【導讀】集散地，是二七區(qū)的經濟龍頭，但同時也是散、亂、差的根源地。該區(qū)域是鄭州市區(qū)內現有的五金機電集中地，但都比較零散，而且規(guī)模小，不發(fā)展壯大，城市在發(fā)展過程中，就會把這些小市場吃掉。此范圍內整體的拆遷改造，迫使該區(qū)域臨街機電市場無奈退出。商戶已經不得不退出該區(qū)域競爭的舞臺，另外尋找經營的環(huán)境和發(fā)展的空間。平方米；每年為政府所提供的財政稅收將會銳減約750多萬元。360平方米，為銘功路辦事處產權。但不可否認，其位置偏遠，凝聚商業(yè)氣息需要時間，是。度之規(guī)定，組織有關技術人員編制完成了該項目的規(guī)劃方案。題，為社會提供1479套房源，約760間商鋪；無論是近期，還是長遠利益來看，同時將打破鄭州市內火車站附近東西中心通道的瓶頸，確。其市場份額將會占據中心城區(qū)商品房的主導地位。理難，一直是社會的“老大難”問題。戶也很容易認同。

　　

【正文】 系統(tǒng)，施工期產生的噪音、空氣污染和少量的水土流失等不利影響，都可通過一定措施得以控制和減少，并且都會隨著施工活動的結束而消失 。工程全面施后，項目區(qū)環(huán)境將得到根本的改善，將產生一定的環(huán)境效益。 節(jié)能、節(jié)水必要性 能源和水資源是社會生產發(fā)展的基礎。節(jié)約能源和水資源是我國長期的戰(zhàn)略任務。現在我國能源和水資源利用率很低，消費指標很高，節(jié)約能源和水資源不僅極其必要，而且潛力很大。它是提高經濟效益的一個重要方面，也是我國能源政策的重要組成部分。所以，建議本項目采用新設計技術、新設備、新材料以達到最少的能源和水資源的消耗。 節(jié)能措施 采用合理的配電方式，電氣設備選用節(jié)能型產品，照明選用高效節(jié)能燈具，按規(guī)范要求設置室內照 明燈具數量，以節(jié)約電力資源。 給排水系統(tǒng)采用新型材料和節(jié)能設備，并合理設計控制系統(tǒng)，以達到節(jié)能的目的。 建筑物土建結構設計采用先進合理的設計方案，推廣新技術和新材料以接省建筑費用，節(jié)省土建施工時間，減少工作量。 在建筑設計中。適當降低層高，已節(jié)約空氣調節(jié)所耗用的能量。樓房屋面設隔熱層，其維護結構也考慮保溫。在保證冬季室內熱環(huán)境、改善夏季熱舒適性和堅持衛(wèi)生標準的前提下，減低單位面積的能耗，提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量利用自然采光和自然通風。 建筑設計中盡可能利用可持續(xù)發(fā)展能源，如室外路燈盡可 能采用太陽能，雨水應回收利用等。 采用合理的建筑體型及窗墻類型，推廣保溫隔熱性能好的維護結構，考慮采用墻體節(jié)能施工措施，圍護結構的外墻、屋頂及地面的熱工性能，應符合現行國家標準《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》（ GBJ1987 和現行行業(yè)標準《民用建筑節(jié)能設計標準》（ GBJ2695）的規(guī)定。 采用節(jié)能型設備。合理選擇用電設備的型號和臺數，布置合理，力求匹 配。對負荷常變的設備要完善調節(jié)手段，使單機與負荷相適應，防止輕載或過載，節(jié)約能源。 節(jié)水措施 應采用節(jié)水型設備和器具。如采用自閉式沖水閥 等，減低水資源的無效消耗，達到節(jié)約用水的目的。 供水系統(tǒng)采用防滲、防漏措施，如供水管網、衛(wèi)生潔具等配件要符合標準，提高耐用度，防止漏水，以達到應有的節(jié)水功效。 能源管理 建立單位能源管理制度和機構，加強水、電的計量管理，并明確管理責任，防止水、氣等的跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效果。 第八章 項目管理與實施計劃 項目管理 本項目在建設期應由鄭州榮成置業(yè)有限公司成立項目建設領導小組，下設項目部，確保本項目高質量、高標準按進度計劃安排的工期完成。 實行工程質量量終身負責制。對項目建設工程質量負主要責任的領導、對參建單位的領導人和直接負責人，實行工程質量終身追究制度。 實行工程監(jiān)理制。項目建設過程中，聘請有資格的監(jiān)理單位和人員，對項目建設進行監(jiān)理，抓好工程進度，提高工程質量，降低成本。 嚴格按照基本建設程序辦事，建設過程中，接受計劃、審計等部門和社會輿論的監(jiān)督，建成后按照有關規(guī)定進行嚴格的竣工驗收。 嚴格項目資金管理。對項目實行專帳管理、?？顚Ｓ?，嚴禁挪用和擠占。 項目實施進度 本項目嚴格按照國家有關建設程序進行，待項目規(guī)劃方案批 復后，可著手進行項目的初步設計方案；設計方案批準后，著手施工圖設計；建委辦理招投標手續(xù)；為加速建設進度，縮短建設周期，各子項可交叉進行。本項目建設期安排為 30 個月。 項目實施主要包括以下六個部分： 前期工作：可研編制及批復、項目立項、報規(guī)劃方案、設計方案。 施工圖設計：項目初步設計、施工圖設計及相關工作等。 施工準備：土地招牌掛、拆遷、項目招投標、 土建施工： 裝飾工程： 竣工驗收： 第九章 投資估算與資金籌措 估算范圍 本項目投資估算范圍 包括新建建筑物的土建、設備、安裝等的工程費用，并包括拆遷貨幣結算、補償及城區(qū)拆除費、建設單位管理費、設計費、監(jiān)理費等其它費用、及基本預備費（不可預見費）等。 編制依據 《投資項目可行性研究指南》計辦投資 [2021]15 號 《投資項目經濟咨詢評估指南》咨經 [1998]11 號 《河南省建筑和裝飾工程綜合基價（ 2021）》 《河南省安裝工程綜合基價（ 2021）》 《鄭州市建設工程材料基準價格信息》 估算方法 估算指標、數字是在規(guī)劃草圖、戶型構思及小區(qū)的總平面規(guī)劃布局等資料尚 不完備的情況下，本著“以人為本”的原則，以滿足需要，提高生活環(huán)境和生活質量為主體進行框算，只能做為開發(fā)項目前期工作的參考。 工程費用根據相同結構的類似工程決算，并參考現行市場材料價格和鄭州市工程造價指數信息進行調整，以單方指標計入。 機電設備價格按生產廠家報價及產品樣本價格計入。 建筑材料價格均依據鄭州市現行規(guī)定并結合當前的市場情況進行估算。 其它費用按照有關工程項目其他費用的計算規(guī)定，并結合本項目實際情況確定。 投資估算 本項目總投資，投資構成如下： 總投資估算匯總表 （萬元） 項目 建筑 安裝 設備 其它 稅金 合計 投資額 占總投資 (%) 100 詳見“投資估算表”。 有關問題說明： 墻改費，如使用節(jié)能材料磚，該費用退回，可不列入成本。 景觀綠化、大門、圖及放線、拔地定樁、工程勘察及設計、建管監(jiān)理、不可預見費、管理費、銷售費等在實際操作中，若能很好的控制均有下調的余地和可能性。 部分費用可根據舊 城改造相關政策進行減免。 資金籌措 及運作 按規(guī)劃容積率計算，本項目總投入資金 萬元，資金籌措及運作可采用以下兩種方式進行。 公司如對該項目投入拆遷貨幣結算、補償及舊城區(qū)的拆除所需啟動資金20210萬元。資金 16000萬元作為起動資金，另外的資金缺口根據公司歷年來的銷售經驗。加上 VIP 預售房款收入約 4000萬元 [按預售 7%每平米降 100 元計算：（ 5000 元 /平方米 **7%= 萬元 ]整個項目可全面啟動。 由于公司 2021 年 6 月與二七區(qū)解放路、二 道街社區(qū)聯合進行了入戶調查，該區(qū)居民 8090%要求回遷，根據政府拆遷條例一次性可以用 2021萬元自有資金先得到該地塊的土地使用權，以該地的土地使用權加上公司近幾年的銀行信用做抵押貸款，以貸款資金并結合公司現有資本金可以擴大企業(yè)規(guī)模。 第十章 經濟效益分析 項目銷售分析 “舊城改造”作為一項“解困工程”，國家及地方政府給予了一系列優(yōu)惠政策，減免了多種常規(guī)建設項目所應交納的稅費，其目的為了盡可能地降低建設成本。按照國家有關規(guī)定，舊城改造用房超出回遷面積部分 以微利價格向拆遷戶出售。 微利價格構成包括經下 8 項因素： 住房建設的征地和拆遷補償、安置費； 勘察設計及前期工程費； 建安工程費； 住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）； 以上四項之和為基數的 13%的管理費； 貸款利息； 稅金； 3%以下的利潤。 根據文件要求，結合本項目特點，稅金主要包括企業(yè)應交營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，其中，營業(yè)稅按銷售收的 5%，城市維護建設稅按營業(yè)稅的 7%，教育費附加按營業(yè)稅的 3%，土地增值稅按銷售收的 %,企業(yè)所得稅按《河南省房地產企業(yè)所得稅核定征收暫行辦法》計算。 在項目選址上，鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項目位于二七區(qū)解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站，處于城市地理位置的中心，更是經濟、商業(yè)的黃金地帶，具有較高的升值潛力。 該項目按總住房建筑面積 ㎡ 扣減回遷面積（ *= ㎡ ）計算，余 ㎡ 可作為商品房銷售。其余商場部分租賃作為公司的長期回報。 從市場的整體情況分析，由于今后幾 年市區(qū)面積的擴大和城市人口的大幅度增長，市場需求較大，而市場供應能力相對偏低，銷售前景較好。 項目利潤分析 （ 拆遷以貨幣置換方式計算 ） 銷售收入、成本、稅金及利潤估算表 項目 單價 (元 /平方米 ) 面積（平方米） 金額（萬元） 備注 一、銷售收入 住宅 商場 合計 二、銷售成本 土地成本 建筑安裝成本 1900 綜合費用 550 合計 三、營業(yè)稅金附加 四、利潤總額 項目稅收分析 若該項目按回遷安置測算銷售稅金約可達 4600 萬元，建設工程屬地納稅約700 萬元，商場營業(yè)稅附加約 1200 萬元 /年，并有逐年增加潛力。 綜合上述分析，本項目商業(yè)投資利潤較好，有較好的經濟效益。 第十一章 社會效益 “舊城改造”是改變城市面貌，改善居民居住環(huán)境必要途徑，是作為推進城市建設與管理，《鄭州市城市總體規(guī)劃》實施的重要組成部分，建設的目的是結合城鎮(zhèn)住房制度改革，調動各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會化進程，促進城鎮(zhèn)住房建設，在這一前提下，使得該項目發(fā)建設有著很好的社會效益。具體表現在以下幾個方面： 本項目的建設在極大程度上改善了該舊城區(qū)域內居民生活環(huán)境和居住條件，同時 為城市的發(fā)展增加了新的亮點。 該處屬于鄭州市典型的舊城區(qū)，僅將房屋改造價值提升不大，唯一的途徑是將老功能區(qū)整體改造，重新打造出一個集住宅、商業(yè)為一體的高檔社區(qū)。 因該功能區(qū)的現狀對整個城市功能的實現已不能發(fā)揮很好的作用，甚至，目前已經成為阻隔鄭州東西交匯、融合的一大障礙。隨著跨越京廣鐵路的解放路立交橋的開工建設，該區(qū)域舊城改造勢在必行，相信 2021年她將成為鄭州市城市中心的一大亮點。 本項目的建設是積極落實國家政策，加大鄭州市城市住房建設力度，促進房地產健康發(fā)展，社會和諧的需要。 本項目建成后可以在一定 程度上緩解鄭州市中心區(qū)域房地產市場的供需矛盾，滿足該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住房需求，真正體現政府執(zhí)政為民，改善人民生活居住環(huán)境，構建和諧社會。 本項目的建設是優(yōu)化市場結構，維護社會穩(wěn)定和長足發(fā)展的需要。 從鄭州市整體規(guī)劃看，該項目是對擬建的解放路立交橋建設后作為交通樞紐、經濟中心的地位是一個很好的烘托，將會帶動這里的商機和活力，在拉動內需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個極大的推進。 擴大居民住房消費，推動了國民經濟發(fā)展。 刺激內需，增加居民消費是我國國民經濟發(fā)展的 重要措施。隨著該項目的逐步實施，可以加快鄭州市的城市建設與發(fā)展，擴大了居民的住房消費，有效地提高資金的利用率，帶動房地產信貸相關業(yè)務的發(fā)展，推動了國民經濟的快速發(fā)展。 因此該項目的建設有著十分顯著的社會效益。 附表一 投 資 估 算 表 序號 名稱 依據 數量 單價 總金額（元） 1 拆遷結算 2 拆遷補償 3 房層拆除費 4 三通一平 5 小區(qū)道路 6 小區(qū)供水 7 小區(qū)供電 12412911 8 小區(qū)排污 9 小區(qū)綠化 10 監(jiān)控設施 13 文 /地探設計 5319819 14 抗震、檢測費用 15 人防費用高層 16 人防費用商場 764446 17 招標代理費 18 建管部 門報建 19 房管部門收費 20 建管監(jiān)督費用 1773273 21 代收費用（規(guī)劃報建） 22 建安成本 高層 23 稅金 24 銷售費用 25 貸款利息 26 管理費 27 不 可預見費 28 工程總支出 29 總建筑面積 30 每平方米單價 3787 31 銷售成本價格 (元 ) 住宅 商場 地下室 32 銷售成本合計 33 利潤