2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-25 11:31本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】總體來(lái)看,目前全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的形態(tài)。從去年年底開(kāi)始,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)。整,今年以來(lái)下行速度加快,下滑幅度加大,房地產(chǎn)價(jià)格也隨之開(kāi)始回落。從區(qū)域上看,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開(kāi)始調(diào)整,接著長(zhǎng)三角、華北、中西部也開(kāi)始調(diào)整。其中珠三角地區(qū):全國(guó)房?jī)r(jià)“重災(zāi)區(qū)”,點(diǎn);環(huán)渤海地區(qū):各城市分化,北京下跌空間較大,沈陽(yáng)波瀾不驚。中部地區(qū)成交量明顯下降,房。低迷市場(chǎng)中,依然有四類(lèi)樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)。至于2021年,全國(guó)房屋成交量將依然在低位徘?；?但全年成交價(jià)格將比2021年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2021年全國(guó)樓市觸底反彈的可能性最大。危機(jī)進(jìn)一步深化成金融風(fēng)暴,并迅速波及全球。內(nèi)連續(xù)三次降息,頻率之高歷史罕見(jiàn)。房屋成交量已出現(xiàn)大幅萎縮,從第三季度開(kāi)始,房?jī)r(jià)亦開(kāi)始下跌。截止到9月末,全國(guó)商品房空置面積為億平方米,同比增長(zhǎng)%。但反彈力度普遍較小。勢(shì)頭明顯,樓盤(pán)打折力度再度擴(kuò)大。了較大幅度的上漲。
【正文】 ,甚至公開(kāi)號(hào)召開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)。 從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看 ,近期有四類(lèi)樓盤(pán)取得較好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。第一類(lèi) ,打折力度較大的知名企業(yè)的大盤(pán)。知名品牌具有很強(qiáng)的號(hào)召力 ,而且大盤(pán)社區(qū)配套完善 ,尤其是促銷(xiāo)力度較大 ,很容易獲得購(gòu)房人的認(rèn)可。從全國(guó)范圍看 ,萬(wàn)科、恒大、富力、中海、大華、龍湖等知名企業(yè)的部分樓盤(pán)在樓市冬天逆市飄紅。其中尤其以萬(wàn)科和恒大為典型代表。在本輪降價(jià)潮中 ,萬(wàn)科率先降價(jià) ,在上海、杭州等多個(gè)城市多盤(pán)統(tǒng)一打折促銷(xiāo) ,起到良好的效果。恒大在則今年黃金周期間全國(guó)13 個(gè)新 開(kāi)樓盤(pán)同時(shí)進(jìn)行 折的促銷(xiāo) ,氣勢(shì)宏大 ,而且收效甚佳 ,短短一周內(nèi)回籠資金近 50 億元。 第二類(lèi) ,超小戶(hù)型單身公寓。在市場(chǎng)整體低迷的情況下 ,剛性需求成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的中堅(jiān)力量。位于城市中心、區(qū)域中心或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的滿(mǎn)足單身白領(lǐng)居住需求的超小戶(hù)型產(chǎn)品 ,獲得市場(chǎng)追捧。此類(lèi)項(xiàng)目大部分都是 50 平方米以下的一房 ,甚至是 30 平方米以下的產(chǎn)品。 第三類(lèi) ,近郊經(jīng)濟(jì)型房源。市場(chǎng)需求主力是那些首次置業(yè)的剛性需求。其相對(duì)有限的購(gòu)買(mǎi)力決定了在區(qū)位選擇更傾向于近郊 ,在房型上更為青睞 80 平方米左右的兩房或 90 平方米左右的三房。符合此類(lèi)需求的很 多近郊經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品在適當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)惠刺激下都取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 第四類(lèi) ,綜合類(lèi)特色產(chǎn)品。比如 ,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以開(kāi)發(fā)銷(xiāo)品茂等綜合性商業(yè)項(xiàng)目為主 ,大部分項(xiàng)目是所在城市或區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心和地標(biāo) ,其配套建設(shè)的住宅產(chǎn)品升值潛力得到了投資者的認(rèn)可。再如 ,華僑城是專(zhuān)業(yè)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ,其獨(dú)特的產(chǎn)品概念使其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中避免了與其他項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng) ,綜合項(xiàng)目中的住宅亦賣(mài)得不錯(cuò)。 五、今后兩年我國(guó) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 未來(lái)兩年 ,我國(guó) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的走勢(shì)受兩方面因素的制約和影響。一方面是利空因素。國(guó)際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐 ,世界各國(guó)都受到波及 ,歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴(yán)重 ,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦受其負(fù)面影響 ,出口下滑 ,經(jīng)濟(jì)下行 ,外資撤離。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行已成定局 ,股市、樓市皆低迷 ,實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦萎靡不振 ,企業(yè)效益下滑。在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下 ,我國(guó) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)必然同步下行。 另 一方面是利好因素。國(guó)際方面 ,主要國(guó)家聯(lián)合救市 ,有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化 ,能夠在一定程度上減輕我國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市面臨的外部壓力。國(guó)內(nèi)方面 ,目前中央拯救經(jīng)濟(jì)的決心超大 ,11 月 “4 萬(wàn)億投資計(jì)劃 ” 的出臺(tái) ,表明國(guó)家促內(nèi)需保增長(zhǎng)的力度將超過(guò) 1998 年應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)的措施 ,“ 積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 ” 也標(biāo)志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)張型調(diào)控。從房地產(chǎn)政策利好分析 ,10 月 22 日財(cái)政部和央行的相關(guān)文件標(biāo)志著中央救樓市的開(kāi)始。 利空與利好同時(shí)存在 ,那么 ,今后兩年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底何去何從？不妨先拿股市 經(jīng)驗(yàn)做類(lèi)比。今年 9 月中旬后 ,以百年金融大佬雷曼兄弟的倒閉為起點(diǎn) ,美國(guó)次債危機(jī)迅速升級(jí)為金融風(fēng)暴 ,美國(guó)政府陸續(xù)做出接管 “ 兩房 ” 和 AIG、 7000 億美元援助計(jì)劃、降息等諸多救市動(dòng)作 ,但多少有些出人意料的是 ,一邊是政府步步緊逼地救市 ,另一邊是股市難以扼制地節(jié)節(jié)敗退。 2021 年股市泡沫破滅后 ,道瓊斯指數(shù)用了 8 年時(shí)間 （ 2021 年 10 月）達(dá)到史上最高的 14000點(diǎn)以上 ,至今已跌去了近一半。 中國(guó)亦類(lèi)似 ,也是從去年 10 月開(kāi)始下跌 ,至今上指跌幅超過(guò) 70%,比道指更熊大了。 9 月 18日免除印花稅等三政策出臺(tái)后 ,次日股市立即雄 起 ,一片漲停板 。奈何只是曇花一現(xiàn) ,其后依然在低迷中尋找方向 ,重新跌回 2021 點(diǎn)以下。由此證明 ,在經(jīng)濟(jì)整體下行的市場(chǎng)預(yù)期下 ,無(wú)論美國(guó)股市 ,還是中國(guó)股市 ,都不領(lǐng) “ 政府救市之情 ” 。股市的政策底來(lái)了 ,股價(jià)底部卻未見(jiàn)蹤影。 許多人反對(duì)中央救市的主要依據(jù)是 :房?jī)r(jià)還沒(méi)降到合理水平。事實(shí)確也如此?？闪硗膺€有一個(gè)事實(shí) :即使救市 ,短期內(nèi)市場(chǎng)也不會(huì)見(jiàn)底 ,房?jī)r(jià)還將繼續(xù)回落。目前全國(guó)及上海房?jī)r(jià)正處于下跌過(guò)程中 ,提前救市 ,更有可能使房?jī)r(jià)在到達(dá)合理位置時(shí) ,市場(chǎng)同時(shí)也進(jìn)入底部。反過(guò)來(lái)看 ,如果一直等到房?jī)r(jià)大跌之后才救市 ,則市場(chǎng)出現(xiàn)底部時(shí) ,則 房?jī)r(jià)極有可能已出現(xiàn)巨跌 —— 這一點(diǎn)是政府絕不愿看到的。 為什么會(huì)這樣？因?yàn)榻^大部分政策 ,其效力顯現(xiàn)都需要一個(gè)過(guò)程 ,存在滯后期。若進(jìn)一步往深處探究 ,則會(huì)發(fā)現(xiàn)政策顯效的內(nèi)因是市場(chǎng)主體（尤其是買(mǎi)方）的心理預(yù)期發(fā)生改變。眾所周知 ,在資產(chǎn)市場(chǎng)中 ,“ 追漲殺跌 ” 的現(xiàn)象一直存在 ,說(shuō)明市場(chǎng)預(yù)期是左右市場(chǎng)走勢(shì)的核心因素。而目前 ,全國(guó)樓市的預(yù)期是向下走的 ,救市之策絕非 “ 神仙藥 ”, 無(wú)挽狂瀾之力 ,短期內(nèi)市場(chǎng)不容樂(lè)觀。然而另一方面 ,隨著越來(lái)越多、越來(lái)越強(qiáng)的救市政策出臺(tái) ,市場(chǎng)預(yù)期會(huì)必然受其影響 ,慢慢改變 ,終會(huì)迎來(lái)由量變到質(zhì)變的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 這一節(jié)點(diǎn)的到來(lái) ,也正是全國(guó)或上海 房地產(chǎn) 市場(chǎng)底部的到來(lái)。還要等多久？這幾乎是一個(gè)謎。我們只能依據(jù)經(jīng)驗(yàn)作大致預(yù)測(cè)。經(jīng)驗(yàn)之一 ,樓市周期基本與經(jīng)濟(jì)周期同步。改革開(kāi)放以來(lái) ,我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個(gè)周期 ,第一個(gè)周期（ 19791990 年）的高峰出現(xiàn)在 1984 年（ GDP 增長(zhǎng)%） ,低谷出現(xiàn)在 1990 年（ GDP 增長(zhǎng) %）。第二個(gè)周期（ 19912021 年）高峰出現(xiàn)在 1992年（ GDP 增長(zhǎng) ） ,低谷出現(xiàn)在 1999 年（ GDP 增長(zhǎng) %）。第三個(gè)周期從 2021 年開(kāi)始 ,2021年達(dá)到高點(diǎn)（ GDP 增長(zhǎng) %） ,若按前兩次規(guī)律 ,20212021 年將是谷底。而 房地產(chǎn) 業(yè)一般會(huì)比宏觀經(jīng)濟(jì)提前觸底回升 ,樓市底部極有可能出現(xiàn)在 20212021 年。 經(jīng)驗(yàn)之二 ,樓市個(gè)具有自身運(yùn)行的規(guī)律。二戰(zhàn)后 ,美國(guó) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò) 5 個(gè)低潮期 ,一 般持續(xù) 2 年左右 ,其中 1970 年和 1991 屬于明顯的最低谷。 1991 年之前 ,美國(guó)樓市一個(gè)周期是 10年左右 ,而這輪增長(zhǎng) ,除了 2021 年受 IT 泡沫稍有影響外 ,持續(xù)增長(zhǎng)至 2021 年 ,積累了較大的泡沫 ,2021 年明顯破滅 ,低潮期將長(zhǎng)于以往。與美國(guó)不同的是 ,我國(guó)住宅市場(chǎng)化的全面開(kāi)始才只有短短 10 年 ,所以尚未走完發(fā)達(dá)國(guó)家所經(jīng)歷過(guò)的由剛性需求主導(dǎo)的 “ 樓市黃金 20 年 ” （二戰(zhàn)后至 60 年代末）。但我國(guó)的問(wèn)題是近幾年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超地發(fā)達(dá)國(guó)家歷史水平 ,“ 冒進(jìn)主義 ” 的結(jié)果 ,必然市場(chǎng)調(diào)整 ,23 年低潮期是必須的。 從今年前 10 個(gè)月全國(guó)市場(chǎng) 情況分析 ,2021 年房屋成交量同比 2021 年將出現(xiàn)大幅下滑 ,估計(jì)萎縮 34 成 ,但由于全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在第三季度 ,因此 2021 年全年房?jī)r(jià)同比 2021 年 ,依然呈正增長(zhǎng) ,不過(guò)漲幅將由 2021 年的 18%（商品房）大幅回落 ,5%左右的可能性較大（預(yù)計(jì)與 2021年 %的漲幅相近）。至于 2021 年 ,全國(guó)房屋成交量將依然在低位徘徊 ,但全年成交價(jià)格將比2021 年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 2021 年全國(guó)樓市觸底反彈的可能性最大。（文 /上海易居房地產(chǎn)研究院）
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