南京五礦地產(chǎn)no2008g16地塊市場(chǎng)研究報(bào)告_2009年_56ppt(nxpowerlite)-資料下載頁(yè)
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【正文】 精裝修銷售，擴(kuò)大利潤(rùn)空間（其中 棟均為精裝銷售，是有 10棟為毛坯銷售，目前主要在售 10棟樓 88兩房和 148三房）。 ? 08年 11 月 23 日，金地名京開盤銷售 103 套，因其現(xiàn)場(chǎng)售樓處 10 月 26日正式開放（金陵飯店接待處 08年 6 月 1 日開放） —— 蓄水期較長(zhǎng)。 11 月 24 日至12 月 24 日，一個(gè)月期間認(rèn)購(gòu) +銷售共43 套，較其他同期開盤樓盤，銷售情況較好，說(shuō)明存在高端客戶市場(chǎng)。 項(xiàng)目地址 ：集慶門大街以南， 云集路 東 開發(fā)商 ：金地集團(tuán)南京地產(chǎn)發(fā)展有限公司 容積率 ： 綠化率 ： 50% 均價(jià) ：毛胚 12022元 /平米左右；精裝15700元 /平米左右 占地面積 ： 9萬(wàn)方 主力戶型 ： 4070平米 2兩房、 80300平米各類戶型 區(qū)域熱銷項(xiàng)目解讀 2 4 6 5 3 9 10 5月推出 7 8 11 ? 項(xiàng)目周邊樓盤濱江奧城、奧體新城、匯錦國(guó)際、金馬酈城、碧瑤花園，由于開發(fā)年限早，房源已經(jīng)去化大半，可售房源少，基本進(jìn)入尾盤銷售期 ? 濱江奧城、奧體新城、金馬酈城、碧瑤花園將醞釀開發(fā)后期地塊，其中奧體新城將會(huì)在年底或明年開始銷售 ? 項(xiàng)目周邊樓盤基本都以準(zhǔn)現(xiàn)房銷售為主，小區(qū)生活配套環(huán)境日漸成熟 ? 本項(xiàng)目靠近長(zhǎng)江，有著豐富的濱江景觀資源，區(qū)域內(nèi)同等條件開發(fā)用地稀缺 樓盤調(diào)研小結(jié) ?片區(qū)主要客戶來(lái)源于主城區(qū)，以中青年為主； ?受歷史影響頗小，尤其是外來(lái)中青年，他們看好河西新城的發(fā)展規(guī)劃； ?工作單位離老城區(qū)較近，他們?cè)敢膺x擇河西置業(yè)； ?原住宅居民是河西項(xiàng)目的重要來(lái)源； ?河西是多元化的居住目的的代表區(qū)域（首次置業(yè)、改善居住、長(zhǎng)期投資）。 客戶特征描 項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析 優(yōu)勢(shì) Strength A）配套優(yōu)勢(shì)： ?2022年二號(hào)地鐵的開通，本項(xiàng)目距離地鐵站較近，可達(dá)性強(qiáng) 。地塊南邊分布著金陵圖書館、奧體中心、美術(shù)館； B）景觀優(yōu)勢(shì)： ?地塊周邊有豐富的景觀資源如：綠博園、濱江公園及長(zhǎng)江近在咫尺； C）規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： ?地塊方正平整，易于規(guī)劃，建筑排布； D）生活氛圍： ?周邊擁有成熟住宅小區(qū)，生活氛圍濃； E）區(qū)位優(yōu)勢(shì) ?地塊位于河西，區(qū)域認(rèn)可度高； F）實(shí)力優(yōu)勢(shì)： ?開發(fā)商是國(guó)家骨干企業(yè)，資金實(shí)力雄厚。 劣勢(shì) Weak A）地塊劣勢(shì)： ?地塊兩邊各有一條主干道，噪音會(huì)有一定影； Ｂ）產(chǎn)品排布劣勢(shì)： ?地塊四周一面迎上新河中學(xué)兩面迎主干道（綠化帶寬不利發(fā)展沿街商業(yè)） ,對(duì)小區(qū)商業(yè)人氣的引入有一定的困難； C）土地成本高： ?本項(xiàng)目的土地成本高，在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不具備價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 機(jī)會(huì) Opportunity A）規(guī)劃利好： ?地塊處于河西，政府大力打造河西 CBD，有利于項(xiàng)目整體形象的提升； ?應(yīng)天大道開通，給項(xiàng)目帶來(lái)一定的人流； ?河西規(guī)劃愈發(fā)成熟，生活愈發(fā)便利，項(xiàng)目所在市場(chǎng)環(huán)境有利。 Ｂ）經(jīng)濟(jì)環(huán)境： ?城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)樂(lè)觀明朗； Ｃ）供給方面： ?項(xiàng)目周邊可供開發(fā)的景觀土地量有限，本案稀缺性特質(zhì)凸顯； A）周邊威脅： ?本區(qū)域中北為上新河鎮(zhèn)將有拆遷安置房及老舊住宅要拆遷，居住人口素質(zhì)不高； B）政策威脅： ?國(guó)家宏觀調(diào)控政策限制商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，帶來(lái)一定程度的政策風(fēng)險(xiǎn)； Ｃ）分流競(jìng)爭(zhēng)： ?河西其他區(qū)域以優(yōu)于本項(xiàng)目的配套優(yōu)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目客群的分流； 威脅 Threaten 借鑒項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力的模式，找到我們的戰(zhàn)略方向及本案賣點(diǎn)！ 品牌概念 稀缺資源 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 生活模式 產(chǎn)品發(fā)力 景觀資源 詮釋 ?全新品牌概念 ?實(shí)力吸引眼球 ?獨(dú)占稀缺資源 ?物以稀為貴 ?區(qū)域成熟或具有被消費(fèi)者認(rèn)知的價(jià)值 ?創(chuàng)造全新的生活模式 ?引領(lǐng)生活模式潮流 ?高品質(zhì) ?戶型創(chuàng)新 ?高科技創(chuàng)新 ?自然資源 ?環(huán)境優(yōu)越 適用條件 ?高度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ?抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng) ?具有稀缺資源 ?此資源可以利用 ?處于或靠近有利的區(qū)位 ?具備良好的交通及生活配套 ?陌生區(qū)域 ?消費(fèi)者開始關(guān)注體驗(yàn) ?陌生區(qū)域吸引 ?競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)為賣點(diǎn) ?高端市場(chǎng)剛啟動(dòng) ?自然資源優(yōu)越 本項(xiàng)目特點(diǎn) ?規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，打造品牌 ?市場(chǎng)開拓第一，高利潤(rùn)第二 ?國(guó)家大型骨干企業(yè)，世界500強(qiáng) ?具備城市核心區(qū)域一定的強(qiáng)勢(shì)稀缺資源 ?位于政府重點(diǎn)打造的河西區(qū)域 ?但臨近河西CBD輻射圈外圍 ?生活配套均有但不成熟 ?力求市場(chǎng)突破，高素質(zhì)產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的是高素質(zhì)的消費(fèi)人群 ?塑造全新的都市濱江生活模式可以在后期實(shí)現(xiàn) ?是高端產(chǎn)品成功的必備要素 ?本項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)江依靠綠博園和濱江公園等景觀資源具備豐富的濱江景觀資源 選擇模式 借助區(qū)位規(guī)劃潛力，依靠景觀資源優(yōu)勢(shì)，憑借產(chǎn)品發(fā)力，打造全新的河西濱江生活模式 品牌概念 生活模式 產(chǎn)品發(fā)力 景觀資源 本案突破點(diǎn)
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