【正文】 單 位 :萬 ㎡商 品 房 新 開 工 面 積 3 3 43 8竣 工 面 積 27 21 預 售 商 品 房 面 積 商 品 房 銷 售 面 積 12 20 1月 份 2月 份 3月 份 4月 份 5月 份 6月 份 7月 份2022 年 17 月累計完成房地產開發(fā)投資 32 億元，同比增長 %。17 月累計商品房施工面積 442 萬平方米，同比增長 %；商品房新開工面積 118 萬平方米，同比減少 %；竣工面積 萬平方米，同比增長 %。17 月累計預售商品房面積 萬㎡，商品記銷售面積 萬㎡，17 月的供需情況表現為需大于求。針對市場的走訪，后期幾個月內會有更多的房源推出，滿足市場的需求。房地產價格趨勢2022年 7月 至 2022年 8月 商 品 房 住 宅 成 交 均 價 動 態(tài) 圖34003800420046002022年 7月2022年 8月2022年 9月2022年 10月2022年 2月2022年 3月2022年 4月2022年 5月2022年 6月2022年 7月2022年 8月(數 據 來 源 于 統 計 局 )(單 位 :元 /㎡ )%%%%%%%從上表可以看出，常熟整體商品房成交均價指數在 07 年內上漲較快，由 2022 年 7 月到2022 年 8 月一年左右的時間，商品房成交均價相差 元，上漲 %，最高是 07 年4 月，達到了 元/㎡。從價格結構看出，市場供給主要以中高檔產品為主。常熟城區(qū)新建商品房項目多數均價已經在 4000 元/平方米以上，部分房產均價超過 5000 元/ 平方米，有一些高檔房產均價達到8000 元 /平方米以上。有些別墅，則一房一價，例如澤景園、琴川家園等。房地產類型及結構的多樣化隨著常熟房地產的快速發(fā)展，開發(fā)商為了滿足居民對居住生活要求及占有市場，通過改變房地產市場類型、結構及配套來滿足市場需求。目前常熟房地產市場已經出現小高層、高層、獨棟別墅、聯排別墅、花園洋房等各種類型的房產品，市場結構已呈多樣化。但商品房開發(fā)結構不盡合理。近年來，一些房地產開發(fā)企業(yè)追求利益最大化，開發(fā)項目一味追求面積大、設施全，開發(fā)結構過多面向高收入人群，普通百姓所需的經濟房及 90 平米以下住宅開發(fā)明顯不足，小套型住房來源相對偏少，開發(fā)結構不合理和房價相對偏高很大程度上導致了空置面積的增加。在常熟樓盤的走訪中，可以看出，目前小高層與高層占常熟房地產市場的主導類型，而多層類型的產品類型卻備受常熟市民的鐘愛。其中的在售樓盤聽楓園一期二期的開盤就搶售一空；新加坡中心花園的開盤，除頂層外也搶售一空，頂層還是具有一定的銷售阻力。常熟目前在售的大盤基本上注重內部配套設施的建設，而大部分的樓盤都沒有內部配套設施規(guī)劃，而是依靠周邊的公建配套及已成形的生活配套來彌補自身的不足。消費群體結構2022年 1月 7月 成 交 消 費 群 體 結 構 圖%%% % %% %%%% % %% %%% % % % % %%% % % % % %%%%%%%2022年 1月 2022年 2月 2022年 3月 2022年 4月 2022年 5月 2022年 6月 2022年 7月市 區(qū) 鄉(xiāng) 區(qū) 本 市 外 地從目前常熟購房對象區(qū)分，本市人士購房占主角，但外地人士在常熟購房比例一直保持36%左右的比重。外地購房群體主要是在常熟投資及在招商城做生意的人士，隨著常熟投資環(huán)境及生活配套的成熟，外地人士在常熟定居的意向漸濃，后期外地人士在常熟購房的比重會加重。從目前常熟購房區(qū)域分，市區(qū)居民購房占主角，但隨著城市規(guī)?；臄U大，農村人口向城市的集中，人口城市化率的上升，也將成為常熟購房的主導消費群體。（三）常熟市區(qū)房地產市場總結? 常熟房地產市場漸成熟、完善，并每年都保持一定的增長；? 目前城市發(fā)展方向仍然是城市的東北與北面方向，由于城市東北與北面土地儲蓄量的劇減，城市的發(fā)展方向將會有所改變；? 房地產開發(fā)投資總體向好，房地產開發(fā)資金呈多元化，結構類型呈多樣化，但目前的商品房開發(fā)結構不盡合理；? 從 05 年至 07 年 7 月的房地產市場來看，常熟整個房地產市場供應與需求結構相對平穩(wěn)；? 07 年 1—7 月的銷售強勢，推算 07 年的銷售總量、銷售總額及銷售均價都會突破 06 年；? 對于 07 年所推出的土地量大，在未來幾年內開發(fā)的商品房體量較大，會沖擊常熟整個房地產市場，對不斷上升的商品房價格有一定緩解；? 隨著銀行政策的不斷變化，房貨利率的提高及房價的上升等不定因素，影響部分購房者的購房決心；? 常熟整體商品房市場成交活躍，房價逐步合理抬升，漲幅較為穩(wěn)定。二、常熟市場板塊分析常熟市市區(qū)板塊根據地域的功能分布和當地居民的普遍認知，可劃分為這樣幾個板塊：二環(huán)以內的古城區(qū)板塊、招商城板塊、城北的新市區(qū)板塊、城東的文化片區(qū)板塊和城西的虞山風景區(qū)板塊。目前常熟市市區(qū)在售樓盤主要集中在新市區(qū)板塊。（一）古城區(qū)板塊古城區(qū)以虞山中路及環(huán)城北路圍繞而成，形成人流、物流相對集中的古城區(qū)板塊。區(qū)域功能為城市的商業(yè)中心。古城區(qū)的商業(yè)中心以方塔街為主干線，沿路以大型商業(yè)廣場為中心，寺后街，引線街，河東街為軸線向周邊延伸。2022 年，古城區(qū)在市政府的支持下，周遭房屋外立面以舊翻新，現已呈現出一片繁榮的景象，常熟市市中心的整體形象有很大的改變，這是常熟古城區(qū)保護的成果。古城區(qū)是城市中心、商業(yè)中心，且又是重點保護區(qū)域，因此古城區(qū)的地價貴，可開發(fā)量少，開發(fā)成本高，開發(fā)住宅類產品的風險大，而目前在古城區(qū)基本上都是商業(yè)類產品的開發(fā)，剛好符合商業(yè)中心的條件。目前在售樓盤于古城區(qū)內的很少，主要是在分布古城區(qū)周遭。周遭樓盤受古城區(qū)及市中心的商脈輻射，人氣較旺。其中代表樓盤有城市之光，藍天家園均在熱銷中。古城區(qū)板塊項目市調資料匯總案 名 城市之光 藍天家園 琴川家園地 址 海虞南路與阜湖路交匯處 海虞南路 環(huán)城南路以北、鐘樓灣以 東、琴川河以西開發(fā)商 蘇州信泰房地產開發(fā)有限 公司 常熟華夏房地產有限公司 江蘇中鼎房地產開發(fā)有限 公司營銷企劃 自銷 香港龍景象 自銷基地面積 56977㎡ 46247㎡ 21932㎡總建筑面積 194712㎡ 152306㎡ 19318㎡建筑類型 高層、商業(yè) 高層 獨棟，雙拼，聯排別墅建筑樓層 28F 32F 3F規(guī)劃戶數 400 戶（一期）108 戶（二期） 1000 戶 64 戶銷售率 98％（一期） 一期售完，二期未售 58%主力面積 一期 140㎡二期 168㎡ 二期預 150㎡ 聯排 210㎡主力房型 322 322 322主力總價 100 萬元 90 萬元 180 萬元得房率 80% 70% 100%公開日期 2022 年 7 月（一期）2022 年 9 月（二期） 2022 年 12 月（二期） 2022 年 6 月交房日期 2022 年底(一期）2022 年（二期） 2022 年 現房價格范圍 5000－6000 元/㎡ 5800－6200 元/㎡ 一房一價平均單價 一期 5500 元/㎡二期 6000 元/㎡ 預計 6000 元/㎡ 一房一價綠化率 25% 50% 35%銀行貸款 一次性、貸款 一次性、貸款 一次性、貸款車位價格 未售 —— ——物業(yè)費用 元/㎡/月 元/㎡/月 元/㎡/月工程進度 外立面已出 框架已出 現房銷售優(yōu)惠一期交付，二期封頂，按揭 99 折，一次性在 97 折基礎上打 99 折暫無 暫無古城區(qū)周遭板塊在售的城市之光、藍天家園，一期均已售完，二期基本集中在 2022 年 8月后公開發(fā)售，產品類型基本以高層為主，主力面積在 145㎡，主力房型為 3 室 2 廳 2 衛(wèi)，價格范圍在 5200－6200 元/㎡ 之間，高層平均單價在 5500 元/㎡。琴川家園位于古城區(qū)內，別墅產品價格雖較其他區(qū)域的底，但樓間距小，周邊環(huán)境較為壓抑，吸引不起購房者的購房欲望，且沒有進行有效的營銷，造成目前的銷售不理想。因古城區(qū)地段不是常熟市民的主要居住區(qū)域，所以本市客戶接受度不是很高，購買這些樓盤的外地客戶較多。（二）招商城板塊招商城板塊是以招商城為中心向周邊輻射的區(qū)域，招商城已形成人流、物流相對集中，區(qū)域功能為服飾批發(fā)、零售，及對外招商引資，是外地人密集區(qū)。招商城周邊的治安差、交通差、衛(wèi)生差及噪音等不良因素，使常熟市民基本不會考慮在招商城周邊購房。招商城板塊代表樓盤有佳和水岸。案 名 佳和水岸地 址 琴湖路 15 號開發(fā)商 江蘇佳和置業(yè)有限公司營銷企劃 自銷基地面積 60280㎡總建筑面積 132022㎡建筑類型 小高層、高層建筑樓層 11F，25F規(guī)劃戶數 760 戶（二期）銷售率 70%主力面積 120㎡主力房型 322主力總價 63 萬元得房率 76%公開日期 2022 年 8 月交房日期 2022 年 6 月價格范圍 5200－5300 元/㎡平均單價 5200 元 /㎡綠化率 43%銀行貸款 一次性、貸款車位價格 8－12 萬元物業(yè)費用 元/㎡/月工程進度 框架已出銷售優(yōu)惠 一次性 98 折，貸款 50％99折佳和水岸二期 760 戶，已完成銷售的 70%，主力戶型三室二廳二衛(wèi)，主力面積 120㎡ 左右，均價 5200 元/㎡ ，主力總價在 63 萬元左右，在招商城周邊的購房者，以在常熟做生意的外地人居多，主要購房動機是圖便利。（三）新市區(qū)板塊新市區(qū)板塊主要是在城東北與北面方向，北三環(huán)以內，東三環(huán)與昭文路及虞山東面的圍合，是現階段新的現代化新城市中心區(qū)。以海虞北路為基準，楓林路為交界，是常熟市區(qū)的一個重點居住區(qū)域，區(qū)域功能為城市的居住中心。海虞南北路轉珠江路接新的中心區(qū)為生活發(fā)展軸，目前周邊商業(yè)配套一般，經營狀況一般。海虞北路西側代表樓盤有華府世家、環(huán)島凱爾頓、常福名苑、明日星城、澤景園，其中澤景園為別墅項目，已是尾盤。海虞北路東側代表樓盤有聽楓園、海上一品、裕坤國貿廣場、潤星家園、常熟世貿、香格麗花園。區(qū)域內核心競爭樓盤匯總 1： 案 名 華府世家 明日楓林 環(huán)島凱爾頓地 址 海虞北路 5 號 李閘路 68 號 金沙江路開發(fā)商 常熟九泰宏業(yè)置業(yè)有限公司 蘇州潤禾房地產有限公司 蘇州市宇龍房地產開發(fā)有 限公司營銷企劃 上海 EOR 整合營銷 上海新聯康 自銷基地面積 萬㎡ 44637㎡ 萬㎡總建筑面積 萬㎡（商業(yè) 萬)㎡ 81893㎡ 3 萬㎡建筑類型 高層、商業(yè) 小高層、高層 高層、商業(yè)建筑樓層 32F(1,2 層商鋪） 11F，18F，28F 28F規(guī)劃戶數 476 戶 500 戶 一期 140 戶銷售率 70% 98% 一期 58%主力面積 130㎡ 140㎡ 120300㎡主力房型 322 322 321主力總價 萬 74 萬元 63159 萬得房率 76% 78% 78%公開日期 2022 年 10 月 2022 年 3 月 2022 年 10 月交房日期 2022 年 6 月 現房 2022 年 12 月（一期）價格范圍 4800－6200 元/㎡ 5100－5600 元/㎡ 51005500 元/㎡平均單價 5400 元 /㎡ 5300 元/㎡ 5300 元/㎡ （?。?萬元/㎡（商）綠化率 / 55% 30%銀行貸款 一次性、貸款 一次性、貸款 一次性 99 折、貸款車位價格 8－10 萬元 9 萬 地下車位 810 萬物業(yè)費用 元/㎡/月 元/㎡/月 元/㎡/月工程進度 出外立面 現房 高層即將封項銷售優(yōu)惠 暫無 暫無 暫無區(qū)域內核心競爭樓盤匯總 2：案名 聽楓園 常熟世貿 香格麗花園地址 楓林路衡山路路口 珠江東路 99 號 常熟市楓林路 17 號開發(fā)商 常熟永太田房地產開發(fā)有 限公司 世貿房地產 常熟市家盈置業(yè)有限公司營銷企劃 上海新聯康 自銷 合富輝煌房地產基地面積 約 3 萬㎡ 1039 畝一期 萬㎡ 萬㎡總建筑面積 4 萬㎡ 170 萬㎡一期 20 萬 ㎡ 萬㎡建筑類型 普通住宅 花園洋房、高層、商業(yè) 別墅,花園洋房,高層. 商業(yè)建筑樓層 6F＋1 4F,18F,28F,32F 4F,5F,6F,9F,11F規(guī)劃戶數 492 戶 1130 戶（一期） 580 戶銷售率 一二期售完三期 11 月開盤 90% 一期 70％二期 60％主力面積 90㎡,128㎡ 140㎡ 140㎡主力房型 221,322 322 322主力總價 60 萬元左右 80 萬元 68 萬元（公寓）98 萬元（花） 250 萬元（別）得房率 90% 78% 80%公開日期 2022 年 5 月 一期 05 年 10 月當期 07 年 10 月 一期 05 年底二期 06 年 5 月交房日期 2022 年 12 月 2022 年 10 月（當期） 2022 年 6 月價格范圍(元/㎡)47005400（一、二期）預計三期 5100－56005100－7100（當期景觀房） 6100－6800（花）4800－6300（高）平均單價(元/㎡) 預計三期 53005700（當期景觀房）預計下期 5500（普通公寓） 6400（花）5000（高）綠化率 55% 45% 45%銀行貸款 一次性、貸款 一次性、貸款 一