【導讀】總體來看,目前全國市場呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)。從去年年底開始,中國房地產市場開始調。整,今年以來下行速度加快,下滑幅度加大,房地產價格也隨之開始回落。從區(qū)域上看,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調整,接著長三角、華北、中西部也開始調整。其中珠三角地區(qū):全國房價“重災區(qū)”,點;環(huán)渤海地區(qū):各城市分化,北京下跌空間較大,沈陽波瀾不驚。中部地區(qū)成交量明顯下降,房。低迷市場中,依然有四類樓盤實現(xiàn)熱銷。至于2021年,全國房屋成交量將依然在低位徘?；?但全年成交價格將比2021年出現(xiàn)負增長。2021年全國樓市觸底反彈的可能性最大。危機進一步深化成金融風暴,并迅速波及全球。內連續(xù)三次降息,頻率之高歷史罕見。房屋成交量已出現(xiàn)大幅萎縮,從第三季度開始,房價亦開始下跌。截止到9月末,全國商品房空置面積為億平方米,同比增長%。但反彈力度普遍較小。勢頭明顯,樓盤打折力度再度擴大。了較大幅度的上漲。

　　

【正文】 ,甚至公開號召開發(fā)商降價促銷。 從全國市場來看 ,近期有四類樓盤取得較好銷售業(yè)績。第一類 ,打折力度較大的知名企業(yè)的大盤。知名品牌具有很強的號召力 ,而且大盤社區(qū)配套完善 ,尤其是促銷力度較大 ,很容易獲得購房人的認可。從全國范圍看 ,萬科、恒大、富力、中海、大華、龍湖等知名企業(yè)的部分樓盤在樓市冬天逆市飄紅。其中尤其以萬科和恒大為典型代表。在本輪降價潮中 ,萬科率先降價 ,在上海、杭州等多個城市多盤統(tǒng)一打折促銷 ,起到良好的效果。恒大在則今年黃金周期間全國13 個新 開樓盤同時進行 折的促銷 ,氣勢宏大 ,而且收效甚佳 ,短短一周內回籠資金近 50 億元。 第二類 ,超小戶型單身公寓。在市場整體低迷的情況下 ,剛性需求成為市場銷售的中堅力量。位于城市中心、區(qū)域中心或經濟開發(fā)區(qū)內的滿足單身白領居住需求的超小戶型產品 ,獲得市場追捧。此類項目大部分都是 50 平方米以下的一房 ,甚至是 30 平方米以下的產品。 第三類 ,近郊經濟型房源。市場需求主力是那些首次置業(yè)的剛性需求。其相對有限的購買力決定了在區(qū)位選擇更傾向于近郊 ,在房型上更為青睞 80 平方米左右的兩房或 90 平方米左右的三房。符合此類需求的很 多近郊經濟型產品在適當的價格優(yōu)惠刺激下都取得了較好的銷售業(yè)績。 第四類 ,綜合類特色產品。比如 ,萬達集團以開發(fā)銷品茂等綜合性商業(yè)項目為主 ,大部分項目是所在城市或區(qū)域內的商業(yè)中心和地標 ,其配套建設的住宅產品升值潛力得到了投資者的認可。再如 ,華僑城是專業(yè)的旅游地產開發(fā)商 ,其獨特的產品概念使其在市場競爭中避免了與其他項目直接競爭 ,綜合項目中的住宅亦賣得不錯。 五、今后兩年我國 房地產 市場走勢預測 未來兩年 ,我國 房地產 市場的走勢受兩方面因素的制約和影響。一方面是利空因素。國際金融風暴繼續(xù)肆虐 ,世界各國都受到波及 ,歐美地區(qū)受災尤其嚴重 ,國內經濟亦受其負面影響 ,出口下滑 ,經濟下行 ,外資撤離。國內經濟下行已成定局 ,股市、樓市皆低迷 ,實體經濟亦萎靡不振 ,企業(yè)效益下滑。在內外宏觀經濟雙重負面影響下 ,我國 房地產 市場必然同步下行。 另 一方面是利好因素。國際方面 ,主要國家聯(lián)合救市 ,有助于抑制金融風暴的進一步惡化 ,能夠在一定程度上減輕我國經濟和樓市面臨的外部壓力。國內方面 ,目前中央拯救經濟的決心超大 ,11 月 “4 萬億投資計劃 ” 的出臺 ,表明國家促內需保增長的力度將超過 1998 年應對亞洲金融危機的措施 ,“ 積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策 ” 也標志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調控轉變?yōu)閿U張型調控。從房地產政策利好分析 ,10 月 22 日財政部和央行的相關文件標志著中央救樓市的開始。 利空與利好同時存在 ,那么 ,今后兩年我國房地產市場到底何去何從？不妨先拿股市 經驗做類比。今年 9 月中旬后 ,以百年金融大佬雷曼兄弟的倒閉為起點 ,美國次債危機迅速升級為金融風暴 ,美國政府陸續(xù)做出接管 “ 兩房 ” 和 AIG、 7000 億美元援助計劃、降息等諸多救市動作 ,但多少有些出人意料的是 ,一邊是政府步步緊逼地救市 ,另一邊是股市難以扼制地節(jié)節(jié)敗退。 2021 年股市泡沫破滅后 ,道瓊斯指數用了 8 年時間 （ 2021 年 10 月）達到史上最高的 14000點以上 ,至今已跌去了近一半。 中國亦類似 ,也是從去年 10 月開始下跌 ,至今上指跌幅超過 70%,比道指更熊大了。 9 月 18日免除印花稅等三政策出臺后 ,次日股市立即雄 起 ,一片漲停板 。奈何只是曇花一現(xiàn) ,其后依然在低迷中尋找方向 ,重新跌回 2021 點以下。由此證明 ,在經濟整體下行的市場預期下 ,無論美國股市 ,還是中國股市 ,都不領 “ 政府救市之情 ” 。股市的政策底來了 ,股價底部卻未見蹤影。 許多人反對中央救市的主要依據是 :房價還沒降到合理水平。事實確也如此?？闪硗膺€有一個事實 :即使救市 ,短期內市場也不會見底 ,房價還將繼續(xù)回落。目前全國及上海房價正處于下跌過程中 ,提前救市 ,更有可能使房價在到達合理位置時 ,市場同時也進入底部。反過來看 ,如果一直等到房價大跌之后才救市 ,則市場出現(xiàn)底部時 ,則 房價極有可能已出現(xiàn)巨跌 —— 這一點是政府絕不愿看到的。 為什么會這樣？因為絕大部分政策 ,其效力顯現(xiàn)都需要一個過程 ,存在滯后期。若進一步往深處探究 ,則會發(fā)現(xiàn)政策顯效的內因是市場主體（尤其是買方）的心理預期發(fā)生改變。眾所周知 ,在資產市場中 ,“ 追漲殺跌 ” 的現(xiàn)象一直存在 ,說明市場預期是左右市場走勢的核心因素。而目前 ,全國樓市的預期是向下走的 ,救市之策絕非 “ 神仙藥 ”, 無挽狂瀾之力 ,短期內市場不容樂觀。然而另一方面 ,隨著越來越多、越來越強的救市政策出臺 ,市場預期會必然受其影響 ,慢慢改變 ,終會迎來由量變到質變的時間節(jié)點。 這一節(jié)點的到來 ,也正是全國或上海 房地產 市場底部的到來。還要等多久？這幾乎是一個謎。我們只能依據經驗作大致預測。經驗之一 ,樓市周期基本與經濟周期同步。改革開放以來 ,我國經濟經歷了三個周期 ,第一個周期（ 19791990 年）的高峰出現(xiàn)在 1984 年（ GDP 增長%） ,低谷出現(xiàn)在 1990 年（ GDP 增長 %）。第二個周期（ 19912021 年）高峰出現(xiàn)在 1992年（ GDP 增長 ） ,低谷出現(xiàn)在 1999 年（ GDP 增長 %）。第三個周期從 2021 年開始 ,2021年達到高點（ GDP 增長 %） ,若按前兩次規(guī)律 ,20212021 年將是谷底。而 房地產 業(yè)一般會比宏觀經濟提前觸底回升 ,樓市底部極有可能出現(xiàn)在 20212021 年。 經驗之二 ,樓市個具有自身運行的規(guī)律。二戰(zhàn)后 ,美國 房地產 市場出現(xiàn)過 5 個低潮期 ,一 般持續(xù) 2 年左右 ,其中 1970 年和 1991 屬于明顯的最低谷。 1991 年之前 ,美國樓市一個周期是 10年左右 ,而這輪增長 ,除了 2021 年受 IT 泡沫稍有影響外 ,持續(xù)增長至 2021 年 ,積累了較大的泡沫 ,2021 年明顯破滅 ,低潮期將長于以往。與美國不同的是 ,我國住宅市場化的全面開始才只有短短 10 年 ,所以尚未走完發(fā)達國家所經歷過的由剛性需求主導的 “ 樓市黃金 20 年 ” （二戰(zhàn)后至 60 年代末）。但我國的問題是近幾年房價漲幅遠超地發(fā)達國家歷史水平 ,“ 冒進主義 ” 的結果 ,必然市場調整 ,23 年低潮期是必須的。 從今年前 10 個月全國市場 情況分析 ,2021 年房屋成交量同比 2021 年將出現(xiàn)大幅下滑 ,估計萎縮 34 成 ,但由于全國房價拐點出現(xiàn)在第三季度 ,因此 2021 年全年房價同比 2021 年 ,依然呈正增長 ,不過漲幅將由 2021 年的 18%（商品房）大幅回落 ,5%左右的可能性較大（預計與 2021年 %的漲幅相近）。至于 2021 年 ,全國房屋成交量將依然在低位徘徊 ,但全年成交價格將比2021 年出現(xiàn)負增長。 2021 年全國樓市觸底反彈的可能性最大。（文 /上海易居房地產研究院）