精品文案-天津泰達(dá)城東和地產(chǎn)項(xiàng)目包裝推廣提案-文庫(kù)吧
2025-01-06 18:53 本頁(yè)面
【正文】 B2 119平米 %（ 44） D1 154平米 %（ 184） B1 163平米 %（ 44） B3 173平米 %（ 44） 各戶型套數(shù)所占比例36%9%37%9%9%99平米 119平米 154平米 163平米 173平米各戶型總面積比例分析27%8%43%11%11% 99平米 119平米 154平米 163平米 173平米金領(lǐng)國(guó)際 —— 產(chǎn)品配比分析 分析： 項(xiàng)目一期銷售總套數(shù) 500套，總銷售面積 66572平米。 現(xiàn)實(shí)外宣均價(jià) 7500元 /平米（ 72008300元），沒有任何優(yōu)惠措施。 ? 兩梯三戶、兩梯四戶 ? 戶戶全明，獨(dú)立的餐廳，完備的儲(chǔ)藏空間，動(dòng)靜分區(qū)明確 ? 弧形景窗等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)新穎，增加生活情趣 ? 立面通過弧線處理柔化外檐線條，取得 周邊水景與建筑精神氣質(zhì)的統(tǒng)一 。 金領(lǐng)國(guó)際 —— 產(chǎn)品特點(diǎn) 周邊水景與建筑精神氣質(zhì)的統(tǒng)一 弧形景窗 全明設(shè)計(jì) 金領(lǐng)國(guó)際 —— 客戶特征描述 購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 第一考慮的是環(huán)境，包括周邊自然環(huán)境、社區(qū)規(guī)劃環(huán)境和人文環(huán)境；主要為居住改善型人群。 家庭結(jié)構(gòu)： 基本以 3050歲之間的三口之家為主，部分兩口家庭以養(yǎng)老型需求為主。 職業(yè)構(gòu)成： 一定規(guī)模的私營(yíng)企業(yè)主、三資企業(yè)高級(jí)員工以及政府高級(jí)公務(wù)員、企事業(yè)單位與壟斷行業(yè)中的中級(jí)管理者占成交客戶中的主力；兼有部分游離和偶得客戶。 客戶共性：對(duì)紅橋的區(qū)域?qū)傩圆幻舾? 金領(lǐng)國(guó)際優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： ? 雙河環(huán)抱，在泰達(dá)城版塊中景觀資源最佳。 ? 地處海河上游三岔河口，地理位置優(yōu)越。 ? 綠化率高達(dá) 50%，使項(xiàng)目在該版塊內(nèi)的宜居性較強(qiáng)。 劣勢(shì)： ? 項(xiàng)目紅橋區(qū)的區(qū)域?qū)傩栽谔旖蚴忻裰杏幸欢ǖ男睦砜剐浴? ? 項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品由于套值高，客戶范圍及購(gòu)買承接力有限導(dǎo)致滯銷。 ? 進(jìn)駐市場(chǎng)初期便打出高端定位，然而，周邊配套還沒有成熟，還不具備支持高端項(xiàng)目的條件。 ? 初期媒體投放策略上，過分專注于 《 天津日?qǐng)?bào) 》 ，致使廣告費(fèi)用的大部分用于單一媒介的投放，嚴(yán)重影響到達(dá)率。 開發(fā)商： 天津泰達(dá)萬通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位置 :紅橋區(qū)天津市三岔河口泰達(dá)城 河北大街與新三條石大街交口 投資商：上海靜安地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司 上海申城房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)總公司 景觀規(guī)劃： Planning Design 荷蘭 MVRDV事務(wù)所 物業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 2元 /平米 /月 總占地： 111500平方米 總建筑面積： 281000平方米 容積率： 綠化率： 35% 總套數(shù)： 1800 戶 主要特點(diǎn)：高層為主，有部分別墅 車位數(shù)： 1： 1 開盤日期： 202263 交房日期： 2022年底（一期） 片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之萬通上游國(guó)際 項(xiàng)目定位 ? 今天的未來社區(qū)。 ? 泰達(dá)城，天津城市中心 標(biāo)志性主流生活住區(qū)， 時(shí)尚便利生活就在身邊。 ? 泰達(dá)城上尚生活 關(guān)鍵詞： 錯(cuò)落 ~ 疊加 ~ 高密度 萬通上游國(guó)際 —— 規(guī)劃特點(diǎn) 項(xiàng)目以別墅與高層為主要建筑形式，其中 高層為 32層板式高層，別墅為 23層聯(lián)排別墅 。 多個(gè)城市廣場(chǎng)為居住者創(chuàng)造了相互溝通，交流的空間氛圍。通過高層住宅， Row House和 Patio House相結(jié)合，配合社區(qū)商業(yè)，形成多功能融合。新都市主義的設(shè)計(jì)理念原有城市肌理的保留 ,著力營(yíng)造外松內(nèi)緊的規(guī)劃布局。 別墅 別墅 萬通上游國(guó)際 —— 首開資源 戶型情況 面積區(qū)間 占比 一居 6466平米 10％（ 60套） 二居 102125平米 25％（ 150套） 三居 131163平米 60％（ 360套） 四居 160平米左右 5％（ 30套） 7樓 3樓 5樓 07年 2月份開始內(nèi)部咨詢及認(rèn)購(gòu)，一期推出的 600套房，現(xiàn)認(rèn)購(gòu)率約 75%，二居產(chǎn)品銷售情況不錯(cuò)，大三居及四居因總房款基數(shù)較大，銷售情況一般。 產(chǎn)品指標(biāo) 萬通各面積區(qū)間所占比例10%25%60%5%6 4 6 6 平米 1 0 2 1 6 2 平米 1 3 1 1 6 3 平米 1 5 0 平米左右項(xiàng)目于 ，開盤銷售總套數(shù)約 600套，開售面積約 ， 現(xiàn)時(shí)均價(jià) 7800元 /平方米（ 7500— 8500元 /平方米），一次性付款優(yōu)惠1%。 萬通上游國(guó)際 —— 產(chǎn)品特點(diǎn) 動(dòng)線較長(zhǎng) 格局方正 項(xiàng)目立面 戶型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約明快，高層產(chǎn)品力求兼顧城市景觀與社區(qū)景觀，低層彰顯庭院情景和穿街過巷的親切，由于建筑密度較高， 為協(xié)調(diào)戶型的功能性與舒適性，使產(chǎn)品看起來平實(shí)有余而靈動(dòng)感不足。 客群特征 ? 區(qū)域劃分： 以河北區(qū)、紅橋區(qū)客戶為主 ,同時(shí)南開客戶占有很少比例。 ? 年齡劃分： 3050。 ? 家庭結(jié)構(gòu)： 2口或 3口之家 ? 職業(yè)特征： 高校，外企 ? 購(gòu)買目的： 居住為主，投資客為輔 , 約占 10% ? 置業(yè)次數(shù)： 二次置業(yè)改善型占 70% 客戶共性：對(duì)紅橋的區(qū)域?qū)傩圆幻舾?,以地緣性客戶為主 萬通上游國(guó)際 —— 項(xiàng)目分析 萬通上游國(guó)際優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： ? 萬通品牌優(yōu)勢(shì)明顯。 ? 地處海河上游三叉河口，地理位置優(yōu)越。 劣勢(shì)： ? 項(xiàng)目雖處于城市中心區(qū)域，但是行政歸屬屬于紅橋區(qū)，且原區(qū)域?yàn)樨毭窬奂瘏^(qū)因此在天津市民中有一定的區(qū)域抗性。 ? 項(xiàng)目雖然容積率不高，但是由于期間的別墅產(chǎn)品的存在，實(shí)際上是項(xiàng)目?jī)?nèi)顯的較為擁擠。 ? 項(xiàng)目以大戶型產(chǎn)品為主，總價(jià)較高，購(gòu)買阻力較大。 ? 沒有充分考慮到本地消費(fèi)者的居住習(xí)慣，導(dǎo)致產(chǎn)品與需求的脫節(jié)。 同一地塊的“競(jìng)合”效應(yīng) 由于同一地塊的客觀環(huán)境趨同，兩個(gè)項(xiàng)目會(huì)對(duì)我們產(chǎn)生一定銷售阻抗， 但是，這兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)地塊的帶動(dòng)效應(yīng)，對(duì)我們的項(xiàng)目產(chǎn)生積極的助力， 那么我們對(duì)他們應(yīng)但采取什么樣的態(tài)度？ 泛競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之老城廂板塊概況 老城廂區(qū)域位于市中心，主要指東至海河，西至西馬路、南開三馬路，南至南馬路、南開二緯路，北至北馬路所圍成的區(qū)域。 老城廂嫁接在天津歷史文化淵源之上，是中心城區(qū)經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃的大型的城市綜合體。 第一季度，老城廂板塊共成交 ㎡，占城市核心區(qū)域總量的 %。價(jià)格已達(dá)到 /㎡ ，僅次于和平區(qū)中心板塊。而老城廂 6月份左右尚有大量項(xiàng)目即將上市，后期其成交量將更加活躍，而價(jià)格也將繼續(xù)攀升。 老城廂板塊 —— 銷售形勢(shì) 老城廂板塊 —— 成交面積及均價(jià)走勢(shì) 老
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