2008-2009年中國房地產(chǎn)市場趨勢研究報告-資料下載頁
2025-02-25 11:31本頁面
【導讀】總體來看,目前全國市場呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)。從去年年底開始,中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)。整,今年以來下行速度加快,下滑幅度加大,房地產(chǎn)價格也隨之開始回落。從區(qū)域上看,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整,接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。其中珠三角地區(qū):全國房價“重災區(qū)”,點;環(huán)渤海地區(qū):各城市分化,北京下跌空間較大,沈陽波瀾不驚。中部地區(qū)成交量明顯下降,房。低迷市場中,依然有四類樓盤實現(xiàn)熱銷。至于2021年,全國房屋成交量將依然在低位徘。徊,但全年成交價格將比2021年出現(xiàn)負增長。2021年全國樓市觸底反彈的可能性最大。危機進一步深化成金融風暴,并迅速波及全球。內(nèi)連續(xù)三次降息,頻率之高歷史罕見。房屋成交量已出現(xiàn)大幅萎縮,從第三季度開始,房價亦開始下跌。截止到9月末,全國商品房空置面積為億平方米,同比增長%。但反彈力度普遍較小。勢頭明顯,樓盤打折力度再度擴大。了較大幅度的上漲。
【正文】 ,甚至公開號召開發(fā)商降價促銷。 從全國市場來看 ,近期有四類樓盤取得較好銷售業(yè)績。第一類 ,打折力度較大的知名企業(yè)的大盤。知名品牌具有很強的號召力 ,而且大盤社區(qū)配套完善 ,尤其是促銷力度較大 ,很容易獲得購房人的認可。從全國范圍看 ,萬科、恒大、富力、中海、大華、龍湖等知名企業(yè)的部分樓盤在樓市冬天逆市飄紅。其中尤其以萬科和恒大為典型代表。在本輪降價潮中 ,萬科率先降價 ,在上海、杭州等多個城市多盤統(tǒng)一打折促銷 ,起到良好的效果。恒大在則今年黃金周期間全國13 個新 開樓盤同時進行 折的促銷 ,氣勢宏大 ,而且收效甚佳 ,短短一周內(nèi)回籠資金近 50 億元。 第二類 ,超小戶型單身公寓。在市場整體低迷的情況下 ,剛性需求成為市場銷售的中堅力量。位于城市中心、區(qū)域中心或經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的滿足單身白領居住需求的超小戶型產(chǎn)品 ,獲得市場追捧。此類項目大部分都是 50 平方米以下的一房 ,甚至是 30 平方米以下的產(chǎn)品。 第三類 ,近郊經(jīng)濟型房源。市場需求主力是那些首次置業(yè)的剛性需求。其相對有限的購買力決定了在區(qū)位選擇更傾向于近郊 ,在房型上更為青睞 80 平方米左右的兩房或 90 平方米左右的三房。符合此類需求的很 多近郊經(jīng)濟型產(chǎn)品在適當?shù)膬r格優(yōu)惠刺激下都取得了較好的銷售業(yè)績。 第四類 ,綜合類特色產(chǎn)品。比如 ,萬達集團以開發(fā)銷品茂等綜合性商業(yè)項目為主 ,大部分項目是所在城市或區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心和地標 ,其配套建設的住宅產(chǎn)品升值潛力得到了投資者的認可。再如 ,華僑城是專業(yè)的旅游地產(chǎn)開發(fā)商 ,其獨特的產(chǎn)品概念使其在市場競爭中避免了與其他項目直接競爭 ,綜合項目中的住宅亦賣得不錯。 五、今后兩年我國 房地產(chǎn) 市場走勢預測 未來兩年 ,我國 房地產(chǎn) 市場的走勢受兩方面因素的制約和影響。一方面是利空因素。國際金融風暴繼續(xù)肆虐 ,世界各國都受到波及 ,歐美地區(qū)受災尤其嚴重 ,國內(nèi)經(jīng)濟亦受其負面影響 ,出口下滑 ,經(jīng)濟下行 ,外資撤離。國內(nèi)經(jīng)濟下行已成定局 ,股市、樓市皆低迷 ,實體經(jīng)濟亦萎靡不振 ,企業(yè)效益下滑。在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟雙重負面影響下 ,我國 房地產(chǎn) 市場必然同步下行。 另 一方面是利好因素。國際方面 ,主要國家聯(lián)合救市 ,有助于抑制金融風暴的進一步惡化 ,能夠在一定程度上減輕我國經(jīng)濟和樓市面臨的外部壓力。國內(nèi)方面 ,目前中央拯救經(jīng)濟的決心超大 ,11 月 “4 萬億投資計劃 ” 的出臺 ,表明國家促內(nèi)需保增長的力度將超過 1998 年應對亞洲金融危機的措施 ,“ 積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策 ” 也標志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調(diào)控轉變?yōu)閿U張型調(diào)控。從房地產(chǎn)政策利好分析 ,10 月 22 日財政部和央行的相關文件標志著中央救樓市的開始。 利空與利好同時存在 ,那么 ,今后兩年我國房地產(chǎn)市場到底何去何從？不妨先拿股市 經(jīng)驗做類比。今年 9 月中旬后 ,以百年金融大佬雷曼兄弟的倒閉為起點 ,美國次債危機迅速升級為金融風暴 ,美國政府陸續(xù)做出接管 “ 兩房 ” 和 AIG、 7000 億美元援助計劃、降息等諸多救市動作 ,但多少有些出人意料的是 ,一邊是政府步步緊逼地救市 ,另一邊是股市難以扼制地節(jié)節(jié)敗退。 2021 年股市泡沫破滅后 ,道瓊斯指數(shù)用了 8 年時間 （ 2021 年 10 月）達到史上最高的 14000點以上 ,至今已跌去了近一半。 中國亦類似 ,也是從去年 10 月開始下跌 ,至今上指跌幅超過 70%,比道指更熊大了。 9 月 18日免除印花稅等三政策出臺后 ,次日股市立即雄 起 ,一片漲停板 。奈何只是曇花一現(xiàn) ,其后依然在低迷中尋找方向 ,重新跌回 2021 點以下。由此證明 ,在經(jīng)濟整體下行的市場預期下 ,無論美國股市 ,還是中國股市 ,都不領 “ 政府救市之情 ” 。股市的政策底來了 ,股價底部卻未見蹤影。 許多人反對中央救市的主要依據(jù)是 :房價還沒降到合理水平。事實確也如此?？闪硗膺€有一個事實 :即使救市 ,短期內(nèi)市場也不會見底 ,房價還將繼續(xù)回落。目前全國及上海房價正處于下跌過程中 ,提前救市 ,更有可能使房價在到達合理位置時 ,市場同時也進入底部。反過來看 ,如果一直等到房價大跌之后才救市 ,則市場出現(xiàn)底部時 ,則 房價極有可能已出現(xiàn)巨跌 —— 這一點是政府絕不愿看到的。 為什么會這樣？因為絕大部分政策 ,其效力顯現(xiàn)都需要一個過程 ,存在滯后期。若進一步往深處探究 ,則會發(fā)現(xiàn)政策顯效的內(nèi)因是市場主體（尤其是買方）的心理預期發(fā)生改變。眾所周知 ,在資產(chǎn)市場中 ,“ 追漲殺跌 ” 的現(xiàn)象一直存在 ,說明市場預期是左右市場走勢的核心因素。而目前 ,全國樓市的預期是向下走的 ,救市之策絕非 “ 神仙藥 ”, 無挽狂瀾之力 ,短期內(nèi)市場不容樂觀。然而另一方面 ,隨著越來越多、越來越強的救市政策出臺 ,市場預期會必然受其影響 ,慢慢改變 ,終會迎來由量變到質(zhì)變的時間節(jié)點。 這一節(jié)點的到來 ,也正是全國或上海 房地產(chǎn) 市場底部的到來。還要等多久？這幾乎是一個謎。我們只能依據(jù)經(jīng)驗作大致預測。經(jīng)驗之一 ,樓市周期基本與經(jīng)濟周期同步。改革開放以來 ,我國經(jīng)濟經(jīng)歷了三個周期 ,第一個周期（ 19791990 年）的高峰出現(xiàn)在 1984 年（ GDP 增長%） ,低谷出現(xiàn)在 1990 年（ GDP 增長 %）。第二個周期（ 19912021 年）高峰出現(xiàn)在 1992年（ GDP 增長 ） ,低谷出現(xiàn)在 1999 年（ GDP 增長 %）。第三個周期從 2021 年開始 ,2021年達到高點（ GDP 增長 %） ,若按前兩次規(guī)律 ,20212021 年將是谷底。而 房地產(chǎn) 業(yè)一般會比宏觀經(jīng)濟提前觸底回升 ,樓市底部極有可能出現(xiàn)在 20212021 年。 經(jīng)驗之二 ,樓市個具有自身運行的規(guī)律。二戰(zhàn)后 ,美國 房地產(chǎn) 市場出現(xiàn)過 5 個低潮期 ,一 般持續(xù) 2 年左右 ,其中 1970 年和 1991 屬于明顯的最低谷。 1991 年之前 ,美國樓市一個周期是 10年左右 ,而這輪增長 ,除了 2021 年受 IT 泡沫稍有影響外 ,持續(xù)增長至 2021 年 ,積累了較大的泡沫 ,2021 年明顯破滅 ,低潮期將長于以往。與美國不同的是 ,我國住宅市場化的全面開始才只有短短 10 年 ,所以尚未走完發(fā)達國家所經(jīng)歷過的由剛性需求主導的 “ 樓市黃金 20 年 ” （二戰(zhàn)后至 60 年代末）。但我國的問題是近幾年房價漲幅遠超地發(fā)達國家歷史水平 ,“ 冒進主義 ” 的結果 ,必然市場調(diào)整 ,23 年低潮期是必須的。 從今年前 10 個月全國市場 情況分析 ,2021 年房屋成交量同比 2021 年將出現(xiàn)大幅下滑 ,估計萎縮 34 成 ,但由于全國房價拐點出現(xiàn)在第三季度 ,因此 2021 年全年房價同比 2021 年 ,依然呈正增長 ,不過漲幅將由 2021 年的 18%（商品房）大幅回落 ,5%左右的可能性較大（預計與 2021年 %的漲幅相近）。至于 2021 年 ,全國房屋成交量將依然在低位徘徊 ,但全年成交價格將比2021 年出現(xiàn)負增長。 2021 年全國樓市觸底反彈的可能性最大。（文 /上海易居房地產(chǎn)研究院）
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