【正文】 拆遷面積100萬平方米。2000年前后鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)從開始加速發(fā)展，并不斷得到升溫。城市南部由于剛剛進(jìn)入開發(fā)期。. “一城兩翼，向南發(fā)展”城市發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)，丹徒新城面臨發(fā)展機(jī)遇隨著規(guī)劃中的鎮(zhèn)江市行政中心即將落戶南徐工。而星火技術(shù)密集區(qū)則主要發(fā)展高精尖軸承產(chǎn)品、光電子元器件，并開發(fā)生產(chǎn)高端紡織產(chǎn)品。216。目前區(qū)內(nèi)共有三條公交線路與市區(qū)對(duì)接，分別通往大市口與火車站。216。并與潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江大橋在境內(nèi)和滬寧高速公路互通對(duì)接，為丹徒優(yōu)越的交通條件錦上添花。 216。 丹徒新區(qū)——滬寧線上一流的生態(tài)新城丹徒新區(qū)是丹徒的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是鎮(zhèn)江城市的重要組成部分，是鎮(zhèn)江主城區(qū)的南大門、次中心。四個(gè)功能區(qū)分別是：現(xiàn)代化的物流基地。經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境建設(shè)的“互動(dòng)效應(yīng)”將日益顯現(xiàn)，這一切，為房地產(chǎn)業(yè)的騰飛提供了廣闊的平臺(tái)。 城市內(nèi)部道路交通中心城形成一環(huán)三橫四縱的交通體系。. 形成“內(nèi)部成網(wǎng)、外圍放射” 的城市交通骨架216?！皟扇Α笔窃跂|區(qū)地區(qū)聯(lián)系環(huán)和中心環(huán)基礎(chǔ)上形成的道路景觀帶，構(gòu)成城市圈層景觀框架?！】臻g設(shè)計(jì)上，南徐新城將進(jìn)一步彰顯特色，形成“一核、五軸、三帶、兩圈”的空間規(guī)模。南徐新城的建設(shè)，必將在鎮(zhèn)江城市建設(shè)史上掀開新篇章?？傆玫丶s為13．5平方公里。年末擁有各類市場(chǎng)235個(gè)。工業(yè)生產(chǎn)增速加快，經(jīng)濟(jì)效益明顯改善。216。216。 文化底蘊(yùn)深厚、自然資源豐富——國(guó)家歷史文化名城和國(guó)內(nèi)外著名的旅游城市；252。. 鎮(zhèn)江城市定位和發(fā)展目標(biāo)概況216。 全市土地總面積3848平方公里，％。58′～119176。南山風(fēng)景區(qū)12城市的“綠核”，城市中心公園，現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)。重點(diǎn)利用“生態(tài)大道”南徐路的帶動(dòng)作用，建設(shè)西部新城區(qū)。包括老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分。由龍門和高資兩部分組成，人口按10萬左右控制。東翼：基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和配置適量的生活用地。主城：構(gòu)筑“山、水、城”的城市空間框架，強(qiáng)化城市中心的服務(wù)功能?！皷|擴(kuò)”：城區(qū)向與原有的港口、科技產(chǎn)業(yè)基地形成新城的東翼；“南進(jìn)”：在新政中心的搬遷引導(dǎo)下進(jìn)駐城市南部，打造新城市的行政文化中心與生態(tài)住宅中心；“西延”：城市向西延展形成基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和物流產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)區(qū)從而形成新的城市組團(tuán)；“北穩(wěn)”：由于鎮(zhèn)江城市的北部緊靠長(zhǎng)江，因此北部土地資源相對(duì)匱乏。2. 鎮(zhèn)江市城市整體規(guī)劃研究. 行政區(qū)域劃分原則鎮(zhèn)江為江蘇省省轄市，下轄三個(gè)縣（市）：丹陽市、句容市、揚(yáng)中市，下轄四個(gè)區(qū)：丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤(rùn)州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)。而控制住房?jī)r(jià)格上漲勢(shì)頭，真正的目的就在于防止大起大落，促進(jìn)樓市健康發(fā)展，這是國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策出臺(tái)的核心所在。. 綜合分析. 城市市場(chǎng)發(fā)展前景容量可觀，城市綜合實(shí)力躍上新平臺(tái)在南京都市圈及蘇錫常都市圈的雙重推動(dòng)下2004年－2005年上半年鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體上呈現(xiàn)穩(wěn)步、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了符合國(guó)家宏觀調(diào)控要求的積極變化。此次人民幣增值從房地產(chǎn)的角度看，是對(duì)六一新政的補(bǔ)充和完善。雖然中國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)際上并沒有上漲，但是對(duì)于境外購(gòu)房投資者來說，人民幣的增值也意味著中國(guó)的房?jī)r(jià)在無形中上漲了。. 人民幣升值，對(duì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較小2005年7月21日，中國(guó)人民銀行宣布，央行宣布調(diào)整人民幣與美元匯率，人民幣升值2%%。216。216。從1999年到2004年，全國(guó)商品房銷售面積兩年一大步，從1．45億平方米、1．85億平方米上升到2．23億平方米、2．67億平方米，再增加到3．36億平方米、3．82億平方米，保持著擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。應(yīng)明確房地產(chǎn)是大眾消費(fèi)品而不是大眾投資品。%，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有較大的影響和沖擊，過去房地產(chǎn)企業(yè)融資有限，能通過股市融資的必須是上市的房地產(chǎn)企業(yè)，通過信托融資風(fēng)險(xiǎn)又大，往往房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作都是通過銀行融資，加息后，使房地產(chǎn)融資渠道受限。從這一組數(shù)據(jù)可以看出，全社會(huì)固定投資額的不斷增長(zhǎng)，城市建設(shè)步伐加快，綜合功能日益完善，房地產(chǎn)投資額在全社會(huì)投資總額中的比例亦將不斷加重，開發(fā)力度進(jìn)一步加大，亦即是預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出不斷走好的趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資總額近年來持續(xù)增長(zhǎng)，表明鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場(chǎng)非常活躍。經(jīng)濟(jì)形態(tài)的不斷優(yōu)化為鎮(zhèn)江城市未來的發(fā)展提供了很好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)平臺(tái)。比上年增長(zhǎng)50．8％。個(gè)人住房、汽車、教育等消費(fèi)貸款發(fā)展迅速。其中：，％；，增長(zhǎng)20．1％。. 鎮(zhèn)江市財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，金融運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好財(cái)政收入增幅較快：全年財(cái)政總收入完成92．12億元，比上年增長(zhǎng)32．6％。2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成10858元，%，農(nóng)民人均純收入完成5372元，%，%%。鎮(zhèn)江人均GDP在2002年突破20000元，在2004年達(dá)到24997元，年平均增長(zhǎng)率超12%，較高的增長(zhǎng)率表明城市的經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展時(shí)期。合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告目 錄頁碼第一部分：鎮(zhèn)江市宏觀市場(chǎng)研究 11. 鎮(zhèn)江市20032005年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 1. 鎮(zhèn)江市GDP總量及人均GDP逐年穩(wěn)步提升 1. 人均可支配大幅上升，城市居民消費(fèi)購(gòu)買力增強(qiáng) 2. 鎮(zhèn)江城市人口持續(xù)增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程加快 3. 鎮(zhèn)江市財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，金融運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好 3. 招商引資力度加大，吸引外資成績(jī)顯著 4. 固定資產(chǎn)投資持續(xù)高速增長(zhǎng) 4. 近期間重要宏觀政策研究 5. 央行再次加息政策落實(shí)，持幣待購(gòu)現(xiàn)象凸現(xiàn) 5. “國(guó)八條”政策研究——內(nèi)憂外患，打擊投機(jī)，規(guī)范市場(chǎng) 6. 人民幣升值，對(duì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較小 7. 綜合分析 8. 城市市場(chǎng)發(fā)展前景容量可觀，城市綜合實(shí)力躍上新平臺(tái) 8. 宏觀調(diào)控政策出臺(tái)、中低價(jià)商品房成為需求主體 82. 鎮(zhèn)江市城市整體規(guī)劃研究 9. 行政區(qū)域劃分原則 9. 行政區(qū)域特點(diǎn)以及行政區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析 9. 區(qū)域行政功能規(guī)劃特點(diǎn) 9. 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析——資源整合，區(qū)域互助互補(bǔ)原則 10. “東擴(kuò)南進(jìn)，西延北穩(wěn)” 的整體城市格局 10. 鎮(zhèn)江市整體規(guī)劃對(duì)區(qū)域的支持 12. 鎮(zhèn)江市城市概況 12. 鎮(zhèn)江城市定位和發(fā)展目標(biāo)概況 13. 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重逐年增加，吸納外來人口能力增強(qiáng) 14. 鎮(zhèn)江市“南徐新城規(guī)劃”構(gòu)建現(xiàn)代化城市藍(lán)圖 15. 形成“內(nèi)部成網(wǎng)、外圍放射” 的城市交通骨架 16. 丹徒新區(qū)重要城市規(guī)劃研究 17. 綜合分析 19. 雙重經(jīng)濟(jì)動(dòng)力推動(dòng)鎮(zhèn)江城市擴(kuò)容 19. “一城兩翼，向南發(fā)展”城市發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)，丹徒新城面臨發(fā)展機(jī)遇 203. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及特征分析 20. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧 20. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展概況 20. 供求關(guān)系基本保持平衡，但是供應(yīng)略大于需求 21. 鎮(zhèn)江商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度比較快，房?jī)r(jià)不斷攀升 22. 2004—2005年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn) 23. 宏觀調(diào)控效力顯現(xiàn)，中低價(jià)商品房成為銷售主流 23. 消費(fèi)者購(gòu)房趨于理性，房?jī)r(jià)成為敏感因素 23. 城市拆遷重新放量，拆遷客戶仍是市場(chǎng)的消費(fèi)主力 24. 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)逐步趨于成熟，房?jī)r(jià)上漲趨向穩(wěn)定 24. 房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新 24. 市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)明顯，產(chǎn)品向多元化、人性化方向發(fā)展 25. 大盤開發(fā)成趨勢(shì)，開發(fā)企業(yè)積極儲(chǔ)備土地 25. 市場(chǎng)向外圍化、郊區(qū)化發(fā)展 25. 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步提升，注重修煉產(chǎn)品內(nèi)功的代理公司優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn) 25. 鎮(zhèn)江消費(fèi)者調(diào)查分析 26. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析 30. 有利因素 30. 不利因素 30第二部分：鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析 321. 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分原則 32. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域劃分原則 32. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)各大板塊特征分析 32. 城中板塊――城市中心成熟居住區(qū) 33. 丁卯板塊――產(chǎn)業(yè)居住區(qū)域、開發(fā)區(qū)成熟居住區(qū) 34. 學(xué)府板塊――大學(xué)城居住區(qū)； 35. 南徐板塊――規(guī)劃中行政文化中心、生態(tài)居住區(qū) 37. 濱江板塊――成熟高檔住宅區(qū)； 39. 丹徒板塊――生態(tài)居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住區(qū)； 40. 分析結(jié)論 42. 從價(jià)格因素的角度來分析 42. 從城市規(guī)劃及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的角度來分析 422. 鎮(zhèn)江住宅市場(chǎng)各競(jìng)爭(zhēng)板塊項(xiàng)目研究（多層、小高層、高層） 42. 城中板塊 42. 城中板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 42. 城中板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 43. 城中板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 43. 城中板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 43. 城中板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 44. 城中板塊代表項(xiàng)目 44. 丁卯板塊 45. 丁卯板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 45. 丁卯板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 46. 丁卯板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 46. 丁卯板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 47. 丁卯板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 47. 丁卯板塊代表項(xiàng)目 47. 學(xué)府板塊 49. 學(xué)府板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 49. 學(xué)府板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 50. 學(xué)府板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 50. 學(xué)府板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 51. 學(xué)府板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 51. 學(xué)府板塊代表項(xiàng)目 51. 南徐板塊 52. 南徐板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 52. 南徐板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 53. 南徐板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 54. 南徐板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 54. 南徐板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 55. 南徐板塊代表項(xiàng)目 55. 濱江板塊 56. 濱江板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 56. 濱江板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 57. 濱江板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 57. 濱江板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 58. 濱江板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 58. 濱江板塊代表項(xiàng)目 583. 項(xiàng)目所在區(qū)域（丹徒新區(qū)板塊）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究和分析 59. 丹徒板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 59. 丹徒板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 61. 丹徒板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 62. 丹徒板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 63. 丹徒板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 63. 新區(qū)土地開發(fā)情況分析 63. 新區(qū)樓盤銷售情況分析 63. 丹徒板塊代表項(xiàng)目 644. 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 65. 本案條件與資源分析 65. 規(guī)劃要點(diǎn) 65. 城市發(fā)展和規(guī)劃條件 66. 區(qū)域資源狀況 66. 小結(jié) 67. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 67. 區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)分析 67. 板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析 68. 項(xiàng)目SWOT分析 70. 重點(diǎn)板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 70. 小結(jié) 715. 鎮(zhèn)江住宅市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量分析 716. 產(chǎn)品研究綜合分析 72. 產(chǎn)品分析 72. 建筑類型分析 72. 主力戶型分析 73. 市場(chǎng)戶型綜合對(duì)比分析 74. 容積率分析 75. 園林特色分析 76. 項(xiàng)目規(guī)模對(duì)比分析 77. 目標(biāo)客戶特征分析 78. 客源分析 78. 目標(biāo)客戶群研究 79. 三大核心目標(biāo)客戶構(gòu)成 80. 市場(chǎng)價(jià)格分析 80. 板塊去化分析 81. 配套分析 82. 當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌嚓P(guān)配套內(nèi)容 82. 不同體量住宅產(chǎn)品對(duì)配套的需求 82. 本項(xiàng)目的建議 83. 營(yíng)銷手法分析 83. 綜述 847. 市場(chǎng)綜合分析 85. 鎮(zhèn)江未來2~3年住宅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 85. 平民化消費(fèi)市場(chǎng)階段的主要特征及表現(xiàn) 86. 消費(fèi)觀念發(fā)生重大改變 86. 房地產(chǎn)業(yè)成為城市的支柱行業(yè)之一，并成為全社會(huì)的關(guān)注熱點(diǎn) 87. 供應(yīng)量激增，產(chǎn)品極大豐富 88. 成交量激增，市場(chǎng)細(xì)分加劇 89. 營(yíng)銷水平提高，營(yíng)銷手段豐富多彩 90. 平民化消費(fèi)市場(chǎng)階段的市場(chǎng)機(jī)遇分析 90. 供應(yīng)商面臨的機(jī)遇 90. 政府面臨的機(jī)遇 91. 消費(fèi)市場(chǎng)面臨的機(jī)遇 91. 鎮(zhèn)江未來2～3年的市場(chǎng)特征分析 92. 主要市場(chǎng)特征 92. 影響項(xiàng)目成功的幾個(gè)問題 938. 市場(chǎng)研究結(jié)論 94. 市場(chǎng)調(diào)查總結(jié) 94. 項(xiàng)目市場(chǎng)突破點(diǎn) 95第三部分：項(xiàng)目定位與分期發(fā)展策劃建議 961. 項(xiàng)目背景分析 96. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 96. 地形地貌分析 97. 開發(fā)條件分析 98. 優(yōu)勢(shì) 98. 劣勢(shì) 99. 對(duì)項(xiàng)目的建議 992. 區(qū)域居住質(zhì)量分析 100. 交通狀況分析 100. 城市發(fā)展總述 100. 項(xiàng)目外部交通組織 100. 配套設(shè)施 101. 購(gòu)物、商貿(mào)、農(nóng)貿(mào)生活服務(wù)設(shè)施 101. 酒店、娛樂休閑設(shè)施 102. 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 102. 文化教育設(shè)施 102. 銀行、郵局 103. 居住環(huán)境綜合評(píng)價(jià) 1033. 項(xiàng)目定位 104. 項(xiàng)目定位面臨的主要問題 104. 定位主題元素提煉 105. 項(xiàng)目定位 1064. 項(xiàng)目核心開發(fā)理念 107. 項(xiàng)目定位闡述 107. 郊區(qū)化居住的特點(diǎn) 107. 郊區(qū)化居住面臨的主要問題 108. 郊區(qū)化居住的解決途徑 108. “全方位社區(qū)生態(tài)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)”開發(fā)理念的提出 109. “全方位社區(qū)生態(tài)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)”的引入 109. 戴維營(yíng)——“全方位社區(qū)生態(tài)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)”的核心表現(xiàn) 1105. 項(xiàng)目分期發(fā)展策略 111. 分階段發(fā)展策略 111. 分階段發(fā)展原則 112. 項(xiàng)目限制 112. 市場(chǎng)依據(jù) 112. 分階段原則 112. 分階段發(fā)展計(jì)劃 113. 階段劃分 113. 各階段指標(biāo) 115. 價(jià)格定位 116. 總體價(jià)格策略 116. 市場(chǎng)需求 116. 競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格 116. 初步價(jià)格定位 117第四部分：品牌設(shè)計(jì)及產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)建議 1191. 品牌競(jìng)爭(zhēng)力分析 119. 品牌競(jìng)爭(zhēng)力分析 119. 顯性競(jìng)爭(zhēng)因素 120. 隱性競(jìng)爭(zhēng)因素 120. 競(jìng)爭(zhēng)力塑造 121. 顯性競(jìng)爭(zhēng)力塑造 121. 隱性競(jìng)爭(zhēng)力塑造 1242. 主題設(shè)計(jì) 125. 項(xiàng)目市場(chǎng)突破點(diǎn) 125. 導(dǎo)入模