【正文】 樓。 二．本公約中（ 在文義許可或要求下），表示單數(shù)之字眼應包括眾數(shù)，相反亦同；表示陽性之字眼應包括陰性和中性，相反亦同；表示人之字眼應包括公司和法團。 二． 各業(yè)主此后一切時候均須遵守和履行本公約所載之保證、規(guī)定及限制，并受其約束。 三． 每個業(yè)主對其單元有全權之處理權，包括出售、轉讓、抵押、按揭、出租、批準享用或以其他方式處置或變賣，而無須其他業(yè)主或對該發(fā)展項 目有其他任何權益的人士同意，但該處理須明確地受中華人民共和國之有關法例及本公約限制和保障。 第三章 第一業(yè)主的權利 一． 下列權利及特權保留予第一業(yè)主及其承讓人： 1． 第一業(yè)主有權在其認為合適的情況下更改該發(fā)展項目的名稱或其中任何部分的名稱及編號。 2． 第一業(yè)主保留及擁有該發(fā)展項目內(nèi)的天臺、平臺、架空層 、外墻（包括玻璃幕墻）、地下室及所有車位（除已出售給個別業(yè)主者外）的使用權。如有必要，可進入任何單元的內(nèi)部，但除緊急情形外，應事先在合理時間內(nèi)通知有關業(yè)主或使用人。 4． 第一業(yè)主有權隨 時將發(fā)展項目及該土地第一業(yè)主原擁有使用權的任何部分劃出或指定或重新指定為額外公共地方或公眾行人或汽車通道，并可立約聲明，不必經(jīng)其他業(yè)主或其他擁有該發(fā)展項目權益的人同意。惟第一業(yè)主于行使此權利時不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬的單元。惟第一業(yè)主于行使此項權利時不得妨礙其他業(yè)主 使用其所屬單元。但上述更改、修訂、增訂或改動須事先獲得有關政府當局的批準。惟上述更改修訂、增訂或改動不得妨礙任何業(yè)主使用其所屬單元的權利。并在事先給予各業(yè)主書面通知后（緊急情況除外）于一切合理時間帶同或不帶同工人及設備進入該發(fā)展項目任何部分，以便進行上述有關工程，及按第一業(yè)主認為適當?shù)臈l款準許或批準或授權其他人或公司進行上述工程。因安裝前述招牌、廣告、廣告燈箱需支付一切費用（包括安裝費、材料費、電費及維修費）亦由第一業(yè)主負責。 9． 第一業(yè)主有權將該發(fā)展項目的任何部分（已出售的部分除外）轉讓或奉獻給國家，而無須其他業(yè)主同意。 11． 第一業(yè)主有權向政府有關部門申請對土地批文作出第一業(yè)主認為適當?shù)男抻啞⒏膭踊蛐薷?，并就此事與政府磋商，達成協(xié)議，及就達成之協(xié)議與政府及有關部門簽署任何有關文件，無須其他任何業(yè)主同意或批準。 12． 第一業(yè)主有權調(diào)整及重 新劃定該土地的界線，就此事與政府磋商及達成協(xié)議及就達成之協(xié)議與政府及有關部門簽署任何有關文件，而無須其他任何業(yè)主同意或批準。 14． 第一業(yè)主可委派代理人行使本公約保留予第一業(yè)主之任何權利。 16． 第一業(yè)主可就該發(fā)展項目任何部分另行訂立分契及其他有關管理該發(fā)展項目的 契約，惟該分契及契約不得抵觸本公約的條款。 二． 為了使第一業(yè)主可以有效地行使本章第（一）條給予第一業(yè)主的所有權利及特權起見，各業(yè)主于此共同及各自任命（此項任命不得撤銷）第一業(yè)主作為其代理人，授權第一業(yè)主充分之權利、權力及職權代表各業(yè)主作出一切行為及事情及 /或代表各業(yè)主簽訂一切為行使本章第一條第一業(yè)主的全部或部分權利所需要或附帶的文件。并應取得由購買者所簽署列于附錄二內(nèi)的承諾書并交與管理者，以確保有關購買者遵守本公約內(nèi)一切條款，并受其約束。如前業(yè)主在承讓人拒絕或還未簽署上述的承諾書時將其所擁有單元轉讓，則該前業(yè)主仍要履行本公約的責任，包括但不限于支付所有管理費用及管理者酬金，直到其承讓人簽署的承諾書生效止。前業(yè)主如未能付清其應付的管理費用及其他有關費用，管理者有權向前業(yè)主及 /或承讓人追討。 三． 各業(yè)主應如期將其單元應繳之管理費用付給管理者。 五． 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得改變該發(fā)展項目的外貌。 七． 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得在該發(fā)展項目的窗戶或外墻（預留冷氣機位除外）安裝任何冷氣機或其他固定設施。如有前述事情發(fā)生，則違約之業(yè)主對因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費用、訴訟、索賠及要求或因此引起的額外或增加的保金對其他業(yè)主須負有責任。 九． 各業(yè)主若因本身的疏忽引致水、氣、煙或其他有關物體外溢，損害他人或其財產(chǎn)而產(chǎn)生的訴訟、索賠和要求，則該業(yè)主須對因此而產(chǎn)生的所有訴訟、索賠和要求全部負責。如因上述人士的行為、疏忽或錯誤而發(fā)生損害、損失，該業(yè)主應支付所有因此而產(chǎn)生 的費用或賠償。 十一． 各業(yè)主不得作出或容許或容忍其他人或其使用作出妨礙或影響該土地及該發(fā)展項目或任何部分的保養(yǎng)的任何事情。 十三． 各業(yè)主及其租客、受許可人、代理人、雇員、訪客及其他使用者在任何時 候均應遵守和履行該發(fā)展項目管 理規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則、停車場規(guī)則及其他由管理者按照管理需要而制定的規(guī)則。 十五． 在獲得有關政府當局及管理者的書面同意后，各業(yè)主可以自費在其單元中安裝或拆除增加物、附屬物，但不可因此引起該發(fā)展項目任何結構性損害，及干預該發(fā)展項目任何一部分的使用，損害公共服務設施。 十六． 各業(yè)主不得在該發(fā)展項 目任何部分存入任何武器、彈藥、煙花、放射品、污染物品或任何危險及易燃物品或存入可能觸犯當時的任何法規(guī)或對其他業(yè)主及使用者構成滋擾或危險的其他物品。 十七． 各業(yè)主不得涂污公共地方、公共服務設施，在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得張貼、派發(fā)安裝或擺設任何招貼、通告、招牌、廣告、宣傳品、商品遮篷、支架、裝備、機械或其他物件于該發(fā)展項目外面、公共地方或公共服務設施等（安裝于各單元大門范圍內(nèi)顯示業(yè)主或住客姓名的小名牌除外）。 十九． 各業(yè)主不得阻塞或堵塞任何公共地方或放置或棄置任何垃圾或物件于公共地方內(nèi)，亦不可占用任何公共地方作私人用途。 二十一． 各業(yè)主不得做出任何行為令該發(fā)展項目之沖洗或排水、排污系統(tǒng)堵塞或令該等設施的有效運作受損。 二十三． 各業(yè)主無權直接懲戒管理者屬下的職員，該業(yè)主如對該職員不滿，應向管理者提出， 由管理者采取其認為合適的必要行動。 二十五． 垃圾處理只能依該發(fā)展項目規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則及停車場規(guī)則中有關部分由管理者規(guī)定的辦法處理。 二十七． 各業(yè)主不得破壞或以任何方式妨礙公共地方及公共服務設施。 二十九． 各業(yè)主不可對任何設施 或裝置作出影響水、電或煤氣等供應的改動，亦不可切割或破壞該發(fā)展項目的主墻或橫棟梁或地皮或樓宇結構或公共天線系統(tǒng)、電話線路或下水管道。 三十一． 各業(yè)主在其單元進行任何裝修工程前，必須取得管理者的書面同意， 并須將一筆管理者指定的款項以管理者指定的方式交存管理者。如進行裝修工程的業(yè)主違反管理者訂立的裝修規(guī)則或因裝修工程引起任何追討、損失或法律責任，管理者可從該筆款項中扣除合理的款項作為賠 償。該款項或其余款會在裝修工程完成并管理者驗證一切妥當后 14 天內(nèi)發(fā)還給有關業(yè)主。商務公寓樓內(nèi)的所有單元只可作住宅或寫字樓用途使用。停車場內(nèi)的所有車位只可作停泊車輛用途使用。管理者的首屆任期為二年，由*年 *月 *日至 *年 *月 *日止。惟業(yè)主委員會或管理者不可在上述首屆任期二年內(nèi)發(fā)出此通知。 4． 管理者將被視為全部業(yè)主之集體代理人，而非個別代理人。 二． 管理者的權力及責任 1． 在不抵觸第一業(yè)主及其權利轉讓人的權利下，管理者有完全之授權去做所有為該發(fā)展項目有效管理和維護所必須做的事情，并為此負責，其中包括（但不限于）下列事項： （ 1）檢查、視察該發(fā)展項目，必要時可進入所有單元的內(nèi)部。 （ 3）更換公共地方中破損的玻璃、門、窗或設備及破損的公共服務設施。 （ 5）保持該發(fā)展項目及其所有部分（任何業(yè)主擁用獨家使用權的單元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈。 （ 7）防止堵塞所有公共地方，并在發(fā)生堵塞時清除障礙物。 （ 9）保持公共服務設施處于良好操作狀態(tài)。如果有電梯及自動扶梯，則按有關法律、法規(guī)執(zhí)行。如有前述情況發(fā)生，則將垃圾清除，并應向引致上述情況發(fā)生的人士要求并收取因此而引起的費用。 （ 13）安排保養(yǎng)該發(fā)展項目內(nèi)的消防設施、保安設施、電訊設施、電梯系統(tǒng)、煤氣系 統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、供水及排污設施、照明系統(tǒng)、空調(diào)設施及其他公共設施，并使之符合政府有關法律、法規(guī)的要求。 （ 15）控制該發(fā)展項目內(nèi)所有車輛停放、貨物裝卸、行人交通，拖離或扣留所有違反該發(fā)展項目規(guī)則，包括停車場規(guī)則或本公約而停泊于停車場內(nèi)的車輛，并向該車輛之車主收取拖離及扣留費用，包括本章第（五）部分第 2 條規(guī)定的滯納金和手續(xù)費。 （ 17）在所有與該發(fā)展項目之公共責任有關之法律訴訟中作為全體業(yè)主的代表。 （ 19）采取一切必要措施以符合政府對于該發(fā)展項目的要求。 （ 21）按本公約規(guī)定，要求并收取所有該發(fā)展項目業(yè)主應付之款項，支付所有因該發(fā)展項目管理及維護而產(chǎn)生的應付款項。其金額及險種由管理者根據(jù)其良好管理實踐做出決定。 （ 23）替綠化區(qū)進行綠化工作。 （ 25）雇用或解雇職員，使管理者得以履行其職責。 （ 26）防止任何人在該發(fā)展項目叫賣，有權將叫賣者驅出該發(fā)展項目外。如管理者認為必要，可以組織該發(fā)展項目內(nèi)的文娛康樂及推行活動。如屬緊急情況，可不必書面通知： c. 通過民事訴訟向每名違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付任何款項； d. 停止對違約業(yè)主單元的服務（包括停止水、電、煤氣等的供應及/或電梯、電視轉播的服務）或采取其他有效或可行之措施； e. 管理者認為合適的其他方法。 （ 30）采取一切措施防止該發(fā)展項目任何公共地方受阻塞，并移去任何造成阻塞的物件。 （ 32）就管理者的一切酬金及履行本公約規(guī)定的職責而支出及支取的一切款項預備妥善的賬目記錄，并向各業(yè)主提交每月及每年的定期報告，及于業(yè)主合理要求時提交報告。 （ 34）在不抵觸本公約的規(guī)定下，作出其他行動使該發(fā)展項目有妥善管理和維修。 2．管理者有權制定、修改及替代該發(fā)展項目管理規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則、停車場規(guī)則及裝修規(guī)則。 。 （ 2） 因下列原因造成的服務中斷： a. 因任何設施及裝置必要之保養(yǎng)及維修； b. 臺風、水災、火災、地震或其他不可搞力的損害、毀滅； c. 無法避免的燃料、材料、水或勞力短缺； d. 管理者所無法控制的其他一切原因。 f. 管理者應盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對該發(fā)展項目的管理和維護職責。 三． 管理者酬金 1． 管理者酬金乃管理者履行本 公約的職責而付給管理者的報酬。在業(yè)主委員會成立后，管理者酬金將由業(yè)主委員會擬定。 3． 管理者酬金于每月第一天由業(yè)主提前支付。該預算應顯示該發(fā)展項目總體上在管理與維護方面的估計開支（包括管理者酬金）和估計收入。若該開始日期在該年 10 月底以后，則該年的會計年度與第二年的會計年度合并計算。管理者有權隨時改變會計年度，但應提前一個月向各業(yè)主發(fā)出書面通知。 （ 2） 履行本公約定明的管理者職責的費用。 （ 4） 聘用 及解聘協(xié)助該發(fā)展項目管理的行政及監(jiān)督職員的費用。 （ 6） 該發(fā)展項目整體公共（即非某一單元或某一業(yè)主獨家使用之地方所使用或耗用的）水、電、冷氣、煤氣、電話、服務的收費及其類似收費及支出。 （ 8） 處理垃圾的費用。 （ 10） 因安裝、改善或更換該發(fā)展項目內(nèi)任何公共服務設施所 需的非經(jīng)常性開支。 （ 12） 管理者為履行本公約規(guī)定的職務或行使本公約規(guī)定的權力而支出的法律、會計、核數(shù)或其他專業(yè)費用。 5． 管理工作及 /或管理費用如因為個別業(yè)主的要求及 /或行為而增加，管理者有權向該業(yè)主征收合理的附加費用。該增 加之款項將構成各業(yè)主每月應付的管理費用的一部分。管理者可運用該筆每月加收的款項彌補不足的部分。 8． 如有關會計年度出現(xiàn)盈余，則該盈余部分即視為下一會計年度的收入。 10． 該發(fā)展項目每一單元的首名向第一業(yè)主購置該單元的業(yè)主（下稱“首名業(yè) 主”），須于該單元買賣完成時將一筆由管理者指定的款項交給管理者作為公共設施維修基金及公共水電費用周轉金。 11． 每單元的首名業(yè)主在向第一業(yè)主完成購入其單元時應當： （ 1） 向管理者清繳及預繳其單元應付之管理費用，管理費用由第一業(yè)主向其發(fā)出關于其單元的交付使用通知書日起開始征收。該筆款項不可用作支付業(yè)主根據(jù)本公約項下應付之管理費用。 2． 任何業(yè)主如果未能于根據(jù)本公約應付的款項（包括但不限于管理費、該業(yè)主糾正違約錯誤相應開支）到期日起 15 天內(nèi)支付其應付的款項，則管理者有權采取下列措施并收取附加費用： （ 1） 收取未繳付的款項自應付之日起至實際支付之日處以每日千分之三的滯納金。 3． 所有以 滯納金及手續(xù)費方式付給管理者的款項存入管理費用戶口。在該等訴訟中管理者可要求與訟方支付律師費用及管理者作為一方當事人的費用。在該等訴訟中，管理者將無可置疑地被視為代表整體業(yè)主的代理人。 六、公共設施維修基金 、水電費周轉金及保證金 1． 管理者可以委托一國家認可的會計師事務所審核管理者所做的關于該發(fā)展項目管理的賬目，只要管理者認為必要，即有權委托另一家同業(yè)公司代替被撤換的公司。 2． 任何人士一旦停止作為該發(fā)展項目某單元的業(yè)主即停止擁有根據(jù)本章第四部分第 10 條及 11 條所付的公共設施維修基金、水電費周轉金及保證金中的任何利益。但如將該單元使用權變化情況已通知管理者而原來業(yè)主獲得新業(yè)主所簽署列于附錄二的承諾書，則該保證金、 公共設施維修基金及水電費用周轉或余額可轉移于該單元的新業(yè)主的名下。保證金、公共設施維修基金及水電費周轉金或其余額應在