項(xiàng)目三成本法知識(shí)目標(biāo)能力目標(biāo)素質(zhì)目標(biāo)-資料下載頁
2025-10-02 23:27本頁面
【導(dǎo)讀】甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價(jià)所。堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理。論的理由有哪些？的重新購建成本。費(fèi)、利潤(rùn)等資料；（三）估算折舊；（四）求取積算價(jià)格。某評(píng)估公司接受甲公司委托，對(duì)其擁有的一。處自建房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)目的為抵押。4500m2，2020年1月竣工。估公司認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告是合理的。劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等費(fèi)用；力、通訊、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)用；護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用，開發(fā)利潤(rùn)銷售利潤(rùn)率?
【正文】 法。 可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目的含義 可修復(fù)項(xiàng)目指預(yù)計(jì)修復(fù)所必需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的項(xiàng)目，反之為不可修復(fù)項(xiàng)目。 可修復(fù)項(xiàng)目的折舊額求取 以修復(fù)費(fèi)用作為折舊額 不可修復(fù)項(xiàng)目的折舊額求取 不可修復(fù)項(xiàng)目類型： 短壽命項(xiàng)目 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目 短壽命項(xiàng)目：剩余使用壽命短于整體建 筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的件、 設(shè)備、設(shè)施等。 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目：剩余使用壽命等于或長(zhǎng)于 整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命 的部件、設(shè)備、設(shè)施等。 （ 1）短壽命項(xiàng)目折舊的求取 根據(jù)短壽命項(xiàng)目的重新購建價(jià)格、壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余使用壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。 如：某教學(xué)樓的課桌椅使用壽命為 10年，已投入使用 3年，現(xiàn)重置價(jià)格為 100萬元，則折舊額為多少？ （ 2）長(zhǎng)壽命項(xiàng)目折舊的求取 根據(jù)建筑物重新購建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)和各短壽命項(xiàng)目的重新購建價(jià)格后的余額 、建筑物的 經(jīng)濟(jì)壽命 、 有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命 ，采用年限法計(jì)算折舊額。 某建筑物的重置價(jià)格為 180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 2萬元；裝修的重置價(jià)格為 30萬元，平均壽命為 5年，已使用 3年；設(shè)備的重置價(jià)格為 60萬元，平均壽命為 15年，已使用 10年，殘值率假設(shè)均為零，求該建筑物的折舊總額。 門窗等損壞的折舊額＝ 2(萬元 ) 裝修的折舊額＝ 30 1/5 3 ＝ 18(萬元）設(shè)備的折舊額＝ 60 1/15 10 ＝ 40(萬元 ) 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額 ＝ (18023060) 1/50 10 ＝ (萬元 ) 該建筑物的折舊總額＝ 2+18+40+ ＝ (萬元 ) 典型案例 1： 某宗房地產(chǎn)的土地總面積為 1000㎡ ，是 10年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)平均每畝花費(fèi) 18萬元，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地每平方米需要 620元；地上建筑物的總建筑面積為 2020㎡ ，是 8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積 600元，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每平方米建筑面積需要 1200元，估計(jì)該建筑物有八成新。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。 土地現(xiàn)值＝ 620 1000 ＝ 620200(元 ) 建筑物現(xiàn)值＝ 1200 2020 80％ ＝ 1920200(元 ) 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)總價(jià) ＝ 620200＋ 1920200＝ 2540000(元 ) 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)單價(jià) ＝ 2540000247。 2020＝ 1270(元／㎡ ) 典型案例 2： 某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為 50年，有效經(jīng)過年數(shù)為 8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)下的該建筑物的建造成本為 800萬元（建設(shè)期為 2年，假定第一年投入 60%，第二年投入 40%，均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的 3%，年利息率為 6%，銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為 50萬元，開發(fā)利潤(rùn)為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 18萬元；裝修的重置價(jià)格為 200萬元，平均壽命為 5年，已使用 2年；設(shè)備的重置價(jià)格為 110萬元，平均壽命為 10年，已使用 8年。假設(shè)殘值率均為零，試計(jì)算該建筑物的折舊總額。 [作業(yè)與思考 ] 某建筑物總價(jià)值 100萬元，其中主體、設(shè)備、裝修的價(jià)值分別占 60%、 25%、15%，經(jīng)濟(jì)耐用年限分別為 55年、 10年、 5年，殘值率均為零，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額。 （ ） 經(jīng)分析，某建筑物總價(jià)值 1000萬元，其中建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修的價(jià)值分別占 60%、 25%、 15%。經(jīng)觀察評(píng)定，三部分各自的成新率分別為 90%、70%、 80%，求該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。（ 835萬元） 某建筑物建成于 1990年 6月，建筑面積 4000m2，經(jīng)濟(jì)壽命 40年，單位建筑面積的賬面原值為 2500元 /m2， 1990年6月和 2020年 6月相對(duì)于 1980年的建筑價(jià)格指數(shù)為 108%和 112%，殘值率為5%，該建筑物 2020年 6月的累計(jì)折舊額為多少萬元？ ( ) 討論題 某公司于 5年前以出讓方式取得一宗面積2020m2的 40年使用權(quán)的土地，并于 3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為 5000m2?，F(xiàn)時(shí)重新取得 40年土地使用權(quán)的出讓價(jià)格為2020元 /m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建設(shè)期為 2年，第一年投入 40%，第二年投入 60%，可視為年中集中投入），管理費(fèi)用為建安成本的 3%，年利率為 6%，銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)合計(jì)為 90萬元，開發(fā)利潤(rùn)為 120萬元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 8萬元；裝修的重置價(jià)格為 140萬元，平均壽命為 5年；設(shè)備的重置價(jià)格為 100萬元，平均壽命為 10年；假設(shè)殘值均為零。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格（土地資本化率為 8%）。 （ 1）運(yùn)用成本法計(jì)算公式為： 房地產(chǎn)價(jià)格 =土地重新取得價(jià)格 +建筑物的重新購建價(jià)格－建筑物折舊 （ 2）求土地的重新取得價(jià)格：因該土地使用權(quán)為 40年，已過去了 5年，故要求土地使用權(quán)為 35年的價(jià)格為：V35=V40 K35/K40=2020 2020 (1+8%)4035[(1+8%)35－ 1]/[(1+8%)40－1]= （ 3）計(jì)算建筑物的重新購建價(jià)格： ①建安成本 =600萬元 ②管理費(fèi)用 =600 3%=18萬元 ③投資利息=(600+18) 40% [(1+6%)－1]+(600+18) 60% [(1+6%)－1]= ④銷售稅費(fèi) =90萬元 ⑤開發(fā)利潤(rùn) =120萬元 建筑物的重新購建價(jià)格=600+18++90+120= （ 4）計(jì)算建筑物的折舊額： ①門窗、墻面等損壞的折舊額 =8萬元 ②裝修部分的折舊額 =140 1/5 3=84萬元 ③設(shè)備部分的折舊額 =100 1/10 3=30萬元 ④長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額 =(－ 8－140－ 100) 1/38 3= 建筑物的折舊總額=8+84+30+= （ 5）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格=+－ =
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