【正文】 舒適與私密追求需求，洋房、別墅的熱銷與科技住宅的入市 第四類，開始追求生活問題的綜合性（尊貴、舒適、功能、便捷、可改變）土地供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)及需求的綜合變化， 啟示：每一類的居住革命總是由品牌領(lǐng)導(dǎo)者率先引起市場(chǎng)質(zhì)變，仁恒、萬(wàn)科、朗詩(shī)等品牌產(chǎn)品所引起的質(zhì)變要點(diǎn)（科技、豪宅、高貴）總是保持了至少 2年的市場(chǎng)關(guān)注，其帶來城市發(fā)展要點(diǎn)： 體驗(yàn)型革命已經(jīng)來臨。 總是由資源成熟度與品牌實(shí)力相結(jié)合的聯(lián)動(dòng)性領(lǐng)導(dǎo) 項(xiàng)目定位與功能初探 革命領(lǐng)導(dǎo)規(guī)律 市場(chǎng)發(fā)展 物業(yè)革命 居住升級(jí) 超越 品牌引導(dǎo) 多功能 規(guī)律啟示：向更舒適層面的轉(zhuǎn)移 革命的因素： ? 總是由品牌開發(fā)商實(shí)現(xiàn)細(xì)分市場(chǎng)的產(chǎn)品質(zhì)變 話語(yǔ)權(quán)問題 ? 實(shí)現(xiàn)超越的舒適性（可多變性，多功能） 居住本質(zhì)問題 ? 跨域尺度所符合的時(shí)間周期與標(biāo)桿物業(yè) 對(duì)象選擇問題 啟示 項(xiàng)目定位與功能初探 匹配性 ? 匹配 、 融合 ，先從文化資產(chǎn)上推動(dòng) 變革 ！ 合作商的 品牌和實(shí)力 宗地地塊 項(xiàng)目執(zhí)行的 管理 ? 推動(dòng)這種融合！ 市場(chǎng)的 經(jīng)驗(yàn) 有心有信心 項(xiàng)目定位與功能初探 消費(fèi)態(tài)度的衍變 可變的物業(yè)； 生活配套私享； 多功能的體現(xiàn)。 特點(diǎn)： 消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的態(tài)度演變 ： 可愛 歸屬感 自我實(shí)現(xiàn) Maslow’s模型中 : 安全感 ? 歸屬感 ? 自我實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目定位與功能初探 核心客戶的 AIO分析 追求舒適、方便、一定品質(zhì)的生活 Action 活動(dòng) ?時(shí)間相對(duì)規(guī)范，候鳥式生活方式 ?經(jīng)常參加一些社交活動(dòng) ?周末到市區(qū)購(gòu)物及周邊放松 ?一年中會(huì)有 1～ 2次左右的旅游 Interest 興趣 ?生活要求一定的檔次，不過分追求奢華 ?喜歡文化、人文的東西 ?關(guān)注城市發(fā)展及未來產(chǎn)生的變化 Opinion 觀點(diǎn) ?對(duì)未來的發(fā)展?jié)摿^(qū)域有一定興趣 ?希望項(xiàng)目有一定的檔次 ?希望有優(yōu)越的交通環(huán)境 ?周邊有較好的生活配套設(shè)施 ?愿意接受新事務(wù)和新產(chǎn)品 客戶特征總結(jié)： ?生活舒適、方便 ?追求一定的生活品質(zhì) ?項(xiàng)目具有一定的品味和檔次 客戶規(guī)律 項(xiàng)目定位與功能初探 市場(chǎng)對(duì) 物業(yè) 需求的主流客戶為： 中高收人士入，板塊內(nèi)尤其以煤炭從業(yè)者或者與煤炭行業(yè)有較大聯(lián)系人群為主要的消費(fèi)人群 核心客戶特征及價(jià)值取向 客戶群特征描述 影響置業(yè)的主要因素 生活成本 功能 完善 提升 形象 周邊 配套 交通 通暢 投資 回報(bào) 片區(qū) 前景 景觀 家庭、生活處于相對(duì)穩(wěn)定期，各個(gè)方面可預(yù)見性未來較為明確，對(duì)生活尤其是居住場(chǎng)所的選擇，受到較多因素影響 ☆☆☆ ☆ ☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆ ☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ 優(yōu)越的未來發(fā)展、良好的形象、交通環(huán)境、一定的投資回報(bào)、低生活成本將是本項(xiàng)目的發(fā)展方向 客戶定位 項(xiàng)目定位與功能初探 剩余價(jià)值功能 舒適功能 便捷功能 享受功能 附加值功能 功能 功能初探 項(xiàng)目定位與功能初探 高附加值的居住之家 超大剩余價(jià)值的品質(zhì)之城 園藝式生活典范社區(qū) 園藝式的科技豪宅 項(xiàng)目定位與功能初探 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 【 嚴(yán)謹(jǐn)求證 細(xì)致規(guī)劃 】 —— 產(chǎn)品和開發(fā)節(jié)奏建議 園藝式產(chǎn)品 高科技產(chǎn)品 適度超前的理念 景觀與建筑 渾然一體達(dá) 到物景合一 的絕佳境界 使用高科技設(shè)計(jì)， 使得建筑本身具 備強(qiáng)大的附加值 使用功能，并具備 相對(duì)低的生活成本 細(xì)節(jié)處細(xì)致的處 理與布局，賦予 產(chǎn)品有著超大的 剩余價(jià)值，在剩 余價(jià)值中讓理念 來推動(dòng)項(xiàng)目 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 產(chǎn)品建議 平面 立面 空中花園 景觀、會(huì)所 規(guī)劃 公共空間 布設(shè)系統(tǒng) 戶型 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 產(chǎn)品建議 ? 根據(jù)地塊實(shí)際情況，進(jìn)行合理的布局； ? 設(shè)計(jì)需滿足最大限度得觀賞城市景觀要求； ? 項(xiàng)目俯瞰圖形狀較為豐滿； ? 地塊內(nèi)主要以小高層和高層為主，沿街局部布局一二層商業(yè)建筑，立面符合商業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求； ? 小區(qū)主入口和相對(duì)中心區(qū)域應(yīng)該有一定的核心廣場(chǎng)，該廣場(chǎng)應(yīng)具備相對(duì)較好的集客、聚客氣場(chǎng)和功能； ? 商業(yè)面積不應(yīng)該超過 50~70平方米，局部為相對(duì)大面積； ? 實(shí)行完全的人車分流； ? 盡量滿足１ :２的車位配比要求，最少不能低于１ :１ .５； ? 最大限度滿足采光、通風(fēng)等要求 ? 最大限度的布局空中花園面積 ? 合理成本的基礎(chǔ)上，對(duì)科技要求盡量體現(xiàn)； ? 兒童奇趣樂園、老年活動(dòng)場(chǎng)所等活動(dòng)區(qū)域要有相當(dāng)?shù)囊?guī)劃 ? 整體風(fēng)格要求能有效的區(qū)別周邊項(xiàng)目，成為區(qū)域內(nèi)的典范性地標(biāo)式建筑； １ .規(guī)劃 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 產(chǎn)品建議 ? 在整體內(nèi)在精神上要與現(xiàn)代整體風(fēng)格相統(tǒng)一 ； ? 立面需展現(xiàn)出空中花園和科技特色； ? 選用能展現(xiàn)豪宅現(xiàn)代性的立面材料 。 ? 注意需凸現(xiàn)立面的氣勢(shì)及增加空中花園的效果； ? 注意立面的變化，盡量避免立面的平淡，突出樓的特點(diǎn)。 ? 平面景觀的立體化 ，如立體綠化等； ? 通過景觀與其他相臨樓隔離，提高私密性； ? 盡量將建筑外部景觀底層通過有效嫁接延伸到建筑內(nèi)部 。 ３ .景觀 ２ .立面 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 產(chǎn)品建議 ? 入戶大堂 – ５米層高； – 星級(jí)酒店的空間 , 星級(jí)酒店的配置； – 入口有物業(yè)接待室； – 與電梯廳相對(duì)分離； ? 電梯廳 – 高度不能低于 5米 , – 電梯等候廳有小型休息區(qū) 。 – 有綠化感受，把空中花園引入到建筑內(nèi)部。 ? 消防樓梯 – 滿足消防需求的同時(shí)，盡量不影響戶型內(nèi)部的空間格局，特別是不能影響戶型的舒適度； ? 住宅業(yè)主可以完全享受花園帶來的心情愉悅 ? 住宅層高 ，適度的增加挑高、錯(cuò)層等產(chǎn)品 ? 住宅戶型配比應(yīng)該以 40~90平方米為主，局部戶型可自由分割 ? 局部樓體內(nèi)布局內(nèi)置中庭 ? 考慮雙主臥設(shè)計(jì)； ? 大戶型做三室半，小戶型做 1~3室； ? 電梯直接入戶； 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 產(chǎn)品建議 ? 毛細(xì)管傳導(dǎo)系統(tǒng)－恒溫、恒濕、恒氧； ? 置換式新風(fēng)系統(tǒng)； ? 安保系統(tǒng)； ? 消防系統(tǒng)； ? EIB智能系統(tǒng)； ? 外墻外保溫系統(tǒng)； ? 外遮陽(yáng)系統(tǒng)； ? 中水 /雨水回收系統(tǒng)； ? 同層排水系統(tǒng)； ? 食物垃圾處理系統(tǒng)。 室內(nèi)外的一體化 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 產(chǎn)品建議 多視角景觀 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 產(chǎn)品建議 園藝延伸 [空中視覺的多樣變化 ] 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 產(chǎn)品建議 [平臺(tái)視覺的延伸 ] 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 產(chǎn)品建議 [室內(nèi)餐廳室外化 ] 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 產(chǎn)品建議 [室外延伸 ] 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 產(chǎn)品建議 整體布局 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 產(chǎn)品建議 園藝布局 Diagram 完美謝幕 第三期 七萬(wàn)平方米 第二期 十萬(wàn)平方米 第一期 三萬(wàn)平方米 景觀先行 尤其是主入口景觀 產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議 開發(fā)節(jié)奏建議 Company LOGO