2008-2009年中國房地產(chǎn)市場趨勢研究報(bào)告-資料下載頁
2025-04-14 01:33本頁面
【正文】 報(bào)告中,甚至公開號召開發(fā)商降價(jià)促銷。從全國市場來看,近期有四類樓盤取得較好銷售業(yè)績。第一類,打折力度較大的知名企業(yè)的大盤。知名品牌具有很強(qiáng)的號召力,而且大盤社區(qū)配套完善,尤其是促銷力度較大,很容易獲得購房人的認(rèn)可。從全國范圍看,萬科、恒大、富力、中海、大華、龍湖等知名企業(yè)的部分樓盤在樓市冬天逆市飄紅。其中尤其以萬科和恒大為典型代表。在本輪降價(jià)潮中,萬科率先降價(jià),在上海、杭州等多個(gè)城市多盤統(tǒng)一打折促銷,起到良好的效果。,氣勢宏大,而且收效甚佳,短短一周內(nèi)回籠資金近50億元。第二類,超小戶型單身公寓。在市場整體低迷的情況下,剛性需求成為市場銷售的中堅(jiān)力量。位于城市中心、區(qū)域中心或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的滿足單身白領(lǐng)居住需求的超小戶型產(chǎn)品,獲得市場追捧。此類項(xiàng)目大部分都是50平方米以下的一房,甚至是30平方米以下的產(chǎn)品。第三類,近郊經(jīng)濟(jì)型房源。市場需求主力是那些首次置業(yè)的剛性需求。其相對有限的購買力決定了在區(qū)位選擇更傾向于近郊,在房型上更為青睞80平方米左右的兩房或90平方米左右的三房。符合此類需求的很多近郊經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品在適當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)惠刺激下都取得了較好的銷售業(yè)績。第四類,綜合類特色產(chǎn)品。比如,萬達(dá)集團(tuán)以開發(fā)銷品茂等綜合性商業(yè)項(xiàng)目為主,大部分項(xiàng)目是所在城市或區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心和地標(biāo),其配套建設(shè)的住宅產(chǎn)品升值潛力得到了投資者的認(rèn)可。再如,華僑城是專業(yè)的旅游地產(chǎn)開發(fā)商,其獨(dú)特的產(chǎn)品概念使其在市場競爭中避免了與其他項(xiàng)目直接競爭,綜合項(xiàng)目中的住宅亦賣得不錯(cuò)。五、今后兩年我國房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測未來兩年,我國房地產(chǎn)市場的走勢受兩方面因素的制約和影響。一方面是利空因素。國際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐,世界各國都受到波及,歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴(yán)重,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦受其負(fù)面影響,出口下滑,經(jīng)濟(jì)下行,外資撤離。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行已成定局,股市、樓市皆低迷,實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦萎靡不振,企業(yè)效益下滑。在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下,我國房地產(chǎn)市場必然同步下行。另一方面是利好因素。國際方面,主要國家聯(lián)合救市,有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化,能夠在一定程度上減輕我國經(jīng)濟(jì)和樓市面臨的外部壓力。國內(nèi)方面,目前中央拯救經(jīng)濟(jì)的決心超大,11月“4萬億投資計(jì)劃”的出臺,表明國家促內(nèi)需保增長的力度將超過1998年應(yīng)對亞洲金融危機(jī)的措施,“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”也標(biāo)志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)張型調(diào)控。從房地產(chǎn)政策利好分析,10月22日財(cái)政部和央行的相關(guān)文件標(biāo)志著中央救樓市的開始。利空與利好同時(shí)存在,那么,今后兩年我國房地產(chǎn)市場到底何去何從？不妨先拿股市經(jīng)驗(yàn)做類比。今年9月中旬后,以百年金融大佬雷曼兄弟的倒閉為起點(diǎn),美國次債危機(jī)迅速升級為金融風(fēng)暴,美國政府陸續(xù)做出接管“兩房”和AIG、7000億美元援助計(jì)劃、降息等諸多救市動(dòng)作,但多少有些出人意料的是,一邊是政府步步緊逼地救市,另一邊是股市難以扼制地節(jié)節(jié)敗退。2000年股市泡沫破滅后,道瓊斯指數(shù)用了8年時(shí)間 （2007年10月）達(dá)到史上最高的14000點(diǎn)以上,至今已跌去了近一半。中國亦類似,也是從去年10月開始下跌,至今上指跌幅超過70%,比道指更熊大了。9月18日免除印花稅等三政策出臺后,次日股市立即雄起,一片漲停板。奈何只是曇花一現(xiàn),其后依然在低迷中尋找方向,重新跌回2000點(diǎn)以下。由此證明,在經(jīng)濟(jì)整體下行的市場預(yù)期下,無論美國股市,還是中國股市,都不領(lǐng)“政府救市之情”。股市的政策底來了,股價(jià)底部卻未見蹤影。許多人反對中央救市的主要依據(jù)是:房價(jià)還沒降到合理水平。事實(shí)確也如此。可另外還有一個(gè)事實(shí):即使救市,短期內(nèi)市場也不會見底,房價(jià)還將繼續(xù)回落。目前全國及上海房價(jià)正處于下跌過程中,提前救市,更有可能使房價(jià)在到達(dá)合理位置時(shí),市場同時(shí)也進(jìn)入底部。反過來看,如果一直等到房價(jià)大跌之后才救市,則市場出現(xiàn)底部時(shí),則房價(jià)極有可能已出現(xiàn)巨跌——這一點(diǎn)是政府絕不愿看到的。為什么會這樣？因?yàn)榻^大部分政策,其效力顯現(xiàn)都需要一個(gè)過程,存在滯后期。若進(jìn)一步往深處探究,則會發(fā)現(xiàn)政策顯效的內(nèi)因是市場主體（尤其是買方）的心理預(yù)期發(fā)生改變。眾所周知,在資產(chǎn)市場中,“追漲殺跌”的現(xiàn)象一直存在,說明市場預(yù)期是左右市場走勢的核心因素。而目前,全國樓市的預(yù)期是向下走的,救市之策絕非“神仙藥”,無挽狂瀾之力,短期內(nèi)市場不容樂觀。然而另一方面,隨著越來越多、越來越強(qiáng)的救市政策出臺,市場預(yù)期會必然受其影響,慢慢改變,終會迎來由量變到質(zhì)變的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。這一節(jié)點(diǎn)的到來,也正是全國或上海房地產(chǎn)市場底部的到來。還要等多久？這幾乎是一個(gè)謎。我們只能依據(jù)經(jīng)驗(yàn)作大致預(yù)測。經(jīng)驗(yàn)之一,樓市周期基本與經(jīng)濟(jì)周期同步。改革開放以來,我國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個(gè)周期,第一個(gè)周期（19791990年）的高峰出現(xiàn)在1984年（%）,低谷出現(xiàn)在1990年（%）。第二個(gè)周期（19912001年）高峰出現(xiàn)在1992年（）,低谷出現(xiàn)在1999年（%）。第三個(gè)周期從2002年開始,2007年達(dá)到高點(diǎn)（%）,若按前兩次規(guī)律,20112012年將是谷底。而房地產(chǎn)業(yè)一般會比宏觀經(jīng)濟(jì)提前觸底回升,樓市底部極有可能出現(xiàn)在20102011年。經(jīng)驗(yàn)之二,樓市個(gè)具有自身運(yùn)行的規(guī)律。二戰(zhàn)后,美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過5個(gè)低潮期,一般持續(xù)2年左右,其中1970年和1991屬于明顯的最低谷。1991年之前,美國樓市一個(gè)周期是10年左右,而這輪增長,除了2000年受IT泡沫稍有影響外,持續(xù)增長至2006年,積累了較大的泡沫,2007年明顯破滅,低潮期將長于以往。與美國不同的是,我國住宅市場化的全面開始才只有短短10年,所以尚未走完發(fā)達(dá)國家所經(jīng)歷過的由剛性需求主導(dǎo)的“樓市黃金20年”（二戰(zhàn)后至60年代末）。但我國的問題是近幾年房價(jià)漲幅遠(yuǎn)超地發(fā)達(dá)國家歷史水平,“冒進(jìn)主義”的結(jié)果,必然市場調(diào)整,23年低潮期是必須的。從今年前10個(gè)月全國市場情況分析,2008年房屋成交量同比2007年將出現(xiàn)大幅下滑,估計(jì)萎縮34成,但由于全國房價(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在第三季度,因此2008年全年房價(jià)同比2007年,依然呈正增長,不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落,5%左右的可能性較大（%的漲幅相近）。至于2009年,全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價(jià)格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。（文/上海易居房地產(chǎn)研究院）
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