【正文】 東方聽潮豪園本 案PK：競品產(chǎn)品力比較 —— 戶型面積對比特征項目 主力戶型 (平 ) 評價東方冠郡東方聽潮豪園本案（公寓）240。結(jié)論：從區(qū)域來看 ,暫定本案 4750元 /平 (毛坯 )價格，處于 主流市場的稍偏高價位 。參考項目。2/2/1 109 ㎡藝泰安邦2/2/1 85㎡ 2/2/1 99 ㎡2/2/1 115 ㎡PART １策略 Strategies?客群分析：外地客群v區(qū)域客戶以南匯本地人、 v 雖然流入上海地區(qū)的外來人口數(shù)量可觀，但是其中流入南匯的人口數(shù)量一直很少，外來人口導(dǎo)入處于低速發(fā)展狀態(tài)。關(guān)注軌道交通與產(chǎn)品升值潛力，認同板塊發(fā)展，非純投資客，在一定情況浦東區(qū)域客群為在浦東新區(qū)工作的年輕人，購買作為婚房v 購房因素： 浦東新區(qū)：張江、川沙、北蔡等地為主v 客群描述：上海市區(qū)客群為主要是為了改善居住條件，或買給老人養(yǎng)老每年接納的 60萬海員的消費能力逐步顯現(xiàn)客群分析：區(qū)內(nèi)客群v 所在區(qū)域：分為上海市區(qū)和浦東新區(qū)兩部分；客群分析：區(qū)域內(nèi)客群構(gòu)成v 所在區(qū)域：南匯區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)v 客群描述：南匯本地居民；部分大學(xué)城內(nèi)教職工；在成交的客群中，南匯本地人市區(qū)客群占據(jù)了較大比例。波動幅度保持在 4%左右。2023年上半年供應(yīng)量同比下降 75%。v 優(yōu)越的區(qū)域位置已吸引建德南郊別墅、楓丹白露別墅、剛泰國際花園落戶，目前正向建設(shè)一流的高級住宅區(qū)和城市化標準居住社區(qū)的目標發(fā)展。 宣橋鎮(zhèn)，地處上海浦東新區(qū)南端，東臨南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)，是上海重點發(fā)展地區(qū)之一。滬蘆高速公路東側(cè)的生態(tài)教育園區(qū)。滬南公路生活發(fā)展軸，新坦瓦公路產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸和大治河景觀發(fā)展軸。　 “一個社區(qū) ”—— 鎮(zhèn)域北部，“一個鎮(zhèn)區(qū) ”—— 新場鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)園區(qū)位于南匯中心城，處于整個南匯的中部。 科教園區(qū)，即南匯大學(xué)城，位于惠南新城的東北部，是惠南新城的重要組成部分?？?cè)丝诩s為 18萬，城鎮(zhèn)人口約為 7萬，城市化水平 40％不到，城鎮(zhèn)化的進程處于起步階段，前景喜人。 以每個集裝箱泊位可通過 45萬左右標準箱 TEU。體現(xiàn)實力與水平的工業(yè)重鎮(zhèn)磁懸浮 T線自浦東國際機場向南，在南匯蘆潮港鎮(zhèn)附近轉(zhuǎn)向西，進入奉賢。浦東鐵路全長 113公里，建成后的浦東鐵路將連接上海四大工業(yè)區(qū)(金山、海港新城、外高橋、吳淞 )和兩大國際機場 (浦東機場、虹橋機場 )預(yù)計 2023年北段通車?！?” 即惠南城區(qū)和周康地區(qū)，為第二層次，規(guī)劃人口各 25萬左右?！耙愿叟d區(qū) ”周康臨港新城城市功能布局城市閱讀：南匯功能布局一核 —— 臨港新城 工業(yè)發(fā)展、居住生活的功能區(qū)六區(qū) —— 惠南功能區(qū)域 成為 “ 兩港一城 ” 建設(shè)的后方服務(wù)基地 周康功能區(qū)域 充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)能級高地的功能 祝橋功能區(qū)域 充分發(fā)揮臨空服務(wù)基地的功能 航新功能區(qū)域 發(fā)展具有特色的古鎮(zhèn)旅游 六灶功能區(qū)域 利用旅游資源，發(fā)揮旅游休閑功能 大團功能區(qū)域 農(nóng)業(yè)發(fā)展城市閱讀：南匯發(fā)展布局產(chǎn)業(yè)布局 ——“1+3+3+X” 發(fā)展格局“1” 即臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)，包括主產(chǎn)業(yè)區(qū)和重裝備工業(yè)區(qū)。 南匯臨港新南匯臨港新城為先行啟動區(qū)。“科教興區(qū) ”“以港興區(qū) ”城市閱讀：南匯南匯區(qū)層級 區(qū)縣 GDP 財政收入 城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 固定資產(chǎn) 投資 社會消費品零售總額工業(yè)法人單位數(shù)量三資企業(yè)出口總額工業(yè)產(chǎn)值第 1梯隊閔行 1 1 1 4 1 2 2 2松江 2 3 6 2 4 5 1 1嘉定 3 2 4 6 3 1 3 3第 2梯隊寶山 4 4 2 3 2 8 5 6青浦 5 5 7 5 8 4 4 4第 3梯隊南匯 6 6 3 1 6 6 8 7奉賢 7 7 5 8 7 3 7 5金山 8 8 8 7 5 7 6 8第 4梯隊 崇明 9 9 9 9 9 9 9 92023年上海郊區(qū)縣部分經(jīng)濟指標位次u經(jīng)濟發(fā)展在上海郊區(qū)位居第三梯隊，僅屬于中等水平城市閱讀：南匯經(jīng)濟城市閱讀：南匯規(guī)劃“三城九鎮(zhèn) ”規(guī)劃中，全市先行啟動發(fā)展嘉定、松江和臨港新城?！?+2+3+X” 發(fā)展格局“l(fā)” 即臨港新城主城區(qū)，為第一層次，規(guī)劃人口 60萬。城市閱讀：南匯交通規(guī)劃城市閱讀：南匯交通規(guī)劃M5線將于 2023年投入運行，將南匯與世博會和市中心人民廣場、新客站以及南京路等 CBD商務(wù)區(qū)緊密地聯(lián)系在一起R3自浦東新區(qū)南下，經(jīng)周浦、惠南鎮(zhèn)、沿遠東大道進入臨港新城。作為深水港建設(shè)重大配套工程的滬蘆高速公路已開工建設(shè)，全長 37公里，設(shè)有 6車道，總投資 17億元 常住人口常住人口2023年南匯區(qū)人口年南匯區(qū)人口2023年規(guī)劃指標年規(guī)劃指標常住人口 107萬城鎮(zhèn)人口 80萬規(guī)劃導(dǎo)入外來人口近規(guī)劃導(dǎo)入外來人口近 15萬，城鎮(zhèn)人口增幅加大萬，城鎮(zhèn)人口增幅加大產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入目前產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入力度不強，但隨著區(qū)域快速發(fā)展目前產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入力度不強，但隨著區(qū)域快速發(fā)展，前景看好，前景看好城市閱讀：南匯人口對內(nèi)對外開放的港口城市 2港新城帶來定向產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入城市閱讀：南匯 城市功能定位浦東國際航空港惠南新城洋山深水港 規(guī)劃建設(shè) 50多個第 6代集裝箱泊位。二期航站樓綜合體工程設(shè)計目標年為 2023年，與一期航站樓綜合體一起共同滿足6000萬人次的年旅客吞吐量；航站區(qū)最終總體規(guī)劃方案滿足8000萬人次年旅客吞吐量。是南匯的政治、文化、信息中心。南匯區(qū)三大經(jīng)濟圈之一，是 “兩港 ”的重要服務(wù)基地。上海南匯工業(yè)園區(qū)成立于一九九四年八月，為南匯區(qū)重點開發(fā)區(qū)。新場鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃　 “三條發(fā)展軸 ”—— 宣橋規(guī)劃v 目前， 4平方公里的工業(yè)園區(qū)已初具規(guī)模。經(jīng)歷了 2023年的宏觀調(diào)控之后，區(qū)域內(nèi)商品房成交價格走勢穩(wěn)定。競爭個案：東方冠郡? 項目地址：滬南公路 7518號? 商業(yè)總建面 :15萬平方米? 住宅建面 :34萬平方米? 容積率： ? 綠地率： 35%? 開盤時間 :20231111 ? 交房時間 :20236? 總戶 數(shù) :2718戶 ? 銷售價格： 4500元 /平方米競爭個案：東方冠郡東方冠郡公寓推案時間 2023111420231222023122820231192023418202358公寓推案價格(元 /平米 )4280 4300 4300 4400 4500 4500競爭個案：東方冠郡v 在已推出的房源中以 100平米的 2房為主力成交房型。吸引了上海市區(qū)和浦東的區(qū)域的客群來此購買自住或養(yǎng)老。洋山海員 ,收入 500700美金 /月v 購房因素：改善自身居住條件，或為子女購買婚房；但隨著南匯其他區(qū)域住宅項目的陸續(xù)推出，區(qū)域內(nèi)的客源逐步被消化。其次， v 購房因素：看好南匯今后的規(guī)劃發(fā)展，購房后多為自住兼長線投資。區(qū)域內(nèi)投資比例不高，基本以自住 ,養(yǎng)老為主v部分投資客非產(chǎn)業(yè)定向?qū)肴丝?,屬個體行為v定向人口倒入周期比較長 ,強