中原-金地名津前期營(yíng)銷策略-全文預(yù)覽
【正文】 強(qiáng)調(diào)地段與投資性 利用 1棟單位的景觀稀缺性加區(qū)域前景，進(jìn)行第三輪的脈沖式推廣 香港推售節(jié)奏圖示 T10 T5 T6 T1 核心價(jià)格策略： 低開高走 折扣控制 限時(shí)報(bào)價(jià) 第一批推售 ， 低價(jià)入市 ， 額外優(yōu)惠與隱性優(yōu)惠 （ 如禮品 /贈(zèng)道等 ） 集中于此體現(xiàn) ， 借一房總價(jià)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)二房單位的迅速銷化 ， 特別是無景觀單位 第二批推售 ， 單價(jià)上調(diào) ， 一來造成升值印象 ， 二來 T10戶型小 ， 總價(jià)仍有優(yōu)勢(shì) ， 借此展開第二輪的搶買熱潮 ， 帶動(dòng)第一批剩余單位消化 第三批推售 ， 本項(xiàng)目的核心價(jià)值體現(xiàn) ，景觀單位實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 。因此，中原建議 盡快銷售投資客戶購(gòu)買最主要的一房單位及 6棟的二房單位 (二房占項(xiàng)目總體比例較高，壓力較大 )。 而本項(xiàng)目在福田區(qū)第一個(gè)舊改項(xiàng)目、新福田口岸、深港地鐵接駁等特殊背景下，項(xiàng)目已不炒自熱，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度較高，早已積累 了不少的誠(chéng)意客戶。 A、政府政策影響不大，項(xiàng)目開售時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)仍然見好 分析： 第 1棟 第 5棟 第 6棟 第 10棟 從戶型、面積來看 1棟主要以三房為主 5棟主要以二房、一房為主 6棟主要以二房為主 10棟主要以一房、二房為主 中原思路： 1).項(xiàng)目二房占比例最大，壓力較大 ,但一房部份容易盤活市場(chǎng)。 因本項(xiàng)目不存在直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，所以我們從 市場(chǎng)大勢(shì) 的進(jìn)行推售節(jié)奏分析。 入市時(shí)間：七月底八月初 （ 擇一吉日 ） 預(yù)計(jì) 9月底可以完成各類展示空間 蓄客策略 【 暗渡陳倉(cāng) 】 ～指在項(xiàng)目未拿到預(yù)售許可證的情況下， 借用“金地 〃 家天下” 的非營(yíng)利性會(huì)員性的會(huì)員式組織，為本項(xiàng)目 開設(shè)“金地 〃 家天下 MIMA特區(qū)”體驗(yàn)活動(dòng) ，在項(xiàng)目咨詢期間， 凡有意購(gòu)買本項(xiàng)目的客戶只需在指定銀行定期存入指定金額 ,即可憑回單在本項(xiàng)目換取金卡一張 。 中原建議將項(xiàng)目所有價(jià)值點(diǎn)都進(jìn)行符號(hào)化的 LOGO設(shè)定，如：國(guó)際口岸、景觀等，然后將它們統(tǒng)歸在 MIMA的大概念下，從而形成項(xiàng)目的符號(hào)化價(jià)值圈。 中原觀點(diǎn)： 口岸 符號(hào) 符號(hào) HONGKONG SHENZHEN 中端內(nèi)地投資客戶 中 端 深 港 客 戶 中端香港投資客戶 中端深港客戶 高端香港投資客戶 高端內(nèi)地投資客戶 偶得 偶得 高端香港投資客戶 高端深港客戶 高端內(nèi)地投資客戶 高 端 深 港 客 戶 周 邊 換 房 客 戶 客戶細(xì)分 主要部分 第一個(gè) MIMA主題概念的國(guó)際潮流社區(qū) 地段 符號(hào) 米埔國(guó)際自然濕地保護(hù)區(qū)景觀 深圳首席口岸純國(guó)際品牌社區(qū) 品牌聯(lián)合 ， 純港社區(qū) 交通 /配套 /品牌 金地 MIMA 符號(hào) 地段 文化 +精神 口岸 +區(qū)位 最具投資價(jià)值的雙地鐵高尚社區(qū) 實(shí)現(xiàn)深港零距離接觸 中原建議： 中原建議在最大程度上將項(xiàng)目進(jìn)行符號(hào)化，來形成項(xiàng)目的符號(hào)化價(jià)值圈，從而進(jìn)一步吻合目標(biāo)客戶群的生活形態(tài)及 MIMA所提倡的品牌 +符號(hào) +創(chuàng)意的生活方式，為項(xiàng)目制造更多的賣點(diǎn)。 從前面市場(chǎng)分析看 ， 雖本項(xiàng)目無直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ， 但投資客戶 還是會(huì)在市場(chǎng)大熱之際被分薄 ， 所以提前入市蓄客更為重 “ 十一 ” 黃金周 結(jié)合以上幾個(gè)方面的綜合考慮 ， 中原建議開售時(shí)間為： 10月 1日 為了更好的營(yíng)造項(xiàng)目之勢(shì) ， 中原建議提前兩個(gè)月入市 蓄客 ， 作前期積累 。家天下 MIMA特區(qū)體驗(yàn)金卡 金地 MIMA專享 蓄客方式 注：購(gòu)房?jī)H為金卡的服務(wù)內(nèi)容之一 ， 此卡為客戶提供除購(gòu)房外更多價(jià)值 收籌 客戶光臨接待中心 金地MIMA提前鑒賞暨M(jìn)IMA專享卡啟動(dòng) 了解項(xiàng)目詳細(xì)信息 填寫 MIMA生活問卷 基礎(chǔ)資料 客戶信息 購(gòu)房意向 MIMA測(cè)試 去中行皇崗支行定存一萬元三個(gè)月 簽署家天下申請(qǐng) 持回單換領(lǐng)金卡 領(lǐng)卡 了解 MIMA專享金卡 以中國(guó)銀行皇崗支行為例 解籌 組團(tuán)式解籌方式 2023 A1 A2 A3 B1 B2 B3 C1 C2 …………………… 隨機(jī)組合 每組 30人 解籌前： 解籌 組團(tuán)式解籌方式 A1 A2 A3 B1 B2 B3 C1 C2 …………………… 解籌當(dāng)天： 以抽簽形式按組別進(jìn)行選房先后次序 如： B1 E1 D2 A3 每組 30人 …………………… B1組中不分先后次序，同時(shí)進(jìn)入選房區(qū)，以交錢先后決定單位所屬 中原認(rèn)為推盤節(jié)奏應(yīng)根據(jù) 市場(chǎng)大勢(shì) 及 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 來進(jìn)行針對(duì)性的制定。 中原認(rèn)為推盤應(yīng)遵循 ： 價(jià)值最大化 ! 壓力最小化 ! A、政府政策影響不大，項(xiàng)目開售時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)仍然見好 A、政府政策影響不大，項(xiàng)目開售時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)仍然見好 整體推盤節(jié)奏 第 1棟 第 5棟 第 6棟 第 10棟 首推單位 第二批推出單位 第三批推出單位 銷售進(jìn)度計(jì)劃 8月初，誠(chéng)意登記 10月 1日，公開發(fā)售 6棟 11月底加推 10棟 1棟誠(chéng)意客戶登記 07年 3月底 1棟公開發(fā)售 2023年 1月 2023年 2月 18 春節(jié) (初一 ) 推售單位 6棟 10棟、 56棟剩余單位 1棟、 剩余單位 目標(biāo)客戶 項(xiàng)目周邊深港家庭 深圳投資客 周邊換房客戶 經(jīng)常來往之商家港客 背青一族 深圳白領(lǐng)階層 深
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