【導(dǎo)讀】目經(jīng)營計劃書內(nèi)容指引?？偨ㄖ娣e116577平方米，其他配套設(shè)施計劃中與華夏未來戰(zhàn)略聯(lián)盟，區(qū)內(nèi)建設(shè)華夏未來幼兒園一座。靜海新城區(qū)建設(shè)規(guī)劃的先期實(shí)施，政府機(jī)構(gòu)、教育示范機(jī)構(gòu)連同開發(fā)區(qū)建設(shè)區(qū)域擴(kuò)大東移，城市政治文化中心更加靠近天津外環(huán)，交通環(huán)境進(jìn)一步提升區(qū)位升值空間。發(fā)區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成新生代住宅密集群落。產(chǎn)品類型包括洋房及高層。其價格呈堅挺上揚(yáng)趨勢，住房。多層均價約計3300元/㎡，高層起步3500元/㎡?！?guī)劃實(shí)施中的老城區(qū)改造將近一步拉動住房市場。※政府、縣一中、示范小學(xué)及先進(jìn)的交通路網(wǎng)營造開發(fā)區(qū)良好的新型商住空間。費(fèi)需求潛力巨大，購買能力強(qiáng)。項目首層配備儲藏間及少量車庫以迎合本土化需求?！m合中等偏上人群消費(fèi)的品質(zhì)住宅貧乏市場呼喚區(qū)域內(nèi)品質(zhì)代表產(chǎn)品。

　　

【正文】 項目實(shí)際況 9 警衛(wèi)室、電動門、圍墻 6 699462 根據(jù)項目實(shí)際況 10 智能化 12 1398924 根據(jù)項目實(shí)際況 11 大配套 140 16320780 依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 12 路燈 10 1165770 根據(jù)項目實(shí)際況 13 消防外網(wǎng) 1 116577 根據(jù)以往經(jīng)驗 14 小配套 30 3497310 依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 15 二次供水 5 582885 依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 16 信報箱 根據(jù)項目實(shí)際情況 合 計 ： 150934450 元 （ 1）多層（可銷售面積 95011 ㎡） 序號 項目名稱 平米單價（元 /㎡） 總價 (元） 備 注 1 建安工程費(fèi) 1050 99761550 2 樁基 45 4275495 3 電梯 100 9501100 合 計 1195 113538145 (2)小高層（可銷售面積 15566 ㎡） 序號 項目名稱 平米單價（元 /㎡） 總價 (元） 備 注 1 建安工程費(fèi) （含樁基） 1350 21014100 2 電梯 100 1556600 3 4 合計 1450 22570700 （ 3） 公建 6000 ㎡ 序號 項目名稱 平米單價（元 /㎡） 總價 (元） 備 注 1 建安工程費(fèi) （含樁基） 1500 9000000 含地磚、外檐石材 2 含三掛樓梯 3 －－－－－－ －－－ －－－－ 4 －－－－－－－ －－－－－ －－－ 合計 1500 9000000 （ 4）建安造價合計： 地址：天津市河西區(qū)友誼路 38－ 1 海天大廈 258 郵箱 ： 電話： 022－ 28356995 6996 傳真： 022－ 28368877 15 序號 分類 面積 （㎡） 單平米造價（元 /㎡ ) 總費(fèi)用（萬元） 1 多層 95011 1195 2 高層 15566 1450 3 公建 6000 1500 900 合計 116577 （ 5）財務(wù)及其他費(fèi)用 序號 項目名稱 平米造價 （元 /㎡ ) 總價 (元） 說 明 1 稅 金 399 44120223 銷售 價格 3800 元 /㎡ （ +） % 2 銷售費(fèi)用 76 8403852 銷售 價格 3800 元 /㎡ 2％ （ 110577 ㎡） 3 管理費(fèi)用 38 4201926 銷售 價格 3800 元 /㎡ 1％ （ 110577 ㎡） 4 利 息 40 4663080 貸 8000 萬 ， ％一年計（ 116577 ㎡） 5 總登記費(fèi) 1 110577 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （ 110577 ㎡） 6 初始登記費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （ 110577 ㎡） 7 確權(quán)測繪費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （ 110577 ㎡） 8 物業(yè)前期費(fèi) 3 331731 （ 110577 ㎡） 9 不可預(yù)見費(fèi) 10 1105770 （ 110577 ㎡） 10 土地增值稅 38 4201926 銷售 價格 3800 元 /㎡ 1％ （ 110577 ㎡） 11 維修基金 38 4201926 銷售 價格 3800 元 /㎡ 1％ （ 110577 ㎡） 合計 綜合成本列表： 項 目 投資總額（ 元） 單位成本（元 /m2） 土地成本 64000000 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 145708845 配套費(fèi)用 直接建 造成本小計 營銷費(fèi)用 8403852 76 管理費(fèi)用 4201926 38 稅 金 44120223 399 財務(wù)費(fèi)用 4663080 40 其他費(fèi)用 總 計 二、 稅務(wù)指標(biāo)設(shè)定（前表 ） 地址：天津市河西區(qū)友誼路 38－ 1 海天大廈 258 郵箱 ： 電話： 022－ 28356995 6996 傳真： 022－ 28368877 16 三、 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)設(shè)定 0 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 測算分類 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 46118萬元 多層住宅部分 3800 高層住宅部分 地下室部 分 1615 2375 車庫部分 4300 直接成本 總投資 毛利率 % 稅后利潤 保本銷售率 78％ 銷售凈利率 22% 集團(tuán)資金回報率 100% 項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020 年 2020 年 合 計 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 25000 30000 30000 30000 115000 單位利潤 (元 /m2) 440 416 433 451 430 利潤 (萬元 ) 1100 1250 1300 1354 5004 四、 項目資金計劃 項目進(jìn)度計劃及資金支出列表（后附） 項目總體現(xiàn)金流量表（后附） 第七部分：管理資源配置計劃 一、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：根據(jù)改宗土地掛牌條件設(shè)定，我方已經(jīng)在靜海注冊“濱海世紀(jì)投資發(fā)展有限公司”，具備獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)。 主要部門設(shè)置：根據(jù)目前集團(tuán)組織架構(gòu)要求，對靜海項目運(yùn)營機(jī)構(gòu)做以下安排： 地址：天津市河西區(qū)友誼路 38－ 1 海天大廈 258 郵箱 ： 電話： 022－ 28356995 6996 傳真： 022－ 28368877 17 幸福 新天地項目部： 項目經(jīng)理一人，下轄土建、結(jié)構(gòu)、暖通、電器工程師各一人， 工程配套期加入景觀工程師一名。 幸福 新天地前期部： 項目不單獨(dú)設(shè)立前期部，由公司前期部負(fù)責(zé)項目開發(fā)前期證照辦理。 幸福 新天地客服部： 濱海世紀(jì)公司設(shè)立客服部，竣工前兩個月到位客服經(jīng)理及客服專員各一名，在南部大區(qū)暫無其他項目情況下，重點(diǎn)完成本項目客服工作。 幸福 新天地營銷機(jī)構(gòu)： 由集團(tuán)營銷中心組織成立靜海項目營銷部，與南部大區(qū)管理體系實(shí)現(xiàn)順利對接。 二、人力資源需求：（詳見上表） 三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員 13 人，缺口 6 人，擬采用內(nèi)部調(diào)配和招聘形式補(bǔ)充。 天 津 新 華 集 團(tuán) 南 部 大 區(qū) 2020 年 12 月 8 日 部門設(shè)置 主責(zé)人 成 員 數(shù)量 現(xiàn)狀 補(bǔ)充來源 項目總負(fù)責(zé) 南部大區(qū)總裁 研發(fā)部 董 強(qiáng) 空 缺 1 1 招聘 1 人 前期部 郝志堅 張 琨 1 3 ―― 劉 喆 1 ―― 工程部 郝振林 姚恩功 1 4 ―― 張鴻強(qiáng) 1 ―― 張新茹 1 ―― 景觀工程師 1 招聘 1 人 成本部 王躍霞 寧小梅 2 2 ―― 財務(wù)部 康 靜 董玉鳳、 現(xiàn)場收款員一名 2 調(diào)配 1 人 客服部 客服經(jīng)理 客服專員 1 人 調(diào)配 2 人 綜合部 后勤 司機(jī) 1 人 調(diào)配 1 人 合計 13