【導讀】成立專門的招租中心和招租小組，對有意向租用寫字間的客戶，根據(jù)實際的需求做詳細登記，并引導其選擇指定的樓層。本合同于年月日由下列雙方在沈陽簽署。鑒于出租方為一合法存在的公司，擁有下述出租房屋的權利；鑒于承租方同意租賃出租方所提供的房屋，用于其辦公使用；為此，雙方在自愿平等的基礎上依據(jù)中華人民共和國有關法律簽訂如下和約。根據(jù)雙方友好協(xié)商，按下列方式繳付租金及物業(yè)管理費用。廈物業(yè)管理公司的有關規(guī)定交付。面通知7日內(nèi)補交與所扣除金額相等的另一筆保證金。出租方違反本合同第八條的任何條款即構成違約，應承擔相應的違約責任。

　　

【正文】 的關系網(wǎng)和其所在的立場，對招商幫助很大。 招商時要注意的問題： 資料準備要充分 組織結構要完善 費用預算要清晰 人員訓練要加強 高層主管要出面 公關宣傳要跟上 招商重點要突出 后期跟蹤要抓緊 同期建設要保證 不要操之過急 1不要信口開河 1不同階段的招商條件不一樣 招商的跟進工作 資料篩選 對資料進行篩選。 聯(lián)絡約見 招商人員進行約見，在招商工作結束前，最好不要更換招商人員。 雙方考察 互相考察對方的情況。 合同談判 關鍵階段，高層管理人員出面。需要的話，可以請律師出面。 合同簽訂 招商是企業(yè)的持續(xù)不斷的行為 招商團隊組建 招商總經(jīng)理 —— 寫字樓招商經(jīng)理（ —— 招商主管、招商主管），財務人員，綜合商業(yè)招商經(jīng)理。 在廈門寫字樓項目中，硬件、服務都能夠達到甲級標準的寫字樓，也只有極少數(shù)項目，形成需求旺盛、供給量少的局面。有需求就有供給，因此，在廈門這個最具規(guī)模的高端 CBD，近年來高端寫字樓不斷出現(xiàn)。 廈門作為海西經(jīng)濟區(qū)中心城市，具有對臺交往的獨特優(yōu)勢，對內(nèi)陸強有力的交通輻射能力和區(qū)域經(jīng)濟帶動能力，未來島內(nèi)寫字樓市場需求空間巨大。海西經(jīng)濟區(qū)肩負連接臺灣地區(qū)的重任，廈門的重要地位日益凸顯。將有越來越多大企業(yè)看好廈門，并到廈門設立公司開展經(jīng)營。因此，預計 2020 年廈門寫字樓高端租賃市場需求將出現(xiàn)回升局面，租金 有望觸底反彈。 附錄： 廈門寫字樓市場分析及未來研判 廈門整體寫字樓市場 寫字樓板塊分布 島內(nèi)寫字樓板塊分析 鷺江道板塊寫字樓分析 代表性寫字樓市場分析 2020 年寫字樓研判 華虹科技寫字樓招商方案 一、項目介紹與產(chǎn)品價植構建 項目主要特性 —— 地段價值、區(qū)位價值 位于美麗的金溪河畔旁，視野開闊，望城景致，毗鄰人杰地靈的金溪河，距汽車站 5 分鐘路程，距國家 4A 級風景區(qū)玉華古洞 7 公里路程，駕車 10 分鐘車程，本項目將成為城市的 文化和環(huán)境影響力；同時是一個機遇，將成為將樂縣綜合性智能業(yè)態(tài)的稀缺價值。高 米， 層。 前瞻性創(chuàng)新設計：打破區(qū)域固有產(chǎn)品形態(tài)，引領智能寫字樓未來發(fā)展。 高端性目標定位：高端產(chǎn)品對應高端客群，市場形象高舉高打，專為高端客戶量身打造，突出企業(yè)品牌形象，打造成功產(chǎn)品。 業(yè)態(tài)類型：商務樓、酒店、賓館、 KTV、美容院、 SPA、休閑洗浴中心、健身俱樂部、集團企業(yè)辦公區(qū)，單位面積 120m2 至 180 m2 整層面積約為 2020 或 1100 多平方米。地下停車場建筑面積 m2，共 個車位。 二、寫 字樓市場分析及租賃分析 樓盤名稱 建筑面積（ m2） 租金價格（元 /m2） 入駐率 鴻圖不夜城 平均 20 元（未裝修） 不到三分二 金森公司 花園酒店 130 m2 左右 20 元（已裝修） 山水酒店 每層 600 m2 左右 約 40 元（已裝修） 三華城 未入駐 民宅（套房） 130 左右 10 元（已裝修） 夏華、東方商廈 系商鋪建筑 上河國際、瀾泊灣等 建設之中 樂活城 宏泰名城 將樂現(xiàn)有樓盤分析： 電梯數(shù)量配置明顯不足，速度綬慢，候梯時間長，嚴重影響了入駐企 業(yè)的商務，辦公效率。 車位配比普遍存在偏低，未能達到每 200 平方米有一個停車位的基本標準。 將樂目前無一家高端智能化寫字樓。 認真細致的市場調(diào)研分析是商業(yè)項目科學、合理定位的依據(jù)，科學合理的商業(yè)定位是商業(yè)項目的運營基礎，出其不意的招商策劃是高效出租的保障，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務是項目經(jīng)營的根本。通過擁有良好的硬件條件，通過精確的定位招商后及專業(yè)的運營，把本項目打造成輻射將樂縣城最具代表的綜合智能化寫字樓。 三、招商及租賃策略 招商策略 —— 專業(yè)團隊全方位出擊，搶占市場。 入市時間 —— 在本縣城其它寫字樓還未放量 的階段，本項目更能搶占市場先機。 政府招商 —— 加強與政府發(fā)改局、經(jīng)貿(mào)局及外經(jīng)招商辦、工商局的合作，是搶奪優(yōu)質(zhì)客戶的重要渠道，尤其是金融類客戶。 租賃成本控制 —— 價格是吸引客戶的最有力條件，從裝修、免租期、消防改造等各環(huán)節(jié)進行掌控，降低營運成本就可實現(xiàn)讓利。 樓層控制 —— 通過合理的開零劃分和樓層控制，吸納更多的客戶，加快招租速度。 渠道招商 —— 加強與第三方中介的合作，多方推介能提高面積的去化速度。將樂現(xiàn)存的中介所共六家：將樂縣陽光房產(chǎn)代理中心；將樂縣樂易房產(chǎn)服務代理中心；將樂縣鴻運房產(chǎn)中介服務部；將樂縣百安居 房產(chǎn)中介服務部；將樂縣三華房產(chǎn)中介服務中心；將樂縣為民房產(chǎn)信息中心。 客群分析 a、從工商局企業(yè)股調(diào)出將樂縣城區(qū)內(nèi)的企業(yè)和機構，商務樓、酒店、賓館、 KTV、美容院、SPA、休閑洗浴中心、健身俱樂部、集團企業(yè)辦公區(qū)明細，以便尋找租賃客戶； b、各大商會、協(xié)會、組織介紹租賃客戶； c、民宅辦公區(qū)、 KTV、美容院、酒店、賓館拜訪； d、第三方中介所； e、政府部門合作。 招商階段如何劃分 第一階段 市場蓄市期 第二階段 市場上升期 第三階段 市場高峰期 第四階段 持續(xù)租賃期 招商節(jié)點控制 儲備目標 租戶，宣傳項目及初步意向洽談，儲備租戶可填滿租賃面積的 40%，完成 5 至 6家大客戶的正式簽約，儲備租戶正式簽約，新增目標客戶，部分入住。 四、推盤策略 樓層控制 —— 以半層、整層、多層消化為主，也可零星租賃。需求面積在半層以內(nèi)的租戶，對裝修布局的改動小，更愿意選擇入住方便快捷的精裝寫字樓；租賃整層、多層面積的大租戶，對裝修布局要求高，一般會改造，精裝房改造會加大租賃成本。 五、價格策略 價格確定方法： 價格測試是分析把握客戶能承受的最高價位以及項目產(chǎn)品間價格體系是否合理的關鍵，是創(chuàng)造利潤最大化，去化均勻的重要保 證。 初步價格測試 —— 根據(jù)不同企業(yè)經(jīng)營類型，對外報價范圍，以判斷客戶對總體價格的接受度。 租戶落點 —— 客戶初步落點，以獲得客戶對戶型價值的判斷。 戶型價格測試 —— 初步價格表制定后，對客戶進行落點戶型的報價，測試客戶具體戶型價格接受度以調(diào)整價表。 客戶意向落點分析，價表修正，確保分布均勻。 價格確定，最終價格確定。 前期以租金低價入市，或免租期 月，后期未精裝修租金每月１５元 /m2（試定），精裝租金每月 40 元 /m2（試定）。從第四年起租金年遞增 8％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的 30％（試定）。 項目產(chǎn)值 —— 租賃面積 （已扣除一樓面積、十樓、十六、十七、十八層自用辦公面積），估平均租金 30 元，每月收入 746571，年收入 8958852 元。 六、招商程序 市場定位和業(yè)態(tài)定位等設計前的商業(yè)策劃，具體的程序如下： 商圈分析→市場定位→業(yè)態(tài)定位→寫字樓租賃 將擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步客戶要求，通過各種客戶渠道接觸、了解符合條件的主要客戶，并掌握其拓展市場的計劃，最后確定中小客戶的名單。 召開目標客戶洽談會，邀請前期已掌握的相關目標群所有的客戶參加，洽談會的 主要內(nèi)容是征求他們對項目的主要意見、可能性及其它方面的建議，而這些建議均可用于制定合理 的招商條件和政策。 視招商洽談會的情況，在會后逐個向目標群進一步介紹項目情況及招租條件，必須采用每隔 2 至 3 天溝通一次的跟蹤辦法專人溝通，要重點對各個管理層進行充分的溝通，制定合理的招商宣傳手冊。 對于特別重要的客戶最好能區(qū)別對待，有針對性的分析，為客戶量身訂做他所感興趣的市場資料。 七、渠道策略 多年積累的高端客戶資源，逐一排查、篩選寫字樓、商住樓、酒店、直接尋找潛在客戶。 推廣和現(xiàn)場樓體廣告吸引來電、來訪客戶。 發(fā)改局、經(jīng)貿(mào)局、外經(jīng)局政府辦、工商局等府部門引進高端客戶。 保險公司、證券公司、投資公司、中介服務機構、金融后臺服務機構。 第三方中介合作方式 —— 額外按一個月租金實行傭金支付。 渠道行銷，主動一對一拜訪客戶及關鍵人，適時舉辦現(xiàn)場客戶推介會促進簽約。 客群 業(yè)內(nèi)中介 政府機構 商業(yè)協(xié)會 世家資源 行業(yè)組織 金融圈層 寫字樓客戶 渠道形 式 支付第一 個月租金為 傭金 外經(jīng)局、招商局、工商局發(fā)改局、經(jīng)貿(mào)局、外經(jīng) 局 政 府辦、工商局 各 大 商 會秘 書 長 及會員 其 它 寫 字樓 項 目 意向 客 戶 和高端客戶 關鍵介紹人利益返點 金融機構配 套后臺服務 老寫字樓、園區(qū)企業(yè)、商住樓、酒店 一 對 一 拜訪 一 對 一 拜訪 短 信 廣 告沙龍，項目推介會 電話行銷沙龍，項目推介會 電話行銷沙龍，項目推介會 招商員拜訪 舉辦招商會議 —— 對外聯(lián)合專業(yè)人士，相關機構，共同炒作，以宣傳項目的亮相。 A、會前按排事項： 通過何種途徑邀請意向加盟者； 邀請的嘉賓安排接待； 發(fā)言人的的次序及發(fā)言內(nèi)容； 場地的選擇與布置； 項目介紹的內(nèi)容； 意向加盟者的提問； 媒體的安排與提問。 招商會具體準備事項： 專人接聽招商加盟熱線電話； 打印會議日程安排并通知公 司各部門； 提前 15天聯(lián)系媒體報道事宜； 在步行街中央廣場的 LED 顯示屏廣告的制作；考慮是否制作宣傳單張； 進行會議廳演講臺條幅制作，會議廳大門上方橫幅，大樓門口掛橫幅。（時間地點、提前一周天懸掛）； 提前一天調(diào)試音響、麥克風電腦投影儀、燈光； 大樓入口處設置指示牌、簽到臺、盆花、來賓登記表； 提前兩天落實會議主席臺人員及名單； 預定花藍，并落實花藍數(shù)量、落款內(nèi)容； 1打印準備好合作意向書； 1攝像機、膠卷、相機并專人跟蹤錄像帶、照片； 1落實來賓發(fā)言稿。 分批次各個擊破，活動以各 圈層客戶為主，穿插來電來訪客戶，世家資源客戶，待客戶積累到一定量，一般以八、九人為主，進行小眾圈層活動。 B、媒體（電視、報紙、路牌）宣傳要點：針對目標地區(qū)；寧可多花錢選擇第一媒體，不可省錢選第二媒體，效果相差極大；重點突出，內(nèi)容簡明扼要，讓人一目了然；報紙注意版面，版面不同相差很大。具體實施如下： 1）戶外橫幅與路牌廣告的制作；全面招商推廣信息 +主力、意向商家、集團企業(yè)辦公的入?。? 2）《三明日報》招商廣告的刊登，一共刊登四期，首期普通彩色完整版，其余三期普通彩色1/2 版； 3）步行街中央廣場的 LED 顯 示屏廣告的制作， 15 秒， 80 次 /天，一季度； 4）三明電視與交通頻道 三明電視臺新聞采訪的專題報道，時間 月。 將樂電視臺角標與走字廣告投放，時間 月。 5）短信 50 萬條短信每隔一個星期 5 萬條開始發(fā)送，覆蓋整個三明市； 6）海報派發(fā)：結合將樂縣集中的商業(yè)地點， 月 日開始全城區(qū)范圍的海報派發(fā)活動。 C、行業(yè)人士介紹 —— 利用行業(yè)協(xié)會的好處在于，它不僅能提供潛在客戶的資料，同時由于它獨特的角色而具有良好的可信度。 D、業(yè)內(nèi)人士介紹 —— 業(yè)內(nèi)人士良好的關系網(wǎng)和其所在的立場，對招商幫助很大。 八、 招商時要注意的問題 資料準備充分； 人員訓練要加強； 公司領導要出面做好人脈關系； 公關宣傳要跟上； 招商重點要突出； 后期跟蹤要抓緊； 同期建設要保證； 不要操之過急；不要信口開河； 不同階段的招商條件不一樣。 九、費用預算 媒體及道具 規(guī)格 設計完成時間 發(fā)布時間 版面內(nèi)容 （估算）費用預算（元） 報紙 廣告 三明日報 彩色全版（一期） 65000 彩色 1/2 版 (三期） 95000 電臺專訪 三明電視臺 新聞專訪欄目（兩月） 36000 將樂電視 臺廣告 一年 22020 LED 視頻 步行街中心廣場 一季度 6800 短信 短信平臺 兩個半月 30000 現(xiàn)場招商會 現(xiàn)場及前期準備費用 50000 合計 31000 十、招商團隊 招商策劃師一名、招商人員兩名。