【正文】 電壓房、泵房、灑水系統(tǒng)泵、消防設(shè)備、控制室、電話機房、消防泵房、化糞池、光井、水箱、冷氣 機房、垃圾房、儲水池及為該土地及該發(fā)展項目的業(yè)主和住戶及其訪客而設(shè)并供其共用之其他地方或范圍，但不包括任何業(yè)主擁有獨自使用權(quán)的地方。 7．“綠化區(qū)” 指根據(jù)政府當局依照有關(guān)法令要求在該土地上實施綠化的地區(qū)。 11．“管理份額” 指由第一業(yè)主為使各業(yè)主分攤并交納管理費用而分配給各單元的份額，有關(guān)各單元的份額詳列于本公約的附錄一內(nèi)。 14．“單元” 指在該發(fā)展項目內(nèi)的所有單元或其部分，包括車位。 18．“交付使用 指第一業(yè)主于該發(fā)展項目可以交付給有關(guān)業(yè)主 通知書” 使用時發(fā)給有關(guān)業(yè)主的通知書。 22．“商務(wù)公寓樓” 指該發(fā)展項目內(nèi)的兩幢商務(wù)公寓樓。 二． 各業(yè)主此后一切時候均須遵守和履行本公約所載之保證、規(guī)定及限制，并受其約束。 第三章 第一業(yè)主的權(quán)利 一． 下列權(quán)利及特權(quán)保留予第一業(yè)主及其承讓人： 1． 第一業(yè)主有權(quán)在其認為合適的情況下更改該發(fā)展項目的名稱或其中任何部分的名稱及編號。如有必要，可進入任何單元的內(nèi)部，但除緊急情形外，應(yīng)事先在合理時間內(nèi)通知有關(guān)業(yè)主或使用人。惟第一業(yè)主于行使此權(quán)利時不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬的單元。但上述更改、修訂、增訂或改動須事先獲得有關(guān)政府當局的批準。并在事先給予各業(yè)主書面通知后（緊急情況除外）于一切合理時間帶同或不帶同工人及設(shè)備進入該發(fā)展項目任何部分，以便進行上述有關(guān)工程，及按第一業(yè)主認為適當?shù)臈l款準許或批準或授權(quán)其他人或公司進行上述工程。 9． 第一業(yè)主有權(quán)將該發(fā)展項目的任何部分（已出售的部分除外）轉(zhuǎn)讓或奉獻給國家，而無須其他業(yè)主同意。 12． 第一業(yè)主有權(quán)調(diào)整及重 新劃定該土地的界線，就此事與政府磋商及達成協(xié)議及就達成之協(xié)議與政府及有關(guān)部門簽署任何有關(guān)文件，而無須其他任何業(yè)主同意或批準。 16． 第一業(yè)主可就該發(fā)展項目任何部分另行訂立分契及其他有關(guān)管理該發(fā)展項目的 契約，惟該分契及契約不得抵觸本公約的條款。并應(yīng)取得由購買者所簽署列于附錄二內(nèi)的承諾書并交與管理者，以確保有關(guān)購買者遵守本公約內(nèi)一切條款，并受其約束。前業(yè)主如未能付清其應(yīng)付的管理費用及其他有關(guān)費用，管理者有權(quán)向前業(yè)主及 /或承讓人追討。 五． 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得改變該發(fā)展項目的外貌。如有前述事情發(fā)生，則違約之業(yè)主對因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費用、訴訟、索賠及要求或因此引起的額外或增加的保金對其他業(yè)主須負有責任。如因上述人士的行為、疏忽或錯誤而發(fā)生損害、損失，該業(yè)主應(yīng)支付所有因此而產(chǎn)生 的費用或賠償。 十三． 各業(yè)主及其租客、受許可人、代理人、雇員、訪客及其他使用者在任何時 候均應(yīng)遵守和履行該發(fā)展項目管 理規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務(wù)公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則、停車場規(guī)則及其他由管理者按照管理需要而制定的規(guī)則。 十六． 各業(yè)主不得在該發(fā)展項 目任何部分存入任何武器、彈藥、煙花、放射品、污染物品或任何危險及易燃物品或存入可能觸犯當時的任何法規(guī)或?qū)ζ渌麡I(yè)主及使用者構(gòu)成滋擾或危險的其他物品。 十九． 各業(yè)主不得阻塞或堵塞任何公共地方或放置或棄置任何垃圾或物件于公共地方內(nèi)，亦不可占用任何公共地方作私人用途。 二十三． 各業(yè)主無權(quán)直接懲戒管理者屬下的職員，該業(yè)主如對該職員不滿，應(yīng)向管理者提出， 由管理者采取其認為合適的必要行動。 二十七． 各業(yè)主不得破壞或以任何方式妨礙公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。 三十一． 各業(yè)主在其單元進行任何裝修工程前，必須取得管理者的書面同意， 并須將一筆管理者指定的款項以管理者指定的方式交存管理者。該款項或其余款會在裝修工程完成并管理者驗證一切妥當后 14 天內(nèi)發(fā)還給有關(guān)業(yè)主。停車場內(nèi)的所有車位只可作停泊車輛用途使用。惟業(yè)主委員會或管理者不可在上述首屆任期二年內(nèi)發(fā)出此通知。 二． 管理者的權(quán)力及責任 1． 在不抵觸第一業(yè)主及其權(quán)利轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利下，管理者有完全之授權(quán)去做所有為該發(fā)展項目有效管理和維護所必須做的事情，并為此負責，其中包括（但不限于）下列事項： （ 1）檢查、視察該發(fā)展項目，必要時可進入所有單元的內(nèi)部。 （ 5）保持該發(fā)展項目及其所有部分（任何業(yè)主擁用獨家使用權(quán)的單元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈。 （ 9）保持公共服務(wù)設(shè)施處于良好操作狀態(tài)。如有前述情況發(fā)生，則將垃圾清除，并應(yīng)向引致上述情況發(fā)生的人士要求并收取因此而引起的費用。 （ 15）控制該發(fā)展項目內(nèi)所有車輛停放、貨物裝卸、行人交通，拖離或扣留所有違反該發(fā)展項目規(guī)則，包括停車場規(guī)則或本公約而停泊于停車場內(nèi)的車輛，并向該車輛之車主收取拖離及扣留費用，包括本章第（五）部分第 2 條規(guī)定的滯納金和手續(xù)費。 （ 19）采取一切必要措施以符合政府對于該發(fā)展項目的要求。其金額及險種由管理者根據(jù)其良好管理實踐做出決定。 （ 25）雇用或解雇職員，使管理者得以履行其職責。如管理者認為必要，可以組織該發(fā)展項目內(nèi)的文娛康樂及推行活動。 （ 30）采取一切措施防止該發(fā)展項目任何公共地方受阻塞，并移去任何造成阻塞的物件。 （ 34）在不抵觸本公約的規(guī)定下，作出其他行動使該發(fā)展項目有妥善管理和維修。 。 f. 管理者應(yīng)盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對該發(fā)展項目的管理和維護職責。在業(yè)主委員會成立后，管理者酬金將由業(yè)主委員會擬定。該預(yù)算應(yīng)顯示該發(fā)展項目總體上在管理與維護方面的估計開支（包括管理者酬金）和估計收入。管理者有權(quán)隨時改變會計年度，但應(yīng)提前一個月向各業(yè)主發(fā)出書面通知。 （ 4） 聘用 及解聘協(xié)助該發(fā)展項目管理的行政及監(jiān)督職員的費用。 （ 8） 處理垃圾的費用。 （ 12） 管理者為履行本公約規(guī)定的職務(wù)或行使本公約規(guī)定的權(quán)力而支出的法律、會計、核數(shù)或其他專業(yè)費用。該增 加之款項將構(gòu)成各業(yè)主每月應(yīng)付的管理費用的一部分。 8． 如有關(guān)會計年度出現(xiàn)盈余，則該盈余部分即視為下一會計年度的收入。 11． 每單元的首名業(yè)主在向第一業(yè)主完成購入其單元時應(yīng)當： （ 1） 向管理者清繳及預(yù)繳其單元應(yīng)付之管理費用，管理費用由第一業(yè)主向其發(fā)出關(guān)于其單元的交付使用通知書日起開始征收。 2． 任何業(yè)主如果未能于根據(jù)本公約應(yīng)付的款項（包括但不限于管理費、該業(yè)主糾正違約錯誤相應(yīng)開支）到期日起 15 天內(nèi)支付其應(yīng)付的款項，則管理者有權(quán)采取下列措施并收取附加費用： （ 1） 收取未繳付的款項自應(yīng)付之日起至實際支付之日處以每日千分之三的滯納金。在該等訴訟中管理者可要求與訟方支付律師費用及管理者作為一方當事人的費用。 六、公共設(shè)施維修基金 、水電費周轉(zhuǎn)金及保證金 1． 管理者可以委托一國家認可的會計師事務(wù)所審核管理者所做的關(guān)于該發(fā)展項目管理的賬目，只要管理者認為必要，即有權(quán)委托另一家同業(yè)公司代替被撤換的公司。但如將該單元使用權(quán)變化情況已通知管理者而原來業(yè)主獲得新業(yè)主所簽署列于附錄二的承諾書，則該保證金、 公共設(shè)施維修基金及水電費用周轉(zhuǎn)或余額可轉(zhuǎn)移于該單元的新業(yè)主的名下。因該發(fā)展項目、公共地方有公共服務(wù)設(shè)施買了保險（若有）而取得之一切保險賠償金（若有）亦須按比例分配予各業(yè)主。此后每年至少要召開一次業(yè)主大會。 2. 每次召開會議需至少提前 14 日發(fā)出書面通知，列明開會時間、地點及討論事項。 5. 管理者須確保將出席者及會議程序記錄存檔。 9. 于正式召開的會議上由親自或派代表出席的業(yè)主按其占該發(fā)展項目之管理份額的比例投票，以多數(shù)票通過的任何有關(guān)該土地及該發(fā)展項目的事項的決議案對全體業(yè)主均有約束力，惟： a) 開會通知須指出有待議決之有關(guān)事項。 第八章 其他事項 一． 公約所規(guī)定之任何發(fā)給該發(fā)展項目各業(yè)主的通知，如送至有關(guān)業(yè)主的單元，由送出日起一天內(nèi)將視為送達，如通過郵局以掛號投送的，則以郵局掛號收據(jù)為準，所有不以其單元為通訊地址之業(yè)主應(yīng)將其選擇之通訊地址事先書面通知管理者。管理機構(gòu)一般應(yīng)在寫字樓管前 3 個月建立，各級管理人員和員工應(yīng)該到位 。物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度主要有公司的守旨，紀律、經(jīng)營方針、工作程序、崗位職責等。包括公司向業(yè)主、租戶解釋公司的宗旨、權(quán) 利和義務(wù)，以及公司管理服務(wù)范圍、管理服務(wù)方式，還有要求業(yè)主和租戶共同遵守的行為準則等方面的文件。 2)． 主動與開發(fā)單位、承建 單位聯(lián)系，協(xié)商寫字樓交接問題（如交接日期及注意事項）和制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準。 （ 5） 協(xié)助開發(fā)單位購買所需用具及設(shè)備，保質(zhì)保量，以保證寫字樓管理順利進行。驗收要求等。 接到開發(fā)商接管驗收的通知后，驗收小組對所接收的資料，具備條件的，應(yīng)在 15 天內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間。 2)． 在預(yù)驗收中檢查出不符合標準的項目，提出書面的《物業(yè)驗收整改通知書》，返回給移交單位，并在規(guī)定時間內(nèi)由移交單位或工程施工單位進行整改。 （ 3） 寫字樓的正式驗收 預(yù)驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格，則進行正式的寫字樓驗收。 3)． 各專業(yè)人員根據(jù)驗收后的情況，寫出單項工程驗收報告。 6． 1 驗收資料 寫字樓接管時有三個方面的資料需要移交，一是產(chǎn)權(quán)方面的資料，二是技術(shù)方面的資料，三是開發(fā)商對樓盤原有的內(nèi)部裝修標準及銷 售部門承諾的優(yōu)惠條件方面的資料的移交。 1)． 竣工圖，包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； 2)． 地質(zhì)勘察報告； 3)． 工程預(yù)決算分項清單； 4)． 圖紙會審記錄； 5)． 竣工驗收證明書； 6)． 工程合同及開、竣工報告； 7)． 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）； 8)． 隱蔽工程驗收簽證； 9)． 沉降觀測記錄； 10)． 設(shè)備及主要建材的質(zhì)量保證書或合格證書以及供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。 （ 2） 頂棚 1)． 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮； 2)． 無裂紋，無霉點 ，無滲水痕跡，無污漬。 4)． 衛(wèi)生間地面?？蛇x擇以下檢查方法：先關(guān)緊所有窗戶，從頂層房間窗戶自上向下均勻澆水，停止 澆水后半小時逐間檢查每個窗臺是否有水滲入。 （ 9） 供水系統(tǒng)： 1)． 安裝牢固不 能搖動，管道（尤其是接頭）完好無損，無滲漏水，無銹跡； 2)． 水龍頭和水閥：打開水閥，流水暢通，無漏水；關(guān)緊水龍頭，無漏水。 物業(yè)部對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責，指定專人作好協(xié)調(diào)工作。 2)． 配合施工隊的用水、用電，要求施工隊進出 場有序（必要時可簽訂合同）。 3)． 施工單位必須提前把安全負責人、施工人員名單交物業(yè)部，辦理臨時出入證，施工完畢將證交回。為便于日后的管理工作能順利進行。 （ 2） 業(yè)主需簽署或填寫的文件 〈〈入伙文件簽署發(fā)放確認表〉〉、〈〈收樓書〉〉、〈〈遺漏項目報告〉〉、〈〈業(yè)主登記表〉〉、〈〈區(qū)域防火責任書〉〉、〈〈業(yè)主公約〉〉承諾書等。 寫字樓管理處應(yīng)該從業(yè)主購房或用戶租房時開始收集和掌握業(yè)主和租戶的第一手資料，如業(yè)主向開發(fā)商購房或用戶租房時，就應(yīng)該把他們簽署的〈〈業(yè)主公約〉〉、〈〈承諾書〉〉以及用戶 的有效身份證明等資料收集起來。要編制好檔案目錄，然后存放箱、柜中，并對應(yīng)目錄將箱柜編號，以方便查找。 管理處將盡力為業(yè)戶提供最佳的管理服務(wù)，若有任何垂詢，請賜電管理處（電話：**；傳真： **），管理處將竭誠為您服務(wù)。公司印章 * 管理處職員 將陪同業(yè)戶到有關(guān)單元驗收，協(xié)助業(yè)戶填寫各類收樓文件并移交單元鎖匙，并向各位解釋業(yè)戶搬入須知及申請裝修手續(xù)。 （ III）管道石油氣：大廈有完備的管道石油氣系統(tǒng)，各住宅單元之廚房內(nèi)裝設(shè)燃氣喉位，管理處可代辦申請開通使用手續(xù)。 （ 4） 入住 （ I） 在入伙時務(wù)請各業(yè)戶照管理員指示安排搬入，小心避免損毀公物。 2)． 電梯機房、空調(diào)機房、水泵房、變配電房、消防控制中心、發(fā)電機房等設(shè)備機房除業(yè)務(wù)主管部門外，未經(jīng)許可任何單位或個人不得擅自進入，以確保供水、供電設(shè)備正常運作。 （ 2） 消防 1)． 廣場設(shè)有消防控制中心和應(yīng)急消防分隊。 4)． 嚴禁關(guān)閉或損環(huán)安全疏散指示燈、牌、事故照明或消防標志。 8)． 發(fā)生火警時勿驚慌失措，必須迅速 報管理處或撥火警電話“ 119”，切斷照明配電箱及管道石油氣總閥，關(guān)閉門窗，切勿乘搭電梯逃生，應(yīng)從消防樓梯撤離。 2)． 如發(fā)現(xiàn)可疑人員或現(xiàn) 象，請向廣場管理處或派出所報告。 4)． 業(yè)戶如有搬運或變更居住人員請?zhí)崆暗焦芾硖幐嬷兏駝t大廈大堂門衛(wèi)將不予放行或入住。 4)． 嚴禁業(yè)戶向樓下扔雜物、潑水等不文明行為。 2)． 消防通道上嚴禁停放一切車輛。 （ 6） 物業(yè)出租 1)． 業(yè)戶出租住宅，需到房管所辦理房屋出租許可證，方可出租。入伙時各業(yè)戶均須繳付相當于兩個月管理費的管理費押金及相等于 3 個月管理費的管理基金。業(yè)戶須在指定的銀行賬號上存款，保證有足夠金額。 2)． 在未收到管理處的〈〈裝修施工許可證〉〉前，業(yè)戶不可開始裝修工作。 （ 4） 空調(diào)安裝 住宅樓業(yè)戶單元內(nèi)只可以安裝風冷式分體空調(diào)機，安裝空調(diào)必須到管理處申報，并必須嚴格按管理處指定位置安裝，空調(diào)冷凝水不可經(jīng)外墻排放。 （ 8）裝修驗收 經(jīng)政府有關(guān)部