(jià)樓盤，吸引“5+2”生活模式的中產(chǎn)乃至資本階層；而星河灣為什么敢于以洋房類型的建筑產(chǎn)品，開發(fā)郊外大盤的高端市場？并且獲得成功？園林環(huán)境的引爆力 —— 交樓標(biāo)準(zhǔn)的引爆力 —— 整體配套的引爆力，成為星河灣在追求全面超越同時(shí)的一條中心 ]線。星河灣二期產(chǎn)品戶型 銷售面積建筑面積數(shù)量 總銷售面積總建筑面積比例A 235 265 30 7050 7950 B 180 204 16 2880 3264 C 109 132 215 23435 28380 D 156 180 61 9516 10980 E 80 95 63 5040 5985 B1 156 197 17 2652 3349 C4復(fù)式 217 242 9 1953 2178 D1復(fù)式 296 337 4 1184 1348 E2復(fù)式 161 183 4 644 732 A復(fù)式 383 436 1 383 436 總計(jì) 130 154 420 54737 64602 100中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 比對手好168。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品創(chuàng)新，祈福新村不如南國奧林匹克花園，產(chǎn)品精細(xì)，祈福新村不如星河灣，然而就是抓住郊區(qū)大盤社區(qū)配套不足的文章不放，祈福新村十年耕耘，碩果累累。但對于銷售來說，銷售大廳、食街、會所、公共綠地、社區(qū)巴士站、商場、酒店、醫(yī)院所形成的龐大 “市容 ”，已足以讓買家震撼、興奮和沖動。祈福新村給中國樓市的啟示祈福新村給中國樓市的啟示n 牢牢占領(lǐng) 3040萬 /套房子的小康階層置業(yè)市場，居住性價(jià)比做到最好，或者是最好的選擇之一。即使南國奧林匹克花園上升迅速，但也只是瓜分其部分市場，由于白領(lǐng)小康家庭市場數(shù)量龐大，祈福新村仍以其成熟優(yōu)勢領(lǐng)先市場。小結(jié)小結(jié)n 祈福新村主力產(chǎn)品總價(jià)始終在 30萬左右，不超過40萬。并以此與低價(jià)形成拉動市場的雙套馬車。700多班次屋村大巴， 24小時(shí)運(yùn)營（1998年開始）n 8萬平方米大會所（ 1999年對外營業(yè)）n 5000平方米的超市、一萬平方米的菜市場，食街（ 1999年對外營業(yè)）n 醫(yī)院（ 2023年對外營業(yè)）n 20萬平方米的小學(xué)、中學(xué)、幼兒園n 綠化環(huán)境，綠化率超過 70%，大型人工湖、 200畝農(nóng)莊中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 怎么把單店做大？怎么把單店做大？n 在每年推出 1020萬住宅的同時(shí)，祁福完成了以下大事：n 96年面積 12萬平方米、投資 成；n 97年面積 33萬平方米、投資 3億的祈福湖及水上俱樂部落成；n 98年面積 200畝、投資 2500萬的祈福生態(tài)農(nóng)莊落成；n 98年開始，社區(qū)巴士實(shí)現(xiàn) 24小時(shí)運(yùn)營n 99年面積 8萬平方米、投資 ，投資 ；n 2023年祈福酒店啟用，祈福食街啟用；n 2023年面積 9萬平方米、投資 10億的社區(qū)三甲醫(yī)院 —— 祈福綜合醫(yī)院落成。n 另一方面，當(dāng)大盤時(shí)代到來時(shí)，祈福用八年辛勤耕耘，在開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、社區(qū)氛圍、管理服務(wù)等方面做好了積累。祈福新村：單店做大的典型祈福新村：單店做大的典型n 開發(fā)時(shí)間： 1991年至今，十二年。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 模式之一：單店做大模式之一：單店做大案例：祈福新村案例：祈福新村n 祈福新邨由廣州市番禺祈福新邨地產(chǎn)有限公司開發(fā)。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段區(qū)域發(fā)展概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目發(fā)展概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)合作方 /參與者工作內(nèi)容建筑設(shè)計(jì)主要決策規(guī)劃設(shè)計(jì)公司建筑設(shè)計(jì)公司選取建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)單位確定規(guī)劃方案確定建筑方案資源整合政府資源配套設(shè)施經(jīng)營資源園林設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)公司大盤開發(fā)的主要步驟大盤開發(fā)的主要步驟中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大盤開發(fā)的主要步驟大盤開發(fā)的主要步驟前期策劃階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工程施工階段營銷推廣階段售后跟進(jìn)階段土地儲備階段先做環(huán)境和配套，后賣住宅先做環(huán)境和配套，后賣住宅 ———— 從休閑走向居家的啟動策略從休閑走向居家的啟動策略n 只有先做環(huán)境和配套，才能發(fā)揮地塊自然環(huán)境資源的優(yōu)勢，予人充分的吸引；n 只有先做環(huán)境和配套，才能將主題概念落到實(shí)處，予人感性的認(rèn)識；n 只有先做環(huán)境和配套，才能顯示企業(yè)實(shí)力，予人充分的信心；n 先做環(huán)境，由于地塊自然環(huán)境資源優(yōu)越，投資不大，但效果顯著。n 綜合控制開發(fā)節(jié)奏，就像交響樂的指揮一樣，只有這樣，總譜和樂章才能得到完美的演繹。這將把成敗壓力完全放到后期的營銷工作上中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金地模式金地模式專業(yè)化精品型專業(yè)化精品型n 注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設(shè)n 精品路線n 品牌與企業(yè)成長性很強(qiáng)n 開始由區(qū)域市場向全國市場擴(kuò)張麗江花園模式麗江花園模式積累完善型積累完善型廣地、祈福、光大、金碧等都屬于這一模式。n 但在擴(kuò)張中被無限夸大，品牌透支，工廠化生產(chǎn)，在一個(gè)平面上重復(fù)，原地踏步，沒有創(chuàng)新。大盤開發(fā)基本模式大盤開發(fā)基本模式中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 done—— 好的開端是成功的一半。而先期開發(fā)是必須一炮打響的，因?yàn)檎缬⑽闹V語所說的： Well既適于低開高走，也有打價(jià)格戰(zhàn)的基礎(chǔ)，競爭力更強(qiáng)。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 n 規(guī)模大可以使開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)、推廣成本相對劃算、低廉。大盤開發(fā)的優(yōu)勢大盤開發(fā)的優(yōu)勢n 有較大的利潤規(guī)模。先期開發(fā)若不能迅速走紅，往往容易拖成爛盤，不可收拾，反受其累。在這種情形下，從規(guī)劃到推廣均面臨復(fù)雜而多變的挑戰(zhàn)。萬科模式萬科模式專業(yè)化品牌擴(kuò)張型專業(yè)化品牌擴(kuò)張型n 市場化先驅(qū)，先知先覺，先行一步，領(lǐng)跑者n 專業(yè)化、品牌化路線n 跨區(qū)域品牌擴(kuò)張，塑造了全國性的品牌n 江湖盟主策略n 局限于常規(guī)技術(shù)層面，克隆者與追兵已近，率先起跑的優(yōu)勢正日益淡化，新的競爭優(yōu)勢尚未形成占據(jù)了中國房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)時(shí)代。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 奧林匹克花園模式奧林匹克花園模式主題與專業(yè)開發(fā)型主題與專業(yè)開發(fā)型n 概念地產(chǎn)，復(fù)合地產(chǎn)，主題地產(chǎn)n 注重速度與創(chuàng)新n 注重概念炒作，短期內(nèi)高度集中市場注意力，實(shí)現(xiàn)快速營銷n 由項(xiàng)目公司到專業(yè)化公司n 與眾不同的是在技術(shù)領(lǐng)先、概念領(lǐng)先基礎(chǔ)上達(dá)到了高度專業(yè)化n 強(qiáng)調(diào)資源整合和戰(zhàn)略聯(lián)盟n 面向大眾的根本性需求n 連鎖化
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