【正文】 米山人家米山人家以六層的多層住宅建筑形式為主，少量小高層沿街為911層小高層。 目前學(xué)府板塊樓盤多進(jìn)入開發(fā)中期，市場整體供應(yīng)量約30萬M2。 由于學(xué)府板塊內(nèi)高校林立，購房者有較高的知識層次和較強(qiáng)的接受能力，所以板塊內(nèi)的建筑類型雖以多層為主但也有了一定規(guī)模的小高層住宅，面積以120M2和140M2的三房最多，面積普遍較大，小戶型稀缺。項(xiàng)目建筑類型集排屋、多層、小高層、高層于一身。. 丁卯板塊后續(xù)供應(yīng)量分析216。 經(jīng)過近5年的發(fā)展板塊內(nèi)社區(qū)配套的趨于完善和生活氛圍使得各個(gè)樓盤去化速度較快。項(xiàng)目以人為本，力求將城市文脈、歷史、文化與社區(qū)的日常生活融合為一體，通過景觀設(shè)置努力營造舒適、優(yōu)雅的居住氛圍。 區(qū)位優(yōu)勢廣告口號：經(jīng)典 因?yàn)槠焚|(zhì)項(xiàng)目簡介：蘇源。多層項(xiàng)目多會在項(xiàng)目外圍建造底層商鋪，高層項(xiàng)目多會將裙樓作為樓盤的商業(yè)配套。單身公寓項(xiàng)目也開始在城中板塊中出現(xiàn)。城中、濱江、學(xué)府等板塊，由于板塊自身的原因價(jià)格相對較高，不具有可比性。 丹徒新區(qū)市場尚處于啟動期，板塊內(nèi)生活配套現(xiàn)對匱乏。 板塊內(nèi)樓盤主要依托北固山及焦山憑借其優(yōu)美的沿江風(fēng)光和旅游資源吸引消費(fèi)者眼光，項(xiàng)目內(nèi)樓盤整體規(guī)劃及產(chǎn)品多具有較高的水準(zhǔn)，是目前鎮(zhèn)江市場高端樓盤的代表。首期規(guī)劃的中心區(qū)位于南徐新城東部，中心區(qū)南起312國道，北至規(guī)劃道路金蘭灣、老南徐路，西起長山灌渠(與潤州區(qū)民營科技園一渠相隔)，東依南山風(fēng)景區(qū)，距離大市口4公里。 板塊內(nèi)樓盤多集中在丁卯路沿線，由于板塊是依托丁卯橋開發(fā)區(qū)而形成的，區(qū)域內(nèi)土地多為工業(yè)用地，且開發(fā)年代較早板塊內(nèi)可供開發(fā)的土地越來越少。 丁卯新區(qū)隸屬于鎮(zhèn)江新區(qū)，是鎮(zhèn)江規(guī)劃中的新城。目前市中心核心區(qū)樓盤價(jià)格在31004200元/平方米。 丁卯板塊――產(chǎn)業(yè)居住區(qū)域、開發(fā)區(qū)成熟居住區(qū)；216。. 不利因素216。 鎮(zhèn)江市城市規(guī)模擴(kuò)容，帶來居住強(qiáng)大需求鎮(zhèn)江市確立到2020年達(dá)到320萬人口的特大城市，人口激增將有效的促進(jìn)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場的發(fā)展。216。216。216。. 大盤開發(fā)成趨勢，開發(fā)企業(yè)積極儲備土地2004年始鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場開發(fā)進(jìn)入大盤時(shí)代，如：我家山水、華都名城、香江花城、等都在40萬平方米以上，近期上海農(nóng)工商投資近20億元打造鎮(zhèn)江100萬平方米“風(fēng)景城邦”、順馳、萬科等全國知名房地產(chǎn)開發(fā)商在鎮(zhèn)江紛紛拿地土地面積均在500畝以上。市區(qū)普通住宅房1999年到2004年三年來房價(jià)上漲了近1000元/平米，平均價(jià)格達(dá)到3000元/平米左右，其中市中心區(qū)域最高房價(jià)由2000年的2400元/平米上升到現(xiàn)在的4500元/平米左右。中低價(jià)房將成為市場的主力消費(fèi)產(chǎn)品。市區(qū)普通住宅房1999年到2003年三年來房價(jià)上漲了近1000元/平米，平均價(jià)格達(dá)到3000元/平米左右，其中市中心區(qū)域最高房價(jià)由2000年的2400元/平米上升到現(xiàn)在的4500元/平米左右。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，鎮(zhèn)江正處在急劇的上揚(yáng)期，若以5年作為一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的周期，鎮(zhèn)江預(yù)計(jì)已經(jīng)接近房地產(chǎn)發(fā)展的穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)后續(xù)將會出現(xiàn)穩(wěn)定增長。2004年全市住宅施工面積約330萬平方米，%。雖定位為未來鎮(zhèn)江市的市中心。. 綜合分析. 雙重經(jīng)濟(jì)動力推動鎮(zhèn)江城市擴(kuò)容 鎮(zhèn)江市位于南京都市圈、蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈雙重經(jīng)濟(jì)動力的邊緣地帶，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和雙重經(jīng)濟(jì)圈動力的推動下為鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利的背景。商業(yè)服務(wù)設(shè)施較為齊全。a、市內(nèi)交通 丹徒新區(qū)目前建設(shè)7條城市主次干道與鎮(zhèn)江市區(qū)對接，總長達(dá)23．6公里，總投資達(dá)6億多元。她北靠312國道、沿江公路，與鎮(zhèn)江主城區(qū)相連，東接滬寧高速公路鎮(zhèn)江支線和即將新建的京滬高速鐵路，南臨滬寧高速公路主干線，西依正在建設(shè)中的潤揚(yáng)公路大橋，揚(yáng)溧高速公路連接線和逶迤連綿的十里長山，高起點(diǎn)進(jìn)行城市規(guī)劃。. 丹徒新區(qū)重要城市規(guī)劃研究216。 城市外圍交通以滬寧高速和揚(yáng)溧高速公路構(gòu)成的新“黃金十字”為框架，形成“六放射”的對外交通體系?！耙缓恕币缘吧?、白龍山之間原有水面為基礎(chǔ)，形成白龍?zhí)毒皡^(qū)，成為東區(qū)核心水景。南徐新城中心區(qū)位于南徐新城東部，總用地約8．75平方公里。2004年，全市完成工業(yè)增加值393．96億元，比上年增長16．9％。 社會目標(biāo)基本達(dá)到特大城市規(guī)模；社會各項(xiàng)事業(yè)得到全面發(fā)展，具有高效運(yùn)行、功能齊全的社會保障體系和公共設(shè)施服務(wù)體系。 鎮(zhèn)江城市定位將鎮(zhèn)江發(fā)展成為名副其實(shí)的江南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，清新秀麗、充滿靈氣和活力的江南名城，社會事業(yè)全面發(fā)展的現(xiàn)代文明城市。58′。丁卯新城2020大學(xué)城和光電子高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。216。人口按90萬左右控制。. 行政區(qū)域特點(diǎn)以及行政區(qū)域之間的競爭關(guān)系分析. 區(qū)域行政功能規(guī)劃特點(diǎn)u 京口區(qū)：鎮(zhèn)江市的政治中心、核心商業(yè)中心、旅游中心、科教區(qū)； u 潤洲區(qū)：鎮(zhèn)江高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、旅游區(qū)、未來鎮(zhèn)江的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；u 丹徒區(qū)：鎮(zhèn)江市的交通核心區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、化工區(qū)、鎮(zhèn)江市的農(nóng)業(yè)核心區(qū)；u 鎮(zhèn)江新區(qū)（大港）： 鎮(zhèn)江的化工產(chǎn)業(yè)區(qū). 區(qū)域競爭關(guān)系分析——資源整合，區(qū)域互助互補(bǔ)原則u 丹徒區(qū)、京口區(qū)：形成鎮(zhèn)江市重要的教育區(qū)；u 丹徒區(qū)、潤洲區(qū)：形成鎮(zhèn)江市的交通樞紐、重要的生態(tài)居住區(qū)；u 潤洲區(qū)、京口區(qū)：構(gòu)成鎮(zhèn)江重要的商業(yè)區(qū)、行政辦公區(qū)、旅游區(qū)；u 丹徒區(qū)、鎮(zhèn)江新區(qū)：構(gòu)成鎮(zhèn)江市的科技、化工產(chǎn)業(yè)區(qū)；綜合以上分析：鎮(zhèn)江四大行政區(qū)域最終形成的競爭格局是，區(qū)域資源整合，互助互補(bǔ)的競爭格局。鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟(jì)總量登上了一個(gè)新臺階，人民的生活水平得到進(jìn)一步的提升，預(yù)示著鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)發(fā)展正逐步進(jìn)入快車道，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程全面提速。六月份，國家推出了一系列的新政策，打擊房地產(chǎn)投資投機(jī)者，但這些政策只是針對國內(nèi)買房人而言的，不少境外購房者甚至還趁新政實(shí)施后，國內(nèi)房價(jià)下降之際，大舉進(jìn)軍我國的房地產(chǎn)市場，特別是在上海，由于房價(jià)回落明顯，許多韓國、日本等公司都紛紛進(jìn)行投資，期待日后的回報(bào)。 規(guī)范市場需求旺盛、低利率、土地供應(yīng)政策、這一切都是造成房地產(chǎn)市場背離居住主要功能，成為了投資者的投機(jī)工具。市場的供不應(yīng)求導(dǎo)致投資客蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)市場導(dǎo)致房價(jià)猛漲、樓盤空置率高等一系列弊，另一方面人民幣不斷升值。但也有一點(diǎn)好處，就是提高了他們使用資金效率及結(jié)構(gòu)調(diào)整。. 固定資產(chǎn)投資持續(xù)高速增長，%。上述數(shù)據(jù)表明現(xiàn)階段鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是較為理想的，同時(shí)出于城市發(fā)展規(guī)劃的需要，市政府也在花大量的資金不斷的改善城市內(nèi)外部環(huán)境以及投資環(huán)境。其中：上劃中央財(cái)政收入36．67億元，增長14．1％；地方財(cái)政收入55．45億元，增長41．3％。. 人均可支配大幅上升，城市居民消費(fèi)購買力增強(qiáng)城鄉(xiāng)居民生活水平不斷改善。合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告目 錄頁碼第一部分：鎮(zhèn)江市宏觀市場研究 11. 鎮(zhèn)江市20032005年上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 1. 鎮(zhèn)江市GDP總量及人均GDP逐年穩(wěn)步提升 1. 人均可支配大幅上升，城市居民消費(fèi)購買力增強(qiáng) 2. 鎮(zhèn)江城市人口持續(xù)增長，城市化進(jìn)程加快 3. 鎮(zhèn)江市財(cái)政收入穩(wěn)步增長，金融運(yùn)行態(tài)勢良好 3. 招商引資力度加大，吸引外資成績顯著 4. 固定資產(chǎn)投資持續(xù)高速增長 4. 近期間重要宏觀政策研究 5. 央行再次加息政策落實(shí)，持幣待購現(xiàn)象凸現(xiàn) 5. “國八條”政策研究——內(nèi)憂外患，打擊投機(jī)，規(guī)范市場 6. 人民幣升值，對鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場波動較小 7. 綜合分析 8. 城市市場發(fā)展前景容量可觀，城市綜合實(shí)力躍上新平臺 8. 宏觀調(diào)控政策出臺、中低價(jià)商品房成為需求主體 82. 鎮(zhèn)江市城市整體規(guī)劃研究 9. 行政區(qū)域劃分原則 9. 行政區(qū)域特點(diǎn)以及行政區(qū)域之間的競爭關(guān)系分析 9. 區(qū)域行政功能規(guī)劃特點(diǎn) 9. 區(qū)域競爭關(guān)系分析——資源整合，區(qū)域互助互補(bǔ)原則 10. “東擴(kuò)南進(jìn)，西延北穩(wěn)” 的整體城市格局 10. 鎮(zhèn)江市整體規(guī)劃對區(qū)域的支持 12. 鎮(zhèn)江市城市概況 12. 鎮(zhèn)江城市定位和發(fā)展目標(biāo)概況 13. 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重逐年增加，吸納外來人口能力增強(qiáng) 14. 鎮(zhèn)江市“南徐新城規(guī)劃”構(gòu)建現(xiàn)代化城市藍(lán)圖 15. 形成“內(nèi)部成網(wǎng)、外圍放射” 的城市交通骨架 16. 丹徒新區(qū)重要城市規(guī)劃研究 17. 綜合分析 19. 雙重經(jīng)濟(jì)動力推動鎮(zhèn)江城市擴(kuò)容 19. “一城兩翼，向南發(fā)展”城市發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)，丹徒新城面臨發(fā)展機(jī)遇 203. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及特征分析 20. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧 20. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展概況 20. 供求關(guān)系基本保持平衡，但是供應(yīng)略大于需求 21. 鎮(zhèn)江商品房價(jià)格增長速度比較快，房價(jià)不斷攀升 22. 2004—2005年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn) 23. 宏觀調(diào)控效力顯現(xiàn)，中低價(jià)商品房成為銷售主流 23. 消費(fèi)者購房趨于理性，房價(jià)成為敏感因素 23. 城市拆遷重新放量，拆遷客戶仍是市場的消費(fèi)主力 24. 房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢逐步趨于成熟，房價(jià)上漲趨向穩(wěn)定 24. 房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新 24. 市場細(xì)分化趨勢明顯，產(chǎn)品向多元化、人性化方向發(fā)展 25. 大盤開發(fā)成趨勢，開發(fā)企業(yè)積極儲備土地 25. 市場向外圍化、郊區(qū)化發(fā)展 25. 隨著市場競爭進(jìn)一步提升，注重修煉產(chǎn)品內(nèi)功的代理公司優(yōu)勢凸現(xiàn) 25. 鎮(zhèn)江消費(fèi)者調(diào)查分析 26. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析 30. 有利因素 30. 不利因素 30第二部分：鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析 321. 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場板塊劃分原則 32. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場區(qū)域劃分原則 32. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場各大板塊特征分析 32. 城中板塊――城市中心成熟居住區(qū) 33. 丁卯板塊――產(chǎn)業(yè)居住區(qū)域、開發(fā)區(qū)成熟居住區(qū) 34. 學(xué)府板塊――大學(xué)城居住區(qū)； 35. 南徐板塊――規(guī)劃中行政文化中心、生態(tài)居住區(qū) 37. 濱江板塊――成熟高檔住宅區(qū)； 39. 丹徒板塊――生態(tài)居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住區(qū)； 40. 分析結(jié)論 42. 從價(jià)格因素的角度來分析 42. 從城市規(guī)劃及區(qū)域競爭的角度來分析 422. 鎮(zhèn)江住宅市場各競爭板塊項(xiàng)目研究（多層、小高層、高層） 42. 城中板塊 42. 城中板塊競爭項(xiàng)目概況 42. 城中板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 43. 城中板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 43. 城中板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 43. 城中板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 44. 城中板塊代表項(xiàng)目 44. 丁卯板塊 45. 丁卯板塊競爭項(xiàng)目概況 45. 丁卯板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 46. 丁卯板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 46. 丁卯板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 47. 丁卯板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 47. 丁卯板塊代表項(xiàng)目 47. 學(xué)府板塊 49. 學(xué)府板塊競爭項(xiàng)目概況 49. 學(xué)府板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 50. 學(xué)府板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 50. 學(xué)府板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 51. 學(xué)府板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 51. 學(xué)府板塊代表項(xiàng)目 51. 南徐板塊 52. 南徐板塊競爭項(xiàng)目概況 52. 南徐板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 53. 南徐板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 54. 南徐板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 54. 南徐板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 55. 南徐板塊代表項(xiàng)目 55. 濱江板塊 56. 濱江板塊競爭項(xiàng)目概況 56. 濱江板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 57. 濱江板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 57. 濱江板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 58. 濱江板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 58. 濱江板塊代表項(xiàng)目 583. 項(xiàng)目所在區(qū)域（丹徒新區(qū)板塊）競爭對手研究和分析 59. 丹徒板塊競爭項(xiàng)目概況 59. 丹徒板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 61. 丹徒板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 62. 丹徒板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 63. 丹徒板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 63. 新區(qū)土地開發(fā)情況分析 63. 新區(qū)樓盤銷售情況分析 63. 丹徒板塊代表項(xiàng)目 644. 項(xiàng)目競爭力分析 65. 本案條件與資源分析 65. 規(guī)劃要點(diǎn) 65. 城市發(fā)展和規(guī)劃條件 66. 區(qū)域資源狀況 66. 小結(jié) 67. 市場競爭分析 67. 區(qū)域間競爭分析 67. 板塊內(nèi)競爭分析 68. 項(xiàng)目SWOT分析 70. 重點(diǎn)板塊競爭分析 70. 小結(jié) 715. 鎮(zhèn)江住宅市場后續(xù)供應(yīng)量分析 716. 產(chǎn)品研究綜合分析 72. 產(chǎn)品分析 72. 建筑類型分析 72. 主力戶型分析 73. 市場戶型綜合對比分析 74. 容積率分析 75. 園林特色分析 76. 項(xiàng)目規(guī)模對比分析 77. 目標(biāo)客戶特征分析 78. 客源分析 78. 目標(biāo)客戶群研究 79. 三大核心目標(biāo)客戶構(gòu)成 80. 市場價(jià)格分析 80. 板塊去化分析 81. 配套分析 82. 當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌嚓P(guān)配套內(nèi)容 82. 不同體量住宅產(chǎn)品對配套的需求 82. 本項(xiàng)目的建議 83. 營銷手法分析 83. 綜述 847. 市場綜合分析 85. 鎮(zhèn)江未來2~3年住宅市場發(fā)展預(yù)測 85. 平民化消費(fèi)市場階段的主要特征及表現(xiàn) 86. 消費(fèi)觀念發(fā)生重大改變 86. 房地產(chǎn)業(yè)成為城市的支柱行業(yè)之一，并成為全社會的關(guān)注熱點(diǎn) 87. 供應(yīng)量激增，產(chǎn)品極大豐富 88. 成交量激增，市場細(xì)分加劇 89. 營銷水平提高，營銷手段豐富多彩 90. 平民化消費(fèi)市場階段的市場機(jī)遇分析 90. 供應(yīng)商面臨的機(jī)遇 90. 政府面臨的機(jī)遇 91. 消費(fèi)市場面臨的機(jī)遇 91. 鎮(zhèn)江未來2～3年的市場特征分析 92. 主要市場特征 92. 影響項(xiàng)目成功的幾個(gè)問題 938. 市場研究結(jié)論 94. 市場調(diào)查總結(jié) 94. 項(xiàng)目市場突破點(diǎn) 95第三部分：項(xiàng)目定位與分期發(fā)展策劃建議 961. 項(xiàng)目背景分析 96. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 96. 地形地貌分析 97. 開發(fā)條