【正文】 風(fēng)格炒作 借勢(shì)小站整體徽式風(fēng)格，進(jìn)行炒作 42 6% 品牌推廣活動(dòng) 樹立公司品牌及項(xiàng)目品牌 35 5% 客戶互動(dòng)活動(dòng) 項(xiàng)目分階段鑒賞會(huì)、體驗(yàn)活動(dòng) /利海會(huì)客戶維系 21 3% 外展場(chǎng)使用 拓展客戶資源 /項(xiàng)目展示 98 14% 銷售物料費(fèi)用 （ 21萬(wàn)） 3% 樓書 /折頁(yè) /海報(bào) 樓書 /折頁(yè) /戶型單張 /手提袋等（少而精） 21 3% 現(xiàn)場(chǎng)包裝 （ 175） 25% 銷售中心 模型 /洽談桌椅 /吧臺(tái) /展板等 147 21% 銷售通路及樣板示范區(qū) 導(dǎo)示牌 /現(xiàn)場(chǎng)圍墻 /綠化 /景觀 28 4% 廣告公司費(fèi)用 （ 70萬(wàn)） 10% 設(shè)計(jì)制作費(fèi)用 4萬(wàn) /月 70 10% 市場(chǎng)比較法說(shuō)明： ?第一步：選取參照系， 選取市場(chǎng)中可比項(xiàng)目為參照系。 物料風(fēng)格 策略分解 營(yíng)銷策略 沙盤制作中運(yùn)用實(shí)木材質(zhì)，盡顯中式別墅高貴品質(zhì)。 玻璃、藤椅 …… .. 展示墻 輕紗、古瓷、墻上古典風(fēng)格的項(xiàng)目宣傳畫 休息區(qū) 中國(guó)大紅元素的運(yùn)用 洽談區(qū) 簡(jiǎn)潔的室內(nèi)設(shè)計(jì)，通過(guò)玻璃，室內(nèi)與室外空間融為一體 銷售中心內(nèi)部設(shè)計(jì) 策略分解 營(yíng)銷策略 銷售 中心 樣板間 樣板 間 樣板 間 停車場(chǎng) 停車場(chǎng) 原規(guī)劃中央水系 ?選擇依據(jù)： ?項(xiàng)目主力戶型 ?集中布局，便于展示 ?銷售動(dòng)線組織 ?選擇 CN、 BN、 BS三種戶型做實(shí)樓樣板間 示范區(qū) /樣板間 策略分解 營(yíng)銷策略 示范區(qū) /引導(dǎo)系統(tǒng) 策略分解 營(yíng)銷策略 示范園林：中國(guó)古典園林：亭、廊、門等元素的充分展現(xiàn) 極具徽派特色的樓閣、牌匾、燈飾、木雕等元素在示范區(qū)的展現(xiàn)，為項(xiàng)目徽派文化提供具象支撐。 利用中原強(qiáng)大的平臺(tái) ， 將發(fā)揮更大的客戶資源的價(jià)值 。同時(shí)，車友會(huì)客戶也是潛在客戶之一。 策略分解 營(yíng)銷策略 單純依靠政府過(guò)于被動(dòng)，我們應(yīng)該如何主動(dòng)出擊？ 公關(guān)策略 先公關(guān)后廣告；制造新聞話題，突出區(qū)域文化及中式風(fēng)格。 引進(jìn)利海會(huì)，同時(shí)通過(guò)產(chǎn)品影響力的提升；提升品牌價(jià)值。 項(xiàng)目周邊無(wú)強(qiáng)勢(shì)自然資源。 項(xiàng)目周邊無(wú)強(qiáng)勢(shì)自然資源。 歸國(guó)華僑 客戶長(zhǎng)年在國(guó)外生活，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)中國(guó)的傳統(tǒng)文化 以及中式建筑有較強(qiáng)的親切感與歸屬感。 1小時(shí)生活圈， 遠(yuǎn)郊第二居所 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向型客戶 開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽、臨港工業(yè)區(qū) 、葛沽、小站工業(yè)園等。 □ 前期客戶集中于津南本地頂尖層，及部分大港區(qū)域客戶。傳承，融合，符合新時(shí)代中國(guó)人更自信，更開(kāi)明的精神狀態(tài)?？v觀小站波瀾壯闊的近代歷史，以及練兵園總統(tǒng)、總理輩出的貴胄之氣，突出氣度和領(lǐng)域感。 □ 新中式生活哲學(xué) 。 中式建筑所傳承的精神和文化因子不是泛泛的中國(guó)，而是與小站歷史特別是百年洋務(wù)維新的文化傳承一脈；是全新建筑與全新文化的綜合體。 別墅營(yíng)銷策略定位 營(yíng)銷策略 □ 徽派建筑只是表象，新時(shí)代中國(guó)精神才是靈魂 □ 重庭院回歸中式本意。 【 中式、高端形象 】 以高端高品質(zhì)的商 品房引領(lǐng)小站市場(chǎng)。 在未來(lái)幾年內(nèi) ， 團(tuán)泊新城將發(fā)展成為以生態(tài)服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)為主的項(xiàng)目 ， 與自然融合 ， 生態(tài)宜居的生態(tài)休閑之城 。 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 市場(chǎng)解析 位臵 靜海區(qū)團(tuán)泊湖 開(kāi)發(fā)商 天津市仁愛(ài)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 建筑形式 獨(dú)棟、雙拼 建筑風(fēng)格 地中海式 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 45% 分期 二期已開(kāi)盤 總戶數(shù) 一期 643戶 停車位：戶數(shù) 1： 1 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 價(jià)格 (元/m2) 13000元 /平米 物業(yè)費(fèi) /平米 *月 開(kāi)盤時(shí)間 入住時(shí)間 2022年 戶型面積 160260平米 月銷售速度 開(kāi)盤即售，速度較快 項(xiàng)目主題語(yǔ) 我的湖畔庭院生活 目標(biāo)客戶 市內(nèi)客戶占 90%，其中以大中企業(yè)主和公務(wù)員為主 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 性價(jià)比較高的第二居所，發(fā)展?jié)摿Υ蟆? 西班牙、英式組團(tuán)別墅； 94240平米不等；其中，最小的西班牙別墅產(chǎn)品僅 84平米 /套；售價(jià) 900012022元 /平米。全水景風(fēng)情酒店；全球首創(chuàng)湖心別墅，星耀五洲三大奇跡震撼中國(guó)，領(lǐng)航世界！ 五大博覽園： 星耀五洲秉承“世界大觀”理念，盛造世界建筑博覽園、世界橋梁博覽園，盡享世界風(fēng)情大觀。 天 嘉 湖 星 耀 五 洲 天 山 項(xiàng) 目 團(tuán)泊庭院 京津新城 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 市場(chǎng)解析 位臵 津南區(qū)天嘉湖旁 開(kāi)發(fā)商 云南星耀集團(tuán) 建筑形式 別墅、高層 建筑風(fēng)格 各國(guó)風(fēng)情 占地面積 建筑面積 300萬(wàn)平米 一期建筑面積 100萬(wàn)平米 公建 30萬(wàn) 一期開(kāi)發(fā)時(shí)間 總戶數(shù) 在售 190套 價(jià)格 (元/m2) 800012022元 /平米 物業(yè)費(fèi) /平米 *月 開(kāi)盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 開(kāi)發(fā)周期 全盤 56年 戶型面積 前期 90260平米別墅產(chǎn)品 產(chǎn)品特點(diǎn) 大型公建支撐 項(xiàng)目主題語(yǔ) 世界是你的 目標(biāo)客戶 目前積累客戶，涵蓋全國(guó)各地；天津客戶 70%左右 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 性價(jià)比較高的第二居所，發(fā)展?jié)摿Υ?。普霖別墅 C區(qū) 現(xiàn)代城市文化休閑別墅 13 檀府 以區(qū)域文化結(jié)合別墅項(xiàng)目本身精心打造的文化品質(zhì)別墅 14 唐郡 城市別墅 15 西康路 36號(hào) 優(yōu)越的地理位置，高端奢華的頂級(jí)別墅 16 招商鉆石山 17 霞光道 5號(hào) 現(xiàn)代高科技休閑別墅 18 弘澤制造 以現(xiàn)代科技產(chǎn)品、高檔建材、現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)技術(shù)應(yīng)用為主題的別墅 19 華韻歐風(fēng) 別墅市場(chǎng)定位 天津別墅資源屬性分析 類別 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目資源 資源特征 水景別墅 1 團(tuán)泊湖庭院 團(tuán)泊湖 河景、湖景資源 2 萬(wàn)科東麗湖 東麗湖 3 夏陽(yáng) 宏觀經(jīng)濟(jì)的利好與外界交流的增進(jìn)均給予項(xiàng)目一個(gè)良好的外部環(huán)境；小站為 “近代中國(guó)看天津核心旅游品牌 ” ，也是 津南區(qū)著力打造的特色旅游產(chǎn)業(yè)之一 ，旅游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)十分明顯。人均收入消費(fèi)能力均大幅提高。 天津市津南區(qū)小站工業(yè)園區(qū)（規(guī)劃面積 ；工業(yè)園區(qū)先后有臺(tái)灣、韓國(guó)、日本、印尼、香港、美國(guó)等境外投資者入駐 。 鳥瞰圖 講武堂 城墻 小站業(yè)已成為 “ 近代中國(guó)看天津核心品牌 ” 。 津南發(fā)展 城市規(guī)劃 咸水沽 雙港 八里臺(tái) 小站 葛沽 北石林景區(qū) 天嘉湖休閑旅游度假區(qū) 小站練兵園景區(qū) 近期目標(biāo) —— 9431 “9”是實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)九個(gè)主要工業(yè)載體的加速發(fā)展，促進(jìn)津南社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面進(jìn)步； “ 3”是建成三個(gè)各具特色的旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)，創(chuàng)建經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境生態(tài)交相輝映、人與自然和諧共處的魅力津南。 它山之石 —— 解析 ? 形態(tài)上：主街寬，胡同窄，內(nèi)庭院豁然開(kāi)敞 ? 景觀： （ 靜態(tài) ） “泛景觀帶”的居住氛圍，多層次景觀節(jié)點(diǎn)；（動(dòng)態(tài)）交通流線串聯(lián)各景觀點(diǎn)，配合穿插的不同戶型構(gòu)建的豐富沿街立面 ? 傳統(tǒng)制式建筑部分：筒瓦、灰磚、山墻、紅柱、木門窗等 ? 現(xiàn)代建筑語(yǔ)言：豐富肌理變化灰色的拉毛涂料；多處轉(zhuǎn)角窗，輕巧而富于流動(dòng)性 ? 傳統(tǒng)與現(xiàn)代，新中式建筑的中國(guó)別墅 建筑 規(guī)劃、景觀 它山之石 —— 解析 ? 獨(dú)特的樹種，如柿子樹、銀杏及法桐等。溪韻風(fēng)景灣 雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟 170300平米 200380萬(wàn) 天嘉湖 180— 240（聯(lián)排） 280390（獨(dú)棟） 150200萬(wàn)（聯(lián)排） 370530萬(wàn)（獨(dú)棟） 生態(tài)園林 別墅 泰達(dá) □ 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，專業(yè)性高；其綠色地產(chǎn)理念與項(xiàng)目資 源及精神內(nèi)核能完好契合；發(fā)展商在天津缺乏影響力。 □ 1992年涉足地產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)華海大廈 □ 2022年世紀(jì)綠洲，營(yíng)造出自身的獨(dú)特品牌 — “ 綠色地產(chǎn)” □ 君林天下、托斯卡納都體現(xiàn)了綠色地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念 □ 2022年 從化地王項(xiàng)目奠基 2022年度中國(guó)廣州最具競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)企業(yè) 10強(qiáng) 第四屆（ 2022年度）廣東地產(chǎn)資信 20強(qiáng) 廣東省首批房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè) 2022年度中國(guó)廣州最具誠(chéng)信度房地產(chǎn)企業(yè) 30強(qiáng) 2022年度中國(guó)廣州最具競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)企業(yè) 30 強(qiáng) 2022年度中國(guó)廣州質(zhì)量誠(chéng)信品牌領(lǐng)先企業(yè) 10 強(qiáng) 10大最吸引眼球品牌地產(chǎn) 中國(guó)最具影響力企業(yè) 100強(qiáng) 企業(yè)宗旨：營(yíng)造中國(guó)綠色地產(chǎn) 發(fā)展商背景 項(xiàng)目解析 □ 產(chǎn)品重庭院設(shè)計(jì)；聯(lián)排別墅為主，項(xiàng)目別墅整體附贈(zèng)面積均 很大；獨(dú)棟產(chǎn)品沿水系而建且功能齊全。 地塊規(guī)劃指標(biāo) 地塊 總建筑面積 (㎡ ) 酒店 33760 小高層 177960 別墅 36663 總計(jì) 248383 類型 戶型 面積（ ㎡ ） 套數(shù) 大獨(dú)棟 E 830 1 獨(dú)棟 CN\CS 51 523 7 雙拼 D 506 2 舒適型聯(lián)排 BS\BN 380 58 經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排 AS\AN 180205 38 指標(biāo)分析 項(xiàng)目解析 本案依托練兵園，物業(yè)涵蓋酒店、別墅、小高層；其中別墅部分聯(lián)排為主 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目解析 產(chǎn)品 面積 （ ㎡ ） 贈(zèng)送面積 （ ㎡ ） 瑜伽室 酒吧 露臺(tái)、游泳池 家庭廳 連廊、小院 大獨(dú)棟 830 747 ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ 獨(dú)棟 51 523 340 ◎ ◎ ◎ 雙拼 506 355 ◎ ◎ ◎ ◎ 舒適型聯(lián)排 380 215225 ◎ 舒適型聯(lián)排 180205 100120 ◎ ◎ 經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排 ◎ ◎ 超過(guò)銷售面積 60% 的額外贈(zèng)送面積 產(chǎn)品性價(jià)比高 所有產(chǎn)品設(shè)臵小院及連廊；增加了家庭廳的功能設(shè)計(jì) 大戶型產(chǎn)品均有獨(dú)立的露臺(tái)及游泳池 豪華樓王更集酒吧、瑜伽休閑功能于一體 以聯(lián)排產(chǎn)品為主體，附贈(zèng)空間很大；項(xiàng)目性價(jià)比高；內(nèi)部功能齊全。 本案地處新城區(qū)，依托練兵園，商業(yè)配套尚不完善，區(qū)域教育資源豐富。 但在天津尚缺乏影響力。 □ 周邊商業(yè)配套暫時(shí)缺乏，但新城區(qū)規(guī)劃較好，教育配套優(yōu)勢(shì) 明顯。 中式別墅生存之道 把脈市場(chǎng)：做更符合市場(chǎng)需求的主流別墅產(chǎn)品 剖析項(xiàng)目：打造更具生命力的中式別墅 —— 規(guī)劃、交通組織、景觀、建筑 ……… 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 戶型 總價(jià) 水景別墅 團(tuán)泊湖庭院 獨(dú)棟 160400平米 268888萬(wàn) 萬(wàn)科東麗湖 雙拼、聯(lián)排 170220平米 200280萬(wàn) 夏陽(yáng) 區(qū)位 建筑風(fēng)格 現(xiàn)狀 TOWN中堂 老城廂 現(xiàn)代中式 已售罄 檀府 老城廂 現(xiàn)代中式 銷售狀況良好 唐郡 楊柳青鎮(zhèn) 傳統(tǒng)中式 自開(kāi)盤銷售狀 況不佳 市中心核心區(qū)位 傳統(tǒng)中式，銷售狀況不佳 目前天津市場(chǎng)中式別墅主要為三個(gè)項(xiàng)目，區(qū)位、建筑風(fēng)格與本案類比項(xiàng)目缺乏；深度解析中式別墅需站在全國(guó)的角度進(jìn)行一個(gè)了解。 旅游產(chǎn)業(yè) 津南發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì) 發(fā)展趨勢(shì) 5大旅游區(qū)，形成津南旅游產(chǎn)業(yè)帶；提升區(qū)域認(rèn)可度，帶來(lái)周邊人流。 ?建筑風(fēng)格統(tǒng)一為徽派風(fēng)格。 （小站新城規(guī)劃藍(lán)圖） 項(xiàng)目坐落小站鎮(zhèn)未來(lái)核心區(qū)域，且介于兩大居住區(qū)之間；地域價(jià)值很高。 項(xiàng)目整體的 四大機(jī)遇： 大 勢(shì) □ 宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)向好 宏觀經(jīng)濟(jì)利好，天津和濱海受到全國(guó)乃至世界關(guān)注。給津南區(qū)帶來(lái)外來(lái)的人流與物流。 □ 近代中國(guó)看天津核心品牌。溪韻風(fēng)景灣 12 領(lǐng)世郡 □ 區(qū)域外市場(chǎng)，強(qiáng)勢(shì)自然度假型資源項(xiàng)目與本案競(jìng)爭(zhēng)明顯。 三大奇跡： 50萬(wàn)平方米世界超級(jí)休閑娛樂(lè)建筑綜合體；七星級(jí) 360176。 疊加別墅： 170180平米疊加產(chǎn)品，預(yù)計(jì)售價(jià) 800010000元 /平米。 現(xiàn)售產(chǎn)品： 產(chǎn)品類型豐富，影響力與供應(yīng)量均巨大；一期 100萬(wàn)平米與本案銷售周期幾乎相同，整體項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈。地理位臵及其優(yōu)越 。 3 文化闡發(fā)和發(fā)展商品牌的融合 定位系統(tǒng)及策略歸納 優(yōu)勢(shì)提煉和客戶來(lái)源 SWOT策略 定位系統(tǒng) 優(yōu)勢(shì)（ S） 小站和徽派的文化積淀 依托新城鎮(zhèn)規(guī)劃 產(chǎn)品合理，附贈(zèng)面積均較大， 產(chǎn)品附加值高 小站的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì) 交通便捷，津南 大港中樞區(qū)域 劣勢(shì)（ W） 區(qū)域認(rèn)知度較低、 地緣性客戶不足 機(jī)會(huì)（ O） 星耀五洲等項(xiàng)目提升整體津南的地域價(jià)值及市場(chǎng)關(guān)注度。 別墅營(yíng)銷策略定位 營(yíng)銷策略