2008-2009年中國房地產(chǎn)市場趨勢研究報告-資料下載頁
2025-04-14 01:33本頁面
【正文】 報告中,甚至公開號召開發(fā)商降價促銷。從全國市場來看,近期有四類樓盤取得較好銷售業(yè)績。第一類,打折力度較大的知名企業(yè)的大盤。知名品牌具有很強的號召力,而且大盤社區(qū)配套完善,尤其是促銷力度較大,很容易獲得購房人的認可。從全國范圍看,萬科、恒大、富力、中海、大華、龍湖等知名企業(yè)的部分樓盤在樓市冬天逆市飄紅。其中尤其以萬科和恒大為典型代表。在本輪降價潮中,萬科率先降價,在上海、杭州等多個城市多盤統(tǒng)一打折促銷,起到良好的效果。,氣勢宏大,而且收效甚佳,短短一周內(nèi)回籠資金近50億元。第二類,超小戶型單身公寓。在市場整體低迷的情況下,剛性需求成為市場銷售的中堅力量。位于城市中心、區(qū)域中心或經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的滿足單身白領居住需求的超小戶型產(chǎn)品,獲得市場追捧。此類項目大部分都是50平方米以下的一房,甚至是30平方米以下的產(chǎn)品。第三類,近郊經(jīng)濟型房源。市場需求主力是那些首次置業(yè)的剛性需求。其相對有限的購買力決定了在區(qū)位選擇更傾向于近郊,在房型上更為青睞80平方米左右的兩房或90平方米左右的三房。符合此類需求的很多近郊經(jīng)濟型產(chǎn)品在適當?shù)膬r格優(yōu)惠刺激下都取得了較好的銷售業(yè)績。第四類,綜合類特色產(chǎn)品。比如,萬達集團以開發(fā)銷品茂等綜合性商業(yè)項目為主,大部分項目是所在城市或區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心和地標,其配套建設的住宅產(chǎn)品升值潛力得到了投資者的認可。再如,華僑城是專業(yè)的旅游地產(chǎn)開發(fā)商,其獨特的產(chǎn)品概念使其在市場競爭中避免了與其他項目直接競爭,綜合項目中的住宅亦賣得不錯。五、今后兩年我國房地產(chǎn)市場走勢預測未來兩年,我國房地產(chǎn)市場的走勢受兩方面因素的制約和影響。一方面是利空因素。國際金融風暴繼續(xù)肆虐,世界各國都受到波及,歐美地區(qū)受災尤其嚴重,國內(nèi)經(jīng)濟亦受其負面影響,出口下滑,經(jīng)濟下行,外資撤離。國內(nèi)經(jīng)濟下行已成定局,股市、樓市皆低迷,實體經(jīng)濟亦萎靡不振,企業(yè)效益下滑。在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟雙重負面影響下,我國房地產(chǎn)市場必然同步下行。另一方面是利好因素。國際方面,主要國家聯(lián)合救市,有助于抑制金融風暴的進一步惡化,能夠在一定程度上減輕我國經(jīng)濟和樓市面臨的外部壓力。國內(nèi)方面,目前中央拯救經(jīng)濟的決心超大,11月“4萬億投資計劃”的出臺,表明國家促內(nèi)需保增長的力度將超過1998年應對亞洲金融危機的措施,“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”也標志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)閿U張型調(diào)控。從房地產(chǎn)政策利好分析,10月22日財政部和央行的相關(guān)文件標志著中央救樓市的開始。利空與利好同時存在,那么,今后兩年我國房地產(chǎn)市場到底何去何從？不妨先拿股市經(jīng)驗做類比。今年9月中旬后,以百年金融大佬雷曼兄弟的倒閉為起點,美國次債危機迅速升級為金融風暴,美國政府陸續(xù)做出接管“兩房”和AIG、7000億美元援助計劃、降息等諸多救市動作,但多少有些出人意料的是,一邊是政府步步緊逼地救市,另一邊是股市難以扼制地節(jié)節(jié)敗退。2000年股市泡沫破滅后,道瓊斯指數(shù)用了8年時間 （2007年10月）達到史上最高的14000點以上,至今已跌去了近一半。中國亦類似,也是從去年10月開始下跌,至今上指跌幅超過70%,比道指更熊大了。9月18日免除印花稅等三政策出臺后,次日股市立即雄起,一片漲停板。奈何只是曇花一現(xiàn),其后依然在低迷中尋找方向,重新跌回2000點以下。由此證明,在經(jīng)濟整體下行的市場預期下,無論美國股市,還是中國股市,都不領“政府救市之情”。股市的政策底來了,股價底部卻未見蹤影。許多人反對中央救市的主要依據(jù)是:房價還沒降到合理水平。事實確也如此?？闪硗膺€有一個事實:即使救市,短期內(nèi)市場也不會見底,房價還將繼續(xù)回落。目前全國及上海房價正處于下跌過程中,提前救市,更有可能使房價在到達合理位置時,市場同時也進入底部。反過來看,如果一直等到房價大跌之后才救市,則市場出現(xiàn)底部時,則房價極有可能已出現(xiàn)巨跌——這一點是政府絕不愿看到的。為什么會這樣？因為絕大部分政策,其效力顯現(xiàn)都需要一個過程,存在滯后期。若進一步往深處探究,則會發(fā)現(xiàn)政策顯效的內(nèi)因是市場主體（尤其是買方）的心理預期發(fā)生改變。眾所周知,在資產(chǎn)市場中,“追漲殺跌”的現(xiàn)象一直存在,說明市場預期是左右市場走勢的核心因素。而目前,全國樓市的預期是向下走的,救市之策絕非“神仙藥”,無挽狂瀾之力,短期內(nèi)市場不容樂觀。然而另一方面,隨著越來越多、越來越強的救市政策出臺,市場預期會必然受其影響,慢慢改變,終會迎來由量變到質(zhì)變的時間節(jié)點。這一節(jié)點的到來,也正是全國或上海房地產(chǎn)市場底部的到來。還要等多久？這幾乎是一個謎。我們只能依據(jù)經(jīng)驗作大致預測。經(jīng)驗之一,樓市周期基本與經(jīng)濟周期同步。改革開放以來,我國經(jīng)濟經(jīng)歷了三個周期,第一個周期（19791990年）的高峰出現(xiàn)在1984年（%）,低谷出現(xiàn)在1990年（%）。第二個周期（19912001年）高峰出現(xiàn)在1992年（）,低谷出現(xiàn)在1999年（%）。第三個周期從2002年開始,2007年達到高點（%）,若按前兩次規(guī)律,20112012年將是谷底。而房地產(chǎn)業(yè)一般會比宏觀經(jīng)濟提前觸底回升,樓市底部極有可能出現(xiàn)在20102011年。經(jīng)驗之二,樓市個具有自身運行的規(guī)律。二戰(zhàn)后,美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過5個低潮期,一般持續(xù)2年左右,其中1970年和1991屬于明顯的最低谷。1991年之前,美國樓市一個周期是10年左右,而這輪增長,除了2000年受IT泡沫稍有影響外,持續(xù)增長至2006年,積累了較大的泡沫,2007年明顯破滅,低潮期將長于以往。與美國不同的是,我國住宅市場化的全面開始才只有短短10年,所以尚未走完發(fā)達國家所經(jīng)歷過的由剛性需求主導的“樓市黃金20年”（二戰(zhàn)后至60年代末）。但我國的問題是近幾年房價漲幅遠超地發(fā)達國家歷史水平,“冒進主義”的結(jié)果,必然市場調(diào)整,23年低潮期是必須的。從今年前10個月全國市場情況分析,2008年房屋成交量同比2007年將出現(xiàn)大幅下滑,估計萎縮34成,但由于全國房價拐點出現(xiàn)在第三季度,因此2008年全年房價同比2007年,依然呈正增長,不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落,5%左右的可能性較大（%的漲幅相近）。至于2009年,全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價格將比2008年出現(xiàn)負增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。（文/上海易居房地產(chǎn)研究院）
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