合富輝煌2006年上海市綠地和創(chuàng)營銷策劃報告--maris620-全文預(yù)覽
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 投資客戶 受政策影響，住宅市場投資渠道受限，但甲級寫字樓市場良好的發(fā)展態(tài)勢使得部分房地產(chǎn)投資者對投資辦公物業(yè)興趣濃厚。 2. 主要考慮因素： ? 進(jìn)入中國金融中心，體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力、提升企業(yè)形象 ； ? 注重產(chǎn)品的性價比，要求使用方便； ? 需與自身行業(yè)、層次匹配； 3. 受困 CBD租金高企及大面積寫字樓供應(yīng)短 缺，從成本控制及企業(yè)壯大角度，整層購買寫 字樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基金名稱 成交時間 物業(yè)類型 成交金額 成交方式 雅詩閣基金 （新加坡） 20059 蘇州酒店式公寓 1億多人民幣 購買 臺灣某基金 2005年 陸家嘴辦公物業(yè) 2億左右人民幣 購買 臺灣某基金 （同上） 2005年 延安路商住樓 近 2億人民幣 購買 臺灣房地產(chǎn)基金 不詳 上海某辦公樓 近 3億人民幣 購買 ?中小型基金投資特點(diǎn)： ，在判斷項(xiàng)目投資價值的基礎(chǔ)上選擇范圍更廣泛； 2. 大型知名企業(yè)的入駐，可以增強(qiáng)其投資信心； ，確保投資收益； ，對后期物業(yè)經(jīng)營管理要求嚴(yán)格。 ?長線投資，一般持有物業(yè)五年以上。 ◇ 項(xiàng)目所屬區(qū)域整體形象較差 ,整體商務(wù)氣氛不夠濃厚 ,決定了其售價及租金將比傳統(tǒng)CBD如陸家嘴、徐家匯等地區(qū)要低； ◇項(xiàng)目配套設(shè)施品質(zhì)卓越，檔次較高。 集辦公、商業(yè)、住宅，辦公為 60～ 90M2小戶型， ，預(yù)計 8月份上市，目前暫無蓄勢動作。 機(jī)會 Opportunity ◇ 目前上海甲級寫字樓市場發(fā)展火爆，產(chǎn)品供不應(yīng)求，市場關(guān)注程度高； ◇ 受租金壓力，部分國際知名企業(yè)撤離傳統(tǒng) CBD，為次級 CBD提供了良好的客戶資源； ◇ 政策潛在導(dǎo)向及海外投資對商用物業(yè)的追捧； 威脅 Threat ◇ 同類區(qū)域的甲級寫字樓分流部分客戶； ◇ 同區(qū)域內(nèi)，因綠地已開發(fā)的兩幢寫字樓（同創(chuàng)、科創(chuàng)）非甲級寫字樓，可能會使部分客戶產(chǎn)生對項(xiàng)目檔次、品質(zhì)的慣性誤解（同為創(chuàng)字系列）； ◇ 客戶對區(qū)域的接受度較緩慢，需要一個培植過程； ◇西宮改造計劃未來運(yùn)行的不確定性。 定位策略：滬上頂級服務(wù)式寫字樓。合富觀點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃總用地面積 １ .２５萬平方米 總建筑面積 ５ .９萬平方米 地下建筑面積 １ .５萬平方米 地上建筑面積 ４ .４萬平方米 總層數(shù) ２７層 地下層數(shù) ２層 地上層數(shù) ２５層 地下停車位 ２６５個 設(shè)計方 上海核工程研究設(shè)計院 設(shè)計顧問 美國艾凱特托尼克 項(xiàng)目部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)位 靜安、長寧、普陀交界處，曹楊路、普雄路連接點(diǎn)； 交通 便利， R3號線，眾多公交線路，未來 M R14線 建筑 立面簡約現(xiàn)代 規(guī)劃 西宮改造，未來商務(wù)崛起 構(gòu)成 底層商業(yè) +5A甲級寫字樓 品牌 開發(fā)商實(shí)力雄厚，品牌優(yōu)勢明顯 項(xiàng)目特征分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 和創(chuàng)大廈標(biāo)準(zhǔn) 主要指標(biāo) 交付標(biāo)準(zhǔn) 備注 辦公空間高度 建筑層高 凈高不低于 ～ 凈高考慮了架空地 板 配套設(shè)施 空調(diào)系統(tǒng) 采用溴化鋰直燃式中央空調(diào)主機(jī) 室內(nèi)均設(shè)獨(dú)立風(fēng)機(jī)盤管及獨(dú)立溫控開關(guān) 消防系統(tǒng) 火災(zāi)自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng) 考慮到消防排煙及通風(fēng)需要，采用幕墻開窗的設(shè)計 手動報警系統(tǒng) 防排煙系統(tǒng) 消防泵控制系統(tǒng) 防火卷簾門控制系統(tǒng) 應(yīng)急照明系統(tǒng) 緊急廣播系統(tǒng) 室內(nèi)均設(shè)自動噴淋 電梯 數(shù)量：客梯 8部、貨梯 1部 轎廂配臵空調(diào)設(shè)備 載重量：不小于 1350kg 客梯位：不少于 13人 /梯 速率：客梯不小于 3m/s 外立面 隱框玻璃幕墻，玻璃落地窗 和創(chuàng)的配套，在品質(zhì)上超越了目前上海市絕大多數(shù)已售及在售甲級寫字樓。 西宮則擁有人工湖及林蔭休閑步道，這給周邊社區(qū)及商務(wù)樓內(nèi)的人群帶來了景觀及休閑享受 周邊配套、景觀速覽 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 周邊市場小結(jié) ?周邊整體形象處于中等水平，版塊形象有待改善； ?區(qū)域整體商務(wù)氛圍不濃厚； ?區(qū)域內(nèi)尚無甲級寫字樓，有一定的需求量支撐； ?區(qū)域在售寫字樓較少，競爭壓力??； ?整體版塊成長空間巨大，具有一定的投資潛力。 中山公園商圈： 傳統(tǒng)大型企業(yè)及外資企業(yè)辦事處，貿(mào)易及科技型企業(yè)居多。以西宮為核心，武寧區(qū)域在普陀區(qū)整體規(guī)劃中定位為高起點(diǎn)、現(xiàn)代化的區(qū)域性商業(yè)、商務(wù)、文化娛樂中心。 真北商務(wù)圈 規(guī)劃成江浙兩省中小企業(yè)商務(wù)辦公的主要集中地區(qū)，總體規(guī)劃面積將達(dá) 100萬平方米。而商用物業(yè)的持續(xù)加熱以及大環(huán)境的烘托，使未來的上海甲級寫字樓行情更為看好。 06年 5月，九部委聯(lián)合下發(fā)國六條。 ◇ 目前全市甲級寫字樓的平均租金為每天每平米 。其中黃浦的空臵率為 %，靜安的空臵率約為 %。 市場縱覽 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 寫字樓租金持續(xù)上漲，帶動產(chǎn)權(quán)式寫字樓供應(yīng)增加 98年 — 05年上海 6區(qū)寫字樓市場租金走勢 ◇ 2000年到 06年初， 上海市寫字樓整體租金上漲115%，而其中甲級寫字樓租金上漲 80%。 商業(yè)物業(yè) 租金預(yù)期再漲 ， 預(yù)計2006年市中心零售物業(yè)的平均租金將會有 8%10%的增長 辦公樓市場 的租金及 售 價 預(yù) 計 將 有10%12%的增長率 預(yù)計 高端住宅市場 今年將是盤整期 ， 由于投資者持觀望態(tài)度 ，高端住宅市場的售價將可能會持續(xù)向下調(diào)整的趨勢 。 價值對接 關(guān)于 “ 和創(chuàng) ” 的思考 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 國家宏觀調(diào)控政策， 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 合富觀點(diǎn)： 宏觀經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)
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