【導(dǎo)讀】東錢湖是地質(zhì)時期留下來的海跡湖泊，現(xiàn)為浙江第一大淡水湖，45公里，水域面積20平方公里，為杭州西湖的三倍，平均水深，總蓄水量3390萬立方米。據(jù)不完全統(tǒng)計，景區(qū)內(nèi)現(xiàn)存文物古跡11處，其中國家級重點。豐富，植被種類三百多，山地森林覆蓋率%。生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，湖。帶季風(fēng)氣候，全年溫和濕潤，雨量充沛，年平均氣溫℃。將進(jìn)入以上海為中心的兩小時交通圈。這一重要決定，順應(yīng)了寧波中心城市功能東移和東。現(xiàn)代化國際港口城市的功能發(fā)育和檔次提高。自然資源，打造長三角及至全國最具特色的一流花卉旅游景區(qū)。和改革委員會批準(zhǔn)。該項目于2020年9月開始進(jìn)入前期籌備階段，根。一個在旅游產(chǎn)業(yè)中具有典型作用的東方花博園，意義重大。遇，緊盯2020上海世博會，并努力爭取舉辦2020年的花卉博覽會，寧波有著悠久的休閑文化和良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，在花博園內(nèi)努力營造休閑旅游新方式和休閑文化新

　　

【正文】 只要規(guī)劃合理、定位正確、價位適當(dāng)，隨著 現(xiàn)代新昆明 城市建設(shè)的快速推進(jìn)，周邊地區(qū) 38 （ 大板橋航空新城、呈貢新區(qū) 、 橫山工業(yè)區(qū) ）的建設(shè) 完善， 民營經(jīng)濟(jì)和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開發(fā)項目必將具有明顯的市場潛力和競爭優(yōu)勢，并取得較高的投資回報。 ，我們還認(rèn)為，該開發(fā)項目的成功，對于推進(jìn) 昆明 市 現(xiàn)代 城市建設(shè)、改善投資環(huán)境，特別是對于加快 官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn) 的農(nóng)村城市化、 以及對于 昆明航空新城 旅游休閑項目 的開發(fā)也具有重要的意義。 根據(jù)以上總體評價，我們認(rèn)為 花箐 旅游 休閑 度假區(qū)開發(fā)項目具有切實可行性，開發(fā)公司提出的開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想基本切合實際。為此，可以作進(jìn)一步詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證。但是必須指出，該項目仍然存在中等程度的投資風(fēng)險，主要體現(xiàn)在宏觀和地方政策的隨機(jī)突發(fā)性多變以及市場供求的不確定性上，原開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想也有待進(jìn)一步完善。在以后的進(jìn)一步論證中建議注意： 由于該項目規(guī)模較大 ,而市場需求目前還有一個逐步拓展的過程 ,本案低密度高檔住宅的市場銷售也將會有一個從啟動到熱銷的過程 ,在制定開發(fā)規(guī)劃時必須考慮適當(dāng)分期 ,并注意現(xiàn)金流的測算。 ，東西方文化也具有相當(dāng)大的差異，在設(shè)計規(guī)劃中必須考慮這些因素，在物業(yè)管理上也必須考慮跨文化管理的特點，否則將會影響市場銷售。 花箐 地塊具有許多優(yōu)勢，但 以坡地為主 。 在項目建設(shè)過程應(yīng)注意保護(hù)環(huán)境，因地制宜，減少開挖，防止水土流失。 這是下一步作詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證和規(guī)劃設(shè)計方案時必須注意的問題。 39 第三章 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面分析 、快速、穩(wěn)定發(fā) 展 旅游業(yè)和 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系。一方面，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢決定著旅游業(yè)和 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度，另一方面， 旅游業(yè)發(fā)展和 房地產(chǎn)建設(shè)也是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點。 “ 九五 ” 以來，我國經(jīng)濟(jì)相繼克服亞洲金融危機(jī)的沖擊，排除世界經(jīng)濟(jì)增長放慢的消極影響，實現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展，全國國內(nèi)生產(chǎn)總值５年間年平均增長７ .７％，并呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。 2020年，全國 GDP 達(dá)到 值 136515 億元，比上年增長 %。國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對數(shù)達(dá) 13158 億元 ,比上年增長 %， 快于全社會固定資產(chǎn)投資增長 16%的比例 ； 2020 年入境旅游人數(shù) 9790萬人次，國際旅游外匯收入 205億美元 ； 國內(nèi)旅游人數(shù) 億人次，國內(nèi)旅游收入 3900億元。 對于我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢 ,根據(jù)不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神、權(quán)威政府部門及許多著名學(xué)者、專家的預(yù)測，今后 5年我國國民經(jīng)濟(jì)必將繼續(xù)將保持較高的增長速度，理由是： 。十六大報告指出：“ 本世紀(jì)頭二十年經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革的任務(wù)是，完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，基本實現(xiàn)工業(yè)化， 大力推進(jìn)信息化，加快建設(shè)現(xiàn)代化，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，不斷提高人民生活水平 ” 。 制度與政策環(huán)境將更加有利于經(jīng)濟(jì)增長 ,特別是民私營經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步加速發(fā)展； 40 （包括積極的財政政策、穩(wěn)定的貨幣政策等）將保持連續(xù)性，這是經(jīng)濟(jì)適度快速增長的保證； 。外貿(mào)進(jìn)出口需求將繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長勢頭?？鐕菊涌鞂⑸a(chǎn)基地向中國轉(zhuǎn)移，外商投資企業(yè)出口增長強(qiáng)勁（其出口額已占全國出口總額的 50%以上）； ，如汽 車、旅游、住房等新興消費熱點在政策刺激和消費結(jié)構(gòu)升級的推動下，有望進(jìn)入快速穩(wěn)定增長的軌道。這些消費熱點的逐步形成不僅將活躍市場，還會通過消費的升級帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，加快我國制造業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速增長。 ，銀行信貸投放的增加將繼續(xù)有力地推動實體經(jīng)濟(jì)部門的增長。 當(dāng)然，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，也存在著一些困難，如固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長會有一定難度；今后兩年還會繼續(xù)面臨通貨緊縮的壓力；全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還存在不確定性等。但這些困難通過采取適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控政策是可以克服或緩解的。正 如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡鞍鋼最近指出的：中國將保持社會穩(wěn)定，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，再用二十年時間，將成為世界強(qiáng)國。 以上分析表明，未來 5 年中，國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持快速健康發(fā)展之勢，這將繼續(xù)為旅游業(yè)的發(fā)展， 住宅的建設(shè)、開發(fā)，包括低密度高檔住宅市場的擴(kuò)展提供較好的機(jī)遇。同時作為擴(kuò)大內(nèi)需的新增長點， 旅游業(yè)和 住宅建設(shè)也將對國民經(jīng)濟(jì)的增長作出更多的貢獻(xiàn)份額。 近期內(nèi)，國家和地方對于房地產(chǎn)業(yè)的政策動向可以用兩句話概括 :繼續(xù)努力保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，同時要客觀分析對待和采取有力措施解決當(dāng)前存在 的各種突出問題。 。雖然從去年以來 ,一些中央高層領(lǐng)導(dǎo)一再強(qiáng)調(diào)要防止房地產(chǎn)過熱 ,但是并未否定加快住宅開發(fā)的必要性。胡錦濤總書記在中央經(jīng)濟(jì)工作會議上明確指出 :“ 住房、汽車、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。這些領(lǐng)域市場潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。要完善政策，促進(jìn)其健康發(fā)展。 ” 這一論述充分表明，在今后 41 較長時間內(nèi)，至少在本屆政府任期內(nèi)，我國的住房開發(fā)必將繼續(xù)以較快速度發(fā)展，而絕不會出現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行 “ 一刀 切 ” 的強(qiáng)勁的收縮政策。 。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。國家及各級政府將加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，包括運(yùn)用稅收、金融、行政監(jiān)管等多種手段，旨在克服目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快等不同程度的過熱、虛熱和結(jié)構(gòu)性問題，以防止出現(xiàn)較嚴(yán)重的風(fēng)險。為此將逐步出臺一些相關(guān)調(diào)控政策。 我們認(rèn)為上述政策對本項目的影響具有兩重性：一方面，它將制約本項目中的別墅型住宅的開發(fā)；另一方面，它將在客觀上為本項目造成潛在的競爭優(yōu)勢。理由是： ,別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢。國家禁止開發(fā)別墅住宅政策的主要出發(fā)點是保護(hù)土地資源，但未充分估計市場對別墅住宅的需求。 據(jù)預(yù)測，別 墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢，經(jīng)濟(jì)型和高端別墅需求仍然旺盛。在這種條件下，人為地禁止別墅開發(fā)是不符合市場規(guī)律的。 今后國內(nèi)住宅開發(fā)消費市場將形成三級： 第一級：經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。 目標(biāo)客戶：低收入家庭； 土地供給方式：無償劃撥土地； 開發(fā)單位：國有獨資房地產(chǎn)公司。 市場特點：國有壟斷，價低，銷售好，收益微利。 第二級：多層、小高層、 高層商住樓 目標(biāo)客戶：公務(wù)員、效益好的企事業(yè)單位、中等收入家庭； 土地供給方式：招拍掛獲得； 開發(fā)單位：一般性房地產(chǎn)公司。 市場特點：公司和項目眾多，市場競爭激烈，同質(zhì)性強(qiáng)。收益較強(qiáng)，但風(fēng)險較大。 42 第三級：別墅、高檔公寓。 目標(biāo)客戶：外商、私企老板、高收入家庭； 土地供給方式：招拍掛獲得； 開發(fā)單位：大型房地產(chǎn)公司。 市場特點：項目高端，市場競爭較激烈，同質(zhì)性不強(qiáng)。收益大，但風(fēng)險一般。 “ 旅游 休閑 度假區(qū)開發(fā)項目 ” ，較好地回避了禁令 “ 紅線 ” ，禁令對項目的影響程度將大為降低。 ，本項目已批用地的 “ 含金量 ” 將有所升值，更為重要的是，這將為本項目排除掉相當(dāng)一批別墅開發(fā)的競爭對手。 第四章 項目環(huán)境分析 國民經(jīng)濟(jì)概況 ，地處低緯度高原，氣候宜人、區(qū)位優(yōu)越、素以“春城”聞名于世。集云南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心為一體，在整個云南經(jīng)濟(jì)地位獨一無二?，F(xiàn)已發(fā)展成為主城面積 180平方公里，人口 245萬人的大型城市。是全國首批 其 10個重點旅游城之一。 2020年，昆明市國民經(jīng)濟(jì)快速增長，實現(xiàn)近 五年來首次兩位數(shù)增長，綜合實力繼續(xù)增強(qiáng)。全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 (GDP)812億元，比上年增長 ％。人均生產(chǎn)總值達(dá) 16308元，比上年增長 ％。 43 三次產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 ，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 ，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 ，增長 ％。一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 ∶ ∶ 。生產(chǎn)總值占全省的 ％，拉動全省經(jīng)濟(jì)增長 ，對全省經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá) ％。 農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì) 2020年昆明市進(jìn)一步強(qiáng)化農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，采取強(qiáng)有力的措施，增加農(nóng)業(yè)投入，突出重點，分類指導(dǎo)，努力調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，以花卉、蔬菜生產(chǎn)為主的特色產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)增長，畜牧業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。全市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，全年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值 元，比上年增長 ％。 2020年植樹造林工作取得新進(jìn)展，退耕還林成效顯著。全年完成造林面積 ，比上年減少 ％；零星植樹 1344萬株，增長 ％；新增育苗面積 96公頃，減少 ％；年末實有封山育林面積 ，其中當(dāng)年新增面積 ；四 旁義務(wù)植樹 萬株。 截止年末，全市農(nóng)業(yè)有效灌溉面積達(dá) ；擁有機(jī)械總動力 ，比上年增長 ％；全年農(nóng)用化肥施用量 (折純 )144597噸，增長 ％；農(nóng)村用電量 71463萬千瓦小時，增長 ％。 工業(yè)和建筑業(yè) 工業(yè)生產(chǎn)快速增長，經(jīng)濟(jì)躍上新臺階。 2020年，全市完成工業(yè)增加值 ，比上年增長 ％。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 ％；實現(xiàn)銷售收入，增長 ％，實現(xiàn)利稅 ，增長 ％；產(chǎn) 銷銜接狀況繼續(xù)改善， 44 產(chǎn)品銷售率 ％；綜合經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)達(dá) ％，比上年同期提高 。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)歷史新高，工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到調(diào)整，技術(shù)含量高、附加值大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 2020年昆明市支柱產(chǎn)業(yè)和重點企業(yè)發(fā)揮重要的支撐作用。昆明市煙草、醫(yī)藥、化工、機(jī)電、電力、冶金六大支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)增加值均保持了快速增長，共創(chuàng)造了工業(yè)增加值190． 74億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的 88． 7％，同比增長 12． 5％，快于全市工業(yè)平均增速 2． 4個百分點。大中型企業(yè)仍是昆明市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的骨干力量，特別是昆 明卷煙廠產(chǎn)值首次突破 100億元大關(guān)，改寫了昆明市無百億元產(chǎn)值企業(yè)的歷史。 在固定資產(chǎn)投資快速增長的帶動下，全市建筑業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 215億元，比上年增長％。實現(xiàn)增加值 ，比上年增長 ％。 在加快發(fā)展的大環(huán)境下，昆明市緊緊抓住擴(kuò)大內(nèi)需，實施西部大開發(fā)，建設(shè)現(xiàn)代新昆明等重大發(fā)展機(jī)遇，加大發(fā)展力度，加快建設(shè)速度，全年全社會固定資產(chǎn)投資總額達(dá)360億元，比上年增長 ％，超過 1998年迎接世博會投資高峰的水平。按管理渠道劃分，基本建設(shè)投資 124億元，增長 ％；更 新改造投資 ，增長 ％；房地產(chǎn)開發(fā)投資 68億元；其他投資 19億元；農(nóng)村集體、農(nóng)村私人、工礦區(qū)私人建房及個私經(jīng)濟(jì)投資。 2020年昆明市商品房需求旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)后勁較強(qiáng)。去年，昆明商品房市場一直較熱，商品房銷售均保持兩位數(shù)的增長幅度。 10月份舉辦的昆明房交會吸引了大量外地購房者，進(jìn)一步推動了昆明 商品房市場。 1— 12月，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積 283． 5萬平方米，銷售金額 62． 8億元，分別比去年同期增長 22． 2％和 24． 8％。由 45 于商品房市場較熱，加之中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū) 的建立，現(xiàn)代新昆明的建設(shè)，使昆明的發(fā)展步伐加快，房地產(chǎn)商對昆明房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期看好，信心增強(qiáng)。 1— 12月，房地產(chǎn)新開工面積達(dá)到 295． 7萬平方米，同比增長 49． 8％， 房地產(chǎn)開發(fā)后勁較足。 交通運(yùn)輸、郵電通信業(yè)保持較好的發(fā)展勢頭。全市各種運(yùn)輸工具運(yùn)輸量完成情況如下： 2020年全年完成貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量 ，鐵路完成 ，公路完成，航空完成 ；旅客周轉(zhuǎn)量 ，鐵路完成 人公里，公路完成 ，航空完成 。郵電通信事業(yè)快速發(fā)展，服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展。 2020年，全市郵電業(yè)務(wù)總量 54億元。年末全市固定電話交換機(jī)總?cè)萘?。 2020年，消費品市場繼續(xù)保持增長態(tài)勢。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，比上年增長 ％。按所有制結(jié)構(gòu)看：公有制經(jīng)濟(jì)實現(xiàn) ，占全市比重的 ％；非公有制經(jīng)濟(jì)實現(xiàn) ，占全市比重的 ％，其中個體經(jīng)濟(jì)占全市比重的 ％。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐的加快，流通體制改革不斷深化，非公有制經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。 2020年部分商品呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢，從限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易企業(yè)銷售情況看，通訊產(chǎn)品以手機(jī)較為暢銷，比去年同期增長 ；電視機(jī)、音響、攝像機(jī)、影碟機(jī)等家電產(chǎn)品的銷量均好于去年，分別比去年增長 、 、 、 ；計算機(jī)、轎車銷售繼續(xù)升高，同比增長 ％、 ；人民生活水平逐步提高，消費品市場的發(fā)展前景看好。 46 2020年，全市繼續(xù)加大對外開放力度，不斷完善政策措施，外向型經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展，招商引資取得新進(jìn)展。傳統(tǒng)出口市場繼續(xù)鞏固，新的出口市場得到開拓。全 年新批外商投資企業(yè) 57戶，實際利用外資 5148萬美元，比上年增長 ％。 全年海關(guān)進(jìn)出口總額 ，比上年增長 ％，其中出口 ，比上年增長 ％；進(jìn)口 億美元，比上年增長 ％。 旅游業(yè)受非典影響，有所回落。全年共接待海內(nèi)外游客 1592萬人次，其中國內(nèi)游客1549萬人次，旅游收入 ；海外游客 43萬人次，旅游外匯收入 。旅游總收入 。 、金融 財政收入增長較快。全年財政總收入完成 ，比上年增長 ％。 地方財政收入完成 ，比上年增長 ％；地方財政支出 ，比上年增長 ％。 金融機(jī)構(gòu)存貸款余額持續(xù)穩(wěn)定增長，金融業(yè)務(wù)擴(kuò)大。 2020年末，金融機(jī)構(gòu)存款余額，比年初增長 ％，其中：企業(yè)存款 ，儲蓄存款 ，分別增長 ％和 ％。金融機(jī)構(gòu)貸款余額 ，比年初增長 ％。 、教育、文化和衛(wèi)生體育 全面實施科教興市和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。積極推進(jìn)科技交流，產(chǎn)學(xué)研合作進(jìn)一步密切。組織實施科技計劃項目 56項，一批 先進(jìn)實用技術(shù)得到推廣應(yīng)用。市級應(yīng)用型科研機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制工作穩(wěn)步推進(jìn)