【正文】 附錄： 廈門寫字樓市場分析及未來研判 廈門整體寫字樓市場 寫字樓板塊分布 島內(nèi)寫字樓板塊分析 鷺江道板塊寫字樓分析 代表性寫字樓市場分析 2020 年寫字樓研判 華虹科技寫字樓招商方案 一、項(xiàng)目介紹與產(chǎn)品價植構(gòu)建 項(xiàng)目主要特性 —— 地段價值、區(qū)位價值 位于美麗的金溪河畔旁，視野開闊，望城景致，毗鄰人杰地靈的金溪河，距汽車站 5 分鐘路程，距國家 4A 級風(fēng)景區(qū)玉華古洞 7 公里路程，駕車 10 分鐘車程，本項(xiàng)目將成為城市的 文化和環(huán)境影響力；同時是一個機(jī)遇，將成為將樂縣綜合性智能業(yè)態(tài)的稀缺價值。需要的話，可以請律師出面。 視招商恰談會的情況，在會后逐個向目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及合作條件，必須采用每 隔 23 天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進(jìn)，要重點(diǎn)對各個管理層進(jìn)行充分的溝通，制定合理的招商宣傳手冊。 （區(qū)域內(nèi)地標(biāo)建筑 : 來源于建筑的節(jié)能、綠色、環(huán)保 前瞻性創(chuàng)新設(shè)計 : 打破區(qū)域固有產(chǎn)品形態(tài) ,帶動智能寫字樓未來發(fā)展 高端性目標(biāo)定位：高端產(chǎn)品對應(yīng)高端客群，市場形象高舉高打，專為高端客戶量身打造，突出企業(yè)品牌形。籌備期需要完成以下工作： A、加強(qiáng)市場調(diào)研工作，深刻挖掘項(xiàng)目內(nèi)涵，提煉項(xiàng)目 的特色； B、分析討論項(xiàng)目招商的整體策劃方案，并確定招商工作的要點(diǎn)、重點(diǎn)和項(xiàng)目的定位； C、制定階段性項(xiàng)目形象宣傳方案和招商計劃； D、篩選并統(tǒng)計招商廣告目標(biāo)群體； E、組織制作現(xiàn)場廣告和落實(shí)招商小組成員，并布置好招商專用辦公室。 專家洗腦，消除經(jīng)銷商的疑慮。 用什么樣的方式去找 廣告招商（ 通過各種廣告媒體將企業(yè)的招商信息傳播出去，通過電話、傳真、信件等方式來收集客戶資料，通過進(jìn)一步談判，引導(dǎo)人 們來經(jīng)銷本企業(yè)的產(chǎn)品。因此， 具備較大的區(qū)域影響力、能與 城市品牌 和諧統(tǒng)一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)A級。 交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 項(xiàng)目 交付標(biāo)準(zhǔn) 分租樓層 整租樓層 供水 安裝進(jìn)樓層，有指定接駁口 安裝進(jìn)樓層，有指定接駁口 供電 安裝進(jìn)戶有指定接駁口 安裝進(jìn)樓層，有指定接駁口 電話、網(wǎng)絡(luò) 安裝進(jìn)樓層，有指定接駁口 安裝進(jìn)樓層，有指定接駁口 中央空調(diào) 空調(diào)水管、新風(fēng)口按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)客戶室內(nèi)， 盤管風(fēng)機(jī)安裝到位 安裝進(jìn)樓層，有指定接駁口 消防設(shè)施設(shè)備 按主體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)安裝到位 按主體驗(yàn) 收標(biāo)準(zhǔn)安裝到位 樓層電梯廳 天花、墻面、地面、照明、消防煙感、 噴淋按標(biāo)準(zhǔn)裝修 天花、墻面、地面、照明、消防煙感、噴 淋按標(biāo)準(zhǔn)裝修 樓層消防通道 天花、墻面、地面、照明、消防煙感、 噴淋按標(biāo)準(zhǔn)裝修 天花、墻面、地面、照明、消防煙感、噴 淋按標(biāo)準(zhǔn)裝修 樓層公共走道 天花、墻面、地面、照明、消防煙感、 噴淋按標(biāo)準(zhǔn)裝修 不裝修 樓層衛(wèi)生間 按標(biāo)準(zhǔn)裝修，每層男女、衛(wèi)生間設(shè)立 按標(biāo)準(zhǔn)裝修，每層男女、衛(wèi)生間設(shè)立一個 ? 用清晰鮮明的廣告訴求，建立項(xiàng)目獨(dú)特品牌形象。 毛坯交付， 550平米以內(nèi) 1 個月； 5501150 平米的 個月；具體可根據(jù)租賃條件商談。逾期交還租賃房屋的，每延誤一日，乙方應(yīng)向甲方支付兩倍的日租金作為違約金。 租賃條件 項(xiàng)目 百大廈寫字樓 租金 100150 元 /平米 租金遞增方式 前 2 年租金單價保持不變，第 3 年起按 5%逐年遞增。建議百 仕達(dá) 大廈寫字樓租金范圍定于 100150 元 /平米。 我們不再是 CBD 的匆匆過客， 不再是不負(fù)責(zé)任的生意人， 我們?nèi)松褪聵I(yè)成長的每一步， 在這里都能找到記憶。 “Home to Office，告別尾氣和塞車，只需 5 分鐘。 目標(biāo)客戶特質(zhì) 為營造良好的辦公空間，保證優(yōu)質(zhì)的客戶結(jié)構(gòu)，結(jié)合百仕達(dá)大廈寫字樓品牌定位，須對客戶進(jìn)行嚴(yán)格篩選。其中部分既不能承 受 CBD 甲級寫字樓的租金又不愿意降低寫字樓檔次的公司，也會成為百仕達(dá)大廈的目標(biāo)客戶群。 見附件 1：羅湖區(qū)寫字樓市場情況分析 百仕達(dá)花 園業(yè)主調(diào)查 為了更準(zhǔn)確了解百仕達(dá)花園業(yè)主對寫字樓的租賃需求， 2020 年 2 月 15 日至 2020 年 2 月 28日，營運(yùn)部與市場部策劃了一次百仕達(dá)業(yè)主調(diào)查活動。 本合同一式三份，出租方兩份；承租方一份。 出租方以本合同中所列明的地址及傳真郵寄任何賬單、信函或通 知。 第十四條 寫字樓的損壞 如果寫字樓因不可抗力因素（地震、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、及政府行為等）遭受損壞，且出租方不欲修復(fù)或不修復(fù)超過 60 天，承租方有權(quán)在 60 天后書面通知出租方停租寫字間，本合同即刻終止。 本合同期滿或提前終止時，承租方應(yīng)按出租方的書面通知將寫字間交還出租方。 出租方應(yīng)使大廈內(nèi)的所有公共設(shè)施保持完好，包括不僅限于電梯、公共區(qū)域內(nèi)設(shè)施等，以滿足承租方的隨時使用。 承租方不得將上述保證金轉(zhuǎn)讓抵押或作為第三者債務(wù)的擔(dān)保。 其他因使用寫字間而產(chǎn)生的及由相關(guān)政府部門規(guī)定由承租方承擔(dān)的費(fèi)用。 第二條 租賃期限 本合約的租賃期限（以下簡稱租期）為 月，自 年 月 日至 年 月 日。 寫字樓租賃方案 ............................................................................................................... 1 百仕達(dá)大廈寫字樓招租方案 .............................................................................................. 7 甲級高端寫字樓招商 ...................................................................................................... 19 華虹科技寫字樓招商方案 ............................................................................................... 37 寫字樓租賃方案 一、操作思路及方法 策略目的： 雙管齊下，擴(kuò)大目標(biāo)客群 迅速樹立寫字樓的使用形象，培育市場、提升人氣 增加項(xiàng)目的附加價值，增強(qiáng)投資者的投資信心 策略操作方法： 招租部分 指定招租的樓層（ 整棟大廈 的 6— 10 層 5 個層面） 成立專門的招租中心和招租小組，對有意向租用寫字間的客戶，根據(jù)實(shí)際的需求做詳細(xì)登記，并引導(dǎo)其選擇指定的樓層。 第一條 承租寫字間 出租方同意將 **置地廣場（以下簡稱大廈） 座第 層 寫字間（見附件 1，平面層示意圖所標(biāo)示位置）出租給承租方作為寫 字間使用，寫字間的總面積為 平方米（本合約中所標(biāo)注的面積為建筑面積）。 該寫字間內(nèi)電話及其他由承租方使用該寫字間及其附屬設(shè) 施而引起的費(fèi)用由承租方按大廈物業(yè)管理公司的有關(guān)規(guī)定交付。如保證金不足以低償出租方因承租方的過錯而損失的費(fèi)用或承租方逾期仍未交付或補(bǔ)足保證金，出租方有權(quán)向承租方進(jìn)一步追索。 出租方應(yīng)采取必要的保衛(wèi)措施，使大廈處于良好的安全保衛(wèi)狀況。 承租方不得擅自更改寫字間內(nèi)之裝修及設(shè)備等（見附件 2所示），否則，出租方可要求承租方恢復(fù)原狀，如不恢復(fù)原狀，出租方將不作任何補(bǔ)償收回 寫字間。 第十三條 合同的提前終止 本合同生效后，如本合同的一方提前終止合同，應(yīng)提前 2 個月書面通知本合同的另一方，并經(jīng)另一方同意，否則，提前終止合同方應(yīng)補(bǔ)償由此給對方造成的全部損失（但至少補(bǔ)償相當(dāng)于 2 個月的租金） 本合同生效后，如承租方提前終止合同，出租方不退還其預(yù)付租金。 第十七條 通知 本合同要求的所有通知應(yīng)為書面形式。 本合同經(jīng)出租方和承租方蓋章及雙方代表人簽字后生效。其中，在建設(shè)時間、規(guī)模和功能定位方面較為接近的項(xiàng)目是寶琳珠寶大廈，該大廈位于羅湖中軸田貝四路與文錦路交匯處，建筑面積 33800平米，是一個集商鋪、酒店和寫字樓的綜合項(xiàng)目，于 2020 年 10 月 30 日交付，平均租金為80 元 /平方米。項(xiàng)目周邊聚集了一批初具規(guī)模的珠寶、金融、科技和貿(mào)易公司。 在自身行業(yè)領(lǐng)域具有較高品牌號召力且業(yè)績優(yōu)良、有持續(xù)競爭力、能夠承受較高租金的中小型企業(yè)。 ” 理念 2： 提高交通效率，減少長距離出行帶來的能源浪費(fèi)和空氣污染，低尺度和網(wǎng)格化的街道，限制交通工具的使用，盡量實(shí)現(xiàn)低碳社區(qū)目標(biāo)。 “H＝ Happy, 做社區(qū)鄰里一分子，人生加倍快樂。 因此，在定價過程中，選取可比性較強(qiáng)的物業(yè)作為比較標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合周邊市場情況推算出該項(xiàng)目的出租價格區(qū)間。因此，建議 120 元 /平米的平均租金推向市場，隨著推廣的不斷深入，客戶逐步接受和認(rèn)可后，再根據(jù)實(shí)際情況作出調(diào)整。若乙方交還的租賃房屋含有固定附著物、裝置以及附加設(shè)備，且甲方同意接收的，則視為乙方同意放棄該等固定附著物，裝置及附加設(shè)備等的財產(chǎn)所有權(quán)，乙方不得要求甲方給予任何補(bǔ)償。 (如裝修期內(nèi)客戶提前完成裝修入住的 ,以實(shí)際入住日為計租日 ) 毛坯交付， 300平米以內(nèi) 1 個月， 300900 平米 個月。 寫字樓交樓標(biāo)準(zhǔn) 交樓標(biāo)準(zhǔn)建議原則 保持大廈整體形象統(tǒng)一； 提升大廈當(dāng)前租金水平； 保證大廈的長期升值空間。國際上判斷甲級寫字樓有 8 大特征：⑴管理國際化⑵ 24 小時寫字樓⑶人性化⑷空間的舒適性和實(shí)用性⑸數(shù)字化 ⑹節(jié)能化⑺便捷的交通⑻商務(wù)化 甲級寫字樓的內(nèi)涵 （標(biāo)準(zhǔn)） ，包括有如下原素： 位置于中心商業(yè)區(qū) CBD 內(nèi) 有完善的中央空調(diào) 充足數(shù)量及合理分布的升降機(jī)和電梯服務(wù) 甲級專業(yè)物業(yè)管理 樓層間格等恰當(dāng) 樓底凈高在 米 每層建筑面積最少 1 千平方米 有零煩惱的停車場 （ 2） 5A標(biāo)準(zhǔn)是目前較為流行的評定標(biāo)準(zhǔn)，一種是狹義的針對智能化硬件方面，包括 OA（辦公智能化）、 BA（樓宇自動化）、 CA（通訊傳輸智能化）、 FA（消防智能化）、 SA（安保智能化）； 一種是廣義的指綜合 A 級評定標(biāo)準(zhǔn)，包括⑴品牌標(biāo)準(zhǔn)： A級寫字樓是一個城市創(chuàng)造文化與財富的特定空間，其品牌要與城市有大的關(guān)聯(lián)性，對城市的未來發(fā)展具備重要的價值。 通常，招商工作可以從以下三方面著手 ： 確定適合自己的目標(biāo)招商群 根據(jù)產(chǎn)品的市場定位、產(chǎn)品特點(diǎn)、渠道特點(diǎn)、來確定適合自己的經(jīng)銷商目標(biāo)群。 事實(shí)勝于雄辯 ，經(jīng)銷商現(xiàn)身說法。 項(xiàng)目招商的試探期 項(xiàng)目招商的籌備期主要是對項(xiàng)目進(jìn)行一個全案的策劃和對策劃方案中的系列工作進(jìn)行試運(yùn)行。 項(xiàng)目主要特性 —— 地標(biāo)價值 —— 一個突破：區(qū)域鮮明的識別標(biāo)志。 召開目標(biāo)客戶恰談會，邀請前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加，恰談會的內(nèi)容主要是征求他們對項(xiàng)目的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。 合同談判 關(guān)鍵階段，高層管理人員出面。因此，預(yù)計 2020 年廈門寫字樓高端租賃市場需求將出現(xiàn)回升局面，租金 有望觸底反彈。 車位配比普遍存在偏低，未能達(dá)到每 200 平方米有一個停車位的基本標(biāo)準(zhǔn)。 樓層控制 —— 通過合理的開零劃分和樓層控制，吸納更多的客戶，加快招租速度。 初步價格測試 —— 根據(jù)不同企業(yè)經(jīng)營類型，對外報價范圍，以判斷客戶對總體價格的接受度。 六、招商程序 市場定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計前的商業(yè)策劃，具體的程序如下： 商圈分析→市場定位→業(yè)態(tài)定位→寫字樓租賃 將擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步客戶要求，通過各種客戶渠道接觸、了解符合條件的主要客戶，并掌握其拓展市場的計劃，最后確定中小客戶的名單。 第三方中介合作方式 —— 額外按一個月租金實(shí)行傭金支付。具體實(shí)施如下： 1）戶外橫幅與路牌廣告的制作；全面招商推廣信息 +主力、意向商家、集團(tuán)企業(yè)辦公的入住； 2）《三明日報》招商廣告的刊登，一共刊登四期，首期普通彩色完整版，其余三期普通彩色1/2 版； 3）步行街中央廣場的 LED 顯 示屏廣告的制作， 15 秒， 80 次 /天，一季度； 4）三明電視與交通頻道 三明電視臺新聞采訪的專題報道，時間