【正文】 （ 4） 空調(diào)安裝 住宅樓業(yè)戶單元內(nèi)只可以安裝風(fēng)冷式分體空調(diào)機(jī)，安裝空調(diào)必須到管理處申報(bào)，并必須嚴(yán)格按管理處指定位置安裝，空調(diào)冷凝水不可經(jīng)外墻排放。業(yè)戶須在指定的銀行賬號上存款，保證有足夠金額。 （ 6） 物業(yè)出租 1)． 業(yè)戶出租住宅，需到房管所辦理房屋出租許可證，方可出租。 4)． 嚴(yán)禁業(yè)戶向樓下扔雜物、潑水等不文明行為。 2)． 如發(fā)現(xiàn)可疑人員或現(xiàn) 象，請向廣場管理處或派出所報(bào)告。 4)． 嚴(yán)禁關(guān)閉或損環(huán)安全疏散指示燈、牌、事故照明或消防標(biāo)志。 2)． 電梯機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、變配電房、消防控制中心、發(fā)電機(jī)房等設(shè)備機(jī)房除業(yè)務(wù)主管部門外，未經(jīng)許可任何單位或個人不得擅自進(jìn)入，以確保供水、供電設(shè)備正常運(yùn)作。 （ III）管道石油氣：大廈有完備的管道石油氣系統(tǒng)，各住宅單元之廚房內(nèi)裝設(shè)燃?xì)夂砦?，管理處可代辦申請開通使用手續(xù)。 管理處將盡力為業(yè)戶提供最佳的管理服務(wù)，若有任何垂詢，請賜電管理處（電話：**；傳真： **），管理處將竭誠為您服務(wù)。 寫字樓管理處應(yīng)該從業(yè)主購房或用戶租房時開始收集和掌握業(yè)主和租戶的第一手資料，如業(yè)主向開發(fā)商購房或用戶租房時，就應(yīng)該把他們簽署的〈〈業(yè)主公約〉〉、〈〈承諾書〉〉以及用戶 的有效身份證明等資料收集起來。為便于日后的管理工作能順利進(jìn)行。 2)． 配合施工隊(duì)的用水、用電，要求施工隊(duì)進(jìn)出 場有序（必要時可簽訂合同）。 （ 9） 供水系統(tǒng)： 1)． 安裝牢固不 能搖動，管道（尤其是接頭）完好無損，無滲漏水，無銹跡； 2)． 水龍頭和水閥：打開水閥，流水暢通，無漏水；關(guān)緊水龍頭，無漏水。 4)． 衛(wèi)生間地面。 1)． 竣工圖，包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； 2)． 地質(zhì)勘察報(bào)告； 3)． 工程預(yù)決算分項(xiàng)清單； 4)． 圖紙會審記錄； 5)． 竣工驗(yàn)收證明書； 6)． 工程合同及開、竣工報(bào)告； 7)． 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）； 8)． 隱蔽工程驗(yàn)收簽證； 9)． 沉降觀測記錄； 10)． 設(shè)備及主要建材的質(zhì)量保證書或合格證書以及供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。 3)． 各專業(yè)人員根據(jù)驗(yàn)收后的情況，寫出單項(xiàng)工程驗(yàn)收報(bào)告。 2)． 在預(yù)驗(yàn)收中檢查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，提出書面的《物業(yè)驗(yàn)收整改通知書》，返回給移交單位，并在規(guī)定時間內(nèi)由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改。驗(yàn)收要求等。 2)． 主動與開發(fā)單位、承建 單位聯(lián)系，協(xié)商寫字樓交接問題（如交接日期及注意事項(xiàng)）和制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度主要有公司的守旨，紀(jì)律、經(jīng)營方針、工作程序、崗位職責(zé)等。 第八章 其他事項(xiàng) 一． 公約所規(guī)定之任何發(fā)給該發(fā)展項(xiàng)目各業(yè)主的通知，如送至有關(guān)業(yè)主的單元，由送出日起一天內(nèi)將視為送達(dá)，如通過郵局以掛號投送的，則以郵局掛號收據(jù)為準(zhǔn)，所有不以其單元為通訊地址之業(yè)主應(yīng)將其選擇之通訊地址事先書面通知管理者。 5. 管理者須確保將出席者及會議程序記錄存檔。此后每年至少要召開一次業(yè)主大會。但如將該單元使用權(quán)變化情況已通知管理者而原來業(yè)主獲得新業(yè)主所簽署列于附錄二的承諾書，則該保證金、 公共設(shè)施維修基金及水電費(fèi)用周轉(zhuǎn)或余額可轉(zhuǎn)移于該單元的新業(yè)主的名下。在該等訴訟中管理者可要求與訟方支付律師費(fèi)用及管理者作為一方當(dāng)事人的費(fèi)用。 11． 每單元的首名業(yè)主在向第一業(yè)主完成購入其單元時應(yīng)當(dāng)： （ 1） 向管理者清繳及預(yù)繳其單元應(yīng)付之管理費(fèi)用，管理費(fèi)用由第一業(yè)主向其發(fā)出關(guān)于其單元的交付使用通知書日起開始征收。該增 加之款項(xiàng)將構(gòu)成各業(yè)主每月應(yīng)付的管理費(fèi)用的一部分。 （ 8） 處理垃圾的費(fèi)用。管理者有權(quán)隨時改變會計(jì)年度，但應(yīng)提前一個月向各業(yè)主發(fā)出書面通知。在業(yè)主委員會成立后，管理者酬金將由業(yè)主委員會擬定。 。 （ 30）采取一切措施防止該發(fā)展項(xiàng)目任何公共地方受阻塞，并移去任何造成阻塞的物件。 （ 25）雇用或解雇職員，使管理者得以履行其職責(zé)。 （ 19）采取一切必要措施以符合政府對于該發(fā)展項(xiàng)目的要求。如有前述情況發(fā)生，則將垃圾清除，并應(yīng)向引致上述情況發(fā)生的人士要求并收取因此而引起的費(fèi)用。 （ 5）保持該發(fā)展項(xiàng)目及其所有部分（任何業(yè)主擁用獨(dú)家使用權(quán)的單元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈。惟業(yè)主委員會或管理者不可在上述首屆任期二年內(nèi)發(fā)出此通知。該款項(xiàng)或其余款會在裝修工程完成并管理者驗(yàn)證一切妥當(dāng)后 14 天內(nèi)發(fā)還給有關(guān)業(yè)主。 二十七． 各業(yè)主不得破壞或以任何方式妨礙公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。 十九． 各業(yè)主不得阻塞或堵塞任何公共地方或放置或棄置任何垃圾或物件于公共地方內(nèi)，亦不可占用任何公共地方作私人用途。 十三． 各業(yè)主及其租客、受許可人、代理人、雇員、訪客及其他使用者在任何時 候均應(yīng)遵守和履行該發(fā)展項(xiàng)目管 理規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務(wù)公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則、停車場規(guī)則及其他由管理者按照管理需要而制定的規(guī)則。如有前述事情發(fā)生，則違約之業(yè)主對因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費(fèi)用、訴訟、索賠及要求或因此引起的額外或增加的保金對其他業(yè)主須負(fù)有責(zé)任。前業(yè)主如未能付清其應(yīng)付的管理費(fèi)用及其他有關(guān)費(fèi)用，管理者有權(quán)向前業(yè)主及 /或承讓人追討。 16． 第一業(yè)主可就該發(fā)展項(xiàng)目任何部分另行訂立分契及其他有關(guān)管理該發(fā)展項(xiàng)目的 契約，惟該分契及契約不得抵觸本公約的條款。 9． 第一業(yè)主有權(quán)將該發(fā)展項(xiàng)目的任何部分（已出售的部分除外）轉(zhuǎn)讓或奉獻(xiàn)給國家，而無須其他業(yè)主同意。但上述更改、修訂、增訂或改動須事先獲得有關(guān)政府當(dāng)局的批準(zhǔn)。如有必要，可進(jìn)入任何單元的內(nèi)部，但除緊急情形外，應(yīng)事先在合理時間內(nèi)通知有關(guān)業(yè)主或使用人。 二． 各業(yè)主此后一切時候均須遵守和履行本公約所載之保證、規(guī)定及限制，并受其約束。 18．“交付使用 指第一業(yè)主于該發(fā)展項(xiàng)目可以交付給有關(guān)業(yè)主 通知書” 使用時發(fā)給有關(guān)業(yè)主的通知書。 11．“管理份額” 指由第一業(yè)主為使各業(yè)主分?jǐn)偛⒔患{管理費(fèi)用而分配給各單元的份額，有關(guān)各單元的份額詳列于本公約的附錄一內(nèi)。其中包括以下設(shè)在該發(fā)展項(xiàng)目內(nèi)的正門入口、入口大堂、樓梯間、通道、行人道、行車道、綠化區(qū)、梯臺、管理者辦事處、看更或警衛(wèi)室、電表房、后備發(fā)電機(jī)房、電制房、電壓房、泵房、灑水系統(tǒng)泵、消防設(shè)備、控制室、電話機(jī)房、消防泵房、化糞池、光井、水箱、冷氣 機(jī)房、垃圾房、儲水池及為該土地及該發(fā)展項(xiàng)目的業(yè)主和住戶及其訪客而設(shè)并供其共用之其他地方或范圍，但不包括任何業(yè)主擁有獨(dú)自使用權(quán)的地方。 寫字樓 /商業(yè)大樓 “管理公約”參考文本 《管理公約》 本公約由以下當(dāng)事人于 *年 *月 *日共同簽訂： 甲方：（以下簡稱“第一業(yè)主”） 名稱： ** 地址： ** 電話： ** 乙方：（以下簡稱“第一購置者”） 名稱： ** 地址： ** 電話： ** 第一業(yè)主是經(jīng)中華人民共和國深圳市有關(guān)當(dāng)局批準(zhǔn)以中 外合作形式，共同投資開發(fā)位于中國廣東省深圳市土地的發(fā)展商，并在該地塊上，興建商住綜合大樓，命名為：“ **廣場”（以下簡稱“該發(fā)展項(xiàng)目”）。 （ 1） 提供功能布局或建材用料更改及安裝方法的有關(guān)專 業(yè)管理意見。 （ 3） 監(jiān)督建筑材料的選擇和使用，并嚴(yán)格配合檢查至最后完成建設(shè)，確保寫字樓外觀完美無瑕，避免日后維修成本的增加。 （ 3） 委托特約服務(wù)：如寫字樓室內(nèi)清潔、洗車、快遞、代購物品、郵寄、禮儀服務(wù)及會務(wù)服務(wù)等。 （ 3） 自管與顧問公司相結(jié)合，由顧問公司協(xié)助物業(yè)公司擬定日常管理制度、人員配備、組織機(jī)構(gòu)、工作規(guī)范等，使開發(fā)商自建的物業(yè)公司逐漸建立專業(yè)化的管理。寫字樓為招攬客戶，在注重寫字樓外在良好的建筑 形象的同時，內(nèi)部都配備有先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施，能為客戶提供舒適快捷的工作環(huán)境。 寫字樓 全程 經(jīng)營管理 精解范例 2020 1． 前言：概述特點(diǎn) 寫字樓的特點(diǎn)： 在高樓林立的現(xiàn)代城市中，寫字樓各種各樣，建筑外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施等都不盡相同，但它們都有著共同的現(xiàn)代寫字樓的特點(diǎn)。 （ 3） 功能齊全 現(xiàn)代寫字樓能提供各種功能，如前臺服務(wù)、大小會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫等。 3． 2 委托型 （ 1） 建筑完成后，由開發(fā)商委托專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，利用專業(yè)公司的豐富經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行日常的管理與服務(wù)，大業(yè)主對其管理情況進(jìn)行監(jiān)督。 ： 寫字樓管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在正式全面接管寫字樓工作之前進(jìn)行的工作。 （ 4） 評價設(shè)備和相關(guān)服務(wù)的選擇和有效性，評價安全控制系統(tǒng)，確保設(shè)備、服務(wù)和安全之間的連接，使整個寫字樓運(yùn)作暢通。施工期間對寫字樓功能布局及各類設(shè)備和建材用料的選擇，從物業(yè)管理角度提出意見和建議，使有關(guān)修改更能達(dá)到理想效果。現(xiàn)就該發(fā)展項(xiàng)目制訂本公約，目的在于通過本公約的實(shí)施，以界定各業(yè)主對該發(fā)展項(xiàng)目及其設(shè)備、服務(wù)設(shè)施、儀器的管理、保養(yǎng)、改善、保險(xiǎn)及維修訂立規(guī)定，達(dá)至對該發(fā)展項(xiàng)目的統(tǒng)一管理，以保證該發(fā)展項(xiàng)目的所有業(yè)主有效地使用其購置的物業(yè)及規(guī)定各業(yè)主對該發(fā)展項(xiàng)目的管理及公共開支所須負(fù)責(zé)的適當(dāng)比例。 4．“公共服務(wù)設(shè)施” 指為該發(fā)展項(xiàng)目的利益而安裝以備各業(yè)主共同器、設(shè)備、儀器、裝置、樹木、管道、機(jī)房、電纜、電線，包括該發(fā)展項(xiàng)目的中央系統(tǒng)，即消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)到各單位的分開關(guān)箱、煤氣系統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、供水及排水系統(tǒng)等，但任何只供個別業(yè)主、租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。 12．“管理者” 指第一業(yè)主委任負(fù)責(zé)管理該發(fā)展項(xiàng)目的“ **物業(yè)管理有限公司”及 /或不時獲聘為管理該發(fā)展項(xiàng)目的其他任何人或公司。 19．“業(yè)主委員會” 指各業(yè)主于按照本公約不時召開的業(yè)主 大會上委出或選出的業(yè)主委員。該等保證、規(guī)定及限制的保障和約束附帶于該土地及該發(fā)展項(xiàng)目的每個部分。惟第一業(yè)主于使用此項(xiàng)權(quán)利時不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬的單元。所有有關(guān)更改、修訂、增訂或改動并不賦予任何業(yè)主向第一業(yè)主提出訴訟的權(quán)利。 10． 第一業(yè)主有權(quán)在其認(rèn)為合適的情況下將管理份額重新分配或作出更改或其他第一業(yè)主認(rèn)為合適的安排，并有權(quán)以第一業(yè)主的名義簽署任何有關(guān)文件，而無須其他業(yè)主同意。 17． 本公約所載第一業(yè)主的其他權(quán)利。 二． 各業(yè)主需盡速如期付清因其擁有完全使用權(quán)的單元而產(chǎn)生的現(xiàn)有及將來之各種費(fèi)用、稅項(xiàng)、攤分費(fèi)用和支出。如因該業(yè)主 違約之行為令致該發(fā)展項(xiàng)目或其中一部分被損毀，而所投保項(xiàng)下的全部或部分保險(xiǎn)（若有）金無法得到賠償，則違約之業(yè)主應(yīng)立即將全部重建或修復(fù)損毀部分的再建或重修或其他引起之費(fèi)用支付給予管理者或其他業(yè)主。 十四． 各業(yè)主及其租客、受許可人、代理人、雇員、訪客及其他使用者在任何時候均應(yīng)嚴(yán)格遵守裝修規(guī)則條款。 二十． 除事前經(jīng)管理者書面同意，各業(yè)主不得在其所屬單元或該發(fā)展項(xiàng)目或其任何部分伺養(yǎng)任何家禽或動物。 二十八． 各業(yè)主須遵守土地批文及有關(guān)法規(guī)。 三十二． 住宅樓內(nèi)的所有單元只可作住宅用途使用。 3． 管理者的責(zé)任在于管理和維護(hù)該發(fā)展項(xiàng)目的每一部分，管理者受本公約的約束，并須遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)。 （ 6）安排定期垃圾清理，保證垃圾站及其收集設(shè)施處于良好工作狀態(tài)。 （ 12）清除任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，向應(yīng)負(fù)責(zé)的人士要求并收取清除及補(bǔ)償因此而引起的損害的費(fèi)用。 （ 20）防止及制止任何人對該發(fā)展項(xiàng)目或公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行有害的變更及損害。為該等職員提供辦公地、制服、工作服、工具、器具、清潔或其他材料及所有必要的設(shè)備及應(yīng)有的培訓(xùn)，勞工保障（包括法例所規(guī)定 的任何保險(xiǎn)，在職及退職（退休）補(bǔ)償或其他各項(xiàng)支出等）。 （ 31）采取一切措施 （包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約的規(guī)定或該發(fā)展項(xiàng)目規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務(wù)公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則、停車場規(guī)則及裝修規(guī)則。 ： （ 1） 為履行本公約所作出或拒絕作出的一 切行為，但涉及刑事責(zé)任、不道德、不誠實(shí)、嚴(yán)重過失及故意違約的不包括在內(nèi)。 2． 管理者無須從管理者酬金中支付因招聘任何職工為該發(fā)展項(xiàng)目管理、運(yùn)作、會計(jì)、核數(shù)或作為捐獻(xiàn)等和一切直接開支費(fèi)用。 3． 管理費(fèi)用包括但不限于下列各項(xiàng)： （ 1） 該發(fā)展項(xiàng)目公共地方應(yīng)付給予政府之土地使用費(fèi)、土地管理費(fèi)、租金、稅金及其他應(yīng)付款項(xiàng)之開支。 （ 9） 操作、修理、保養(yǎng)、綠化、裝飾、更換或清潔外墻（包括玻璃幕墻）、公共地方或公共服務(wù)設(shè)施的支出和費(fèi)用。 7． 如管理者認(rèn)為有關(guān)會計(jì)年度所收的款項(xiàng)將不足以支付有關(guān)會計(jì)年度發(fā)生的所有開支，則管理者可準(zhǔn)備一份修改后的管理預(yù)算，確定每一業(yè)主應(yīng)加付的數(shù)目。 （ 2） 向管理者支付一筆相等于根據(jù)管理預(yù)算于第一會計(jì)年度應(yīng)付的兩個月管理費(fèi)的款項(xiàng)作為其在本公約項(xiàng)下 應(yīng)負(fù)的責(zé)任的保證金。違約業(yè)主對該等費(fèi)用應(yīng)負(fù)責(zé)。 3． 任何由各業(yè)主名下持有之保證金、公共設(shè)施維修基金及水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金或其余額，在土地批文（包括其展期批文）到期但無法再獲得新的續(xù)期時，可 以退還給該業(yè)主，但以管理者對該業(yè)主無債務(wù)追索請求為前提。管理者、業(yè)主委員會或占該發(fā)展項(xiàng)目管理份額不少于 10%的業(yè)主可召開特別大會，以便討論