【導(dǎo)讀】在眾多高樓大廈中，寫字樓已經(jīng)比比皆是，而?！皩懽謽恰币辉~是由國(guó)外傳入的，這種物業(yè)按我國(guó)習(xí)慣通常。寫字樓租戶較多，出入人員復(fù)雜，因而管理起來(lái)難度較。寫字樓管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個(gè)字展開。安全是指讓用戶在寫字樓里工作安?，F(xiàn)代化的高檔寫字樓功能齊全，不僅設(shè)有設(shè)備層，在地表地下設(shè)有停車場(chǎng)，而且設(shè)計(jì)。寫字樓的智能化水平都較高，安裝的設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，供電系統(tǒng)大都設(shè)。為保證用戶各方面的需求，寫字樓裝備完善，致使管理難度加大。物業(yè)管理公司接受開發(fā)商或者業(yè)主委托進(jìn)行寫字樓的租賃工作。的約定進(jìn)行監(jiān)管，預(yù)防各種治安事件的發(fā)生，確保寫字樓及承租人的人身及財(cái)產(chǎn)安全。寫字樓內(nèi)部應(yīng)設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)預(yù)警系。寫字樓的消防工作極其重要，可謂寫字樓物業(yè)管理的重中之重。寫字樓造成火災(zāi)的原因有好多，寫字樓人流量大，死角較多，不確定因素多，所以要著重加強(qiáng)治安管理。保安人員必須掌握寫字樓各層承

　　

【正文】 育才。 好的物業(yè)管理是如何煉成的 —— 國(guó)外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)借鑒 那些好的物業(yè)管理之所以工作到位，不僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展久遠(yuǎn)，更在于有一套完善成熟的規(guī)章制度。這里介紹幾個(gè)服務(wù)“口碑”甚佳的物業(yè)管理的做法。 瑞士 瑞士日內(nèi)瓦物業(yè)管理的特點(diǎn)，就是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。但物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，完善社區(qū)對(duì)居民的基本服務(wù)。日內(nèi)瓦不動(dòng) 產(chǎn)管理公司總裁巴內(nèi)握說(shuō)，以物業(yè)管理促進(jìn)社區(qū)建設(shè)，以物業(yè)建設(shè)推動(dòng)社區(qū)管理，使物業(yè)管理與社區(qū)管理相協(xié)調(diào)，應(yīng)該是城鎮(zhèn)現(xiàn)代物業(yè)管理的目標(biāo)和特色。日內(nèi)瓦大多數(shù)的物業(yè)管理公司都是私營(yíng)的。在日內(nèi)瓦，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民選擇單元住房。物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)選擇性很強(qiáng)，從一室一廳到七室一廳不等，住戶可買可租。大多數(shù)人選擇住房的條件是周圍環(huán)境好，生活方便，價(jià)格適當(dāng)，同時(shí)特別看重物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。因此，物業(yè)公司把提供優(yōu)質(zhì)和多品種服務(wù)視為競(jìng)爭(zhēng)的重要因素。 在日內(nèi)瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的管理員，負(fù)責(zé)樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓房 周圍綠地的修整，管理員一家必須住在樓里一個(gè)單元內(nèi)，逢年過(guò)節(jié)時(shí)負(fù)責(zé)布臵樓道，凡住戶需要服務(wù)，都可找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗，換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時(shí)通知物業(yè)公司，住戶也可以直接打電話給物業(yè)公司。 德國(guó) 德國(guó)物業(yè)管理公司不僅要按條約規(guī)定負(fù)責(zé)雇主房產(chǎn)的定期維護(hù)和外部粉刷、住宅區(qū)和樓道的衛(wèi)生、門前屋后的綠化和規(guī)劃，還要負(fù)責(zé)出面替雇主履行德國(guó)相關(guān)房產(chǎn)法中所規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。德國(guó)物業(yè)管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護(hù)者和代理人，這一點(diǎn)在房屋租賃關(guān)系中表現(xiàn)得尤為突出。一旦房屋租賃 合同生效，物業(yè)管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現(xiàn)了任何與房產(chǎn)質(zhì)量和設(shè)備有關(guān)的問(wèn)題，物業(yè)管理公司都有義務(wù)替雇主出面解決，如果房客違約或做出不利于房東的事，公司更會(huì)出面干涉、阻止；租賃雙方出現(xiàn)糾紛可通過(guò)物業(yè)管理公司做中間人進(jìn)行調(diào)解；當(dāng)雙方租賃合同終止時(shí)，物業(yè)管理公司還有代為驗(yàn)收的任務(wù)，因此房地產(chǎn)商一般無(wú)需與房客直接打交道。 為了加強(qiáng)對(duì)多層住宅的有效管理，德國(guó)物業(yè)管理公司在接到委托后，一般采取責(zé)任到人的辦法，劃出專人分管區(qū)域，減少因分工不明造成的扯皮現(xiàn)象，住戶遇到問(wèn)題時(shí)，也清楚該找誰(shuí)幫助解決。按德國(guó) 《租房法》規(guī)定，房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺損或配套設(shè)備出現(xiàn)自然損壞的話，房主都有義務(wù)提供免費(fèi)維修和更換服務(wù)，這樣物管人員在接到住戶電話后，就有義務(wù)及時(shí)找到相關(guān)的技術(shù)人員前來(lái)修理，否則即為失職。因此，為保證管理任務(wù)的順利執(zhí)行，公司一般都會(huì)與水暖電等專業(yè)維修公司簽訂長(zhǎng)期合作合同，以確保管轄區(qū)的物業(yè)不論何時(shí)出現(xiàn)意外情況，都能及時(shí)找到維修人員。德國(guó)人對(duì)樓道和小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生要求很高，物業(yè)管理公司一般委托專業(yè)保潔公司負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生。 新加坡 新加坡的公寓樓房，當(dāng)?shù)胤Q為“共管式公寓”。從政府職能方面看，新加坡建屋發(fā)展局是負(fù)責(zé) 實(shí)施政府建屋計(jì)劃和統(tǒng)籌物業(yè)管理的職能部門。早在 1967 年，該局就制定了《土地所有權(quán)法案》，之后又經(jīng)過(guò)多次修訂。該法案共有 158 章，其中就規(guī)定了土地開發(fā)商在建造住宅時(shí)必須遵守的條例。比如，規(guī)定了在共管式公寓的共有所有權(quán)土地上，除建造住宅樓房外，必須留有不少于 40%的土地用作花園、風(fēng)景區(qū)以及其他娛樂(lè)健身設(shè)施，確保物業(yè)管理的規(guī)范化。物業(yè)管理執(zhí)照需要每年審批核發(fā)，如果哪家物業(yè)公司違反條例，或是不按照規(guī)章辦事，將吊銷物業(yè)公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。物業(yè)管理從業(yè)人員必須接受兩年的房地產(chǎn)管理培訓(xùn)，并需通過(guò)專業(yè)考試才能上崗。除了發(fā)揮監(jiān) 督管理職能外，建屋發(fā)展局的另一項(xiàng)主要工作就是“服務(wù)”，例如該局制定出一項(xiàng)長(zhǎng)期的舊租屋翻新計(jì)劃，進(jìn)一步提高居民對(duì)社區(qū)的認(rèn)同；另外，根據(jù)新加坡法律規(guī)定，所有建筑每隔 5 年都需要進(jìn)行外部清洗刷新。 在業(yè)主方面，新加坡法律充分保障了房屋擁有者的權(quán)利，同時(shí)也明確規(guī)定了各項(xiàng)義務(wù)。比如各個(gè)業(yè)主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。對(duì)房屋內(nèi)的裝修也有很詳細(xì)的規(guī)定，如常見(jiàn)的由裝修引起樓下住戶漏水等現(xiàn)象，當(dāng)事人須負(fù)責(zé)賠償他人損失，解決不了就得上法庭。新加坡“土地所有權(quán)法案”規(guī)定，每個(gè)新建住宅區(qū)必須在兩年內(nèi)成立管理委員會(huì)，由 全體業(yè)主投票選出委員會(huì)成員。該委員會(huì)將代表全體業(yè)主管理社區(qū)，每年召開一次全體大會(huì)，討論制定社區(qū)行為規(guī)則以及聘請(qǐng)物業(yè)管理公司等重要事務(wù)。 中國(guó)香港特區(qū) 公共房屋的較大部分由房委會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)房屋署下轄的房屋管理處具體負(fù)責(zé)管理，機(jī)構(gòu)健全，配有專業(yè)管理人員，管理方式靈活，一些項(xiàng)目常用招標(biāo)或承包等方式交由專業(yè)公司完成。從 1987 年開始，房委會(huì)相繼把一些公共居屋委托私營(yíng)的物業(yè)管理公司管理，受聘的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)日常物業(yè)管理工作，接受物業(yè)管理委員會(huì)的日常管理、工作監(jiān)督與財(cái)務(wù)監(jiān)督，房委地不再監(jiān)督物業(yè)公司的日常管理 工作。 為管理好私人樓宇，香港政府頒布了《多層大廈（業(yè)主立案法團(tuán)）條例》，倡導(dǎo)多層大廈業(yè)主組織法團(tuán)，設(shè)立管理委員會(huì)。業(yè)主立案法團(tuán)是全體業(yè)主組成的法定團(tuán)體，管理委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)上 70％以上的業(yè)主通過(guò)成立，代表行業(yè)主立案法團(tuán)的權(quán)利與責(zé)任。管理公司與業(yè)主立案法團(tuán)是聘用與被聘用的關(guān)系，管理公司之間為獲聘而競(jìng)爭(zhēng)激烈。 物業(yè)公司的經(jīng)費(fèi)全部來(lái)源于業(yè)主的管理費(fèi)，管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)完全按管理工作的實(shí)際支出而定。管理公司的一切費(fèi)用，包括人員工資、辦公費(fèi)、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、清潔費(fèi)、煤氣費(fèi)等都從所收的管理費(fèi)中開支。管理公司的利潤(rùn)是 從管理費(fèi)支出中提取 5％～ 15％的管理酬金而獲得。管理公司的收支賬目必須定期公開，接受業(yè)主的監(jiān)督，一些較大規(guī)模的維修工程，牽涉到大筆費(fèi)用支出，須征詢業(yè)主立案法團(tuán)的意見(jiàn)方能進(jìn)行，如未獲準(zhǔn)，物業(yè)公司不得堅(jiān)持。 國(guó)外物管的幾個(gè)特點(diǎn) 自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速，政府公屋逐漸交由獨(dú)立的物業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來(lái)越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理。 物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離。物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇用關(guān)系，業(yè)主通過(guò)招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，要認(rèn)真考察公司的信譽(yù)、專業(yè)知識(shí)背景及管 理、財(cái)務(wù)、管理費(fèi)用的高低以及社區(qū)活動(dòng)能力。而物業(yè)管理公司飽受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，必須注意其形象，不斷改善經(jīng)營(yíng)管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否則就會(huì)有被淘汰或被解雇的危險(xiǎn)。 物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)形成。政府一般不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收多少管理費(fèi)由業(yè)主與管理公司雙方商量決定，視供求狀況、服務(wù)內(nèi)容多少等情況而不同。 各國(guó)（地區(qū)）的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己國(guó)情而定。如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式。香港則根據(jù)人多地少，物業(yè)供應(yīng)由政府供應(yīng)與市場(chǎng)供應(yīng)“雙軌制”而形成了房委會(huì)與物業(yè) 公司相結(jié)合的管理模式。 政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預(yù)收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)。政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關(guān)系人的行為與責(zé)、權(quán)、利。 “智能建筑”的物業(yè)管理 智能建筑物的 FM 目標(biāo)有三大要素：質(zhì)量、財(cái)務(wù)和供給，每一要素具有十分豐富的內(nèi)容。 質(zhì)量目標(biāo) FM 的質(zhì)量與人直接相關(guān)，建筑中所有設(shè)施都應(yīng)最大限度滿足使用者的要求。這一質(zhì)量又可分解為 5 個(gè)分項(xiàng)： 特色：每一建筑物都因其位臵、功能與建筑風(fēng)格表現(xiàn)出其特色，其中有象征（標(biāo)志）性、美觀性和地方風(fēng)土特色。 舒適：建筑物的環(huán)境要使人對(duì)身邊的一切都感到滿意，如家具符合人體工程學(xué)；光、聲、空氣、色彩等建筑物理環(huán)境不僅適合人的居住活動(dòng)，而且還能滿足使用人的特殊愛(ài)好；通信等設(shè)備能滿足各類機(jī)構(gòu)人員的需求。 效率：建筑物中信息、通信、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等各種設(shè)施高度綜合并形成有機(jī)的整體，共享信息，這更提高了各類設(shè)施的功能、效率、便于操作和兼容性。 可靠：這里的可靠具有多層含義，把因?yàn)?zāi)害與侵犯對(duì)人員造成的傷害降到最低，減少各類污染對(duì)人全健康的損害，提高安全運(yùn)行壽命，對(duì)建筑物使用人提供私密的個(gè)人空間等。 適應(yīng)：建筑物的運(yùn)行符合政府的法規(guī)，和周邊區(qū)域協(xié)調(diào)相處，并且為環(huán)境保護(hù)與節(jié)能做出貢獻(xiàn)。