【導(dǎo)讀】施工，建筑材料，水暖器材的批發(fā)、零售。業(yè)總資產(chǎn)3億元。公司地址：XX縣XX鎮(zhèn)平瑞路376號。經(jīng)營，擁有中華人民共和國建設(shè)部頒發(fā)的國家房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。理念，為當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)優(yōu)良精品，樹立XX品牌形象。展目標(biāo)，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，綜合實(shí)力逐步增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益十分突出，總產(chǎn)值，外貿(mào)出口供貨值，財(cái)政總收入。預(yù)計(jì)到2021年全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值達(dá)到，平均年增長12%。等大鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值占了全縣的90%。XX、鰲江兩鎮(zhèn)名列全省百強(qiáng)鎮(zhèn)行列，XX、鰲江、水頭、蕭江等四鎮(zhèn)進(jìn)入溫州三十強(qiáng)鎮(zhèn)行列。公里，下轄7個(gè)辦事處，50個(gè)行政村、6個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?1萬。居民人均建筑面積已從2021年的2021年的50平方米。近幾年來，XX商品房價(jià)格上漲幅度較為平穩(wěn)。勢基本相一致，但價(jià)格的上升幅度較周邊瑞安、蒼南、文成等城市小。目前該項(xiàng)目正處在建。設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書及環(huán)境影響評估等申報(bào)審批階段。XX縣XX鎮(zhèn)解放北路A7國有建設(shè)用地地塊。

　　

【正文】 m2 3000 7544 地下室 m2 4200 1044 地塊 m2 2266 小區(qū)道路、給排水、總圖附屬 m2 1500 282 拆遷補(bǔ)償費(fèi) m2 2367 營業(yè)用房貨幣補(bǔ)償 m2 10000 617 輔助房和住宅貨幣補(bǔ)償 m2 3800 1750 建筑單體給排水 m2 100 251 電力、照明、防雷 m2 120 302 弱電（含智能化）工程 m2 60 151 配套工程（圍墻、化糞池等） 項(xiàng) 1 50 50 2 設(shè)備及安裝 480 電梯 臺 8 35 280 配電房設(shè)施 項(xiàng) 1 200 200 3 前期費(fèi)用 399 場地平整 m2 15 6 工程監(jiān)理費(fèi) 萬元 14737 % 103 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 元 /m2 14737 % 133 前期咨詢費(fèi) 萬元 14737 % 74 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 元 /m2 30 83 二 其他費(fèi)用 3033 1 市政公用設(shè)施配套費(fèi)用 m2 50 126 2 相關(guān)部門規(guī)費(fèi) m2 20 50 3 建設(shè)單位管理費(fèi)用 萬元 15136 % 303 4 建設(shè)期利息 萬元 7000 12% 2100 5 預(yù)備費(fèi) 15136 3% 454 三 總投資 18169 資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)工程總投資為 18169萬元，資金來源主要有： 36 （ 1）業(yè)主自籌 18169萬元（包括銀行貸款）。 效益分析 經(jīng)過對開發(fā)成本、稅金、利潤進(jìn)行測算，住宅用房銷售均價(jià)為 16000元／平方米，二樓商業(yè)用房均價(jià)為 20210 元／平方米 (市場價(jià) )，地下車庫出租 15 萬 /位，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目經(jīng)營收入 41873萬元。 表 銷售收入估算表 單位：萬元 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /平方米或輛） 數(shù)量（平方米）或輛 金額 一、住宅 16000 36073 二、商業(yè)用房 20210 4555 三、地下車庫 83 15 1245 合計(jì) 41873 、稅金和利潤分析 開發(fā)成本：本項(xiàng)目開發(fā)成本包括征地費(fèi)用、前期工作費(fèi)用、建筑安裝及附屬工程費(fèi)用、公共設(shè)施、銀行貸款利息等相關(guān)費(fèi)用。 稅金：本項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售營業(yè)稅稅率為 5％，印花稅稅率為 ％，城市建設(shè)維護(hù) 稅稅率 5％，教育附加費(fèi) 3％，地方教育附加費(fèi) 2％，水利資金 %,則綜合稅率取 ％，稅金及附加為 2386萬元。 該項(xiàng)目預(yù)收款收入將在 2021 年實(shí)現(xiàn)，企業(yè)所得稅按照新通過的企業(yè)所得稅法，企業(yè)所得稅稅率取 25％，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目所得稅為 3800 萬元。利潤：本項(xiàng)目利潤總額為 15200萬元，凈利潤為 11400萬元。 37 （ 1）主要財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入 41873 萬元，土地增值額為 18248 萬元，增值額占可扣除額比例為 77%，經(jīng)過計(jì)算土地增值稅 6118萬元，利潤總額為 15200萬元，稅后利潤 11400萬元（詳見表） 通過全部財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，折現(xiàn)率以12%作為基準(zhǔn)數(shù)，其稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 5478 萬元，投資回收期為 年。 序號 項(xiàng)目名稱 金額 備注 1 收入 41873 2 稅金及附加 2386 3 開發(fā)成本 18169 4 土地增值稅 6118 5 利潤總額 15200 6 所得稅 3800 7 凈利潤 11400 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序 名稱 2021 2021 2021 2021 2021 38 號 1 現(xiàn)金注入 35206 6667 銷售收入 35206 6667 2 現(xiàn)金流出 2504 2641 5596 17013 2720 開發(fā)成本 2490 2025 4297 5857 677 期間費(fèi)用 14 616 1299 810 83 營業(yè)稅費(fèi) 2021 380 所得稅 3195 605 土地增值稅 5144 974 財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=12%) 5478 投資收益率 % XX 縣作為溫州市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣 ,房地產(chǎn)市場需求量大 ,本項(xiàng)目有作為中高檔住宅小區(qū)，銷售價(jià)格定位合理，銀行貸款償還有保障，償還期實(shí)際為開發(fā)周期，預(yù)計(jì)償還期在 ，能夠滿足銀行還貸的要求。 總收入 41873萬元 總投資 18169萬元 稅后利潤 11400萬元 稅后內(nèi)部收益率 ％ 39 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (i=12％ ) 5478 萬元 投資回收期 年 投資收益率 % 行業(yè)經(jīng)濟(jì)影響分析 本項(xiàng)目屬于大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對所在行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的會產(chǎn)生較大的影響，但不可能導(dǎo)致房地產(chǎn)壟斷等問題的發(fā)生。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 本項(xiàng)目的實(shí)施，對 XX 及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化 都產(chǎn)生積極的影響。 改善居住環(huán)境，推進(jìn)城市化進(jìn)程，提高城市品位，完善投資環(huán)境，提升了 XX 鎮(zhèn)的對外形象。 第八章社會影響分析 社會影響效果分析 直接影響效果 1)XX 鎮(zhèn) 位列全國千強(qiáng)鎮(zhèn)、浙江省百個(gè)最發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和溫州市三十強(qiáng)鎮(zhèn)，是 XX 縣傳統(tǒng)的商貿(mào)基地，獲得 “中國商務(wù)禮品生產(chǎn)基地 ”，全國 “婚育新風(fēng)進(jìn)萬家 ”、人口普查和經(jīng)濟(jì)普查先進(jìn)單位，是浙江省教育強(qiáng)鎮(zhèn)、衛(wèi)生縣城、“東海明珠 ”城鎮(zhèn)。 ，隨著城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展， 工業(yè)發(fā)展形成了機(jī)械、服飾、塑編、皮革、商務(wù)禮品、電子通訊等六大支柱產(chǎn)業(yè) ， 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，形成了浙南最大的電子通訊市場和羊毛綜合市場，建成了聯(lián)東 “商務(wù)禮品一條街 ”和中國商務(wù)禮品生產(chǎn)基地禮品展示中心。 隨著一、二、三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，城市建設(shè)的步伐及基礎(chǔ)設(shè)施已相對滯 后，為適應(yīng)社會發(fā)展需求， XX鎮(zhèn)政府決心把 城市化建設(shè)全面推進(jìn)，通過深入實(shí)施 “南接 ”、 “北拓 ”、 “東擴(kuò) ” 40 戰(zhàn)略和舊城改造，全面拉開了縣城大框架，全面改變了縣城面貌。 本項(xiàng)目的實(shí)施為改變 XX 鎮(zhèn)形象面貌，提升城鎮(zhèn)的品位，提高 XX 鎮(zhèn)城鎮(zhèn)品位，增大 XX鎮(zhèn)服務(wù)功能，起到了積極推進(jìn)作用。 2) XX 鎮(zhèn)目前有人口 11 萬之多，該項(xiàng)目從設(shè)計(jì)理念上是打造精品服務(wù)社會，為打造 一個(gè)發(fā)展與穩(wěn)定并舉、富裕與平安兼具 、 鄉(xiāng)人留戀、外鄉(xiāng)人向往的安樂家園 貢獻(xiàn)一份力量，屬利鎮(zhèn)利民項(xiàng)目。 3)本項(xiàng)目是商住型建設(shè)工程，除解決居民住宅外，又增添了商業(yè) 營業(yè)店面房，形成一個(gè)較大的新商業(yè)基地，改變了市容市貌，促進(jìn)了市場繁榮。社會效益好。 4)本項(xiàng)目為商住小區(qū)，設(shè)計(jì)新穎，景觀綠化優(yōu)美，令人心曠神怡，有利于居住者心身健康。 間接影響效果 1)增加就業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮，有著良好的間接經(jīng)濟(jì)效益 該 地塊 商住樓 的建成，將有 2200 多平方米的商業(yè)經(jīng)營面積，形成一個(gè)較大的商業(yè)區(qū)，可增加新就業(yè)人員 260 多人，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額將超 億元，年新增利稅 2068多萬元，社會經(jīng)濟(jì)效益也十分顯著。 2) 該 商住樓 是一個(gè)品位較高的新型社區(qū)，社區(qū)內(nèi)各種商 業(yè)及服務(wù)業(yè)功能較齊全，社區(qū)服務(wù)體系將得到改善和保證有利于提高 XX 鎮(zhèn)人民文化修養(yǎng)素質(zhì)，促進(jìn)城鎮(zhèn)文明建設(shè)。 3) 該 商住樓 的建設(shè)成功必將帶動和推動 XX鎮(zhèn)整個(gè)鎮(zhèn)社區(qū)文明小區(qū)的建設(shè)，促進(jìn) XX 鎮(zhèn)向更新、更高、更美的社會主義新城鎮(zhèn)作出貢獻(xiàn)。 社會適應(yīng)性分析 41 1)項(xiàng)目工程建設(shè)是 XX 縣全力打造“三縣一中心”，努力推進(jìn)工業(yè)化、城市化進(jìn)程，著力建設(shè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，區(qū)域協(xié)調(diào)，社會和諧，生活富裕的“新XX”，力爭到 2021 年基本實(shí)現(xiàn)全面小康社會的目標(biāo)，為提前基本實(shí)現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。本項(xiàng)目迎合 著社會發(fā)展需求，具有很強(qiáng)的適應(yīng)性。 2)項(xiàng)目工程是民心工程，有利于社會安定繁榮發(fā)展，項(xiàng)目工程實(shí)施有力地充實(shí)和提升 XX 鎮(zhèn)的整體形象，改善市民居住條件，適合于廣大中低收入居民的住房需求，加快解決中低收入家庭住房問題，適應(yīng)社會潮流，迎合民心所向，是個(gè)民心工程。 3)項(xiàng)目小區(qū)的建設(shè)必將帶動和推動 XX 縣新一輪以優(yōu)化人居環(huán)境為目標(biāo)的舊城改造和新區(qū)開發(fā)起著良好的示范作用，有利于促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，受到社會和市民的歡迎和期盼，受到當(dāng)?shù)厝嗣竦恼J(rèn)可和支持。 4)項(xiàng)目建設(shè)充分注重了環(huán)境與人的和諧統(tǒng)一， 向市民提供了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、功能齊全，居住舒適，商貿(mào)繁榮的美好場所，能夠?yàn)楫?dāng)?shù)厣鐣h(huán)境，人文條件所接納。 5)項(xiàng)目的實(shí)施也為項(xiàng)目業(yè)主帶來了較好的經(jīng)濟(jì)效益，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使業(yè)主滿意，地方受益的雙贏產(chǎn)物。 交通影響分析 建設(shè)地交通條件分析 項(xiàng)目建設(shè)地 XX 鎮(zhèn)，跟溫州機(jī)場不到 50 公里，溫福鐵路鰲江站不到 8公里，鰲江港口不到 10 公里，因此水陸空交通十分便捷。 該 地塊 商住樓 相對位置處于 XX 市區(qū)內(nèi)，處于人民路和車站南路，小 42 區(qū)出入交通十分方便。 小區(qū)與外界交通格局分析 該 地塊 商住樓 西首方向開有步行入口兼消防車道，南首方向處也開有步行入口兼消防車道，機(jī)動車可以直接駛?cè)胄^(qū)；小區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，行走或駛車亦十分方便；商場前面設(shè)有停車場，供行人和顧客停車用，條件十分優(yōu)越。 小區(qū)內(nèi)交通布局分析 1)機(jī)動車道：機(jī)動車從車站南路和車站西路直接進(jìn)入大廈小區(qū)；商鋪直接面向大道，小區(qū)居民人流分別經(jīng)由設(shè)置于車站南路和車站西路的主入口及次入口出入。 2)人車關(guān)系：機(jī)動車直接進(jìn)入小區(qū)，形成人車分流，即能保證居民使用汽車的便利，又可最大限度地降低汽車對步行者的影響，行人通道寬暢而安全。 3)停車關(guān)系：所有住戶和來賓汽車全部停放于小區(qū)中，停車場設(shè)置有智能化門禁系統(tǒng)，安全、方便。建設(shè)項(xiàng)目交通流線清晰、方便、安全、實(shí)用。 社會風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 社會風(fēng)險(xiǎn)分析 1)物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)：最近鋼材、水泥等建筑材料價(jià)格逞穩(wěn)定狀態(tài)，正是建設(shè)工程的有利時(shí)機(jī)。 2)資金投資的風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目所需資金額較大，其中有向銀行貸款存在資金的風(fēng)險(xiǎn)。 43 3)XX 地處亞熱帶地區(qū)，夏季多臺風(fēng)，容易受自然災(zāi)害影響，存在不可預(yù)測的自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。 對策與措施 1)精心組織，精心設(shè)計(jì)，精心施 工，抓質(zhì)量，講進(jìn)度，挖潛增效，以優(yōu)質(zhì)的工作，彌補(bǔ)不利因素所帶來的困難。 2)加強(qiáng)管理，分期貸款，盡量減少資金流轉(zhuǎn)同期精打細(xì)算，嚴(yán)行節(jié)約，科學(xué)合理安排資金使用。 3)做好安全生產(chǎn)工作，切實(shí)保證安全第一，樹立安全就是效益理念，把事故苗頭消滅在萌芽之中。