【正文】 擾 ? 別墅區(qū)西北角、東南角布置小戶型聯(lián)排產(chǎn)品，產(chǎn)品組合更加豐富 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目解析 濃郁的徽派建筑風(fēng)格 /細(xì)節(jié)雕刻中式院落別墅 ? 粉墻黛瓦、馬頭墻勾勒出徽派建筑的神韻 ? 有別于歐式外向式庭院設(shè)計(jì)，由粉墻黛瓦圍合出的前庭、中庭以及后庭，私密性更強(qiáng)，別有一番閑適、幽深的意境 ? 圍墻、臺(tái)階、門坊等完全從民居中提取元素 ? 漏窗：窗內(nèi)、窗外景觀互為借用 ? 前庭：圍墻與外界區(qū)分開，由鬧入靜，形成過(guò)渡 ? 中庭：通天接地，天地人合一的人居夢(mèng)想徽派建筑中崇尚的“肥水不流外人田 ”風(fēng)水理念。 ? 通風(fēng)采光好：天井、下沉式小院保障地下室通風(fēng)采光 ? 功能多元、布局合理：地下室樓梯南北兩側(cè)設(shè)置工人房、洗衣房、設(shè)備間；主人多功能室占據(jù)干擾較小的東側(cè) ? 奢華主臥占據(jù)景觀效果最佳的北側(cè) ? 主臥南北通透，豪華衛(wèi)浴 +超大衣帽間配置 ? 南向次臥、工作室的貼心設(shè)計(jì)與享受 ? 各功能區(qū)合理分布圍天井而建 ? 禮儀區(qū)：入戶門廳；大開間、二層挑高、南北通透、雙觀景的起居廳 ? 餐廚區(qū)：餐廳、廚房、工作陽(yáng)臺(tái)自成一體，南北通透 ? 次臥：陽(yáng)光次臥 +獨(dú)立衛(wèi)浴，家庭成員、客人專屬空間，人性化舒適空間設(shè)計(jì) 主傭分離 /功能多元 /戶室通透 /獨(dú)棟品質(zhì)、市場(chǎng)稀缺的超舒適聯(lián)排產(chǎn)品 交通 +傭人工作、休息區(qū) 主人多功能區(qū) 小院 小院 天井 餐廚區(qū) 禮儀區(qū) 次臥 次臥 主臥 BS戶型： 380平米 天井 天井 天井 次臥 次臥 工作室 次臥 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目解析 戶型解析 ? 一層舒適度與空間價(jià)值：天井、下沉式小院環(huán)抱，通風(fēng)、采光良好 ? 布局合理：傭人房、設(shè)備間設(shè)置在兩端，多功能區(qū)集中布局，靈活分割、互不干擾 ? 奢華主臥占據(jù)二層一半以上空間：主臥南北通透，豪華衛(wèi)浴 +衣帽間配置，配備超大書房連通露臺(tái)；“移步換景”（多角度 +多重庭院景觀） ? 次臥：陽(yáng)光次臥 +獨(dú)立衛(wèi)浴 ? 各功能區(qū)合理分布圍天井而建 ? 禮儀區(qū)：會(huì)客廳 +起居廳 +衣帽處設(shè)計(jì)，雙廳設(shè)計(jì)同時(shí)滿足家庭成員對(duì)外、對(duì)內(nèi)交流的不同需求 ? 餐廚區(qū)：餐廳、廚房、工作陽(yáng)臺(tái)自成一體，南北通透 ? 次臥：陽(yáng)光次臥 +獨(dú)立衛(wèi)浴家庭成員、客人專屬空間，人性化設(shè)計(jì) 餐廚區(qū) 禮儀區(qū) 次臥 次臥 二層價(jià)格、三層享受 /戶室通透 /中式建筑布局 +人性化設(shè)計(jì)、大氣、奢華的獨(dú)棟產(chǎn)品 傭人套房 設(shè)備間 主臥 CS戶型： 523平米 次臥 次臥 具備軍人血統(tǒng)的發(fā)展商有強(qiáng)烈的企業(yè)個(gè)性和強(qiáng)大實(shí)力，企業(yè)理念和項(xiàng)目契合。 練兵園提領(lǐng)作用 文化提煉和闡發(fā) 高附加值優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品 區(qū)域成長(zhǎng)性好 發(fā)展商理念的融合 在原有設(shè)計(jì)基礎(chǔ)之上，如何打造更強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。 ? 為有效控制別墅面積，建議只在景觀優(yōu)勢(shì)明顯的大戶型產(chǎn)品中采用中庭設(shè)計(jì)，而在外圍則建議選用緊湊的小戶型產(chǎn)品（可根據(jù)實(shí)際情況保留天井設(shè)計(jì)） 它山之石 —— 啟示 區(qū)域文化底蘊(yùn) 項(xiàng)目資源屬性 傳統(tǒng)中式別墅的現(xiàn)狀 傳統(tǒng)文化的復(fù)興 中式產(chǎn)品和現(xiàn)代生活的結(jié)合 西學(xué)為體，中學(xué)為用 新中式別墅 徽派元素應(yīng)用 產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度 它山之石 —— 應(yīng)用 規(guī)劃建議 +產(chǎn)品組合 產(chǎn)品升級(jí)：以獨(dú)棟、雙拼為主 景觀資源優(yōu)勢(shì)得到更好的體現(xiàn) ? 沿中央水系錯(cuò)落布置中庭大戶型獨(dú)棟產(chǎn)品，形成項(xiàng)目獨(dú)棟泛景觀區(qū) ? 外圍區(qū)域布置小戶型雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品（無(wú)中庭、部分產(chǎn)品可保留天井，減少建筑占地，擴(kuò)大庭院面積） ? 充分利用獨(dú)棟區(qū)景觀資源優(yōu)勢(shì)，布置中庭大戶型雙拼產(chǎn)品或類獨(dú)棟 它山之石 —— 應(yīng)用 交通組織建議 第一層級(jí)：社區(qū)環(huán)道 ? 車行道： 由主入口 ——社區(qū)環(huán)道 ——主街車道 ——私家車庫(kù) 第二層級(jí)：主街車道 ? 入戶方式：南北向入戶 ? 減少交通占地 ? 組團(tuán)內(nèi)部空間更加私密、幽靜 第三層級(jí)：人行道（胡同） ? 人行道： 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排由胡同形成有效區(qū)隔，體現(xiàn)項(xiàng)目人車分流的人性化設(shè)計(jì) ? 由胡同將各組團(tuán)串聯(lián)在一起，提升組團(tuán)間的交互性，與內(nèi)部景觀融為一體 ? 將交通對(duì)環(huán)境影響減至最低 設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 主街寬、胡同窄（ 3米）、內(nèi)庭院豁然開敞的設(shè)計(jì)理念 主街寬： 預(yù)留室外停車位 胡同窄： 減少交通占地，根據(jù)實(shí)際情況有效放大庭院面積，提升產(chǎn)品附加值 它山之石 —— 應(yīng)用 景觀設(shè)計(jì)建議 ? 獨(dú)棟泛景觀區(qū)： 木橋、八角亭、親水棧道由水系串聯(lián)而成，與錯(cuò)落獨(dú)棟自然過(guò)渡、銜接，共同構(gòu)成獨(dú)棟泛景觀區(qū) ? 主街景區(qū)： 東西向車行道，在整體石材鋪裝中留出點(diǎn)狀綠地，種植花灌木、竹、攀爬植物等 ? 宅間景區(qū)：南北向 3米寬胡同 ， 整體綠化中散石小路折線穿過(guò) 它山之石 —— 應(yīng)用 景觀設(shè)計(jì)建議 ? 獨(dú)棟泛景觀區(qū)： ? 主街景區(qū)： 東西向車行道，在整體石材鋪裝中留出點(diǎn)狀綠地，種植花灌木、竹、攀爬植物等 ? 宅間景區(qū)：南北向 3米寬胡同 ， 整體綠化中散石小路折線穿過(guò) 它山之石 —— 應(yīng)用 景觀設(shè)計(jì)建議 ? 獨(dú)棟泛景觀區(qū)： ? 主街景區(qū)： 東西向車行道，在整體石材鋪裝中留出點(diǎn)狀綠地，種植花灌木、竹、攀爬植物等 ? 宅間景區(qū)： 南北向 3米寬胡同 ， 整體綠化中散石小路折線穿過(guò) ? 坡屋頂造型更加活潑 ? 石材裝飾墻體，提升產(chǎn)品品質(zhì)感 ? 漏窗 +石墻等，外檐元素更加豐富、富于變化 建筑細(xì)節(jié)建議 項(xiàng)目解析 ? 露臺(tái)設(shè)計(jì)，增加贈(zèng)送面積，更合乎現(xiàn)代人生活方式 2 梳理區(qū)域現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，為確定定位著力點(diǎn)找到依據(jù) 區(qū)域及市場(chǎng)認(rèn)知 尋找市場(chǎng) 佐證 津南發(fā)展 城市規(guī)劃 ● 中心城市以內(nèi)的四個(gè)新城之一 ● 濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)的承接地 ● 中心城區(qū)工業(yè)東移 的承接地 津南發(fā)展 城市規(guī)劃 先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 海港物流區(qū) 先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 泰達(dá)（西青）微電子工業(yè)區(qū) 泰達(dá)（津南）微電子工業(yè)區(qū) 八里臺(tái)工業(yè)區(qū) 發(fā)展戰(zhàn)略 主動(dòng)承接濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo) 建立以葛沽為基點(diǎn)的 濱海新區(qū)津南產(chǎn)業(yè)分區(qū) 形成微電子產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)走廊 發(fā)展成為 濱海新區(qū)第九大功能區(qū) 擴(kuò)大空間關(guān)聯(lián) 泛葛沽 加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián) 微電子 構(gòu)建以三條發(fā)展帶： 城市提升帶 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶 生態(tài)涵養(yǎng)帶 為基礎(chǔ)的城市總體布局 區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu) 鴨淀水庫(kù)旅游度假區(qū) 八里臺(tái)生態(tài)濕地 小站練兵園 旅游區(qū) 官港森林公園 天嘉湖休閑旅游度假區(qū) 利用周邊自然環(huán)境，積極搭建自然生態(tài)走廊， 大力發(fā)展旅游業(yè) ，構(gòu)筑綠色第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)高地。 ?新城區(qū)起步區(qū)初具規(guī)模，中小學(xué)等配套設(shè)施已投入使用；區(qū)域整體配套逐步落實(shí)。 位于津?yàn)I之間的特殊位臵，與塘沽、大港、市區(qū)交流日益密切。嶺上林里別墅 原始生態(tài)林 腹地臨近公園、生態(tài)林木區(qū)的別墅 7 社會(huì)山別墅 百年棗林 8 荷蘭墅 水上及堆山公園 高爾夫別墅 9 京津新城 高爾夫球場(chǎng)，大型果園；除高爾夫球場(chǎng)外，無(wú)其他強(qiáng)勢(shì)自然資源 10 荷蘭墅 11 夏陽(yáng) 盛攬全球風(fēng)情。目前，首期開售 190套別墅。 配套設(shè)施： 仁愛醫(yī)院 ， 天津大學(xué)分校 ， 松江高爾夫球場(chǎng) 。 區(qū)域徽派中式表情與項(xiàng)目在風(fēng)格上成為一體；也塑造了天津首個(gè)大規(guī)?；帐浇ㄖ^(qū)域。小站的自然生態(tài)與文化涵養(yǎng)中棲居， 1小時(shí)，可通達(dá)市區(qū)、津南、塘沽、大港；連接城市各個(gè)地點(diǎn)。 客戶借鑒 市場(chǎng)解析 天嘉湖 主力戶型 套數(shù) 價(jià)格 聯(lián)排、雙拼 180240 125套左右 80008300元 /平米 獨(dú)棟 280390（獨(dú)棟） 280310（比較集中） 180余套 1202213000元 /套 獨(dú)棟 自然資源支撐 項(xiàng)目毗鄰天嘉湖， ；項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境、自然景觀優(yōu)越。 設(shè)計(jì)師、 藝術(shù)家 具有藝術(shù)的氣息，具有鮮明的個(gè)性，對(duì)特立獨(dú)行的新鮮事物會(huì)強(qiáng)烈的追捧，思維上能把現(xiàn)代與傳統(tǒng)文化很好的的融合。 利海品牌在天津市場(chǎng)空白。 利海品牌在天津空白。 體驗(yàn)式居住 營(yíng)銷策略 裝修部分產(chǎn)品邀請(qǐng)意向客戶；體驗(yàn) 庭院高附加值設(shè)計(jì)及雙車庫(kù) ； 引導(dǎo)客戶切身感受。更有歷史內(nèi)涵又迎合現(xiàn)代昭示。 基于項(xiàng)目產(chǎn)品類型、所處區(qū)域、推售節(jié)點(diǎn)等因素，選擇 天山水榭花都、天嘉湖、星耀五洲、京津新城、團(tuán)泊庭院 三個(gè)項(xiàng)目為本案定價(jià)主要參照系。不穿松糕鞋。 請(qǐng)慢走 這是您的物品，請(qǐng)注意拿好 歡迎帶您的朋友來(lái)看看 誠(chéng)心服務(wù) 交易完成，顧客離去 認(rèn)真傾聽，不時(shí)點(diǎn)頭，滿足顧客的表現(xiàn)欲。 在顧客注意的目光中靠近顧客，千萬(wàn)不可從后面突然說(shuō)話，說(shuō)話時(shí)必須在顧客已經(jīng)注意到自己的時(shí)候。 近兩年，天津市土地出讓已經(jīng)逐步過(guò)渡到城區(qū)外圍，尤其是居住用地多集中于環(huán)城四區(qū)，相應(yīng)帶動(dòng)了居住人口的外遷，同時(shí)也帶動(dòng)了環(huán)城區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 成交萎縮，普通住宅均價(jià)漲幅明顯 15% 25% 津南區(qū) 市場(chǎng)解析 9 1 . 88 . 207 5 . 22 4 . 807 0 . 22 8 . 51 . 33 9 . 81 8 . 54 1 . 7020406080100%2022 2022 2022 2022 上半年津南區(qū)普通住宅各樓體類型成交占比多層 小高層 高層7 7 . 62 2 . 405 8 . 34 1 . 706 4 . 62 3 . 11 2 . 3 1 1 . 4 1 3 . 17 5 . 4020406080%2022 2022 2022 2022 上半年津南區(qū)普通住宅各樓體類型新增供應(yīng)量占比多層 小高層 高層多層向高層過(guò)渡，多層仍受青睞 多層產(chǎn)品的新增供應(yīng)量逐漸減少，高層產(chǎn)品 07年開始出現(xiàn)，但 08年上半年已成為新增供應(yīng)的主角。 星耀五洲體量大，未來(lái)將形成本案的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)。 小站新城 市場(chǎng)解析 區(qū)域界定： 由于小站整體體量較小，輻射范圍有限，研究界定項(xiàng)目范圍周邊35公里。 回遷區(qū)： 客戶 主要為周邊生產(chǎn)大隊(duì)的拆遷戶；對(duì)于區(qū)域敏感度不高，無(wú)濃厚的故土情結(jié)。 商品房（售價(jià) 4500元 /平米洋房 6300元 /平米 別墅） 目前區(qū)域僅天山與本案兩項(xiàng)目； 天山項(xiàng)目涵蓋較廣，包容疊拼、洋房、高層 產(chǎn)品；產(chǎn)品風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主體。 回遷區(qū) 高檔住區(qū) 小站練兵園 小站新城 市場(chǎng)解析 概況 代表項(xiàng)目 沿中山路兩側(cè)，為傳統(tǒng)居住區(qū)發(fā)源地 村民自建平房，及少量多層建筑。新房市場(chǎng)供應(yīng)量不大。 津南區(qū) 市場(chǎng)解析 津南區(qū)普通住宅各主力面積區(qū)間新增供應(yīng)占比02040602022 2022 2022 2022 上半年%60 ㎡ 以下 60 100 ㎡ 100 120 ㎡120 180 ㎡ 180 ㎡ 以上津南區(qū)普通住宅各主力面積區(qū)間成交占比02040602022 2022 2022 2022 上半年%60 ㎡ 以下 60 100 ㎡ 100 120 ㎡120 180 ㎡ 180 ㎡ 以上從面積區(qū)間看，新增供應(yīng)從原來(lái)的60180平米均有涉及，逐漸兩極分化， 60100平米產(chǎn)品成為主力，而120180平米產(chǎn)品成為次主力。 津南區(qū)土地出讓的樓面價(jià)格在2022至 2022兩年間的差異達(dá)到了驚人的地步，土地市場(chǎng)已經(jīng)快速回歸理性。 引導(dǎo)接近 顧客進(jìn)場(chǎng)后參觀模型，看展板 面向顧客微笑，身體呈 15度鞠躬示禮。 您閱歷豐富，見解獨(dú)到，使我學(xué)到了很多知識(shí) ,您說(shuō)得很好，對(duì)我的工作很有啟發(fā)，謝謝您的指點(diǎn)。胸牌要掛正，穿深色皮鞋，并保持鞋面一塵不染。 ?項(xiàng)目呈現(xiàn)后價(jià)值會(huì)逐步提高 ?項(xiàng)目所在的小站鎮(zhèn)練兵園的文化價(jià)值會(huì)得到更大的認(rèn)可 ?天津房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格年均增幅為 9%15%；別墅漲幅比例 10%以上 天津商品住宅歷年供應(yīng)及成交情況（ 20222022） 數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市房管局 項(xiàng)目定價(jià) 第四步：動(dòng)態(tài)價(jià)格計(jì)算 因此，綜合考慮，采用動(dòng)態(tài)價(jià)格作為項(xiàng)目入市均價(jià)，即 9000元 /㎡ 。 物料風(fēng)格 策略分解 營(yíng)銷策略 沙盤制作中運(yùn)用實(shí)木材質(zhì)，盡顯中式別墅高貴品質(zhì)。 利用中原強(qiáng)大的平臺(tái) ， 將發(fā)揮更大的客戶資源的價(jià)值 。 策略分解 營(yíng)銷策略 單純依靠政府過(guò)于被動(dòng)，我們應(yīng)該如何主動(dòng)出擊？ 公關(guān)策略 先公關(guān)后廣告；制造新聞話題，突出區(qū)域文化及中式風(fēng)格。 項(xiàng)目周邊無(wú)強(qiáng)勢(shì)自