【正文】 鄰沈棋路，交通便利，很多客戶是去棋盤山旅游途中看到該項目的； ? 戶型設計過小，大部分客戶是把此區(qū)域項目作為自己的第二居所，顯然小面積滿足不了這部分客戶的需求。 ? 項目二期開發(fā)進度過慢，洋房戶型在 160平米以上，產品較一期會有改進； ? 對本案來講，該項目產品較為注重細節(jié)方面的處理如：屋頂和圍墻，此外，該項目外墻為全部石材，其立面效果也不錯，值得本案借鑒； 方迪山莊 項目名稱 ：方迪山莊 項目位置 ：東陵路 304號 開 發(fā) 商 ： 沈陽方迪房地產發(fā)展有限公司 建筑規(guī)劃 ：英國阿特金斯 物業(yè)管理 ：沈陽方迪物業(yè) 建筑面積 2． 2萬 占地面積 16萬平米 總 戶 數(shù) 108套（一期 35棟） 銷售狀況 去年 7月開始銷售，現(xiàn)一期 35棟已全部售完，二期開盤時間未定 價 格 均價： 8500元 /平米 建筑形式 獨棟別墅，雙拼別墅 主力戶型 286295平米， 526566平米， 675747平米 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 交 通 三環(huán)以外，城市交通不便 社區(qū)配套 6000平米豪華會館 周邊環(huán)境 沈陽司法學院，鳥島公園 項目評點 ? 產品立面缺乏特色； ? 戶型面積過大； ? 一期已全部售完，等待二期開放； ? 對本案來講，該項目最值得借鑒的地方就是方迪山莊有大面積的水系，從本案自身條件看，也較為適宜座大面積的水系，因此對于水體的處理，我們可以借鑒 桑堤亞娜 項目名稱 ：桑堤亞娜 項目位置 ：東陵路 128號 開 發(fā) 商 ： 沈陽良運房地產開發(fā)有限公司 建筑面積 12萬平米 總 戶 數(shù) 119棟 250戶 入住時間 2022． 10 銷售狀況 以銷售 60%，現(xiàn)還有 400平米以上雙拼和獨棟別墅 建筑形式 獨棟別墅，聯(lián)排別墅，雙拼 主力戶型 聯(lián)排： 344平米；雙拼： 451平米；獨棟： 470平米 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 項目評點 ? 該項目建筑風格為典型的西班牙地中海風格，金色的屋頂和手工墻體方顯該項目的高貴品質； ? 該項目是建在緩坡上的，園區(qū)內山地景觀設計為景觀中的亮點； ? 通過實地調研，發(fā)現(xiàn)該項目外墻涂料施工工藝較差，墻面已經(jīng)出現(xiàn)局部裂縫； ? 庭院內部小景觀如：花池，庭院燈，疊水噴泉等細部處理較為精致，值得本案借鑒； 翔鳳山水國際 項目名稱 ：翔鳳山水國際 項目位置 ：東陵區(qū)蒲河新城路 58號 開 發(fā) 商 ：沈陽翔鳳房地產 (集團 )有限公司 建筑面積 16． 74萬平米 綠 化 率 42% 容積率 0． 93 價 格 獨棟： 5600元 /平米 疊拼： 5000元 /平米 銷售狀況 自 06年 9月開盤以來已銷售 60%左右 建筑形式 2套獨棟、 63套疊聯(lián) 64套情景洋房 主力戶型 254平米 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 交 通 三環(huán)以外，城市交通不便 項目評點 ? 該項目依山傍水區(qū)內生態(tài)環(huán)境極佳，山水兼?zhèn)涞膬?yōu)美自然景觀； ? 建筑類型豐富，情景洋房、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、獨體別墅等； ? 項目周邊城市配套較差，公交系統(tǒng)不夠發(fā)達，三環(huán)以外，距離市區(qū)較遠； 大溪地 項目名稱 ：大溪地 項目位置 ：東陵區(qū)輝山農業(yè)高新技術開發(fā)區(qū) 開 發(fā) 商 ：沈陽安邦置業(yè)發(fā)展有限公司 建筑面積 99萬平米 建筑形式 洋房、聯(lián)排、疊拼、獨體等 入住時 間 2022． 12 銷售狀況 該項目還未開盤，預計將于今年 12月分開盤銷售 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 交通狀況 177路、在建地鐵 2號線 項目評點 ? 該項目體量大，建筑類型豐富，包括洋房、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、獨體別墅等； ? 在建地鐵 2號線經(jīng)過本項目，當?shù)罔F開通后會大大縮短該項目與市區(qū)的距離，吸引更多的城區(qū)客戶來該項目臵業(yè)； ? 項目目前還未正式開盤； 香藍蒲河 項目名稱 ：香藍蒲河 項目位置 ：東陵區(qū)蒲河鎮(zhèn)政府對面西行 50米 開 發(fā) 商 ：遼寧萬贏房地產開發(fā)有限公司 建筑面積 8． 3萬平米 綠 化 率 36% 容積率 1． 55 價 格 2300元 /平米 銷售狀況 剛剛開盤銷售 建筑形式 多層住宅 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 交 通 三環(huán)以外，城市交通不便 項目評點 ? 該項目為純 6層多層板式住宅，品質不高； ? 本項目的價格也定位在中低檔； ? 項目周邊城市配套較差，公交系統(tǒng)不夠發(fā)達，三環(huán)以外，距離市區(qū)較遠； 1港中旅項目 進入 2022年，旅游地產開發(fā)大鱷港中旅率先拿下東部 188萬平方米土地，拉開沈陽旅游地產開發(fā)大幕。據(jù)了解，港中旅歐陸風情旅游小鎮(zhèn)總投資達 30億元，將建設成為以歐陸風情為主題，集休閑度假、行政辦公、商業(yè)居住為一體的大型旅游中心區(qū)。該項目相關人士表示，該項目現(xiàn)已啟動的一期占地 37萬平方米，主要建筑類型有辦公大樓、商業(yè)街、體育會所、聯(lián)排別墅、花園洋房等，總建筑面積 18萬平方米，建筑密度小于 20%，綠化率達到 50%以上，預計 11月份竣工，將為棋盤山風景區(qū)打造出一個環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的旅游度假小鎮(zhèn)。 六、區(qū)域供求分析 棋盤山區(qū)域項目供應量統(tǒng)計 項目名稱 產品類型 總建筑面積（萬 m2） 可售面積 (萬 m2) 陽光假日山莊 洋房、獨棟 2 1 奧林匹克花園 獨棟別墅，聯(lián)排別墅，花園洋房 18 6 萬科蘭喬圣菲 獨棟別墅，聯(lián)排別墅 一品洋房 獨棟別墅，雙拼別墅 維也納森林別墅 聯(lián)排、四層洋房 16 8 方迪山莊 獨棟別墅，雙拼別墅 3 桑堤亞娜 獨棟別墅，聯(lián)排別墅，雙拼 12 大溪地 洋房、聯(lián)排、疊拼、獨體等 99 99萬，還未正式開盤 翔鳳山水國際 2套獨棟、 63套疊聯(lián) 64套情景洋房 總戶數(shù) :129戶 7 香藍蒲河 多層住宅 ，剛剛開盤 港中旅沈陽項目 政辦公中心、綜合寫字樓、商業(yè)及餐飲服務設施、高檔賓館、會議中心、劇場、學校、住宅等； 項目一期占地 37萬平方米，主要建筑類型有辦公大樓、商業(yè)街、體育會所、聯(lián)排別墅、花園洋房等； 18 18萬（一期） 總計 七、區(qū)域項目橫向比較 項目名稱 產品類型 價格 戶型 推廣主題 建筑風格 陽光假日山莊 洋房、獨棟別墅 洋房： 4500元 /平米 獨棟： 6180元 /平米 洋房： 3790平米 獨棟：275平米 秀山麗水 你的第二居所 歐式風格 奧林匹克花園 獨棟別墅，聯(lián)排別墅，花園洋房 洋房： 40005000元 /平米 聯(lián)排： 5500元 /平方米 獨棟： 9080元 /平方米 獨棟： 358平方米（僅剩一套） 聯(lián)排：170— 206平方米 山頂上夢中的那顆 橄欖墅 地中海風格 萬科蘭喬圣菲 獨棟別墅，聯(lián)排別墅 獨棟： 13000元 /平方米聯(lián)排：未開盤 獨棟： 280480平米 聯(lián)排：230240平米 境界所在人杰在 西班牙 MISSION風格 一品洋房 獨棟別墅，雙拼別墅 獨棟： 5800元 /平米 雙拼： 4800元 /平米 獨棟： 350450平米 雙拼：350平米 棋盤山正門前的別墅 歐式風格 維也納森林別墅 聯(lián)排別墅、四層洋房 聯(lián)排別墅： 6000元 /平米 四層洋房： 4200元 /平米 洋房： 60— 160平米 聯(lián)排：160— 230平米 森林中的別墅 西班牙風格 方迪山莊 獨棟別墅，雙拼別墅 雙拼： 8000元 /平米 獨棟： 9000元 /平米 雙拼： 286295平米 獨棟：526566平米， 675747平米 傳遞中國豪宅 北美風格 桑堤亞娜 獨棟別墅，聯(lián)排別墅，雙拼別墅 雙拼： 9000元 /平米 獨棟、聯(lián)排：未開盤 聯(lián)排： 344平米 雙拼：451平米 獨棟： 470平米 來自西班牙的陽光小鎮(zhèn) 西班牙地中海風格 大溪地 洋房、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、獨體別墅 未開盤 未開盤 本真、休閑、藝術、生態(tài) 西班牙風格 翔鳳山水國際 獨棟、疊拼、聯(lián)排、 情景洋房 獨棟： 5600元 /平米 疊拼： 5000元 /平米 獨棟： 254平米以上 聯(lián)排： 150250平米 洋房：60— 150平米 西班牙風格 香藍蒲河 多層 均價： 2300元 /平米 50— 160平米 歐式風格 港中旅沈陽項目 辦公大樓、商業(yè)街、體育會所、聯(lián)排別墅、花園洋房等； 未開盤 未開盤 歐陸風情旅游小鎮(zhèn) 歐陸風格 經(jīng)過對區(qū)域內項目的詳細分析和對比，我們可以得出以下結論： 區(qū)域內較為成功的項目有： 蘭喬圣菲，維也納森林 別墅 ，桑堤亞納，唯美十方；這些項目成功的共性主要為： 產品打造精良，園林景觀各具特色，完善的物業(yè)管理； 區(qū)域內失敗的項目為： 一品洋房，陽光假日山莊，其失敗的主要原因是 產品品質較低，定位不準確，景觀設計缺乏特色； 區(qū)域內項目的市場空白點為： 區(qū)域內缺乏以水系為核心景觀的項目； 建筑風格除少數(shù)幾個項目外，缺乏特色； 在推廣上，均依托景觀，產品屬性和推廣方式還處于傳統(tǒng)的 “ 叫賣階段 ” ，缺 乏新意； 通過上述分析，本案應該借鑒成功項目的經(jīng)驗，吸取失敗項目的教訓，抓住市場空白點，形成本案自身的市場競爭體系；同時，本案作為大盤，產品線較長，因此在項目定位階段就應該考慮自身的市場競爭策略，從而使項目具備持續(xù)的市場競爭力。 八、棋盤山區(qū)域客戶類型及消費特點分析 通過實地調研和現(xiàn)場訪談，我司對本區(qū)域內購房客戶作以下描述： 購房目的 絕大部分客戶在該區(qū)域購房是作為休閑度假的第二居所； 少部分在周邊工作的客戶（如沈陽二中，育才學校的老師）在該處會購買住房作為第一居所； 職業(yè)特征 棋盤山區(qū)域購房客戶收入較高，大多擁有私家車，他們的職業(yè)特征如下： 主力客戶：私企老板、政府官員、高級白領購成了購房的主體； 輔助客戶：比較突出的客戶還有大學教授，也有些記者和周邊企事業(yè)單位的工作人員； 客戶構成 地緣比例 ： 本地購房客戶占到 80%，外地客戶占到 20%，略低于市場整體水平 本地客戶80%外地客戶20%本地客戶外地客戶例如：奧林匹克花園的外地客戶占到 15%，外地客戶地緣多樣化如上海，大連等；桑提亞納的外地客戶占到了 30%； 投資比例： 通過調研，投資客大約占到整個客戶群的 10%左右； 九、棋盤山區(qū)域房地產市場分析結論： ? 棋盤山區(qū)域有著獨一無二的自然景觀，目前區(qū)域內項目大多為沈陽房地產市場上的中高端項目； ? 區(qū)域景觀資源的不可再生性和不可復制性使得區(qū)域內地產項目有著極強的升值潛力； ? 產品大多密度較低，以花園洋房和別墅類產品為主； ? 區(qū)域內產品建筑風格以歐式為主，特點不是很鮮明，只有少數(shù)項目如桑提亞納和蘭喬圣菲以鮮明的西班牙地中海風格能與其他項目產生較為明顯的區(qū)隔； ? 旅游地產在居住品質、投資價值和發(fā)展前景方面比單一的住宅或商業(yè)地產項目具有更多的優(yōu)勢，因而棋盤山區(qū)域項目有著較強的升值潛力； ? 區(qū)域潛在供應量為 ，這對于大多以第二居所定位的項目來講體量較為可觀，因此區(qū)域內未來市場競爭也將相當激烈； ? 區(qū)域內購房者有相當一部分為外地客戶，因此要重視對外地客源的開發(fā)； ? 區(qū)域內項目在形象定位上均依托景觀，形象定位同質化現(xiàn)象較為嚴重； PART 2 市場研究 第一部分 沈陽宏觀狀況分析 第二部分 棋盤山區(qū)域房地產市場分析 第三部分 項目合理 化 定位 一、本案合理化定位的思考 ? 從區(qū)域角度思考：