【正文】 80平米 280580萬(wàn) 現(xiàn)代高科技休閑別墅 弘澤制造 獨(dú)棟、聯(lián)排 330620平米 7201400萬(wàn) 華韻歐風(fēng) 區(qū)位 建筑風(fēng)格 現(xiàn)狀 TOWN中堂 老城廂 現(xiàn)代中式 已售罄 檀府 老城廂 現(xiàn)代中式 銷(xiāo)售狀況良好 唐郡 楊柳青鎮(zhèn) 傳統(tǒng)中式 自開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售狀 況不佳 市中心核心區(qū)位 傳統(tǒng)中式，銷(xiāo)售狀況不佳 目前天津市場(chǎng)中式別墅主要為三個(gè)項(xiàng)目，區(qū)位、建筑風(fēng)格與本案類(lèi)比項(xiàng)目缺乏；深度解析中式別墅需站在全國(guó)的角度進(jìn)行一個(gè)了解。通過(guò)移植大樹(shù)、配置花卉景觀以及設(shè)置街頭小品、座椅等設(shè)施，營(yíng)造出生活化的街巷空間 街巷空間 它山之石 —— 解析 ? 對(duì)傳統(tǒng)中式四合院式布局進(jìn)行改良，通過(guò)創(chuàng)新式風(fēng)車(chē)式布局，使南向的房間數(shù)量增多，面寬增大，保證了良好的采光通風(fēng) ? 二期產(chǎn)品是在一期產(chǎn)品的升級(jí)：戶(hù)型更加緊湊，功能組織上更是吸納了東、西方別墅產(chǎn)品的精髓 ? 現(xiàn)代功能主義與傳統(tǒng)思維方式的結(jié)合 戶(hù)型 它山之石 —— 解析 規(guī)劃、產(chǎn)品布局 340平米 ? 行列式布局 +中央水系規(guī)劃、南北縱軸布置和封閉獨(dú)立院落，與本項(xiàng)目規(guī)劃理念相近 ? 臨近水系端戶(hù)布置戶(hù)型面積相對(duì)較大的產(chǎn)品，適當(dāng)放大端戶(hù)庭院面積，使其具有雙拼產(chǎn)品的功能以及舒適度 ? 景觀利用最大化、產(chǎn)品升級(jí) 它山之石 —— 解析 ? “原創(chuàng)現(xiàn)代中式” ? 中國(guó)民居形式：每套宅院均有前院、中庭和后園，將大量的綠化和環(huán)境布置融入宅院本身，使每戶(hù)擁有獨(dú)立的綠化空間 ? 傳統(tǒng)民居元素：宅院建筑、圍墻、臺(tái)階、門(mén)坊等 ? 現(xiàn)代建筑材料：門(mén)窗、雙層中空玻璃、玻璃欄桿、世界一流的外墻外保溫技術(shù) ? 兼具深厚的文化底蘊(yùn)以及現(xiàn)代感和舒適感 建筑 它山之石 —— 啟示 ? 規(guī)劃： ? 主街寬，胡同窄，重庭院設(shè)計(jì) ? 園林景觀富于變化，遵循中式園林設(shè)計(jì)原則，由水系、街巷串聯(lián)而成景觀軸，打造立體式園林 ? 建筑： ? 沒(méi)有創(chuàng)新的傳統(tǒng)建筑是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的，中式與現(xiàn)代的結(jié)合是中式別墅不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，不論是現(xiàn)代建筑元素以及現(xiàn)代建筑材料的應(yīng)用，都是對(duì)傳統(tǒng)的繼承與發(fā)展，兼具深厚的文化底蘊(yùn)以及現(xiàn)代感和舒適感的現(xiàn)代中式別墅才是有生命力與競(jìng)爭(zhēng)力的主流產(chǎn)品，本項(xiàng)目應(yīng)順勢(shì)而為，打造傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的新中式別墅 ? 戶(hù)型： ? 以天津在售別墅、典型項(xiàng)目主力戶(hù)型分析為依據(jù)，戶(hù)型面積控制在雙拼（帶中庭）產(chǎn)品控制在 350380之間；雙拼（無(wú)中庭）控制在 200280之間，更為適宜。 旅游產(chǎn)業(yè) 津南發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì) 發(fā)展趨勢(shì) 5大旅游區(qū)，形成津南旅游產(chǎn)業(yè)帶；提升區(qū)域認(rèn)可度，帶來(lái)周邊人流。 “ 4”是建成四個(gè)新型城鎮(zhèn)； “ 1”基本建成津南新城。 ?建筑風(fēng)格統(tǒng)一為徽派風(fēng)格。 小站規(guī)劃 城市規(guī)劃 ?政府規(guī)劃下，小站整體城市重心由中山路區(qū)域，向東北形成以小站練兵園為核心的新城鎮(zhèn)。 （小站新城規(guī)劃藍(lán)圖） 項(xiàng)目坐落小站鎮(zhèn)未來(lái)核心區(qū)域，且介于兩大居住區(qū)之間；地域價(jià)值很高。 一定數(shù)量外資企業(yè)，加工電子為主。 項(xiàng)目整體的 四大機(jī)遇： 大 勢(shì) □ 宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)向好 宏觀經(jīng)濟(jì)利好，天津和濱海受到全國(guó)乃至世界關(guān)注。 □ 津南區(qū)與周邊區(qū)域交流加強(qiáng)。給津南區(qū)帶來(lái)外來(lái)的人流與物流。 □ 津南規(guī)劃 “ 9431” 中重要一環(huán)， 旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯 “ 3” 小站鎮(zhèn)為津南 3個(gè) 特色旅游產(chǎn)業(yè) 之一，得到了政府的全力支持。 □ 近代中國(guó)看天津核心品牌。溪韻風(fēng)景灣 4 近水樓臺(tái) 北辰區(qū)域月牙河 5 天嘉湖 小站 天嘉湖 生態(tài)園林 別墅 6 泰達(dá) 溪韻風(fēng)景灣 12 領(lǐng)世郡 博雅苑 6 2 本案 天津郊區(qū)別墅項(xiàng)目普遍擁有強(qiáng)勢(shì)自然資源，更為依賴(lài)水景、綠化等自然景觀；項(xiàng)目歸類(lèi)于環(huán)外別墅市場(chǎng)，自然資源優(yōu)勢(shì)不顯著，文化資源與建筑風(fēng)格獨(dú)立于市場(chǎng)之上。 □ 區(qū)域外市場(chǎng)，強(qiáng)勢(shì)自然度假型資源項(xiàng)目與本案競(jìng)爭(zhēng)明顯。 星耀五洲 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 市場(chǎng)解析 星耀五洲坐落于天嘉湖旁，整體建筑面積 300萬(wàn)平米； 項(xiàng)目整體具有幾大特色： 一個(gè)世界： 星耀五洲將世界版圖微縮于 ，填筑五大洲板塊。 三大奇跡： 50萬(wàn)平方米世界超級(jí)休閑娛樂(lè)建筑綜合體；七星級(jí) 360176。 十大國(guó)際建筑泰斗： 理查德 .邁耶、邁克爾 .索金、黃雄溪、潘泰 …… 星耀五洲誠(chéng)邀十位享譽(yù)全球的建筑泰斗聚首中國(guó)，共創(chuàng)世紀(jì)奇跡。 疊加別墅： 170180平米疊加產(chǎn)品，預(yù)計(jì)售價(jià) 800010000元 /平米。 星耀五洲項(xiàng)目一期 總共 100萬(wàn)平米， 30萬(wàn)公建， 70萬(wàn)住宅 ；預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期 ；產(chǎn)品涵蓋 高層、企業(yè)獨(dú)棟、別墅 、公寓等眾多產(chǎn)品。 現(xiàn)售產(chǎn)品： 產(chǎn)品類(lèi)型豐富，影響力與供應(yīng)量均巨大；一期 100萬(wàn)平米與本案銷(xiāo)售周期幾乎相同，整體項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈。 團(tuán)泊庭院 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 市場(chǎng)解析 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 團(tuán)泊湖庭院是純別墅項(xiàng)目 ， 是一軸兩帶中薊縣新城的城市西部發(fā)展帶 ， 和南部水庫(kù)環(huán)境保護(hù)地的交匯處 。地理位臵及其優(yōu)越 。 建筑風(fēng)格： 純粹地中海風(fēng)格的簡(jiǎn)約建筑 ， 大尺度設(shè)計(jì)表現(xiàn)著優(yōu)雅 、 內(nèi)斂的大家風(fēng)范 。 3 文化闡發(fā)和發(fā)展商品牌的融合 定位系統(tǒng)及策略歸納 優(yōu)勢(shì)提煉和客戶(hù)來(lái)源 SWOT策略 定位系統(tǒng) 優(yōu)勢(shì)（ S） 小站和徽派的文化積淀 依托新城鎮(zhèn)規(guī)劃 產(chǎn)品合理，附贈(zèng)面積均較大， 產(chǎn)品附加值高 小站的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì) 交通便捷，津南 大港中樞區(qū)域 劣勢(shì)（ W） 區(qū)域認(rèn)知度較低、 地緣性客戶(hù)不足 機(jī)會(huì)（ O） 星耀五洲等項(xiàng)目提升整體津南的地域價(jià)值及市場(chǎng)關(guān)注度。 突出中式產(chǎn)品，吸引特定人群 【 綁定練兵園 】 與練兵園的綜合體優(yōu)勢(shì)，挖掘 和闡發(fā)中式產(chǎn)品和文化的魅力 發(fā)揮交通和文化優(yōu)勢(shì)，吸引外 部需求 威脅（ T） 天山等商品房的客戶(hù)分流 天嘉湖、星耀五洲別墅供應(yīng)量 較大 【 整體營(yíng)銷(xiāo) 】 練兵園 別墅的關(guān)聯(lián)，發(fā)揮緊鄰 練兵應(yīng)的優(yōu)勢(shì)， 做好文化和綜合優(yōu)勢(shì)的文章 文化標(biāo)簽 挖掘練兵園和區(qū)域文化特色， 以中式建筑引領(lǐng)市場(chǎng) 【 產(chǎn)品綜合素質(zhì) 】 適度的產(chǎn)品領(lǐng)先 吸引津南 大港的改善性 需求 SWOT策略 SWOT策略 定位系統(tǒng) 核心 價(jià)值 □ 新 中式徽派風(fēng)格特征明顯 □ 坐擁小站文化資源 。 別墅營(yíng)銷(xiāo)策略定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 別墅營(yíng)銷(xiāo)定位： 天津新時(shí)代中式宅院 中國(guó)人對(duì)本體文化的認(rèn)同和追溯，結(jié)合了對(duì)生活方式的選擇，新中式別墅既可以包含了 “ 復(fù)古 ” ，更是在更高層面上求新。 □ 建筑勾勒于文化之上 。但精神和文化上的意向則是新時(shí)代中國(guó)式居住精神的追溯和全新詮釋。 內(nèi)秀而中庸的中國(guó)文化并不體現(xiàn)在建筑的實(shí)體界面，更多的蘊(yùn)涵于由界面所界定的虛空間內(nèi)。 □ 品牌開(kāi)發(fā)商，傾心鑄造 。 廟堂之高與江湖之遠(yuǎn)，只在片刻之間。 別墅營(yíng)銷(xiāo)策略定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 自然風(fēng)水大宅，突出其御用、專(zhuān)屬之意。 堂是對(duì)中式別墅的理念升華，同時(shí)亦含有“中堂”之意。 【 御 瀾 堂 】 別墅營(yíng)銷(xiāo)策略定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 106席新中式庭院， 600年脈絡(luò)傳承， 天津城市的淮軍印記，小站百年北洋傳統(tǒng)，無(wú)不印證著文化融合和求新的特征。 練兵園的歷史可以升華為“修身、齊家、治國(guó)、平天下 ” 的儒家傳統(tǒng)思想，北洋的內(nèi)涵也是在中西之間的取舍中探索求新，因此，“文化浸潤(rùn)，自由求新”的人文特征，可以實(shí)現(xiàn)練兵園特殊的歷史背景與目標(biāo)客群的精神特征最好的銜接。 □ 一期客戶(hù)組成本地客戶(hù)比重大于區(qū)域外客戶(hù)；隨著星耀的進(jìn)入，區(qū)域外客戶(hù)比例大幅增加。 注：鑒于參考項(xiàng)目不足；星耀五洲未開(kāi)盤(pán)，天山項(xiàng)目與本案產(chǎn)品差異較大；故把研究重點(diǎn)放在天嘉湖項(xiàng)目。 天嘉湖 客戶(hù)定位 定位系統(tǒng) 地緣關(guān)系客戶(hù) 交通關(guān)系客戶(hù) 產(chǎn)業(yè)關(guān)系客戶(hù) 特定圈層客戶(hù) 小站鎮(zhèn)居民 津南區(qū)客戶(hù) 大港區(qū)客戶(hù) 市區(qū)客戶(hù) 濱?？蛻?hù) 工業(yè)園客戶(hù) 臨港工業(yè)區(qū)客戶(hù) 外籍、海歸 文化人士 升級(jí)改善需求 遷入 追慕 客戶(hù)定位 定位系統(tǒng) 別墅客戶(hù) 泛地緣型客戶(hù) 大港區(qū)，距離較近 ，交通便捷 關(guān)鍵詞：文化 產(chǎn)業(yè) 交通 地緣 特性：對(duì)于中式別墅的認(rèn)同與向往 津南 大港 市區(qū) 濱海 交通牽引、文化追慕 天津市區(qū)為代表的全市 范疇。 生活配套需求 地緣型客戶(hù) （小站、咸水沽、八里 臺(tái)鎮(zhèn)、大港、葛沽鎮(zhèn)） 客戶(hù)定位 定位系統(tǒng) 別墅客戶(hù) 成交客戶(hù)分類(lèi) 客戶(hù)特征與心理狀態(tài) 私營(yíng)業(yè)主 由于工作原因與當(dāng)?shù)赜兄Ыz萬(wàn)縷的聯(lián)系；追慕中式產(chǎn)品 ，同時(shí)方便工作與生活。 公司老板或大 型公司的高級(jí) 管理人員 客戶(hù)受過(guò)良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財(cái)富實(shí)力，最重要的一點(diǎn)是他們大多有從容平和的心態(tài)；對(duì)中式文化與住宅有一定的情結(jié)。 外籍企業(yè)的高 級(jí)管理人員 （外籍人士） 這部分客戶(hù)收入很高，中國(guó)文化對(duì)他們吸引力很強(qiáng)，他們喜愛(ài)中國(guó)傳統(tǒng)的文化與建筑形式，在選擇住宅時(shí)，四合院等中式住宅通常成為他們的首選，并以租住形式為主。 策略目標(biāo) 營(yíng)銷(xiāo)策略 目標(biāo) 小站區(qū)域在天津認(rèn)知度不高。 與星耀項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目穩(wěn)健銷(xiāo)售；開(kāi)發(fā)商品牌建立 營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)： 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略 核心策略 小站區(qū)域在天津認(rèn)知度不高。 借助政府外力，協(xié)力炒作片區(qū)，提升區(qū)域價(jià)值。 依托小站練兵園，區(qū)域?yàn)橄?；突出中式特有建筑? 與星耀項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)。 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略 借勢(shì)策略 沒(méi)有比政府的宣傳更有效 政府的宣傳，無(wú)論是報(bào)紙的還是電視的或者是活動(dòng)的，它的覆蓋面它的有效性它的引導(dǎo)性，我們?yōu)楹尾焕谜倪@個(gè)低額的宣傳手段去為我們而服務(wù)呢？ 津南打造小站文化，建立小站文化旅游景點(diǎn)；項(xiàng)目應(yīng)順應(yīng)政府大勢(shì)，與政府節(jié)奏同步。 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略 別墅產(chǎn)品核心價(jià)值： ■ 中式徽派建筑 ■ 小站文化內(nèi)涵 ■ 品牌品質(zhì)價(jià)值 第一階段 08年 811月 第二階段 08年 12月 09年 3月 小站文化炒作 中式風(fēng)格炒作 品牌炒作 攝制中國(guó)小站文化短片 小站文化軟文 持續(xù)的新聞話題 參與公共活動(dòng)、利海會(huì)的建立；商業(yè)冠名活動(dòng)；客戶(hù)通訊 引導(dǎo)公眾視野 區(qū)域 風(fēng)格 項(xiàng)目 體驗(yàn)式居住 自駕游活動(dòng) 拓展 名人效應(yīng) 第三階段 09年 3月 09年 6月 突出產(chǎn)品、帶動(dòng)區(qū)域人氣 會(huì)展 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略 08年中式風(fēng)格無(wú)處不在，從奧運(yùn)金牌，祥云火炬；提出 08中國(guó)年 I. 通過(guò)軟文形式，指出 08年中式元素?zé)o處不在，提出中式建筑 II. 在網(wǎng)站展開(kāi)對(duì)于中式建筑的探討 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略 III. 配合市場(chǎng)現(xiàn)有中式建筑項(xiàng)目，通過(guò)標(biāo)題“當(dāng)歐式遭遇中式”為話題；形成熱點(diǎn) 08年中式風(fēng)格無(wú)處不在，從奧運(yùn)金牌，祥云火炬；提出 08中國(guó)年 名人效應(yīng) 營(yíng)銷(xiāo)策略 中國(guó)文化名人，深刻探討傳統(tǒng) 文化，引起對(duì)中式文化共鳴。 與車(chē)友會(huì)聯(lián)手，以津南幾大旅游產(chǎn)業(yè)地為旅游路線，增加區(qū)域外客戶(hù)的體驗(yàn)性，更好的提升區(qū)域的知名度。 新聞發(fā)布會(huì) 營(yíng)銷(xiāo)策略 新聞發(fā)布會(huì)： 開(kāi)盤(pán)前新聞發(fā)布會(huì)： 邀請(qǐng)各路媒體參加，推廣本案產(chǎn)品特征，造成市場(chǎng)影響力，為開(kāi)盤(pán)做好推廣鋪墊； 目的： 圈內(nèi)傳播更具影響力，以權(quán)威的認(rèn)可度引導(dǎo)市場(chǎng)受眾的口碑傳播； 會(huì)展功能 營(yíng)銷(xiāo)策略 練兵園功能豐富，結(jié)合小站中式的傳統(tǒng)文化，組織國(guó)畫(huà)書(shū)畫(huà)展、中國(guó)傳統(tǒng)工藝品展覽等；帶動(dòng)區(qū)域認(rèn)知程度。 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略 特色渠道 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略 中原客戶(hù)資源 天津中原豐富的客戶(hù)資源： 天津中原已成功地操作了：朗鉅 、 白樓世嘉 、 俊城淺水灣 、 汐岸國(guó)際 、 米蘭世紀(jì) 、 富頓廣場(chǎng)等各種類(lèi)型的高檔物業(yè) ， 積累了豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)；其中 朗鉅 、 白樓世嘉 、 汐岸國(guó)際等項(xiàng)目客戶(hù)均為高端客戶(hù) ， 可為項(xiàng)目提供強(qiáng)大的潛在客戶(hù) 。 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略 一、二手聯(lián)動(dòng) 天津中原二手業(yè)務(wù)： 天津中原二手門(mén)店近 70余家 ， 遍布天津；與紅勘領(lǐng)世郡 、金地格林世界 、 復(fù)地天津中心 、 松江水岸公館等項(xiàng)目成功合作 。 注：合作金地項(xiàng)目，中原客戶(hù)成交穩(wěn)定在 2030套 /月 雙外展場(chǎng)啟用 策略分解 營(yíng)銷(xiāo)策略