【正文】 單 位 :萬(wàn) ㎡商 品 房 新 開(kāi) 工 面 積 3 3 43 8竣 工 面 積 27 21 預(yù) 售 商 品 房 面 積 商 品 房 銷(xiāo) 售 面 積 12 20 1月 份 2月 份 3月 份 4月 份 5月 份 6月 份 7月 份2022 年 17 月累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 32 億元，同比增長(zhǎng) %。17 月累計(jì)商品房施工面積 442 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房新開(kāi)工面積 118 萬(wàn)平方米，同比減少 %；竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。17 月累計(jì)預(yù)售商品房面積 萬(wàn)㎡，商品記銷(xiāo)售面積 萬(wàn)㎡，17 月的供需情況表現(xiàn)為需大于求。針對(duì)市場(chǎng)的走訪(fǎng)，后期幾個(gè)月內(nèi)會(huì)有更多的房源推出，滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)2022年 7月 至 2022年 8月 商 品 房 住 宅 成 交 均 價(jià) 動(dòng) 態(tài) 圖34003800420046002022年 7月2022年 8月2022年 9月2022年 10月2022年 2月2022年 3月2022年 4月2022年 5月2022年 6月2022年 7月2022年 8月(數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 統(tǒng) 計(jì) 局 )(單 位 :元 /㎡ )%%%%%%%從上表可以看出，常熟整體商品房成交均價(jià)指數(shù)在 07 年內(nèi)上漲較快，由 2022 年 7 月到2022 年 8 月一年左右的時(shí)間，商品房成交均價(jià)相差 元，上漲 %，最高是 07 年4 月，達(dá)到了 元/㎡。從價(jià)格結(jié)構(gòu)看出，市場(chǎng)供給主要以中高檔產(chǎn)品為主。常熟城區(qū)新建商品房項(xiàng)目多數(shù)均價(jià)已經(jīng)在 4000 元/平方米以上，部分房產(chǎn)均價(jià)超過(guò) 5000 元/ 平方米，有一些高檔房產(chǎn)均價(jià)達(dá)到8000 元 /平方米以上。有些別墅，則一房一價(jià)，例如澤景園、琴川家園等。房地產(chǎn)類(lèi)型及結(jié)構(gòu)的多樣化隨著常熟房地產(chǎn)的快速發(fā)展，開(kāi)發(fā)商為了滿(mǎn)足居民對(duì)居住生活要求及占有市場(chǎng)，通過(guò)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)型、結(jié)構(gòu)及配套來(lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。目前常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)小高層、高層、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房等各種類(lèi)型的房產(chǎn)品，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已呈多樣化。但商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理。近年來(lái)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)追求利益最大化，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一味追求面積大、設(shè)施全，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)過(guò)多面向高收入人群，普通百姓所需的經(jīng)濟(jì)房及 90 平米以下住宅開(kāi)發(fā)明顯不足，小套型住房來(lái)源相對(duì)偏少，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理和房?jī)r(jià)相對(duì)偏高很大程度上導(dǎo)致了空置面積的增加。在常熟樓盤(pán)的走訪(fǎng)中，可以看出，目前小高層與高層占常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)類(lèi)型，而多層類(lèi)型的產(chǎn)品類(lèi)型卻備受常熟市民的鐘愛(ài)。其中的在售樓盤(pán)聽(tīng)楓園一期二期的開(kāi)盤(pán)就搶售一空；新加坡中心花園的開(kāi)盤(pán)，除頂層外也搶售一空，頂層還是具有一定的銷(xiāo)售阻力。常熟目前在售的大盤(pán)基本上注重內(nèi)部配套設(shè)施的建設(shè)，而大部分的樓盤(pán)都沒(méi)有內(nèi)部配套設(shè)施規(guī)劃，而是依靠周邊的公建配套及已成形的生活配套來(lái)彌補(bǔ)自身的不足。消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)2022年 1月 7月 成 交 消 費(fèi) 群 體 結(jié) 構(gòu) 圖%%% % %% %%%% % %% %%% % % % % %%% % % % % %%%%%%%2022年 1月 2022年 2月 2022年 3月 2022年 4月 2022年 5月 2022年 6月 2022年 7月市 區(qū) 鄉(xiāng) 區(qū) 本 市 外 地從目前常熟購(gòu)房對(duì)象區(qū)分，本市人士購(gòu)房占主角，但外地人士在常熟購(gòu)房比例一直保持36%左右的比重。外地購(gòu)房群體主要是在常熟投資及在招商城做生意的人士，隨著常熟投資環(huán)境及生活配套的成熟，外地人士在常熟定居的意向漸濃，后期外地人士在常熟購(gòu)房的比重會(huì)加重。從目前常熟購(gòu)房區(qū)域分，市區(qū)居民購(gòu)房占主角，但隨著城市規(guī)?；臄U(kuò)大，農(nóng)村人口向城市的集中，人口城市化率的上升，也將成為常熟購(gòu)房的主導(dǎo)消費(fèi)群體。（三）常熟市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)? 常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)漸成熟、完善，并每年都保持一定的增長(zhǎng)；? 目前城市發(fā)展方向仍然是城市的東北與北面方向，由于城市東北與北面土地儲(chǔ)蓄量的劇減，城市的發(fā)展方向?qū)?huì)有所改變；? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體向好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金呈多元化，結(jié)構(gòu)類(lèi)型呈多樣化，但目前的商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理；? 從 05 年至 07 年 7 月的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，常熟整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與需求結(jié)構(gòu)相對(duì)平穩(wěn)；? 07 年 1—7 月的銷(xiāo)售強(qiáng)勢(shì)，推算 07 年的銷(xiāo)售總量、銷(xiāo)售總額及銷(xiāo)售均價(jià)都會(huì)突破 06 年；? 對(duì)于 07 年所推出的土地量大，在未來(lái)幾年內(nèi)開(kāi)發(fā)的商品房體量較大，會(huì)沖擊常熟整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)不斷上升的商品房?jī)r(jià)格有一定緩解；? 隨著銀行政策的不斷變化，房貨利率的提高及房?jī)r(jià)的上升等不定因素，影響部分購(gòu)房者的購(gòu)房決心；? 常熟整體商品房市場(chǎng)成交活躍，房?jī)r(jià)逐步合理抬升，漲幅較為穩(wěn)定。二、常熟市場(chǎng)板塊分析常熟市市區(qū)板塊根據(jù)地域的功能分布和當(dāng)?shù)鼐用竦钠毡檎J(rèn)知，可劃分為這樣幾個(gè)板塊：二環(huán)以?xún)?nèi)的古城區(qū)板塊、招商城板塊、城北的新市區(qū)板塊、城東的文化片區(qū)板塊和城西的虞山風(fēng)景區(qū)板塊。目前常熟市市區(qū)在售樓盤(pán)主要集中在新市區(qū)板塊。（一）古城區(qū)板塊古城區(qū)以虞山中路及環(huán)城北路圍繞而成，形成人流、物流相對(duì)集中的古城區(qū)板塊。區(qū)域功能為城市的商業(yè)中心。古城區(qū)的商業(yè)中心以方塔街為主干線(xiàn)，沿路以大型商業(yè)廣場(chǎng)為中心，寺后街，引線(xiàn)街，河?xùn)|街為軸線(xiàn)向周邊延伸。2022 年，古城區(qū)在市政府的支持下，周遭房屋外立面以舊翻新，現(xiàn)已呈現(xiàn)出一片繁榮的景象，常熟市市中心的整體形象有很大的改變，這是常熟古城區(qū)保護(hù)的成果。古城區(qū)是城市中心、商業(yè)中心，且又是重點(diǎn)保護(hù)區(qū)域，因此古城區(qū)的地價(jià)貴，可開(kāi)發(fā)量少，開(kāi)發(fā)成本高，開(kāi)發(fā)住宅類(lèi)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)大，而目前在古城區(qū)基本上都是商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，剛好符合商業(yè)中心的條件。目前在售樓盤(pán)于古城區(qū)內(nèi)的很少，主要是在分布古城區(qū)周遭。周遭樓盤(pán)受古城區(qū)及市中心的商脈輻射，人氣較旺。其中代表樓盤(pán)有城市之光，藍(lán)天家園均在熱銷(xiāo)中。古城區(qū)板塊項(xiàng)目市調(diào)資料匯總案 名 城市之光 藍(lán)天家園 琴川家園地 址 海虞南路與阜湖路交匯處 海虞南路 環(huán)城南路以北、鐘樓灣以 東、琴川河以西開(kāi)發(fā)商 蘇州信泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 公司 常熟華夏房地產(chǎn)有限公司 江蘇中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 公司營(yíng)銷(xiāo)企劃 自銷(xiāo) 香港龍景象 自銷(xiāo)基地面積 56977㎡ 46247㎡ 21932㎡總建筑面積 194712㎡ 152306㎡ 19318㎡建筑類(lèi)型 高層、商業(yè) 高層 獨(dú)棟，雙拼，聯(lián)排別墅建筑樓層 28F 32F 3F規(guī)劃戶(hù)數(shù) 400 戶(hù)（一期）108 戶(hù)（二期） 1000 戶(hù) 64 戶(hù)銷(xiāo)售率 98％（一期） 一期售完，二期未售 58%主力面積 一期 140㎡二期 168㎡ 二期預(yù) 150㎡ 聯(lián)排 210㎡主力房型 322 322 322主力總價(jià) 100 萬(wàn)元 90 萬(wàn)元 180 萬(wàn)元得房率 80% 70% 100%公開(kāi)日期 2022 年 7 月（一期）2022 年 9 月（二期） 2022 年 12 月（二期） 2022 年 6 月交房日期 2022 年底(一期）2022 年（二期） 2022 年 現(xiàn)房?jī)r(jià)格范圍 5000－6000 元/㎡ 5800－6200 元/㎡ 一房一價(jià)平均單價(jià) 一期 5500 元/㎡二期 6000 元/㎡ 預(yù)計(jì) 6000 元/㎡ 一房一價(jià)綠化率 25% 50% 35%銀行貸款 一次性、貸款 一次性、貸款 一次性、貸款車(chē)位價(jià)格 未售 —— ——物業(yè)費(fèi)用 元/㎡/月 元/㎡/月 元/㎡/月工程進(jìn)度 外立面已出 框架已出 現(xiàn)房銷(xiāo)售優(yōu)惠一期交付，二期封頂，按揭 99 折，一次性在 97 折基礎(chǔ)上打 99 折暫無(wú) 暫無(wú)古城區(qū)周遭板塊在售的城市之光、藍(lán)天家園，一期均已售完，二期基本集中在 2022 年 8月后公開(kāi)發(fā)售，產(chǎn)品類(lèi)型基本以高層為主，主力面積在 145㎡，主力房型為 3 室 2 廳 2 衛(wèi)，價(jià)格范圍在 5200－6200 元/㎡ 之間，高層平均單價(jià)在 5500 元/㎡。琴川家園位于古城區(qū)內(nèi)，別墅產(chǎn)品價(jià)格雖較其他區(qū)域的底，但樓間距小，周邊環(huán)境較為壓抑，吸引不起購(gòu)房者的購(gòu)房欲望，且沒(méi)有進(jìn)行有效的營(yíng)銷(xiāo)，造成目前的銷(xiāo)售不理想。因古城區(qū)地段不是常熟市民的主要居住區(qū)域，所以本市客戶(hù)接受度不是很高，購(gòu)買(mǎi)這些樓盤(pán)的外地客戶(hù)較多。（二）招商城板塊招商城板塊是以招商城為中心向周邊輻射的區(qū)域，招商城已形成人流、物流相對(duì)集中，區(qū)域功能為服飾批發(fā)、零售，及對(duì)外招商引資，是外地人密集區(qū)。招商城周邊的治安差、交通差、衛(wèi)生差及噪音等不良因素，使常熟市民基本不會(huì)考慮在招商城周邊購(gòu)房。招商城板塊代表樓盤(pán)有佳和水岸。案 名 佳和水岸地 址 琴湖路 15 號(hào)開(kāi)發(fā)商 江蘇佳和置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)企劃 自銷(xiāo)基地面積 60280㎡總建筑面積 132022㎡建筑類(lèi)型 小高層、高層建筑樓層 11F，25F規(guī)劃戶(hù)數(shù) 760 戶(hù)（二期）銷(xiāo)售率 70%主力面積 120㎡主力房型 322主力總價(jià) 63 萬(wàn)元得房率 76%公開(kāi)日期 2022 年 8 月交房日期 2022 年 6 月價(jià)格范圍 5200－5300 元/㎡平均單價(jià) 5200 元 /㎡綠化率 43%銀行貸款 一次性、貸款車(chē)位價(jià)格 8－12 萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)用 元/㎡/月工程進(jìn)度 框架已出銷(xiāo)售優(yōu)惠 一次性 98 折，貸款 50％99折佳和水岸二期 760 戶(hù)，已完成銷(xiāo)售的 70%，主力戶(hù)型三室二廳二衛(wèi)，主力面積 120㎡ 左右，均價(jià) 5200 元/㎡ ，主力總價(jià)在 63 萬(wàn)元左右，在招商城周邊的購(gòu)房者，以在常熟做生意的外地人居多，主要購(gòu)房動(dòng)機(jī)是圖便利。（三）新市區(qū)板塊新市區(qū)板塊主要是在城東北與北面方向，北三環(huán)以?xún)?nèi)，東三環(huán)與昭文路及虞山東面的圍合，是現(xiàn)階段新的現(xiàn)代化新城市中心區(qū)。以海虞北路為基準(zhǔn)，楓林路為交界，是常熟市區(qū)的一個(gè)重點(diǎn)居住區(qū)域，區(qū)域功能為城市的居住中心。海虞南北路轉(zhuǎn)珠江路接新的中心區(qū)為生活發(fā)展軸，目前周邊商業(yè)配套一般，經(jīng)營(yíng)狀況一般。海虞北路西側(cè)代表樓盤(pán)有華府世家、環(huán)島凱爾頓、常福名苑、明日星城、澤景園，其中澤景園為別墅項(xiàng)目，已是尾盤(pán)。海虞北路東側(cè)代表樓盤(pán)有聽(tīng)楓園、海上一品、裕坤國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、潤(rùn)星家園、常熟世貿(mào)、香格麗花園。區(qū)域內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)匯總 1： 案 名 華府世家 明日楓林 環(huán)島凱爾頓地 址 海虞北路 5 號(hào) 李閘路 68 號(hào) 金沙江路開(kāi)發(fā)商 常熟九泰宏業(yè)置業(yè)有限公司 蘇州潤(rùn)禾房地產(chǎn)有限公司 蘇州市宇龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司營(yíng)銷(xiāo)企劃 上海 EOR 整合營(yíng)銷(xiāo) 上海新聯(lián)康 自銷(xiāo)基地面積 萬(wàn)㎡ 44637㎡ 萬(wàn)㎡總建筑面積 萬(wàn)㎡（商業(yè) 萬(wàn))㎡ 81893㎡ 3 萬(wàn)㎡建筑類(lèi)型 高層、商業(yè) 小高層、高層 高層、商業(yè)建筑樓層 32F(1,2 層商鋪） 11F，18F，28F 28F規(guī)劃戶(hù)數(shù) 476 戶(hù) 500 戶(hù) 一期 140 戶(hù)銷(xiāo)售率 70% 98% 一期 58%主力面積 130㎡ 140㎡ 120300㎡主力房型 322 322 321主力總價(jià) 萬(wàn) 74 萬(wàn)元 63159 萬(wàn)得房率 76% 78% 78%公開(kāi)日期 2022 年 10 月 2022 年 3 月 2022 年 10 月交房日期 2022 年 6 月 現(xiàn)房 2022 年 12 月（一期）價(jià)格范圍 4800－6200 元/㎡ 5100－5600 元/㎡ 51005500 元/㎡平均單價(jià) 5400 元 /㎡ 5300 元/㎡ 5300 元/㎡ （?。?萬(wàn)元/㎡（商）綠化率 / 55% 30%銀行貸款 一次性、貸款 一次性、貸款 一次性 99 折、貸款車(chē)位價(jià)格 8－10 萬(wàn)元 9 萬(wàn) 地下車(chē)位 810 萬(wàn)物業(yè)費(fèi)用 元/㎡/月 元/㎡/月 元/㎡/月工程進(jìn)度 出外立面 現(xiàn)房 高層即將封項(xiàng)銷(xiāo)售優(yōu)惠 暫無(wú) 暫無(wú) 暫無(wú)區(qū)域內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)匯總 2：案名 聽(tīng)楓園 常熟世貿(mào) 香格麗花園地址 楓林路衡山路路口 珠江東路 99 號(hào) 常熟市楓林路 17 號(hào)開(kāi)發(fā)商 常熟永太田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司 世貿(mào)房地產(chǎn) 常熟市家盈置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)企劃 上海新聯(lián)康 自銷(xiāo) 合富輝煌房地產(chǎn)基地面積 約 3 萬(wàn)㎡ 1039 畝一期 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡總建筑面積 4 萬(wàn)㎡ 170 萬(wàn)㎡一期 20 萬(wàn) ㎡ 萬(wàn)㎡建筑類(lèi)型 普通住宅 花園洋房、高層、商業(yè) 別墅,花園洋房,高層. 商業(yè)建筑樓層 6F＋1 4F,18F,28F,32F 4F,5F,6F,9F,11F規(guī)劃戶(hù)數(shù) 492 戶(hù) 1130 戶(hù)（一期） 580 戶(hù)銷(xiāo)售率 一二期售完三期 11 月開(kāi)盤(pán) 90% 一期 70％二期 60％主力面積 90㎡,128㎡ 140㎡ 140㎡主力房型 221,322 322 322主力總價(jià) 60 萬(wàn)元左右 80 萬(wàn)元 68 萬(wàn)元（公寓）98 萬(wàn)元（花） 250 萬(wàn)元（別）得房率 90% 78% 80%公開(kāi)日期 2022 年 5 月 一期 05 年 10 月當(dāng)期 07 年 10 月 一期 05 年底二期 06 年 5 月交房日期 2022 年 12 月 2022 年 10 月（當(dāng)期） 2022 年 6 月價(jià)格范圍(元/㎡)47005400（一、二期）預(yù)計(jì)三期 5100－56005100－7100（當(dāng)期景觀(guān)房） 6100－6800（花）4800－6300（高）平均單價(jià)(元/㎡) 預(yù)計(jì)三期 53005700（當(dāng)期景觀(guān)房）預(yù)計(jì)下期 5500（普通公寓） 6400（花）5000（高）綠化率 55% 45% 45%銀行貸款 一次性、貸款 一次性、貸款 一