【正文】 程、自來水泵站、天然氣、污水處理廠、人民廣場二期工程、西環(huán)路、谷陽大道東延、勤政路南延、千禧路和機關(guān)干部經(jīng)濟(jì)適用房等12大重點基礎(chǔ)設(shè)施項目已經(jīng)完成。從房地產(chǎn)市場開發(fā)逐漸趨向于生態(tài)住宅的趨勢看來不適意居住。市區(qū)需求的上漲速度要快于供應(yīng)，供求間的差距在不斷縮小，需求呈逐漸放量的趨勢，總體來說，市場的消費潛力在逐步被激活，市場前景良好。促使整體房地產(chǎn)回歸到居住的本性，是此次宏觀調(diào)控的主要目的。2003年起鎮(zhèn)江市住宅產(chǎn)品已經(jīng)開始出現(xiàn)由多層向小高層過渡的轉(zhuǎn)變，另外還出現(xiàn)了部分的高層、超高層產(chǎn)品。 消費者對不同產(chǎn)品的喜好目前鎮(zhèn)江消費者仍然以多層為主要選擇對象，如果要購買房產(chǎn)，首先仍然會選擇多層住宅，小高層住宅雖然時髦、方便，但由于電梯造成公共面積過大，形成不必要的分?jǐn)偯娣e，另外，目前小高層相對高于多層的價格也是人們考慮的一個因素。同時，根據(jù)城市化進(jìn)程的發(fā)展戰(zhàn)略，將積極推動產(chǎn)業(yè)化調(diào)整進(jìn)度，從而對鎮(zhèn)江市住房建設(shè)提供了新的市場機遇。第二部分：鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析1. 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場板塊劃分原則. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場區(qū)域劃分原則鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場按照城市地理位置劃分為城中板塊、丹徒新區(qū)板塊、丁卯板塊、學(xué)府板塊、南徐板塊、濱江板塊六大板塊：216。 隨著城市改造的深入?yún)^(qū)域內(nèi)可供使用的土地越來越少，短期內(nèi)來看供應(yīng)量變化不大，但是從長期趨勢來說，城中作為城市的核心地段，拓展空間有限，整體供應(yīng)量在萎縮。 南徐板塊是依托南徐新城規(guī)劃建立起來的，南徐新城總用地20平方公里，規(guī)劃人口20萬人。 丹徒新區(qū)住宅是隨著丹徒區(qū)新新政中心啟動而啟動，并緊緊圍繞新區(qū)政府所在地展開，板塊內(nèi)樓盤整體價格區(qū)間在1800－2100元間，是目前鎮(zhèn)江樓市盆地。 城中板塊作為鎮(zhèn)江市的核心區(qū)域隨著鎮(zhèn)江市城市改造的不斷進(jìn)行城中板塊市場開發(fā)量在萎縮，市中心核心區(qū)域已經(jīng)完成多層向小高層過渡的過程。朗香源位置：鎮(zhèn)江市中山北路開發(fā)商：鎮(zhèn)江蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司整體規(guī)劃：在售范圍：一期均價：3100元/M2宣傳賣點：216。區(qū)域內(nèi)主要購買人群以在園區(qū)工作的人群為主，是目前丹徒新區(qū)板塊的主要競爭對象。項目是純坡地住宅，坡地高差起伏甚大，社區(qū)海拔高度明顯高于鄰地設(shè)置不同的住宅產(chǎn)品以適應(yīng)地形的變化。鄰近樓盤基本不用自建配套，周邊現(xiàn)有的配套能夠滿足入住人口的需求；216。同時內(nèi)環(huán)為曲線流暢自然形態(tài)的漫步道，并設(shè)立人性化的半地下車庫，使小區(qū)的住宅、會館、綠地。因為房源面積偏大、總價較高在45萬元左右，為促進(jìn)銷售，各樓盤在價格方面均有一定的優(yōu)惠折扣。但由于丁卯板塊內(nèi)的土地多規(guī)劃為工業(yè)用地因此從長遠(yuǎn)看來市場將呈現(xiàn)供應(yīng)量萎縮。. 丁卯板塊. 丁卯板塊競爭項目概況樓盤名稱華芳。. 城中板塊后續(xù)供應(yīng)量分析216。 . 從城市規(guī)劃及區(qū)域競爭的角度來分析丁卯板塊與丹徒新區(qū)定位存在差異，丁卯板塊是以產(chǎn)業(yè)帶動房產(chǎn)而丹徒是規(guī)劃中的“鎮(zhèn)江第二生活城“概念定位不同帶來客源的差異，南徐新城的規(guī)劃開發(fā)也剛剛起步和丹徒新區(qū)板塊的發(fā)展存在時間節(jié)點錯位，等南徐板塊建設(shè)進(jìn)入開發(fā)初期時丹徒板塊憑借自身的時間錯位優(yōu)勢與南徐板塊相比并不處于劣勢。 作為大多數(shù)人向往的高檔居住板塊，區(qū)域的發(fā)展很大程度上依賴于自身市場發(fā)展的熱力，尤其是北部綜合旅游區(qū)，從目前的情勢看，該區(qū)域依然有長足的發(fā)展后勁；216。 學(xué)府板塊樓盤主要集中在學(xué)府路沿線，江蘇大學(xué)、江蘇科大、鎮(zhèn)江高專串成一線是其最大的賣點，樓盤價格在2500－3200元/平方米左右；216。但是由于主城土地具有很大的稀缺性，這在一定的程度上保證該區(qū)域價格的穩(wěn)定性。216。216。216。從整個鎮(zhèn)江價格走勢以及目前發(fā)展情況看，鎮(zhèn)江房產(chǎn)價格仍將保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢，在未來5年的時間內(nèi)隨著城市改造的完成以及宏觀調(diào)控的雙重影響下房價的漲幅將得到抑制，市場逐步趨于成熟。丁卯板塊由于開發(fā)商為了提高樓盤的入住率，提升板塊的人氣，對外來投資行為進(jìn)行限制，因此在一定程度上抑制了價格的增長。. 供求關(guān)系基本保持平衡，但是供應(yīng)略大于需求從近三年市區(qū)的供求情況可以看出，與長三角地區(qū)各城市火爆的房地產(chǎn)市場相同，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場也處于高速上升通道之中。要實現(xiàn)這一目標(biāo)就必須借助兩大經(jīng)濟(jì)圈的合力并且進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整以發(fā)展第二、第三產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)調(diào)整核心，在城市擴(kuò)容的推動下作為第三產(chǎn)業(yè)支柱的房地產(chǎn)業(yè)也將不斷的發(fā)展，隨著整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也將逐漸顯示出其重要的支柱作用。交通干線的建成將進(jìn)一步拉開丹徒新區(qū)的城市基本框架，而且可以通過西環(huán)路與主城區(qū)南部規(guī)劃中的南徐新城緊密連接起來，從而完善丹徒新區(qū)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)和交通狀況，加速與主城區(qū)聯(lián)系與融合步伐，并進(jìn)一步擴(kuò)大丹徒新區(qū)發(fā)展腹地。一個中心、四大基地的功能定位：一個中心就是利用新區(qū)的基礎(chǔ)、功能條件，建設(shè)具有時代特點，與鎮(zhèn)江主城區(qū)相呼應(yīng)的新城區(qū)?！叭龓А眲t為與新城西區(qū)聯(lián)系并穿越東區(qū)中心環(huán)的三條橫向景觀體驗線，即傳統(tǒng)文化體驗線、生態(tài)水景體驗線、現(xiàn)代生活體驗線，形成人性化的地區(qū)特色。在消費品零售額中：。 經(jīng)濟(jì)運行高效、內(nèi)在活力迸發(fā)——“長三角”區(qū)域中心城市；252。丹徒新城1515城市副中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住為主的城市新區(qū)?？臻g分布以南山風(fēng)景區(qū)為綠核，形成四個相對獨立的功能區(qū)，并由此形成一個主中心，三個副中心的公共活動中心體系。. 宏觀調(diào)控政策出臺、中低價商品房成為需求主體國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，切實穩(wěn)定住房價格，既要防止房價大漲，也要防止房價大跌。利用加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度從稅收利率等手段有效規(guī)范購房人的行為從而達(dá)到規(guī)范市場的目的。 ，但傳遞的信號卻異常明確，就是中央將繼續(xù)加大宏觀調(diào)控的力度，抑制房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的持續(xù)增長；同時，由于去年央行提高利率之后，房地產(chǎn)市場的熱度并未出現(xiàn)明顯下降，這次調(diào)整是去年政策的延續(xù)，亦表明央行對房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險已經(jīng)產(chǎn)生了高度警惕。％。2005年1－6月鎮(zhèn)江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6275元；同比增長9%。近年房地產(chǎn)市場的火爆是鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要表現(xiàn)，這也僅僅是鎮(zhèn)江第一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。. 招商引資力度加大，吸引外資成績顯著2004年新簽外商投資項目477個，其中在1000萬美元以上項目135個，比上年增加45個。我國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴(yán)重，今后一段時期將重點推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。國八條的出臺。鎮(zhèn)江市城市綜合實力越上新臺階。劃分為五大功能區(qū)：主城核心區(qū)、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山風(fēng)景區(qū)。城市副中心，以高新技術(shù)和科技信息服務(wù)為主的城市新區(qū)，重點發(fā)展大學(xué)城和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。252。第三產(chǎn)業(yè)：，％。“五軸”以白龍?zhí)端藶橹行?，分別向行政中心、歷史文化公園、濱水公園、高速鐵路車站、南山風(fēng)景區(qū)輻射，形成景觀帶，營造特有的山水景觀。 丹徒新區(qū)在鎮(zhèn)江城市中的定位—— “鎮(zhèn)江生態(tài)新城”按照接軌鎮(zhèn)江、服務(wù)鎮(zhèn)江、融入鎮(zhèn)江的理念，依據(jù)優(yōu)勢互補、資源共享、差別發(fā)展的原則，將丹徒新區(qū)建設(shè)成為鎮(zhèn)江市現(xiàn)代化的城市次中心。除對接檀山路西環(huán)路外，還有谷陽大道、千禧路西延工程，以及將谷陽大道東延穿過高速支線至312國道、勤政路南延穿過滬寧高速支線白露涵洞至312國道、瑞山路等工程。同時根據(jù)鎮(zhèn)江市制定的2002－2020年鎮(zhèn)江市到2020年將建成具有320萬市區(qū)人口的特大型城市。今后五年，將按照“拓展骨架，建設(shè)新城，完善功能，整治環(huán)境”的要求，以年投入和年拆遷量繼續(xù)不低于100億元和100萬平方米的強度，加快城市化進(jìn)程，精心打造山水城、生態(tài)城、園林城的城市品牌。價格預(yù)測：整體價格穩(wěn)步增長，但不同區(qū)域價格變化將有所不同從整個鎮(zhèn)江價格走勢以及目前發(fā)展情況看，鎮(zhèn)江房產(chǎn)價格仍將保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢，但不同區(qū)域價格的變化會有所不同，其中南徐新城和丹徒新區(qū)隨著市政配套的不斷完善，投資性消費比重有可能增大，刺激區(qū)域房產(chǎn)價格大幅度上漲，因此上述兩個區(qū)域的房產(chǎn)由于投資客的到來，價格有比較大的上漲空間。這是由鎮(zhèn)江市城市建設(shè)力度及拆遷量不斷增大，百姓人均可支配收入不斷增加，使得對房地產(chǎn)需求不斷增加，而土地價格不斷上漲，所以房價上漲在所難免。 濱江板塊以其便利的交通、完善的配套成為鎮(zhèn)江本地客源又一居住理想地，板塊內(nèi)大多為大規(guī)模樓盤，規(guī)劃較好，使得本板塊價格上漲較快。 消費特征　　鎮(zhèn)江房地產(chǎn)消費者的購買目的主要是為了改善居住條件，新建家庭的比例也較高，隨著單體家庭成員的增加，消費趨勢將更加明顯。 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場化程度不高阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場整體市場度不夠高，相關(guān)的職能部門在辦事效率上和服務(wù)質(zhì)量上與其他長三角城市有一定的差距的，市場的極度不規(guī)范將阻礙鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場的發(fā)展。是鎮(zhèn)江樓市目前發(fā)展水平最高的區(qū)域。. 學(xué)府板塊――大學(xué)城居住區(qū)；區(qū)域?qū)W府板塊區(qū)域范圍學(xué)府路沿線產(chǎn)品多層為主、小高層、別墅（少量）均價區(qū)間（元/M2）2500－3200市場綜述1． 開發(fā)量較大的區(qū)域2． 配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善3． 有一定的自然景觀優(yōu)勢消費群體大學(xué)教師、市區(qū)客戶分析小結(jié)：216。板塊內(nèi)樓盤價格為33003900元；216。丁卯及南徐板塊的部分樓盤由于及有效的控制總價的原因在一定的程度上將會分流一部分市區(qū)的低端消費客戶。但對于項目來說經(jīng)濟(jì)意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于使用意義。自然舒適的居住環(huán)境和適中的價位是項目倍受歡迎的主要原因。 短期看來住宅市場供應(yīng)量變化不大，目前在售住宅市場供應(yīng)量約為55萬M2。. 學(xué)府板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析板塊內(nèi)由于人文氣息濃重、大學(xué)林立，購房者中有一定比例具經(jīng)濟(jì)實力的教師，所以住宅均價與其他區(qū)域相比較高，除學(xué)府芳鄰項目外各項目的均價都突破了3000元/M2。項目的道路網(wǎng)絡(luò)采用人性化設(shè)計，區(qū)內(nèi)外環(huán)道路為小區(qū)車行道，汽車由大門沿外環(huán)道可直接進(jìn)入地下車庫，實現(xiàn)人車分流。. 學(xué)府板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析216。. 丁卯板塊代表項目名稱：江南世家位置：鎮(zhèn)江丁卯區(qū)丁卯橋路和谷陽路交匯處開發(fā)商：鎮(zhèn)江騰龍置業(yè)有限公司整體規(guī)劃：總建面積20萬方在售范圍：二期均價：3100元/M2宣傳賣點：216。世紀(jì)名門美林灣沃得第一城江南世家開發(fā)商張家港市華芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇銀翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇沃得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鎮(zhèn)江騰龍置業(yè)有限公司占地面積8萬M225萬M216萬M2總建面積14萬M230萬M210萬M220萬M2建筑形式多層多層多層、小高層多層、小高層、別墅容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費（元/M2/月）均價（元/M2）26002300多層29003100主力戶型130M2三房75M2—95M2兩房，116M2三房83M95M2兩房，113M147M2三房83M2兩房132M2三房住宅總套數(shù)1000套規(guī)劃共1200套二期352套規(guī)劃共570套規(guī)劃共1000套一期200套首次開盤時間05年10月04年9月04年11月05年7月近期開盤時間05年7月05年3月銷售狀況整體去化20%整體去化60%整體去化50%一期去化50%優(yōu)惠措施一次性99折無無一次性99折內(nèi)部配套設(shè)施門前有超市、銀行、醫(yī)院、市民廣場中心形象廣場3萬方的商業(yè)中心、市民廣場社區(qū)會所、游泳池、幼兒園、街鋪后續(xù)供應(yīng)約10萬M2約10萬M2約20萬M2（包含項目新地塊）約15萬M2. 丁卯板塊主力產(chǎn)品類型面積分析216。 短期內(nèi)來看供應(yīng)量變化不大，但是從長期趨勢來說，城中作為城市的核心地段，拓展空間有限，整體供應(yīng)量在萎縮；216。2. 鎮(zhèn)江住宅市場各競爭板塊項目研究（多層、小高層、高層）. 城中板塊. 城中板塊競爭項目概況樓盤名稱中房。 隨著維科以及順馳的項目進(jìn)入板塊內(nèi)。 板塊內(nèi)的樓盤大多在擁有較為完善的內(nèi)部配套以及優(yōu)美的小區(qū)內(nèi)部景觀，但項目的產(chǎn)品素質(zhì)上還有所欠缺多已浙派建筑為主，樓盤同質(zhì)化的現(xiàn)象較為嚴(yán)重；216。216。 宏觀政策調(diào)控，持幣觀望現(xiàn)象增加隨著2005年銀行再次加息影響，2005年國八條的影響這在一定的程度上影響消費者的消費心理，持幣觀望者增加。 消費能力分析　　從以上三表分析，鎮(zhèn)江消費者的消費能力與意向居住面積間還存在較大差異，心理承受價位較兩年前已經(jīng)有了較大的提高，目前普通市民的可承受價位在2500元/平方米左右，在收入繼續(xù)增長的前提下，購買能力將進(jìn)一步加強。 隨著鎮(zhèn)江新的整體規(guī)劃的出臺和丹徒新區(qū)的建設(shè)，丹徒新區(qū)板塊良好的居住環(huán)境和較低的房價吸引了眾多購房者的關(guān)注；216。. 房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新隨著土地獲取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往的開發(fā)模式，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個性化方向發(fā)展。. 2004—2005年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展特點. 宏觀調(diào)控效力顯現(xiàn)，中低價商品房成為銷售主流 國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，切實穩(wěn)定住房價格，既要防止房價大漲，也要防止房價大跌。整體呈現(xiàn)供求同步上升的態(tài)勢，供求關(guān)系基本保持平衡，但是供應(yīng)略大于需求。. “一城兩翼，向南發(fā)展”城市發(fā)展戰(zhàn)略落實，丹徒新城面臨發(fā)展機遇隨著規(guī)劃中的鎮(zhèn)江市行政中心即將落戶南徐工。216。四個功能區(qū)分別是：現(xiàn)代化的物流基地?！皟扇Α笔窃跂|區(qū)地區(qū)聯(lián)系環(huán)和中心環(huán)基礎(chǔ)上形成的道路景觀帶，構(gòu)成城市圈層景觀框架。年末擁有各類市場235個。 文化底蘊深厚、自然資源豐富——國家歷史文化名城和國內(nèi)外著名的旅游城市；252。南山風(fēng)景區(qū)12城市的“綠核”，城市中心公園，現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)。東翼：基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和配置適量的生活用地。而控制住房價格上漲勢頭，真正的目的就在于防止大起大落，促進(jìn)樓市健康發(fā)展，這是國家一系列宏觀調(diào)控政策出臺的核心所在。. 人民幣升值，對鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場波動較小2005年7月21日，中國人民銀行宣布，央行宣布調(diào)整人民幣與美元匯率，人民幣升值2%%。應(yīng)明確房地產(chǎn)是大眾消費品而不是大眾投資品。比