【正文】 建議 第一層級(jí)：社區(qū)環(huán)道 ? 車行道： 由主入口 ——社區(qū)環(huán)道 ——主街車道 ——私家車庫 第二層級(jí)：主街車道 ? 入戶方式：南北向入戶 ? 減少交通占地 ? 組團(tuán)內(nèi)部空間更加私密、幽靜 第三層級(jí)：人行道（胡同） ? 人行道： 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排由胡同形成有效區(qū)隔，體現(xiàn)項(xiàng)目人車分流的人性化設(shè)計(jì) ? 由胡同將各組團(tuán)串聯(lián)在一起，提升組團(tuán)間的交互性，與內(nèi)部景觀融為一體 ? 將交通對(duì)環(huán)境影響減至最低 設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 主街寬、胡同窄（ 3米）、內(nèi)庭院豁然開敞的設(shè)計(jì)理念 主街寬： 預(yù)留室外停車位 胡同窄： 減少交通占地，根據(jù)實(shí)際情況有效放大庭院面積，提升產(chǎn)品附加值 它山之石 —— 應(yīng)用 景觀設(shè)計(jì)建議 ? 獨(dú)棟泛景觀區(qū)： 木橋、八角亭、親水棧道由水系串聯(lián)而成，與錯(cuò)落獨(dú)棟自然過渡、銜接，共同構(gòu)成獨(dú)棟泛景觀區(qū) ? 主街景區(qū)： 東西向車行道，在整體石材鋪裝中留出點(diǎn)狀綠地，種植花灌木、竹、攀爬植物等 ? 宅間景區(qū)：南北向 3米寬胡同 ， 整體綠化中散石小路折線穿過 它山之石 —— 應(yīng)用 景觀設(shè)計(jì)建議 ? 獨(dú)棟泛景觀區(qū)： ? 主街景區(qū)： 東西向車行道，在整體石材鋪裝中留出點(diǎn)狀綠地，種植花灌木、竹、攀爬植物等 ? 宅間景區(qū)：南北向 3米寬胡同 ， 整體綠化中散石小路折線穿過 它山之石 —— 應(yīng)用 景觀設(shè)計(jì)建議 ? 獨(dú)棟泛景觀區(qū)： ? 主街景區(qū)： 東西向車行道，在整體石材鋪裝中留出點(diǎn)狀綠地，種植花灌木、竹、攀爬植物等 ? 宅間景區(qū)： 南北向 3米寬胡同 ， 整體綠化中散石小路折線穿過 ? 坡屋頂造型更加活潑 ? 石材裝飾墻體，提升產(chǎn)品品質(zhì)感 ? 漏窗 +石墻等，外檐元素更加豐富、富于變化 建筑細(xì)節(jié)建議 項(xiàng)目解析 ? 露臺(tái)設(shè)計(jì)，增加贈(zèng)送面積，更合乎現(xiàn)代人生活方式 2 梳理區(qū)域現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，為確定定位著力點(diǎn)找到依據(jù) 區(qū)域及市場(chǎng)認(rèn)知 尋找市場(chǎng) 佐證 津南發(fā)展 城市規(guī)劃 ● 中心城市以內(nèi)的四個(gè)新城之一 ● 濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)的承接地 ● 中心城區(qū)工業(yè)東移 的承接地 津南發(fā)展 城市規(guī)劃 先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 海港物流區(qū) 先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 泰達(dá)（西青）微電子工業(yè)區(qū) 泰達(dá)（津南）微電子工業(yè)區(qū) 八里臺(tái)工業(yè)區(qū) 發(fā)展戰(zhàn)略 主動(dòng)承接濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo) 建立以葛沽為基點(diǎn)的 濱海新區(qū)津南產(chǎn)業(yè)分區(qū) 形成微電子產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)走廊 發(fā)展成為 濱海新區(qū)第九大功能區(qū) 擴(kuò)大空間關(guān)聯(lián) 泛葛沽 加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián) 微電子 構(gòu)建以三條發(fā)展帶： 城市提升帶 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶 生態(tài)涵養(yǎng)帶 為基礎(chǔ)的城市總體布局 區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu) 鴨淀水庫旅游度假區(qū) 八里臺(tái)生態(tài)濕地 小站練兵園 旅游區(qū) 官港森林公園 天嘉湖休閑旅游度假區(qū) 利用周邊自然環(huán)境，積極搭建自然生態(tài)走廊， 大力發(fā)展旅游業(yè) ，構(gòu)筑綠色第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)高地。 旅游產(chǎn)業(yè) 津南發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì) 發(fā)展趨勢(shì) 5大旅游區(qū)，形成津南旅游產(chǎn)業(yè)帶；提升區(qū)域認(rèn)可度，帶來周邊人流。 津南發(fā)展 城市規(guī)劃 咸水沽 雙港 八里臺(tái) 小站 葛沽 北石林景區(qū) 天嘉湖休閑旅游度假區(qū) 小站練兵園景區(qū) 近期目標(biāo) —— 9431 “9”是實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)九個(gè)主要工業(yè)載體的加速發(fā)展，促進(jìn)津南社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面進(jìn)步； “ 3”是建成三個(gè)各具特色的旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)，創(chuàng)建經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境生態(tài)交相輝映、人與自然和諧共處的魅力津南。 “ 4”是建成四個(gè)新型城鎮(zhèn)； “ 1”基本建成津南新城。 小站規(guī)劃 城市規(guī)劃 ?以小站練兵園為核心深入挖掘小站的歷史文化資源；形成以小站兵營為核心的小站新城鎮(zhèn)。 ?建筑風(fēng)格統(tǒng)一為徽派風(fēng)格。 鳥瞰圖 講武堂 城墻 小站業(yè)已成為 “ 近代中國看天津核心品牌 ” 。 小站規(guī)劃 城市規(guī)劃 ?政府規(guī)劃下，小站整體城市重心由中山路區(qū)域，向東北形成以小站練兵園為核心的新城鎮(zhèn)。 ?新城區(qū)起步區(qū)初具規(guī)模，中小學(xué)等配套設(shè)施已投入使用；區(qū)域整體配套逐步落實(shí)。 （小站新城規(guī)劃藍(lán)圖） 項(xiàng)目坐落小站鎮(zhèn)未來核心區(qū)域，且介于兩大居住區(qū)之間；地域價(jià)值很高。 天津市津南區(qū)小站工業(yè)園區(qū)（規(guī)劃面積 ；工業(yè)園區(qū)先后有臺(tái)灣、韓國、日本、印尼、香港、美國等境外投資者入駐 。 一定數(shù)量外資企業(yè)，加工電子為主。產(chǎn)業(yè)支撐必然為區(qū)域外客戶 小站工業(yè)園 市場(chǎng)解析 小站工業(yè)園 環(huán)宇橡塑制造公司 小站專業(yè)化市場(chǎng) 市場(chǎng)解析 小站果品批發(fā)市場(chǎng) 鋼材經(jīng)營部 白鐵經(jīng)營部 聯(lián)想鋼材 彩光板批發(fā) 管業(yè)批發(fā) 小站鎮(zhèn)以南，沿津岐公路，沿線 23公里分布各種專業(yè)化批發(fā)市場(chǎng)；檔次不高，私營業(yè)主收入普遍不低。 項(xiàng)目整體的 四大機(jī)遇： 大 勢(shì) □ 宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)向好 宏觀經(jīng)濟(jì)利好，天津和濱海受到全國乃至世界關(guān)注。人均收入消費(fèi)能力均大幅提高。 □ 津南區(qū)與周邊區(qū)域交流加強(qiáng)。 位于津?yàn)I之間的特殊位臵，與塘沽、大港、市區(qū)交流日益密切。給津南區(qū)帶來外來的人流與物流。 宏觀經(jīng)濟(jì)的利好與外界交流的增進(jìn)均給予項(xiàng)目一個(gè)良好的外部環(huán)境；小站為 “近代中國看天津核心旅游品牌 ” ，也是 津南區(qū)著力打造的特色旅游產(chǎn)業(yè)之一 ，旅游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)十分明顯。 □ 津南規(guī)劃 “ 9431” 中重要一環(huán)， 旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯 “ 3” 小站鎮(zhèn)為津南 3個(gè) 特色旅游產(chǎn)業(yè) 之一，得到了政府的全力支持。 “ 4” 小站鎮(zhèn)為津南區(qū)未來 四個(gè)新型城鎮(zhèn) ，在市政配套、政策方面能夠得到很強(qiáng)的支持。 □ 近代中國看天津核心品牌。 別墅市場(chǎng)定位 天津別墅資源屬性分析 類別 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目資源 資源特征 水景別墅 1 團(tuán)泊湖庭院 團(tuán)泊湖 河景、湖景資源 2 萬科東麗湖 東麗湖 3 夏陽 溪韻風(fēng)景灣 4 近水樓臺(tái) 北辰區(qū)域月牙河 5 天嘉湖 小站 天嘉湖 生態(tài)園林 別墅 6 泰達(dá) 嶺上林里別墅 原始生態(tài)林 腹地臨近公園、生態(tài)林木區(qū)的別墅 7 社會(huì)山別墅 百年棗林 8 荷蘭墅 水上及堆山公園 高爾夫別墅 9 京津新城 高爾夫球場(chǎng)，大型果園；除高爾夫球場(chǎng)外，無其他強(qiáng)勢(shì)自然資源 10 荷蘭墅 11 夏陽 溪韻風(fēng)景灣 12 領(lǐng)世郡 普霖別墅 C區(qū) 現(xiàn)代城市文化休閑別墅 13 檀府 以區(qū)域文化結(jié)合別墅項(xiàng)目本身精心打造的文化品質(zhì)別墅 14 唐郡 城市別墅 15 西康路 36號(hào) 優(yōu)越的地理位置，高端奢華的頂級(jí)別墅 16 招商鉆石山 17 霞光道 5號(hào) 現(xiàn)代高科技休閑別墅 18 弘澤制造 以現(xiàn)代科技產(chǎn)品、高檔建材、現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)技術(shù)應(yīng)用為主題的別墅 19 華韻歐風(fēng) 博雅苑 6 2 本案 天津郊區(qū)別墅項(xiàng)目普遍擁有強(qiáng)勢(shì)自然資源，更為依賴水景、綠化等自然景觀；項(xiàng)目歸類于環(huán)外別墅市場(chǎng)，自然資源優(yōu)勢(shì)不顯著，文化資源與建筑風(fēng)格獨(dú)立于市場(chǎng)之上。 1 3 4 5 7 8 9 12 13 14 15 16 17 18 19 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選取 市場(chǎng)解析 競(jìng)爭(zhēng)選取原則： 項(xiàng)目所處區(qū)域 銷售周期重疊 主要客戶分流 產(chǎn)品構(gòu)成類似 等四大方面，選取項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 1 2 3 4 本案 京津新城 團(tuán)泊湖庭院 天嘉湖 5 星耀五洲 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 京津新城 天嘉湖 星耀五洲 團(tuán)泊庭院 天山水榭花都 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域選?。? 外環(huán)周邊 津南區(qū) 團(tuán)泊湖 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)解析 項(xiàng)目 主力戶型 套數(shù) 價(jià)格 存量 天山項(xiàng)目 178209 160 63006500 140套左右 天嘉湖 180— 240（聯(lián)排） 280390（獨(dú)棟） 310余套 80008300元 /套 聯(lián)排 1202213000元 /套 獨(dú)棟 220套左右 星耀五洲 170180（疊加） 90260（組院） 190（前期） 800010000元 /平米 疊加 900012022元 /平米 組園 暫未售 團(tuán)泊庭院 206393 670 /平米 已售 70% 京津新城 200500 5000元 /平米 聯(lián)排 11000元 /平米 獨(dú)棟 … .. 本 案 □ 本案產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)比較明顯，天山、星耀等項(xiàng)目均會(huì)對(duì)本案早晨比較大的客戶分流。 □ 區(qū)域外市場(chǎng)，強(qiáng)勢(shì)自然度假型資源項(xiàng)目與本案競(jìng)爭(zhēng)明顯。 天 嘉 湖 星 耀 五 洲 天 山 項(xiàng) 目 團(tuán)泊庭院 京津新城 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 市場(chǎng)解析 位臵 津南區(qū)天嘉湖旁 開發(fā)商 云南星耀集團(tuán) 建筑形式 別墅、高層 建筑風(fēng)格 各國風(fēng)情 占地面積 建筑面積 300萬平米 一期建筑面積 100萬平米 公建 30萬 一期開發(fā)時(shí)間 總戶數(shù) 在售 190套 價(jià)格 (元/m2) 800012022元 /平米 物業(yè)費(fèi) /平米 *月 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 開發(fā)周期 全盤 56年 戶型面積 前期 90260平米別墅產(chǎn)品 產(chǎn)品特點(diǎn) 大型公建支撐 項(xiàng)目主題語 世界是你的 目標(biāo)客戶 目前積累客戶，涵蓋全國各地；天津客戶 70%左右 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 性價(jià)比較高的第二居所，發(fā)展?jié)摿Υ蟆? 星耀五洲 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 市場(chǎng)解析 星耀五洲坐落于天嘉湖旁，整體建筑面積 300萬平米； 項(xiàng)目整體具有幾大特色： 一個(gè)世界： 星耀五洲將世界版圖微縮于 ，填筑五大洲板塊。盛攬全球風(fēng)情。 三大奇跡： 50萬平方米世界超級(jí)休閑娛樂建筑綜合體；七星級(jí) 360176。全水景風(fēng)情酒店；全球首創(chuàng)湖心別墅，星耀五洲三大奇跡震撼中國，領(lǐng)航世界！ 五大博覽園： 星耀五洲秉承“世界大觀”理念，盛造世界建筑博覽園、世界橋梁博覽園，盡享世界風(fēng)情大觀。 十大國際建筑泰斗： 理查德 .邁耶、邁克爾 .索金、黃雄溪、潘泰 …… 星耀五洲誠邀十位享譽(yù)全球的建筑泰斗聚首中國，共創(chuàng)世紀(jì)奇跡。 星耀五洲項(xiàng)目 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 市場(chǎng)解析 星耀一期規(guī)劃圖 中式組院部分；共計(jì) 24套；產(chǎn)品從 240260平米之間；預(yù)計(jì)售價(jià) 900012022元 /平米。 疊加別墅： 170180平米疊加產(chǎn)品，預(yù)計(jì)售價(jià) 800010000元 /平米。 西班牙、英式組團(tuán)別墅； 94240平米不等；其中，最小的西班牙別墅產(chǎn)品僅 84平米 /套；售價(jià) 900012022元 /平米。 星耀五洲項(xiàng)目一期 總共 100萬平米， 30萬公建， 70萬住宅 ；預(yù)計(jì)開發(fā)周期 ；產(chǎn)品涵蓋 高層、企業(yè)獨(dú)棟、別墅 、公寓等眾多產(chǎn)品。目前，首期開售 190套別墅。 現(xiàn)售產(chǎn)品： 產(chǎn)品類型豐富，影響力與供應(yīng)量均巨大；一期 100萬平米與本案銷售周期幾乎相同，整體項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈。 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 市場(chǎng)解析 位臵 靜海區(qū)團(tuán)泊湖 開發(fā)商 天津市仁愛房地產(chǎn)開發(fā) 建筑形式 獨(dú)棟、雙拼 建筑風(fēng)格 地中海式 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 45% 分期 二期已開盤 總戶數(shù) 一期 643戶 停車位：戶數(shù) 1： 1 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 價(jià)格 (元/m2) 13000元 /平米 物業(yè)費(fèi) /平米 *月 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 2022年 戶型面積 160260平米 月銷售速度 開盤即售，速度較快 項(xiàng)目主題語 我的湖畔庭院生活 目標(biāo)客戶 市內(nèi)客戶占 90%，其中以大中企業(yè)主和公務(wù)員為主 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 性價(jià)比較高的第二居所，發(fā)展?jié)摿Υ蟆? 團(tuán)泊庭院 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 市場(chǎng)解析 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 團(tuán)泊湖庭院是純別墅項(xiàng)目 ， 是一軸兩帶中薊縣新城的城市西部發(fā)展帶 ， 和南部水庫環(huán)境保護(hù)地的交匯處 。 規(guī)劃面積 210平方公里 ， 水面面積 51平方公里 。地理位臵及其優(yōu)越 。 在未來幾年內(nèi) ， 團(tuán)泊新城將發(fā)展成為以生態(tài)服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)為主的項(xiàng)目 ， 與自然融合 ， 生態(tài)宜居的生態(tài)休閑之城 。 建筑風(fēng)格： 純粹地中海風(fēng)格的簡(jiǎn)約建筑 ， 大尺度設(shè)計(jì)表現(xiàn)著優(yōu)雅 、 內(nèi)斂的大家風(fēng)范 。 配套設(shè)施： 仁愛醫(yī)院 ， 天津大學(xué)分校 ， 松江高爾夫球場(chǎng) 。 3 文化闡發(fā)和發(fā)展商品牌的融合 定位系統(tǒng)及策略歸納 優(yōu)勢(shì)提煉和客戶來源 SWOT策略 定位系統(tǒng) 優(yōu)勢(shì)（ S） 小站和徽派的文化積淀 依托新城鎮(zhèn)規(guī)劃 產(chǎn)品合理