【正文】 物業(yè)產(chǎn)品 區(qū)域內(nèi)均為新建徽派風(fēng)格的低于 4層多層產(chǎn)品，建筑品質(zhì)不高；白墻、灰瓦，區(qū)域建筑風(fēng)格整體性相當(dāng)一致，中式氣息濃厚。 □ 東至月牙河 □ 西至雙橋河 □ 北至塘津高速 □ 南至葛萬(wàn)公路 小站整體以練兵園為分界；兵營(yíng)西南為老舊城區(qū)，兵營(yíng)東北為新城區(qū)；以兵營(yíng)周?chē)鸀楹诵母叨藚^(qū)域。 咸水沽目前在售項(xiàng)目主要有米蘭陽(yáng)光三期等。 多層產(chǎn)品始終是成交的主力，逐漸供不應(yīng)求，高層產(chǎn)品則呈現(xiàn)供大于求的局面。 津南區(qū) 市場(chǎng)解析 2022 年津南區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交情況82%17%1%居住用地居住 / 商業(yè)綜合用地商業(yè)用地2022 年 1 8 月份津南區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交情況9%91%居住用地居住 / 商業(yè)綜合用地津南區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交價(jià)格走勢(shì)445460519486420100020223000400050002022 年 2022 年元/平方米居住用地 居住 / 商業(yè)綜合用地津南區(qū)成交土地中基本以居住用地為主，同時(shí)由于人口的不斷遷入，更多居住用地在出讓時(shí)規(guī)劃了一定比例的商業(yè)配套。 您好！需要幫您解釋一下嗎？ 您需要哪種戶(hù)型？那里有模型，我?guī)ァＲ龑?dǎo)顧客完成付款手續(xù)。保持口腔無(wú)異味（可使用液體香口噴劑） ? 男性銷(xiāo)售員：著制服，儀容整潔，頭發(fā)梳理整齊、不留長(zhǎng)發(fā)、不蓄胡子。 第一步：選取參照系 項(xiàng)目定價(jià) 第二步：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 第三步：靜態(tài)價(jià)格計(jì)算 本項(xiàng)目住宅靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格為： 8624元 /m2 地段（ 15） 景觀資源 （ 20） 人文資源（ 15） 產(chǎn)品創(chuàng)新性（ 20） 項(xiàng)目規(guī)模 （ 10） 配套（ 10） 項(xiàng)目品牌（ 10） 總分 比準(zhǔn)系 數(shù) 天山水榭花都 10 13 10 12 8 5 5 63 天嘉湖 12 15 6 12 8 6 6 65 星耀五洲 12 18 7 15 10 10 7 77 團(tuán)泊庭院 12 16 5 14 9 6 6 67 京津新城 8 15 8 15 10 6 8 70 本項(xiàng)目 10 13 12 18 5 3 5 66 1 樓盤(pán)名稱(chēng) 參考價(jià)格 (元 /M2) 比準(zhǔn)系數(shù) 比準(zhǔn)均價(jià) (元 /M2) 權(quán)重值 天山水榭花都 6400 6705 25% 天嘉湖 8300 8469 20% 星耀五洲 10500 8974 35% 團(tuán)泊庭院 11000 10784 10% 京津新城 11000 10377 10% 本項(xiàng)目 8624 100% 本項(xiàng)目住宅動(dòng)態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格為： 9486元 /m2 176718351707 1682159393293711549059929001066767103991861021485740283088257004008001200160020222022 2022 2022 2022 2022 ( 年 )萬(wàn)平米01000202230004000500060007000元 / 平方米供應(yīng)量 新增供應(yīng) 成交量 均價(jià)考慮到： ?天津房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體成上漲趨勢(shì)，目前市場(chǎng)處于低潮，觀望情緒比較強(qiáng)烈，短期內(nèi)價(jià)格平穩(wěn)；長(zhǎng)期價(jià)格看漲。 水墨寫(xiě)意山水畫(huà)技法在物料設(shè)計(jì)中的運(yùn)用，將文化和中式淋漓盡致。 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略 特色渠道 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略 中原客戶(hù)資源 天津中原豐富的客戶(hù)資源： 天津中原已成功地操作了：朗鉅 、 白樓世嘉 、 俊城淺水灣 、 汐岸國(guó)際 、 米蘭世紀(jì) 、 富頓廣場(chǎng)等各種類(lèi)型的高檔物業(yè) ， 積累了豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)；其中 朗鉅 、 白樓世嘉 、 汐岸國(guó)際等項(xiàng)目客戶(hù)均為高端客戶(hù) ， 可為項(xiàng)目提供強(qiáng)大的潛在客戶(hù) 。 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略 借勢(shì)策略 沒(méi)有比政府的宣傳更有效 政府的宣傳，無(wú)論是報(bào)紙的還是電視的或者是活動(dòng)的，它的覆蓋面它的有效性它的引導(dǎo)性，我們?yōu)楹尾焕谜倪@個(gè)低額的宣傳手段去為我們而服務(wù)呢？ 津南打造小站文化，建立小站文化旅游景點(diǎn)；項(xiàng)目應(yīng)順應(yīng)政府大勢(shì)，與政府節(jié)奏同步。 項(xiàng)目穩(wěn)健銷(xiāo)售；開(kāi)發(fā)商品牌建立 營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)： 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略 核心策略 小站區(qū)域在天津認(rèn)知度不高。 公司老板或大 型公司的高級(jí) 管理人員 客戶(hù)受過(guò)良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財(cái)富實(shí)力，最重要的一點(diǎn)是他們大多有從容平和的心態(tài)；對(duì)中式文化與住宅有一定的情結(jié)。 □ 一期客戶(hù)組成本地客戶(hù)比重大于區(qū)域外客戶(hù)；隨著星耀的進(jìn)入，區(qū)域外客戶(hù)比例大幅增加。 別墅營(yíng)銷(xiāo)策略定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 自然風(fēng)水大宅，突出其御用、專(zhuān)屬之意。但精神和文化上的意向則是新時(shí)代中國(guó)式居住精神的追溯和全新詮釋。 3 文化闡發(fā)和發(fā)展商品牌的融合 定位系統(tǒng)及策略歸納 優(yōu)勢(shì)提煉和客戶(hù)來(lái)源 SWOT策略 定位系統(tǒng) 優(yōu)勢(shì)（ S） 小站和徽派的文化積淀 依托新城鎮(zhèn)規(guī)劃 產(chǎn)品合理，附贈(zèng)面積均較大， 產(chǎn)品附加值高 小站的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì) 交通便捷，津南 大港中樞區(qū)域 劣勢(shì)（ W） 區(qū)域認(rèn)知度較低、 地緣性客戶(hù)不足 機(jī)會(huì)（ O） 星耀五洲等項(xiàng)目提升整體津南的地域價(jià)值及市場(chǎng)關(guān)注度。 現(xiàn)售產(chǎn)品： 產(chǎn)品類(lèi)型豐富，影響力與供應(yīng)量均巨大；一期 100萬(wàn)平米與本案銷(xiāo)售周期幾乎相同，整體項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈。 三大奇跡： 50萬(wàn)平方米世界超級(jí)休閑娛樂(lè)建筑綜合體；七星級(jí) 360176。溪韻風(fēng)景灣 12 領(lǐng)世郡 給津南區(qū)帶來(lái)外來(lái)的人流與物流。 （小站新城規(guī)劃藍(lán)圖） 項(xiàng)目坐落小站鎮(zhèn)未來(lái)核心區(qū)域，且介于兩大居住區(qū)之間；地域價(jià)值很高。 旅游產(chǎn)業(yè) 津南發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì) 發(fā)展趨勢(shì) 5大旅游區(qū)，形成津南旅游產(chǎn)業(yè)帶；提升區(qū)域認(rèn)可度，帶來(lái)周邊人流。 中式別墅生存之道 把脈市場(chǎng)：做更符合市場(chǎng)需求的主流別墅產(chǎn)品 剖析項(xiàng)目：打造更具生命力的中式別墅 —— 規(guī)劃、交通組織、景觀、建筑 ……… 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 戶(hù)型 總價(jià) 水景別墅 團(tuán)泊湖庭院 獨(dú)棟 160400平米 268888萬(wàn) 萬(wàn)科東麗湖 雙拼、聯(lián)排 170220平米 200280萬(wàn) 夏陽(yáng) 但在天津尚缺乏影響力。 地塊規(guī)劃指標(biāo) 地塊 總建筑面積 (㎡ ) 酒店 33760 小高層 177960 別墅 36663 總計(jì) 248383 類(lèi)型 戶(hù)型 面積（ ㎡ ） 套數(shù) 大獨(dú)棟 E 830 1 獨(dú)棟 CN\CS 51 523 7 雙拼 D 506 2 舒適型聯(lián)排 BS\BN 380 58 經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排 AS\AN 180205 38 指標(biāo)分析 項(xiàng)目解析 本案依托練兵園，物業(yè)涵蓋酒店、別墅、小高層；其中別墅部分聯(lián)排為主 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目解析 產(chǎn)品 面積 （ ㎡ ） 贈(zèng)送面積 （ ㎡ ） 瑜伽室 酒吧 露臺(tái)、游泳池 家庭廳 連廊、小院 大獨(dú)棟 830 747 ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ 獨(dú)棟 51 523 340 ◎ ◎ ◎ 雙拼 506 355 ◎ ◎ ◎ ◎ 舒適型聯(lián)排 380 215225 ◎ 舒適型聯(lián)排 180205 100120 ◎ ◎ 經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排 ◎ ◎ 超過(guò)銷(xiāo)售面積 60% 的額外贈(zèng)送面積 產(chǎn)品性?xún)r(jià)比高 所有產(chǎn)品設(shè)臵小院及連廊；增加了家庭廳的功能設(shè)計(jì) 大戶(hù)型產(chǎn)品均有獨(dú)立的露臺(tái)及游泳池 豪華樓王更集酒吧、瑜伽休閑功能于一體 以聯(lián)排產(chǎn)品為主體，附贈(zèng)空間很大；項(xiàng)目性?xún)r(jià)比高；內(nèi)部功能齊全。 □ 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，專(zhuān)業(yè)性高；其綠色地產(chǎn)理念與項(xiàng)目資 源及精神內(nèi)核能完好契合；發(fā)展商在天津缺乏影響力。 它山之石 —— 解析 ? 形態(tài)上：主街寬，胡同窄，內(nèi)庭院豁然開(kāi)敞 ? 景觀： （ 靜態(tài) ） “泛景觀帶”的居住氛圍，多層次景觀節(jié)點(diǎn)；（動(dòng)態(tài)）交通流線(xiàn)串聯(lián)各景觀點(diǎn)，配合穿插的不同戶(hù)型構(gòu)建的豐富沿街立面 ? 傳統(tǒng)制式建筑部分：筒瓦、灰磚、山墻、紅柱、木門(mén)窗等 ? 現(xiàn)代建筑語(yǔ)言：豐富肌理變化灰色的拉毛涂料；多處轉(zhuǎn)角窗，輕巧而富于流動(dòng)性 ? 傳統(tǒng)與現(xiàn)代，新中式建筑的中國(guó)別墅 建筑 規(guī)劃、景觀 它山之石 —— 解析 ? 獨(dú)特的樹(shù)種，如柿子樹(shù)、銀杏及法桐等。 鳥(niǎo)瞰圖 講武堂 城墻 小站業(yè)已成為 “ 近代中國(guó)看天津核心品牌 ” 。人均收入消費(fèi)能力均大幅提高。 別墅市場(chǎng)定位 天津別墅資源屬性分析 類(lèi)別 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目資源 資源特征 水景別墅 1 團(tuán)泊湖庭院 團(tuán)泊湖 河景、湖景資源 2 萬(wàn)科東麗湖 東麗湖 3 夏陽(yáng) 天 嘉 湖 星 耀 五 洲 天 山 項(xiàng) 目 團(tuán)泊庭院 京津新城 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 市場(chǎng)解析 位臵 津南區(qū)天嘉湖旁 開(kāi)發(fā)商 云南星耀集團(tuán) 建筑形式 別墅、高層 建筑風(fēng)格 各國(guó)風(fēng)情 占地面積 建筑面積 300萬(wàn)平米 一期建筑面積 100萬(wàn)平米 公建 30萬(wàn) 一期開(kāi)發(fā)時(shí)間 總戶(hù)數(shù) 在售 190套 價(jià)格 (元/m2) 800012022元 /平米 物業(yè)費(fèi) /平米 *月 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 預(yù)計(jì) 開(kāi)發(fā)周期 全盤(pán) 56年 戶(hù)型面積 前期 90260平米別墅產(chǎn)品 產(chǎn)品特點(diǎn) 大型公建支撐 項(xiàng)目主題語(yǔ) 世界是你的 目標(biāo)客戶(hù) 目前積累客戶(hù)，涵蓋全國(guó)各地；天津客戶(hù) 70%左右 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 性?xún)r(jià)比較高的第二居所，發(fā)展?jié)摿Υ蟆? 西班牙、英式組團(tuán)別墅； 94240平米不等；其中，最小的西班牙別墅產(chǎn)品僅 84平米 /套；售價(jià) 900012022元 /平米。 在未來(lái)幾年內(nèi) ， 團(tuán)泊新城將發(fā)展成為以生態(tài)服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)為主的項(xiàng)目 ， 與自然融合 ， 生態(tài)宜居的生態(tài)休閑之城 。 別墅營(yíng)銷(xiāo)策略定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 □ 徽派建筑只是表象，新時(shí)代中國(guó)精神才是靈魂 □ 重庭院回歸中式本意。 □ 新中式生活哲學(xué) 。傳承，融合，符合新時(shí)代中國(guó)人更自信，更開(kāi)明的精神狀態(tài)。 1小時(shí)生活圈， 遠(yuǎn)郊第二居所 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向型客戶(hù) 開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽、臨港工業(yè)區(qū) 、葛沽、小站工業(yè)園等。 項(xiàng)目周邊無(wú)強(qiáng)勢(shì)自然資源。 引進(jìn)利海會(huì)，同時(shí)通過(guò)產(chǎn)品影響力的提升；提升品牌價(jià)值。同時(shí)，車(chē)友會(huì)客戶(hù)也是潛在客戶(hù)之一。 玻璃、藤椅 …… .. 展示墻 輕紗、古瓷、墻上古典風(fēng)格的項(xiàng)目宣傳畫(huà) 休息區(qū) 中國(guó)大紅元素的運(yùn)用 洽談區(qū) 簡(jiǎn)潔的室內(nèi)設(shè)計(jì)，通過(guò)玻璃，室內(nèi)與室外空間融為一體 銷(xiāo)售中心內(nèi)部設(shè)計(jì) 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略 銷(xiāo)售 中心 樣板間 樣板 間 樣板 間 停車(chē)場(chǎng) 停車(chē)場(chǎng) 原規(guī)劃中央水系 ?選擇依據(jù)： ?項(xiàng)目主力戶(hù)型 ?集中布局，便于展示 ?銷(xiāo)售動(dòng)線(xiàn)組織 ?選擇 CN、 BN、 BS三種戶(hù)型做實(shí)樓樣板間 示范區(qū) /樣板間 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略 示范區(qū) /引導(dǎo)系統(tǒng) 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略 示范園林：中國(guó)古典園林：亭、廊、門(mén)等元素的充分展現(xiàn) 極具徽派特色的樓閣、牌匾、燈飾、木雕等元素在示范區(qū)的展現(xiàn)，為項(xiàng)目徽派文化提供具象支撐。 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣費(fèi)總銷(xiāo)售額 2%計(jì)，約 700萬(wàn) 費(fèi)用包括 類(lèi)別 具體內(nèi)容涉及 預(yù)算 (萬(wàn)元 ) 比例 媒體推廣費(fèi)用 （ 203萬(wàn)） 29% 報(bào)紙 天津日?qǐng)?bào)、今晚報(bào) 70 10% 網(wǎng)絡(luò) 搜房 /焦點(diǎn)房網(wǎng) /網(wǎng)站制作以及廣告發(fā)布新聞宣傳 21 3% 戶(hù)外廣告 小站通往大港、津南路牌 84 12% 小眾媒體 /短信 短信、直投 /高檔酒店等 28 4% 活動(dòng)推廣費(fèi)用 （ 231萬(wàn)） 33% 項(xiàng)目區(qū)域炒作活動(dòng) 借勢(shì)小站練兵園，進(jìn)行宣傳推廣 35 5% 項(xiàng)目徽派風(fēng)格炒作 借勢(shì)小站整體徽式風(fēng)格，進(jìn)行炒作 42 6% 品牌推廣活動(dòng) 樹(shù)立公司品牌及項(xiàng)目品牌 35 5% 客戶(hù)互動(dòng)活動(dòng) 項(xiàng)目分階段鑒賞會(huì)、體驗(yàn)活動(dòng) /利海會(huì)客戶(hù)維系 21 3% 外展場(chǎng)使用 拓展客戶(hù)資源 /項(xiàng)目展示 98 14% 銷(xiāo)售物料費(fèi)用 （ 21萬(wàn)） 3% 樓書(shū) /折頁(yè) /海報(bào) 樓書(shū) /折頁(yè) /戶(hù)型單張 /手提袋等（少而精） 21 3% 現(xiàn)場(chǎng)包裝 （ 175） 25% 銷(xiāo)售中心 模型 /洽談桌椅 /吧臺(tái) /展板等 147 21% 銷(xiāo)售通路及樣板示