【導(dǎo)讀】集散地，是二七區(qū)的經(jīng)濟龍頭，但同時也是散、亂、差的根源地。該區(qū)域是鄭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的五金機電集中地，但都比較零散，而且規(guī)模小，不發(fā)展壯大，城市在發(fā)展過程中，就會把這些小市場吃掉。此范圍內(nèi)整體的拆遷改造，迫使該區(qū)域臨街機電市場無奈退出。商戶已經(jīng)不得不退出該區(qū)域競爭的舞臺，另外尋找經(jīng)營的環(huán)境和發(fā)展的空間。平方米；每年為政府所提供的財政稅收將會銳減約750多萬元。360平方米，為銘功路辦事處產(chǎn)權(quán)。但不可否認，其位置偏遠，凝聚商業(yè)氣息需要時間，是。度之規(guī)定，組織有關(guān)技術(shù)人員編制完成了該項目的規(guī)劃方案。題，為社會提供1479套房源，約760間商鋪；無論是近期，還是長遠利益來看，同時將打破鄭州市內(nèi)火車站附近東西中心通道的瓶頸，確。其市場份額將會占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。理難，一直是社會的“老大難”問題。戶也很容易認同。

　　

【正文】 系統(tǒng)，施工期產(chǎn)生的噪音、空氣污染和少量的水土流失等不利影響，都可通過一定措施得以控制和減少，并且都會隨著施工活動的結(jié)束而消失 。工程全面施后，項目區(qū)環(huán)境將得到根本的改善，將產(chǎn)生一定的環(huán)境效益。 節(jié)能、節(jié)水必要性 能源和水資源是社會生產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。節(jié)約能源和水資源是我國長期的戰(zhàn)略任務(wù)。現(xiàn)在我國能源和水資源利用率很低，消費指標很高，節(jié)約能源和水資源不僅極其必要，而且潛力很大。它是提高經(jīng)濟效益的一個重要方面，也是我國能源政策的重要組成部分。所以，建議本項目采用新設(shè)計技術(shù)、新設(shè)備、新材料以達到最少的能源和水資源的消耗。 節(jié)能措施 采用合理的配電方式，電氣設(shè)備選用節(jié)能型產(chǎn)品，照明選用高效節(jié)能燈具，按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)照 明燈具數(shù)量，以節(jié)約電力資源。 給排水系統(tǒng)采用新型材料和節(jié)能設(shè)備，并合理設(shè)計控制系統(tǒng)，以達到節(jié)能的目的。 建筑物土建結(jié)構(gòu)設(shè)計采用先進合理的設(shè)計方案，推廣新技術(shù)和新材料以接省建筑費用，節(jié)省土建施工時間，減少工作量。 在建筑設(shè)計中。適當(dāng)降低層高，已節(jié)約空氣調(diào)節(jié)所耗用的能量。樓房屋面設(shè)隔熱層，其維護結(jié)構(gòu)也考慮保溫。在保證冬季室內(nèi)熱環(huán)境、改善夏季熱舒適性和堅持衛(wèi)生標準的前提下，減低單位面積的能耗，提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量利用自然采光和自然通風(fēng)。 建筑設(shè)計中盡可能利用可持續(xù)發(fā)展能源，如室外路燈盡可 能采用太陽能，雨水應(yīng)回收利用等。 采用合理的建筑體型及窗墻類型，推廣保溫隔熱性能好的維護結(jié)構(gòu)，考慮采用墻體節(jié)能施工措施，圍護結(jié)構(gòu)的外墻、屋頂及地面的熱工性能，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標準《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1987 和現(xiàn)行行業(yè)標準《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》（ GBJ2695）的規(guī)定。 采用節(jié)能型設(shè)備。合理選擇用電設(shè)備的型號和臺數(shù)，布置合理，力求匹 配。對負荷常變的設(shè)備要完善調(diào)節(jié)手段，使單機與負荷相適應(yīng)，防止輕載或過載，節(jié)約能源。 節(jié)水措施 應(yīng)采用節(jié)水型設(shè)備和器具。如采用自閉式?jīng)_水閥 等，減低水資源的無效消耗，達到節(jié)約用水的目的。 供水系統(tǒng)采用防滲、防漏措施，如供水管網(wǎng)、衛(wèi)生潔具等配件要符合標準，提高耐用度，防止漏水，以達到應(yīng)有的節(jié)水功效。 能源管理 建立單位能源管理制度和機構(gòu)，加強水、電的計量管理，并明確管理責(zé)任，防止水、氣等的跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效果。 第八章 項目管理與實施計劃 項目管理 本項目在建設(shè)期應(yīng)由鄭州榮成置業(yè)有限公司成立項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)項目部，確保本項目高質(zhì)量、高標準按進度計劃安排的工期完成。 實行工程質(zhì)量量終身負責(zé)制。對項目建設(shè)工程質(zhì)量負主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、對參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接負責(zé)人，實行工程質(zhì)量終身追究制度。 實行工程監(jiān)理制。項目建設(shè)過程中，聘請有資格的監(jiān)理單位和人員，對項目建設(shè)進行監(jiān)理，抓好工程進度，提高工程質(zhì)量，降低成本。 嚴格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過程中，接受計劃、審計等部門和社會輿論的監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進行嚴格的竣工驗收。 嚴格項目資金管理。對項目實行專帳管理、專款專用，嚴禁挪用和擠占。 項目實施進度 本項目嚴格按照國家有關(guān)建設(shè)程序進行，待項目規(guī)劃方案批 復(fù)后，可著手進行項目的初步設(shè)計方案；設(shè)計方案批準后，著手施工圖設(shè)計；建委辦理招投標手續(xù)；為加速建設(shè)進度，縮短建設(shè)周期，各子項可交叉進行。本項目建設(shè)期安排為 30 個月。 項目實施主要包括以下六個部分： 前期工作：可研編制及批復(fù)、項目立項、報規(guī)劃方案、設(shè)計方案。 施工圖設(shè)計：項目初步設(shè)計、施工圖設(shè)計及相關(guān)工作等。 施工準備：土地招牌掛、拆遷、項目招投標、 土建施工： 裝飾工程： 竣工驗收： 第九章 投資估算與資金籌措 估算范圍 本項目投資估算范圍 包括新建建筑物的土建、設(shè)備、安裝等的工程費用，并包括拆遷貨幣結(jié)算、補償及城區(qū)拆除費、建設(shè)單位管理費、設(shè)計費、監(jiān)理費等其它費用、及基本預(yù)備費（不可預(yù)見費）等。 編制依據(jù) 《投資項目可行性研究指南》計辦投資 [2021]15 號 《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》咨經(jīng) [1998]11 號 《河南省建筑和裝飾工程綜合基價（ 2021）》 《河南省安裝工程綜合基價（ 2021）》 《鄭州市建設(shè)工程材料基準價格信息》 估算方法 估算指標、數(shù)字是在規(guī)劃草圖、戶型構(gòu)思及小區(qū)的總平面規(guī)劃布局等資料尚 不完備的情況下，本著“以人為本”的原則，以滿足需要，提高生活環(huán)境和生活質(zhì)量為主體進行框算，只能做為開發(fā)項目前期工作的參考。 工程費用根據(jù)相同結(jié)構(gòu)的類似工程決算，并參考現(xiàn)行市場材料價格和鄭州市工程造價指數(shù)信息進行調(diào)整，以單方指標計入。 機電設(shè)備價格按生產(chǎn)廠家報價及產(chǎn)品樣本價格計入。 建筑材料價格均依據(jù)鄭州市現(xiàn)行規(guī)定并結(jié)合當(dāng)前的市場情況進行估算。 其它費用按照有關(guān)工程項目其他費用的計算規(guī)定，并結(jié)合本項目實際情況確定。 投資估算 本項目總投資，投資構(gòu)成如下： 總投資估算匯總表 （萬元） 項目 建筑 安裝 設(shè)備 其它 稅金 合計 投資額 占總投資 (%) 100 詳見“投資估算表”。 有關(guān)問題說明： 墻改費，如使用節(jié)能材料磚，該費用退回，可不列入成本。 景觀綠化、大門、圖及放線、拔地定樁、工程勘察及設(shè)計、建管監(jiān)理、不可預(yù)見費、管理費、銷售費等在實際操作中，若能很好的控制均有下調(diào)的余地和可能性。 部分費用可根據(jù)舊 城改造相關(guān)政策進行減免。 資金籌措 及運作 按規(guī)劃容積率計算，本項目總投入資金 萬元，資金籌措及運作可采用以下兩種方式進行。 公司如對該項目投入拆遷貨幣結(jié)算、補償及舊城區(qū)的拆除所需啟動資金20210萬元。資金 16000萬元作為起動資金，另外的資金缺口根據(jù)公司歷年來的銷售經(jīng)驗。加上 VIP 預(yù)售房款收入約 4000萬元 [按預(yù)售 7%每平米降 100 元計算：（ 5000 元 /平方米 **7%= 萬元 ]整個項目可全面啟動。 由于公司 2021 年 6 月與二七區(qū)解放路、二 道街社區(qū)聯(lián)合進行了入戶調(diào)查，該區(qū)居民 8090%要求回遷，根據(jù)政府拆遷條例一次性可以用 2021萬元自有資金先得到該地塊的土地使用權(quán)，以該地的土地使用權(quán)加上公司近幾年的銀行信用做抵押貸款，以貸款資金并結(jié)合公司現(xiàn)有資本金可以擴大企業(yè)規(guī)模。 第十章 經(jīng)濟效益分析 項目銷售分析 “舊城改造”作為一項“解困工程”，國家及地方政府給予了一系列優(yōu)惠政策，減免了多種常規(guī)建設(shè)項目所應(yīng)交納的稅費，其目的為了盡可能地降低建設(shè)成本。按照國家有關(guān)規(guī)定，舊城改造用房超出回遷面積部分 以微利價格向拆遷戶出售。 微利價格構(gòu)成包括經(jīng)下 8 項因素： 住房建設(shè)的征地和拆遷補償、安置費； 勘察設(shè)計及前期工程費； 建安工程費； 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）； 以上四項之和為基數(shù)的 13%的管理費； 貸款利息； 稅金； 3%以下的利潤。 根據(jù)文件要求，結(jié)合本項目特點，稅金主要包括企業(yè)應(yīng)交營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，其中，營業(yè)稅按銷售收的 5%，城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的 7%，教育費附加按營業(yè)稅的 3%，土地增值稅按銷售收的 %,企業(yè)所得稅按《河南省房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核定征收暫行辦法》計算。 在項目選址上，鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項目位于二七區(qū)解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站，處于城市地理位置的中心，更是經(jīng)濟、商業(yè)的黃金地帶，具有較高的升值潛力。 該項目按總住房建筑面積 ㎡ 扣減回遷面積（ *= ㎡ ）計算，余 ㎡ 可作為商品房銷售。其余商場部分租賃作為公司的長期回報。 從市場的整體情況分析，由于今后幾 年市區(qū)面積的擴大和城市人口的大幅度增長，市場需求較大，而市場供應(yīng)能力相對偏低，銷售前景較好。 項目利潤分析 （ 拆遷以貨幣置換方式計算 ） 銷售收入、成本、稅金及利潤估算表 項目 單價 (元 /平方米 ) 面積（平方米） 金額（萬元） 備注 一、銷售收入 住宅 商場 合計 二、銷售成本 土地成本 建筑安裝成本 1900 綜合費用 550 合計 三、營業(yè)稅金附加 四、利潤總額 項目稅收分析 若該項目按回遷安置測算銷售稅金約可達 4600 萬元，建設(shè)工程屬地納稅約700 萬元，商場營業(yè)稅附加約 1200 萬元 /年，并有逐年增加潛力。 綜合上述分析，本項目商業(yè)投資利潤較好，有較好的經(jīng)濟效益。 第十一章 社會效益 “舊城改造”是改變城市面貌，改善居民居住環(huán)境必要途徑，是作為推進城市建設(shè)與管理，《鄭州市城市總體規(guī)劃》實施的重要組成部分，建設(shè)的目的是結(jié)合城鎮(zhèn)住房制度改革，調(diào)動各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會化進程，促進城鎮(zhèn)住房建設(shè)，在這一前提下，使得該項目發(fā)建設(shè)有著很好的社會效益。具體表現(xiàn)在以下幾個方面： 本項目的建設(shè)在極大程度上改善了該舊城區(qū)域內(nèi)居民生活環(huán)境和居住條件，同時 為城市的發(fā)展增加了新的亮點。 該處屬于鄭州市典型的舊城區(qū)，僅將房屋改造價值提升不大，唯一的途徑是將老功能區(qū)整體改造，重新打造出一個集住宅、商業(yè)為一體的高檔社區(qū)。 因該功能區(qū)的現(xiàn)狀對整個城市功能的實現(xiàn)已不能發(fā)揮很好的作用，甚至，目前已經(jīng)成為阻隔鄭州東西交匯、融合的一大障礙。隨著跨越京廣鐵路的解放路立交橋的開工建設(shè)，該區(qū)域舊城改造勢在必行，相信 2021年她將成為鄭州市城市中心的一大亮點。 本項目的建設(shè)是積極落實國家政策，加大鄭州市城市住房建設(shè)力度，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，社會和諧的需要。 本項目建成后可以在一定 程度上緩解鄭州市中心區(qū)域房地產(chǎn)市場的供需矛盾，滿足該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住房需求，真正體現(xiàn)政府執(zhí)政為民，改善人民生活居住環(huán)境，構(gòu)建和諧社會。 本項目的建設(shè)是優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)，維護社會穩(wěn)定和長足發(fā)展的需要。 從鄭州市整體規(guī)劃看，該項目是對擬建的解放路立交橋建設(shè)后作為交通樞紐、經(jīng)濟中心的地位是一個很好的烘托，將會帶動這里的商機和活力，在拉動內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個極大的推進。 擴大居民住房消費，推動了國民經(jīng)濟發(fā)展。 刺激內(nèi)需，增加居民消費是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的 重要措施。隨著該項目的逐步實施，可以加快鄭州市的城市建設(shè)與發(fā)展，擴大了居民的住房消費，有效地提高資金的利用率，帶動房地產(chǎn)信貸相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展，推動了國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。 因此該項目的建設(shè)有著十分顯著的社會效益。 附表一 投 資 估 算 表 序號 名稱 依據(jù) 數(shù)量 單價 總金額（元） 1 拆遷結(jié)算 2 拆遷補償 3 房層拆除費 4 三通一平 5 小區(qū)道路 6 小區(qū)供水 7 小區(qū)供電 12412911 8 小區(qū)排污 9 小區(qū)綠化 10 監(jiān)控設(shè)施 13 文 /地探設(shè)計 5319819 14 抗震、檢測費用 15 人防費用高層 16 人防費用商場 764446 17 招標代理費 18 建管部 門報建 19 房管部門收費 20 建管監(jiān)督費用 1773273 21 代收費用（規(guī)劃報建） 22 建安成本 高層 23 稅金 24 銷售費用 25 貸款利息 26 管理費 27 不 可預(yù)見費 28 工程總支出 29 總建筑面積 30 每平方米單價 3787 31 銷售成本價格 (元 ) 住宅 商場 地下室 32 銷售成本合計 33 利潤