【導(dǎo)讀】構(gòu)、設(shè)備設(shè)施等都不盡相同，但它們都有著共同的現(xiàn)代寫(xiě)字樓的特點(diǎn)。城區(qū)的中心地段或新建的開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。交通方便的地理位置，便于收集和匯集。特別是城市中心地段，各類商業(yè)設(shè)施齊全，既有利于貿(mào)易的談判和。開(kāi)展，又有利于辦公人員上下班?，F(xiàn)代寫(xiě)字樓一般能提供大小多種規(guī)格的辦公室，使辦公面積達(dá)到一定規(guī)模。都成為業(yè)主或客戶成功的象征。寫(xiě)字樓為招攬客戶，在注重寫(xiě)字樓外在良好的建筑。形象的同時(shí)，內(nèi)部都配備有先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施，能為客戶提供舒適快捷的工作環(huán)境。率的高低與物業(yè)管理的好壞休戚相關(guān)。經(jīng)營(yíng)與管理，對(duì)本身物業(yè)情況熟悉，資料齊全，欠缺管理的專業(yè)化。組織機(jī)構(gòu)、工作規(guī)范等，使開(kāi)發(fā)商自建的物業(yè)公司逐漸建立專業(yè)化的管理。日常的管理與服務(wù)，大業(yè)主對(duì)其管理情況進(jìn)行監(jiān)督。控中心值班定時(shí)與不定時(shí)的安全巡查，保證該大廈24小時(shí)在保安的控制中。同時(shí)，要確保工程質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要明確記錄在案，督促施工單。工作量，從而減少物業(yè)管理的成本支出。

　　

【正文】 ，具體有兩種不同情況的管理： （ 1） 在業(yè)主（租戶）未入伙之前的施工管理。 1)． 分清責(zé)任范圍，物業(yè)部指定專人與施工隊(duì)保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決交叉工作的予質(zhì)，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好。 2)． 配合施工隊(duì)的用水、用電，要求施工隊(duì)進(jìn)出 場(chǎng)有序（必要時(shí)可簽訂合同）。 3)． 限制施工隊(duì)的活動(dòng)范圍，不許到施工現(xiàn)場(chǎng)以外區(qū)域活動(dòng)。 （ 2） 在業(yè)主（租戶）已入伙之后進(jìn)行施工時(shí)，除按上面第（ 1）條規(guī)定執(zhí)行以外，還必須加強(qiáng)以下工作的管理： 1)． 限制噪音施工時(shí)間，確保業(yè)主（租戶）的工作和休息。 2)． 嚴(yán)禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂，嚴(yán)禁吸煙。 3)． 施工單位必須提前把安全負(fù)責(zé)人、施工人員名單交物業(yè)部，辦理臨時(shí)出入證，施工完畢將證交回。 4)． 增強(qiáng)保安力量，加強(qiáng)對(duì)施工人員的管理監(jiān)督，避免給已入伙的業(yè)主（租戶）帶來(lái)安全隱患。 5)． 施工隊(duì)離場(chǎng)前，必須到物業(yè)部申請(qǐng)“放行條”，經(jīng)有關(guān)人員核查無(wú)誤并簽名后， 施工隊(duì)方可撤離寫(xiě)字樓。 業(yè)主入伙辦理有關(guān)的文件 ： 入伙文件 業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司需要準(zhǔn)備許多文件，其中部分文件需由業(yè)主本人或其授權(quán)委托人簽署。為便于日后的管理工作能順利進(jìn)行。通常物業(yè)管理公司在辦理收樓（入伙）手續(xù)時(shí)涉及以下文件或資料。 （ 1） 需驗(yàn)明的文件或資料。 《入伙通知書(shū)》、《收樓證明書(shū)》、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》 /《公證書(shū)》、身份證 /護(hù)照、《業(yè)主公約》承諾書(shū)、《授權(quán)委托書(shū)》 /委托《公證書(shū)》、《 營(yíng) 業(yè)執(zhí)照》 /《商業(yè)登記證》 *、《法人代表證明書(shū)》 *、《法人代表授權(quán)委托書(shū)》 /董 事會(huì)記錄 *等。 （ 2） 業(yè)主需簽署或填寫(xiě)的文件 〈〈入伙文件簽署發(fā)放確認(rèn)表〉〉、〈〈收樓書(shū)〉〉、〈〈遺漏項(xiàng)目報(bào)告〉〉、〈〈業(yè)主登記表〉〉、〈〈區(qū)域防火責(zé)任書(shū)〉〉、〈〈業(yè)主公約〉〉承諾書(shū)等。 （ 3） 派發(fā)之文件或資料 〈〈管理公司簡(jiǎn)介〉〉、〈〈用戶手冊(cè)〉〉、〈〈裝修指南〉〉、〈〈業(yè)主公約〉〉、〈〈各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表〉〉、〈〈住戶證申請(qǐng)表〉〉、〈〈委托銀行代收費(fèi)合同書(shū)〉〉、〈〈有線電視申請(qǐng)表〉〉、〈〈管道氣委托收款合同〉〉、〈〈電話用戶需求登記表〉〉等。 7． 2 寫(xiě)字樓業(yè)主 /租戶檔案內(nèi)容的建立 ： （ 1） 用戶檔案的主要內(nèi)容： 1)． 用 戶的資料，包括業(yè)主（租戶）姓名、單元編號(hào)、公司名稱、聯(lián)絡(luò)人、聯(lián)絡(luò)電話以及有效身份證明； 2)． 用戶簽署或填寫(xiě)的各種公約和表格，如〈〈業(yè)主公約〉〉、〈〈承諾書(shū)〉〉、〈〈收樓通知書(shū)〉〉、〈〈業(yè)主（租戶）登記表〉〉等； 3)． 用戶繳交租金、管理費(fèi)、管理費(fèi)基金、維修基金、水電費(fèi)按金等情況； 4)． 用戶更改合同資料； 5)． 用戶租用房屋的維修情況登記表等。 （ 2） 用戶檔案的建立。 寫(xiě)字樓管理處應(yīng)該從業(yè)主購(gòu)房或用戶租房時(shí)開(kāi)始收集和掌握業(yè)主和租戶的第一手資料，如業(yè)主向開(kāi)發(fā)商購(gòu)房或用戶租房時(shí)，就應(yīng)該把他們簽署的〈〈業(yè)主公約〉〉、〈〈承諾書(shū)〉〉以及用戶 的有效身份證明等資料收集起來(lái)。到用戶收樓入伙時(shí)，應(yīng)把〈〈收樓通知書(shū)〉〉、〈〈業(yè)主（租戶）〉〉等資料以及用戶的基本情況收集起來(lái)。 資料收集后，要進(jìn)行整理，把一些有用的、符合實(shí)際情況的保留起來(lái)，去掉那些重復(fù)的、無(wú)用的資料。然后，把整理好的資料分類歸檔，分類歸檔時(shí)要以一定的順序排列，或按寫(xiě)字樓的樓層、房號(hào)排列，或按入伙時(shí)間先后排列，或按用戶姓名筆畫(huà)多少排列。要編制好檔案目錄，然后存放箱、柜中，并對(duì)應(yīng)目錄將箱柜編號(hào)，以方便查找。利用電腦，把檔案管理現(xiàn)代化，提高檔案管理的質(zhì)量和效率。 7． 3 寫(xiě)字樓 /商住大廈“用戶 手冊(cè)”參考文本： 用戶手冊(cè) （一）前言 歡迎各業(yè)戶喬遷 **廣場(chǎng)，謹(jǐn)祝各位居住于 **廣場(chǎng)的業(yè)戶安居樂(lè)業(yè)。為使各位能充份享受廣場(chǎng)安全、舒適、優(yōu)雅的生活及商業(yè)環(huán)境，廣場(chǎng)管理處特別制訂本手冊(cè)供各位參考及遵從。 管理處將盡力為業(yè)戶提供最佳的管理服務(wù)，若有任何垂詢，請(qǐng)賜電管理處（電話：**；傳真： **），管理處將竭誠(chéng)為您服務(wù)。 （二）物業(yè)簡(jiǎn)介（略） （三）收樓及入住須知 （ 1） 收樓手續(xù) 業(yè)戶在律師樓 /發(fā)展商租售部門(mén)簽妥樓契 /租約及繳交各類按金及費(fèi)用后， 律師樓會(huì)發(fā)出〈〈收樓證明書(shū)〉〉（收樓紙），業(yè)戶可持此文件到管理處安 排接收物業(yè)。各業(yè)戶請(qǐng)?jiān)谥付ㄖ掌诩皶r(shí)間內(nèi)攜同以下文件辦理手續(xù)： （ I）．〈〈入住通知書(shū)〉〉 （ II）．〈〈收樓證明書(shū)〉〉 （ III）．〈〈深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）〉〉 /〈〈房屋租賃合同書(shū)〉〉 /〈〈公證書(shū)〉〉； （ IV）．身份證 /護(hù)照 （ V）．〈〈業(yè)主公約〉〉承諾書(shū)副本 （ VI）．〈〈授權(quán)委托書(shū)〉〉 /委托〈〈公證書(shū)〉〉 （ VII）．〈〈營(yíng)業(yè)執(zhí)照〉〉 /〈〈商業(yè)登記證〉〉 * （ VIII）．〈〈法人代表證明〉〉 * （ IX）。〈〈法人代表授權(quán)委托書(shū)〉〉 /董事會(huì)會(huì)議記錄（授權(quán)委托） * （ X）。公司印章 * 管理處職員 將陪同業(yè)戶到有關(guān)單元驗(yàn)收，協(xié)助業(yè)戶填寫(xiě)各類收樓文件并移交單元鎖匙，并向各位解釋業(yè)戶搬入須知及申請(qǐng)裝修手續(xù)。此外，亦會(huì)協(xié)助各業(yè)主辦理有關(guān)設(shè)施、設(shè)備開(kāi)通使用手續(xù)。 （ 2） 設(shè)施設(shè)備開(kāi)通手續(xù) （ I）電力：?jiǎn)卧蛛姳碛砂l(fā)展商提供，獨(dú)立安裝指定的位置，并已有電力供應(yīng)。 （ II）供水：住宅 /商住各單元設(shè)獨(dú)立水表，并已開(kāi)通使用。 （ III）管道石油氣：大廈有完備的管道石油氣系統(tǒng)，各住宅單元之廚房?jī)?nèi)裝設(shè)燃?xì)夂砦?，管理處可代辦申請(qǐng)開(kāi)通使用手續(xù)。 （ IV）電話：大廈各單元內(nèi)已安裝好直線電話插座，請(qǐng)向電話公司申請(qǐng)開(kāi)通，管理處可代辦。 （ V）電視天線：大廈裝置有公共電視天線系統(tǒng)直通各住宅單元內(nèi)，管理處亦可代辦開(kāi)通有線電視。 （ 3）接收鎖匙 業(yè)戶接收鎖匙，應(yīng)立即檢查單元內(nèi)各種設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)損壞或不妥，須在〈〈遺漏項(xiàng)目報(bào)告〉〉內(nèi)作細(xì)描述，并于當(dāng)日內(nèi)交回管理處。 （ 4） 入住 （ I） 在入伙時(shí)務(wù)請(qǐng)各業(yè)戶照管理員指示安排搬入，小心避免損毀公物。使用電梯搬運(yùn)時(shí)，請(qǐng)正確使用開(kāi)關(guān)擎，切勿以硬物使電梯門(mén)開(kāi)啟，愛(ài)護(hù)公物。 （ II） 請(qǐng)業(yè)戶到管理處辦理住戶證，方便業(yè)戶順利出入大廈。 （四）日常管理 （ 1） 公共設(shè)施 1)． 供水、供電、供氣設(shè)備及電視天線、電話系統(tǒng)等設(shè)施是經(jīng)周密設(shè)計(jì)和施工安裝，請(qǐng) 不要隨意改動(dòng)。 2)． 電梯機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、變配電房、消防控制中心、發(fā)電機(jī)房等設(shè)備機(jī)房除業(yè)務(wù)主管部門(mén)外，未經(jīng)許可任何單位或個(gè)人不得擅自進(jìn)入，以確保供水、供電設(shè)備正常運(yùn)作。 3)． 要愛(ài)護(hù)公共設(shè)施，教育小孩不要隨意亂按電氣開(kāi)關(guān)、消防按鈕及電梯內(nèi)對(duì)講機(jī)的開(kāi)關(guān)鍵。 4)． 禁止在大廈公共地方，如走廊、樓梯間堆放雜物，不準(zhǔn)亂涂、亂劃、亂貼。 5)． 嚴(yán)禁體積或重量超過(guò)要求的貨物進(jìn)入電梯，如搬運(yùn)大件物品或裝修材料需要使用電梯，需向管理處申請(qǐng)由專人駕駛并在大堂內(nèi)鋪設(shè)防護(hù)板，以保護(hù)地面。 （ 2） 消防 1)． 廣場(chǎng)設(shè)有消防控制中心和應(yīng)急消防分隊(duì)。各住戶在消防 部門(mén)和廣場(chǎng)消防管理人員指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)做好各住戶所屬范圍的防火安全工作。 2)． 嚴(yán)禁損壞、挪用消防器材和消防水源。 3)． 嚴(yán)禁在廣場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)或存放易燃、易爆及各類劇毒物品。 4)． 嚴(yán)禁關(guān)閉或損環(huán)安全疏散指示燈、牌、事故照明或消防標(biāo)志。 5)． 嚴(yán)禁占用或封堵樓梯、走道或安全疏散出口；嚴(yán)禁在樓道、天臺(tái)上進(jìn)行噴油漆、燒焊等作業(yè)。 6)． 業(yè)戶進(jìn)行室內(nèi)裝修及進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)嚴(yán)格遵照《裝修指南》的有關(guān)規(guī)定辦理。 7)． 嚴(yán)禁燃放煙花爆竹，不準(zhǔn)在樓宇內(nèi)焚燒廢紙或其他物品，小心處理燃燒中的香燭、煙蒂及火柴等火種；電梯內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。 8)． 發(fā)生火警時(shí)勿驚慌失措，必須迅速 報(bào)管理處或撥火警電話“ 119”，切斷照明配電箱及管道石油氣總閥，關(guān)閉門(mén)窗，切勿乘搭電梯逃生，應(yīng)從消防樓梯撤離。 9)． 各業(yè)戶及其家庭成員，應(yīng)詳細(xì)閱讀、了解〈〈管道石油氣安全手冊(cè)〉〉所列有關(guān)條款，以便正確使用管道石油氣；廣場(chǎng)有完備的管道石油氣系統(tǒng)，不得使用瓶裝石油氣。 10)． 消防人員會(huì)定期試驗(yàn)所有公共滅火設(shè)備，試驗(yàn)前，管理處會(huì)通知各住戶，聽(tīng)到試驗(yàn)警鐘時(shí)，請(qǐng)勿驚慌逃離。 （ 3） 治安保衛(wèi) 1)． 大廈管理人員負(fù)責(zé)對(duì)廣場(chǎng)范圍內(nèi)的單元、場(chǎng)地及設(shè)施進(jìn)行經(jīng)常性的巡查檢驗(yàn)，各住戶必須配合并接受有關(guān)人沒(méi)檢查、管理、不得推諉拒絕。 2)． 如發(fā)現(xiàn)可疑人員或現(xiàn) 象，請(qǐng)向廣場(chǎng)管理處或派出所報(bào)告。 3)． 業(yè)戶須到管理處辦理〈〈住戶證〉〉。外來(lái)人員進(jìn)入大廈應(yīng)向大堂門(mén)衛(wèi)登記。無(wú)深圳戶口和暫住證人員應(yīng)主動(dòng)向當(dāng)?shù)毓才沙鏊陥?bào)臨時(shí)暫住戶口。 4)． 業(yè)戶如有搬運(yùn)或變更居住人員請(qǐng)?zhí)崆暗焦芾硖幐嬷兏?，否則大廈大堂門(mén)衛(wèi)將不予放行或入住。 （ 4） 清潔及綠化 1)． 管理處設(shè)有專職清潔衛(wèi)生人員，負(fù)責(zé)廣場(chǎng)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作。 2)． 各樓層均設(shè)有垃圾放到垃圾桶內(nèi)，不準(zhǔn)將垃圾存放在樓梯口、通道或其他公共地方。 3)． 嚴(yán)禁將垃圾、菜葉渣等雜物投入廁所馬桶或下水道地漏，以防止造成管道堵塞。 4)． 嚴(yán)禁業(yè)戶向樓下扔雜物、潑水等不文明行為。 5)． 廣場(chǎng)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家畜、家禽。 6)． 愛(ài)護(hù)花草樹(shù)木，不準(zhǔn)在綠化帶內(nèi)亂扔煙頭、果皮和其他雜物。 （ 5） 車(chē)輛停放 1)． 廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)有停車(chē)場(chǎng)，所有進(jìn)出車(chē)輛必須服從車(chē)場(chǎng)管理人員的指揮及管理，并按規(guī)定交納停車(chē)管理費(fèi)。 2)． 消防通道上嚴(yán)禁停放一切車(chē)輛。 3)． 自行車(chē)、摩托車(chē)應(yīng)放在指定的位置，并按要求停放整齊。 4)． 自行車(chē)、摩托車(chē)禁止在電梯內(nèi)上落，以免損壞電梯。 5)． 司機(jī)離開(kāi)所屬車(chē)輛時(shí)，必須鎖好車(chē)門(mén)窗，車(chē)內(nèi)物件停車(chē)場(chǎng)不予保管，易燃、易 爆、劇毒物品嚴(yán)禁帶入場(chǎng)內(nèi)；帶貨車(chē)輛貨物不予保管。 （ 6） 物業(yè)出租 1)． 業(yè)戶出租住宅，需到房管所辦理房屋出租許可證，方可出租。 2)． 出租業(yè)戶需 到管理處及派出所將房屋出租情況登記備案。 （ 7） 管理收費(fèi) 1)． 管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)本物業(yè)實(shí)際支出費(fèi)用而制定。 2)． 住戶自入伙之日起開(kāi)始交納管理費(fèi)。入伙時(shí)各業(yè)戶均須繳付相當(dāng)于兩個(gè)月管理費(fèi)的管理費(fèi)押金及相等于 3 個(gè)月管理費(fèi)的管理基金。 3)． 管理費(fèi)用于支付下列各項(xiàng)費(fèi)用： （ I） 大廈公共設(shè)施設(shè)備，包括：電梯、扶梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、發(fā)電、配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、公共衛(wèi)生設(shè)施、公共走道、垃圾箱等的日常保養(yǎng)及日常維修開(kāi)支； （ II） 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利； （ III） 公共地方保安服務(wù)； （ IV） 公共地方清潔服務(wù)； （ V） 公共地方花草園藝； （ VI） 行政辦公支 出； （ VII） 法定稅費(fèi)； （ VIII） 聘用法律、會(huì)計(jì)等專業(yè)人士的支出； （ IX） 管理公司酬金； （ X） 大廈節(jié)日裝飾的支出； （ XI） 購(gòu)買(mǎi)或租憑所必需的機(jī)械或器材的支出； （ XII） 其他為管理大廈而發(fā)生的合理支出，包括大廈完工前籌備管理期間的一切支出。 4)． 每月 5 日前由管理處在業(yè)戶指定銀行賬戶上劃撥管理費(fèi)、水、電費(fèi)等。如當(dāng)天為節(jié)假日，則劃款日順延一天。業(yè)戶須在指定的銀行賬號(hào)上存款，保證有足夠金額。逾期未繳款者每天加收萬(wàn)分之五的滯納金。如二次通知仍未能繳款者，將對(duì)該業(yè)戶停供水、電處罰，直到繳款為止。 （五）裝修管理 （ 1） 裝修申請(qǐng) 1)． 業(yè)戶必須提前二個(gè)星期向管理處申請(qǐng)，填寫(xiě) “裝修申請(qǐng)表”并遞交詳盡圖紙及技術(shù)資料說(shuō)明，管理處將會(huì)以書(shū)面形式通知業(yè)戶批準(zhǔn)與否或提出修改要求。 2)． 在未收到管理處的〈〈裝修施工許可證〉〉前，業(yè)戶不可開(kāi)始裝修工作。 （ 2） 政府審批 A、 B 座及裙樓商鋪業(yè)戶的裝修方案必須報(bào)深圳市政府消防、環(huán)保、規(guī)劃 等部門(mén)審批，以符合政府條例所規(guī)定的要求。 （ 3） 指定施工單位 1)． 所有消防、空調(diào)、給排水、電視天線、保安對(duì)講系統(tǒng)、供電系統(tǒng)及石油 氣管道的施工，必須由管理處指定的施工單位進(jìn)行，請(qǐng)與管理處聯(lián)系以取得以上指定的施工單位。 2)． 工程量較大或容易損壞房屋結(jié)構(gòu)及公共設(shè)施的裝修工程，應(yīng)由在深圳注冊(cè)的 專業(yè)施工單位設(shè)計(jì)及施工。 （ 4） 空調(diào)安裝 住宅樓業(yè)戶單元內(nèi)只可以安裝風(fēng)冷式分體空調(diào)機(jī)，安裝空調(diào)必須到管理處申報(bào)，并必須嚴(yán)格按管理處指定位置安裝，空調(diào)冷凝水不可經(jīng)外墻排放。 （ 5） 裝修管理費(fèi)及押金 業(yè)戶或裝修施工單位在裝修申請(qǐng)核批后，必須按規(guī)定交付裝修管理費(fèi)、裝修押金、泥頭費(fèi)及出入證押金，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)參照〈〈各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表〉〉。 （ 6） 裝修垃圾 裝修垃圾必須“袋裝化”，按指定電梯在指定時(shí)間內(nèi)由業(yè)戶自行清運(yùn)至管理處在廣場(chǎng)設(shè)置的專用裝修垃圾站。 （ 7） 招牌設(shè)置 除了商場(chǎng)所提供的招牌燈箱位置外，其他公共地方一律不可以裝設(shè)店徽或標(biāo)牌，招牌的設(shè)計(jì)如字體、色彩等必須得到管理處審批。 （ 8）裝修驗(yàn)收 經(jīng)政府有關(guān)部