項目三成本法知識目標(biāo)能力目標(biāo)素質(zhì)目標(biāo)-文庫吧在線文庫
【正文】 舊 案例： 某成片荒地面積 2平方公里，取得該荒地的代價為 ，將其開發(fā)成“ 五通一平 ” 熟地的開發(fā)成本和管理費用為 ，開發(fā)期為 3年，貸款年利率為 8％，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、 ％和 10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60％。 注意： 重新購建價格是 客觀 的 價格 建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地要考慮使用年限限制。 舉例見下表： （ 4）指數(shù)調(diào)整法 —— 指運用建筑成本 (造價 )指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價時點時的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。 功能折舊 (functional depreciation) 指由于消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌?功能 方面的相對 缺乏 、 落后 或 過剩 所造成的其價值損失。于是李某在2020年底將該住房以 5萬元低價轉(zhuǎn)售，則引起減價的折舊因素有（ ） A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟折舊 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊 二、建筑物折舊的估算方法 （一）年限法 直線法 成新折扣法 （二）市場提取法 （三）分解法 （一）年限法 年限法和有關(guān)年限的概念 年限法 —— 指根據(jù)建筑物的 經(jīng)濟壽命 、有效經(jīng)過年數(shù) 或 剩余經(jīng)濟壽命 之間來求取建筑物折舊的方法 。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。 q=30/40 =75% 某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為 10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為 46年，該建筑物經(jīng)濟壽命為 50年，殘值率為 2%，則該建筑物的成新率為多少？ q=% 成新折扣法評價： 方法較粗略，主要用于初步估價，或者用于開展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。 如：某教學(xué)樓的課桌椅使用壽命為 10年，已投入使用 3年，現(xiàn)重置價格為 100萬元，則折舊額為多少？ （ 2）長壽命項目折舊的求取 根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復(fù)項目的修復(fù)費和各短壽命項目的重新購建價格后的余額 、建筑物的 經(jīng)濟壽命 、 有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命 ，采用年限法計算折舊額。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為 18萬元；裝修的重置價格為 200萬元，平均壽命為 5年，已使用 2年；設(shè)備的重置價格為 110萬元，平均壽命為 10年，已使用 8年。試計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格（土地資本化率為 8%）。經(jīng)觀察評定，三部分各自的成新率分別為 90%、70%、 80%，求該建筑物的現(xiàn)時價格。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。 可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目的含義 可修復(fù)項目指預(yù)計修復(fù)所必需的費用小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的項目，反之為不可修復(fù)項目。 A、 35 B、 45 C、 48 D、 59 某建筑物的建筑面積為 200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為 12年，重置價格為 800元/m2，建筑物經(jīng)濟壽命為 40年，殘值率為 2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（ ） A、 B、 11萬元 C、 11 .3萬元 D、 11 .5萬元 成新折扣法 指 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度 等，確定建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計算出建筑物的成新率， 直接求取建筑物現(xiàn)值的 方法 。 試比較實際經(jīng)過年數(shù)與有效經(jīng)過年數(shù)的長短？ 有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù) 1）建筑物的維修保養(yǎng)為正常的，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當(dāng)； 2）建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)好或經(jīng)過更新改造的，有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)； 3）建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)差的，有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)。 經(jīng)濟折舊 (economic depreciation) 又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。 進一步可以歸納為下列 4個方面： (1)自然經(jīng)過的老朽 由于自然力的作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)正相關(guān) 。 工程造價估算方法 （ 1）單位比較法 指以估價對象建筑物為整體，選取某種與該建筑物造價密切相關(guān)的 計量單位 為比較單位，通過調(diào)查、了解類似建筑物的這種單位造價，并對其做適當(dāng)?shù)谜{(diào)整修正來估算建筑物重新購建價格的方法。 案例導(dǎo)入 ? 某建筑物建筑面積為 430 m2，基礎(chǔ)工程、墻體工程、樓地面工程、屋面工程分別為 200m 300 m 400 m400 m3，單位直接成本分別為 240元、500元、 200元、 300元，管線工程直接成本為 160000元，稅費、利息、管理費為全部直接成本的 25%。 ? 討論：請問評估公司有何理由認(rèn)為其評估結(jié)果是合理的？ 167。 （一）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅 費、利潤等資料； （二）估算重新購建價格； （三）估算折舊； （四）求取積算價格。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出 6棟，平均價格為 3860元 /m2，其余 14無人承接，退還給甲公司。 項目三 成本法 知識目標(biāo) 能力目標(biāo) 素質(zhì)目標(biāo) 任務(wù)分解 ［知識目標(biāo)］ ? ? ? ［能力目標(biāo)］ ? 1. 能界定成本法的適用對象 ? ? 3. 能界定建筑物折舊的程度并求取其折舊額 ［素質(zhì)目標(biāo)］ ? 1. 具備了房地產(chǎn)成本構(gòu)成的基礎(chǔ)性知識 ? 2. 具備一定的市場信息調(diào)查搜集能力 ? 3. 具備建筑工程概預(yù)算知識 ［任務(wù)分解］ 任務(wù)一：成本法的基本原理 任務(wù)二：房地產(chǎn)價格構(gòu)成及測算公式 任務(wù)三：重新購建價格及建筑物
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