【正文】 不斷上漲，所以房價上漲在所難免。今后五年，將按照“拓展骨架，建設(shè)新城，完善功能，整治環(huán)境”的要求，以年投入和年拆遷量繼續(xù)不低于100億元和100萬平方米的強度，加快城市化進程，精心打造山水城、生態(tài)城、園林城的城市品牌。但新區(qū)的發(fā)展是需要一個過程的，在這樣的前提下位于城市的東南部的丹徒新城憑借優(yōu)秀的自然生態(tài)資源以及逐漸區(qū)域成熟的配套設(shè)施，成為鎮(zhèn)江市南擴戰(zhàn)略前提下,發(fā)展成為未來鎮(zhèn)江新城的核心居住區(qū)。同時根據(jù)鎮(zhèn)江市制定的2002－2020年鎮(zhèn)江市到2020年將建成具有320萬市區(qū)人口的特大型城市。總占地900畝的銘基商貿(mào)城一期已投入運行，銘基商貿(mào)城二期、太平洋商業(yè)中心、東方商業(yè)廣場都正在建設(shè)之中。除對接檀山路西環(huán)路外，還有谷陽大道、千禧路西延工程，以及將谷陽大道東延穿過高速支線至312國道、勤政路南延穿過滬寧高速支線白露涵洞至312國道、瑞山路等工程。丹徒新區(qū)按照現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型的功能定位，聘請國內(nèi)著名規(guī)劃大師、蘇州新加坡工業(yè)園規(guī)劃設(shè)計師時匡教授主持城市總體規(guī)劃修編，控制面積110平方公里，已完成規(guī)劃面積60平方公里，堅持高標準、高起點和可持續(xù)了展進行合理布局。 丹徒新區(qū)在鎮(zhèn)江城市中的定位—— “鎮(zhèn)江生態(tài)新城”按照接軌鎮(zhèn)江、服務(wù)鎮(zhèn)江、融入鎮(zhèn)江的理念，依據(jù)優(yōu)勢互補、資源共享、差別發(fā)展的原則，將丹徒新區(qū)建設(shè)成為鎮(zhèn)江市現(xiàn)代化的城市次中心。六放射——由鎮(zhèn)江至句容、揚中、丹陽和茅山、寶華、訪仙的一級公路，形成半小時交通圈，強化中心城市的輻射力和集聚力?！拔遢S”以白龍?zhí)端藶橹行?，分別向行政中心、歷史文化公園、濱水公園、高速鐵路車站、南山風(fēng)景區(qū)輻射，形成景觀帶，營造特有的山水景觀。　南徐新城有著優(yōu)美的自然景觀和豐富的山水資源，將要建設(shè)的市政中心、體育文化中心、綠色休閑公園、城際輕軌，將使這里未來的生活更趨多元并充滿魅力。第三產(chǎn)業(yè)：，％。216。252。東南接常州市，西鄰南京市，北與揚州市、泰州市隔江相望。城市副中心，以高新技術(shù)和科技信息服務(wù)為主的城市新區(qū)，重點發(fā)展大學(xué)城和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 居住用地規(guī)劃布局：規(guī)劃形成七個綜合居住分區(qū)：主城核心區(qū)分區(qū)、丁卯新城分區(qū)、南徐新城分區(qū)、丹徒新城分片區(qū)、大港分區(qū)、諫壁分區(qū)和高資分區(qū)。劃分為五大功能區(qū)：主城核心區(qū)、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山風(fēng)景區(qū)。這在一定的程度上提升項目的城市整體競爭力，促進城市的整體發(fā)展，這是每個城市所必需的。鎮(zhèn)江市城市綜合實力越上新臺階。這些投資者主要也是看準了我國房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?。國八條的出臺。同時大量的國外資本涌入中國內(nèi)地，為了有效的避免通貨膨脹保障中國經(jīng)濟的正常運行。我國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產(chǎn)稅改革。投資領(lǐng)域內(nèi)在活力明顯增強，投資規(guī)模不斷擴大，基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)投資全面回升。. 招商引資力度加大，吸引外資成績顯著2004年新簽外商投資項目477個，其中在1000萬美元以上項目135個，比上年增加45個。在財政收入中：工商稅收完成62．49億元，增長23．5％，其中：、。近年房地產(chǎn)市場的火爆是鎮(zhèn)江經(jīng)濟發(fā)展的一個重要表現(xiàn)，這也僅僅是鎮(zhèn)江第一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。魏瑪小鎮(zhèn) 147. 方案二：品牌聯(lián)想——“博威2005年1－6月鎮(zhèn)江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6275元；同比增長9%。％。％。其中：，增長33%；，%；，%。 ，但傳遞的信號卻異常明確，就是中央將繼續(xù)加大宏觀調(diào)控的力度，抑制房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的持續(xù)增長；同時，由于去年央行提高利率之后，房地產(chǎn)市場的熱度并未出現(xiàn)明顯下降，這次調(diào)整是去年政策的延續(xù)，亦表明央行對房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險已經(jīng)產(chǎn)生了高度警惕。國家采取宏觀調(diào)控已經(jīng)到了必須執(zhí)行的地步。利用加大經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度從稅收利率等手段有效規(guī)范購房人的行為從而達到規(guī)范市場的目的。但是現(xiàn)在投資成本的提高，將在一定程度上抑制境外投資。. 宏觀調(diào)控政策出臺、中低價商品房成為需求主體國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，切實穩(wěn)定住房價格，既要防止房價大漲，也要防止房價大跌。. “東擴南進，西延北穩(wěn)” 的整體城市格局鎮(zhèn)江正在加快拓展城市空間，實施“東擴南進，西延北穩(wěn)”?？臻g分布以南山風(fēng)景區(qū)為綠核，形成四個相對獨立的功能區(qū)，并由此形成一個主中心，三個副中心的公共活動中心體系。分 區(qū)用地面積（kM2）規(guī)劃人口（萬）功 能主城主城核心區(qū)2530城市主中心區(qū)，商業(yè)金融旅游服務(wù)中心。丹徒新城1515城市副中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住為主的城市新區(qū)。屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，℃，日照數(shù)2,，無霜期238天，降水量1088毫米。 經(jīng)濟運行高效、內(nèi)在活力迸發(fā)——“長三角”區(qū)域中心城市；252。 人民生活目標居民人均住宅建筑面積、人均可支配收入和人均消費性支出等人民生活指標達到國內(nèi)領(lǐng)先的小康生活水平。在消費品零售額中：。在南徐新城規(guī)劃中，專家們提出了“山水生態(tài)城市”的概念，“山水生態(tài)城市”不僅是生態(tài)文明的體現(xiàn)，更是科學(xué)、技術(shù)、文化等信息文明的體現(xiàn)?！叭龓А眲t為與新城西區(qū)聯(lián)系并穿越東區(qū)中心環(huán)的三條橫向景觀體驗線，即傳統(tǒng)文化體驗線、生態(tài)水景體驗線、現(xiàn)代生活體驗線，形成人性化的地區(qū)特色。216。一個中心、四大基地的功能定位：一個中心就是利用新區(qū)的基礎(chǔ)、功能條件，建設(shè)具有時代特點，與鎮(zhèn)江主城區(qū)相呼應(yīng)的新城區(qū)?？傮w布局為“一湖”——谷陽湖生態(tài)度假休閑會展區(qū)；“二軸”——東起生態(tài)工業(yè)園區(qū)，西至十里長山的谷陽大道東西綠化生態(tài)軸及南起谷陽湖北至南山風(fēng)景區(qū)的生態(tài)景觀風(fēng)景軸；“三園”生態(tài)居住園、生態(tài)工業(yè)園、生態(tài)農(nóng)業(yè)園；“四帶”——生態(tài)風(fēng)景軸綠化帶、揚溧高速生態(tài)綠化帶、鎮(zhèn)榮路生態(tài)綠化帶和滬寧高速鎮(zhèn)江支線生態(tài)綠化帶及312國道生態(tài)綠化帶；“五區(qū)”——行政文化區(qū)、生活居住區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、休閑會展區(qū)、產(chǎn)業(yè)制造區(qū)。交通干線的建成將進一步拉開丹徒新區(qū)的城市基本框架，而且可以通過西環(huán)路與主城區(qū)南部規(guī)劃中的南徐新城緊密連接起來，從而完善丹徒新區(qū)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)和交通狀況，加速與主城區(qū)聯(lián)系與融合步伐，并進一步擴大丹徒新區(qū)發(fā)展腹地。永裕家園、丹楓麗舍、陽光麗景、新城花園、瑞丹花苑、幸福城、駙馬山莊等高檔住宅區(qū)拔地而起，將陸續(xù)竣工。要實現(xiàn)這一目標就必須借助兩大經(jīng)濟圈的合力并且進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整以發(fā)展第二、第三產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)調(diào)整核心，在城市擴容的推動下作為第三產(chǎn)業(yè)支柱的房地產(chǎn)業(yè)也將不斷的發(fā)展，隨著整體經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也將逐漸顯示出其重要的支柱作用。3. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及特征分析. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展概況1980年鎮(zhèn)江開展了商品住宅試點項目，以統(tǒng)建的方式開辟了一些新居民點，在市東、南、西方向形成了一批具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)，二十年來，隨著城市經(jīng)濟和收入的逐步發(fā)展增多，當?shù)厝藢幼…h(huán)境、條件和住房檔次的要求在不斷提高，消費需求由溫飽型向舒適型方向發(fā)展，隨著市中心動遷力度的加大、城市發(fā)展水平的提高，產(chǎn)生了大量動遷、需要換房、改善居住條件的人群，這部分人群大多以購買大面積、大戶型住宅為購房目標，居住地也逐步向外遷移，但市中心仍然是鎮(zhèn)江人心里最理想的居住地。. 供求關(guān)系基本保持平衡，但是供應(yīng)略大于需求從近三年市區(qū)的供求情況可以看出，與長三角地區(qū)各城市火爆的房地產(chǎn)市場相同，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場也處于高速上升通道之中。從鎮(zhèn)江本市近四年的商品房價格走勢可以看出，鎮(zhèn)江商品房價格呈快速上漲趨勢，每年的上漲幅度均在10%以上，近兩年達到了15%以上，四年價格整體上漲了一倍多，增長速度比較快。丁卯板塊由于開發(fā)商為了提高樓盤的入住率，提升板塊的人氣，對外來投資行為進行限制，因此在一定程度上抑制了價格的增長。同時，受支付能力限制，25萬元以內(nèi)的商品房更加受到購房者的歡迎。從整個鎮(zhèn)江價格走勢以及目前發(fā)展情況看，鎮(zhèn)江房產(chǎn)價格仍將保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢，在未來5年的時間內(nèi)隨著城市改造的完成以及宏觀調(diào)控的雙重影響下房價的漲幅將得到抑制，市場逐步趨于成熟。. 市場向外圍化、郊區(qū)化發(fā)展隨著鎮(zhèn)江城市規(guī)劃的出臺以及土地出讓政策的傾斜，目前原來的開發(fā)熱點如丁卯路沿線、學(xué)府路沿線、江濱板塊出讓土地逐漸減少，不斷向城市外圍發(fā)展，可以看出南徐板塊和丹徒新區(qū)板塊是未來的房產(chǎn)開發(fā)熱點，具有無限潛力。216。我們看到，兩房也有一定的選擇比例，這部分購買比例主要來自考慮購買房產(chǎn)作為婚房的年輕人，面積適中，71100平方米的兩房對于他們來說，接受度最高。216。拆遷的需求以及外來人口的需求將有效促進鎮(zhèn)江房低償市場的發(fā)展。216。 南徐板塊――規(guī)劃中行政文化中心、生態(tài)居住區(qū)； 216。但是由于主城土地具有很大的稀缺性，這在一定的程度上保證該區(qū)域價格的穩(wěn)定性。規(guī)劃區(qū)分為工業(yè)區(qū)、高科技園區(qū)和商貿(mào)生活區(qū)。 學(xué)府板塊樓盤主要集中在學(xué)府路沿線，江蘇大學(xué)、江蘇科大、鎮(zhèn)江高專串成一線是其最大的賣點，樓盤價格在2500－3200元/平方米左右；216。216。 作為大多數(shù)人向往的高檔居住板塊，區(qū)域的發(fā)展很大程度上依賴于自身市場發(fā)展的熱力，尤其是北部綜合旅游區(qū)，從目前的情勢看，該區(qū)域依然有長足的發(fā)展后勁；216。216。 . 從城市規(guī)劃及區(qū)域競爭的角度來分析丁卯板塊與丹徒新區(qū)定位存在差異，丁卯板塊是以產(chǎn)業(yè)帶動房產(chǎn)而丹徒是規(guī)劃中的“鎮(zhèn)江第二生活城“概念定位不同帶來客源的差異，南徐新城的規(guī)劃開發(fā)也剛剛起步和丹徒新區(qū)板塊的發(fā)展存在時間節(jié)點錯位，等南徐板塊建設(shè)進入開發(fā)初期時丹徒板塊憑借自身的時間錯位優(yōu)勢與南徐板塊相比并不處于劣勢。目前在售項目多集中在城中板塊的邊緣區(qū)域以產(chǎn)品多層為主，板塊內(nèi)的產(chǎn)品面積也較為單一以120M2的三房為主。. 城中板塊后續(xù)供應(yīng)量分析216。朗香源緊鄰塔影湖，周邊環(huán)境優(yōu)美，可聆聽金山寺的悠遠鐘聲。. 丁卯板塊. 丁卯板塊競爭項目概況樓盤名稱華芳。 從上圖可以看出板塊內(nèi)的競爭樓盤以多層為主少數(shù)項目后期規(guī)劃有小高層，同時兼有高檔別墅，以實用型產(chǎn)品為主，戶型為116－132M2的三房。但由于丁卯板塊內(nèi)的土地多規(guī)劃為工業(yè)用地因此從長遠看來市場將呈現(xiàn)供應(yīng)量萎縮?？傮w評述：江南世家位于鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯區(qū)丁卯橋路與谷陽路交匯處，交通十分便利。因為房源面積偏大、總價較高在45萬元左右，為促進銷售，各樓盤在價格方面均有一定的優(yōu)惠折扣。. 學(xué)府板塊代表項目名稱：米山人家位置：鎮(zhèn)江京口區(qū)松村路開發(fā)商：浙江國信房產(chǎn)集團整體規(guī)劃：總建面積10萬方在售范圍：三期均價：3200元/M2宣傳賣點：216。同時內(nèi)環(huán)為曲線流暢自然形態(tài)的漫步道，并設(shè)立人性化的半地下車庫，使小區(qū)的住宅、會館、綠地。社區(qū)由數(shù)十幢生態(tài)多層公寓組成，區(qū)域內(nèi)配有商業(yè)街、高檔會館、網(wǎng)球場、籃球場等商業(yè)、文娛設(shè)施，是鎮(zhèn)江目前品質(zhì)非凡的高尚住宅區(qū)之一。鄰近樓盤基本不用自建配套，周邊現(xiàn)有的配套能夠滿足入住人口的需求；216。. 學(xué)府板塊. 學(xué)府板塊競爭項目概況樓盤名稱米山人家江南。項目是純坡地住宅，坡地高差起伏甚大，社區(qū)海拔高度明顯高于鄰地設(shè)置不同的住宅產(chǎn)品以適應(yīng)地形的變化。. 丁卯板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析216。區(qū)域內(nèi)主要購買人群以在園區(qū)工作的人群為主，是目前丹徒新區(qū)板塊的主要競爭對象。朗香源項目緊鄰金山，凝聚博厚悠遠的鎮(zhèn)江地緣人脈，地理位置得天獨厚。朗香源位置：鎮(zhèn)江市中山北路開發(fā)商：鎮(zhèn)江蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司整體規(guī)劃：在售范圍：一期均價：3100元/M2宣傳賣點：216。. 城中板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析216。 城中板塊作為鎮(zhèn)江市的核心區(qū)域隨著鎮(zhèn)江市城市改造的不斷進行城中板塊市場開發(fā)量在萎縮，市中心核心區(qū)域已經(jīng)完成多層向小高層過渡的過程。216。 丹徒新區(qū)住宅是隨著丹徒區(qū)新新政中心啟動而啟動，并緊緊圍繞新區(qū)政府所在地展開，板塊內(nèi)樓盤整體價格區(qū)間在1800－2100元間，是目前鎮(zhèn)江樓市盆地。是鎮(zhèn)江未來發(fā)展定位最高的一個板塊。 南徐板塊是依托南徐新城規(guī)劃建立起來的，南徐新城總用地20平方公里，規(guī)劃人口20萬人。板塊樓盤主要沿丁卯橋路分布：216。 隨著城市改造的深入?yún)^(qū)域內(nèi)可供使用的土地越來越少，短期內(nèi)來看供應(yīng)量變化不大，但是從長期趨勢來說，城中作為城市的核心地段，拓展空間有限，整體供應(yīng)量在萎縮。包括老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分。第二部分：鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析1. 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場板塊劃分原則. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場區(qū)域劃分原則鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場按照城市地理位置劃分為城中板塊、丹徒新區(qū)板塊、丁卯板塊、學(xué)府板塊、南徐板塊、濱江板塊六大板塊：216。做為長三角房地產(chǎn)的洼地，目前鎮(zhèn)江已成為外來開發(fā)商愿意投資的熱土，萬科、順馳、中住等大牌開發(fā)商的進入加上以已經(jīng)進入的維科、紅豆等外來開發(fā)商將促進鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場的快速成熟。同時，根據(jù)城市化進程的發(fā)展戰(zhàn)略，將積極推動產(chǎn)業(yè)化調(diào)整進度，從而對鎮(zhèn)江市住房建設(shè)提供了新的市場機遇。216。 消費者對不同產(chǎn)品的喜好目前鎮(zhèn)江消費者仍然以多層為主要選擇對象，如果要購買房產(chǎn)，首先仍然會選擇多層住宅，小高層住宅雖然時髦、方便，但由于電梯造成公共面積過大，形成不必要的分攤面積，另外，目前小高層相對高于多層的價格也是人們考慮的一個因素。 鎮(zhèn)江客源以本地居民的自住購房為主，其中二次置業(yè)改善生活居住品質(zhì)者居多，投資性客源較少；216。2003年起鎮(zhèn)江市住宅產(chǎn)品已經(jīng)開始出現(xiàn)由多層向小高層過渡的轉(zhuǎn)變，另外還出現(xiàn)了部分的高層、超高層產(chǎn)品。. 房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢逐步趨于成熟，房價上漲趨向穩(wěn)定鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場是從2000年前后開始升溫的。促使整體房地產(chǎn)回歸到居住的本性，是此次宏觀調(diào)控的主要目的?，F(xiàn)在鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了久已未見的賣方市場。市區(qū)需求的上漲速度要快于供應(yīng)，供求間的差距在不斷縮小，需求呈逐漸放量的趨勢，總體來說，市場的消費潛力在逐步被激活，市場前景良好。按照市政府“三年大變樣，今年決戰(zhàn)年”的要求，2003年城市基本建設(shè)已首次突破100億大關(guān)，其中房地產(chǎn)投資近30多億元。從房地產(chǎn)市場開發(fā)逐漸趨向于生態(tài)住宅的趨勢看來不適意居住。世業(yè)洲國家旅游度假區(qū)定位以“生態(tài)、旅游、度假、運動”為主題，建設(shè)度假區(qū)、公園區(qū)、高檔別墅區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、濕地公園區(qū)和花園景區(qū)。擁有35KV變電所、110KV變電所各2座，220KV樞紐變電所1座；今年，丹徒