【導讀】天馬行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632. 第１章前期物業(yè)管理標準文本。01-001物業(yè)投標書綱要標準范例。第２章入伙管理標準文本。02-007房（鋪）交接書。02-008入?。ㄗ庥茫﹨f(xié)議書。02-012委托銀行代收款協(xié)議書。03-007裝修工程隊安全責任書。03-009住宅區(qū)管理費收繳協(xié)議。03-010催繳房租通知書。03-011住宅區(qū)房屋保修期滿通知。03-013暫停電梯服務(wù)通知。03-014暫時關(guān)閉垃圾槽通知。03-015外墻維修清潔通知。第４章物業(yè)驗收與接管管理標準圖表。04-006公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。04-007樓宇接管資料移交清單。05-003鎖匙發(fā)放登記表。05-004鎖匙借還/看房登記表。05-007業(yè)主（住戶）入住登記表。05-021室內(nèi)裝修審批表。05-024動用明火許可證。05-038供（停）水（電）申請表。05-039臨時用電計劃申請表。05-042業(yè)戶滿意率統(tǒng)計表。06-007小區(qū)巡邏記錄表。06-014保安請銷假報告單。06-016消防中心值班記錄。06-018義務(wù)消防隊員名單。06-020室內(nèi)安防報警應(yīng)急反應(yīng)流程。06-026停水停電應(yīng)急處理流程。09-013對講報警系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄。09-022設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表。09-027零部件更換及大修記錄。09-031配電房、水泵房巡查記錄。09-035配電柜檢修工作票。09-036發(fā)電機運行記錄

　　

【正文】 物業(yè)管理費預(yù)算 一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表 序號 支出項目名稱 月支出 年支出 備注 一 寫字樓支出 1 員工薪金 2 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費 3 綠化租用、管理費 4 物業(yè)管理清潔費 5 物業(yè)管理辦公費 6 公共區(qū)域保險費 7 固定 資產(chǎn)折舊費 8 公共水電費 9 管理公司合理利潤 10 法定稅金 11 每月管理費支出合計 元 /㎡ 二 商場支出 1 員工薪金 2 中央空調(diào)費 3 商場專用貨梯費 4 商場專用手扶梯費 5 商場公共用水費 6 員工制服費 7 設(shè)施維修、保養(yǎng)費 8 綠化設(shè)施管理費 9 節(jié)假日活動宣傳費 10 管理公司合理利潤 11 法定稅金 12 每月管理費支出合計 元 /㎡ 三 車場費用 1 員工薪金 2 照明電費 3 公共用水費 4 每月管理費支出合計 元 /㎡ 四 商務(wù)會所費用 1 員工薪金 2 會所用電費 3 會所用水費 4 每月管理費支出合計 元 /㎡ 五 員工餐廳費用 1 餐廳用水費 2 餐廳用電費 3 餐廳用煤氣費 4 每月管理費支出合計 元 /㎡ 二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細表 序號 支出項目名稱 算式 支出金額（人民幣元） 月支出 年支出 一 管理部員工薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理 綜合管理部 3 管理部經(jīng)理 4 文員兼?zhèn)}管 5 資料管理員 6 業(yè)戶接待員 工程管理部 7 工程經(jīng)理 8 工程主管 9 強電技工 10 弱電技工 11 空調(diào)水電工 12 萬能工 13 文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部 14 物業(yè)經(jīng)理 15 商務(wù)咨詢管理 16 信報收發(fā)員 17 會所管理員 18 物業(yè) 清潔員 19 物業(yè)管理文員 安全管理部 20 安全經(jīng)理 21 安全主管 22 安全管理員 23 車場管理員 24 監(jiān)控管理員 財務(wù)管理部 25 財務(wù)經(jīng)理 /會計 26 財務(wù)出納員 27 車場收費員 二 物業(yè)管理辦公費 1 辦公低耗品 2 辦公交通費 3 節(jié)日布置費 4 辦公電話費 5 辦公水電費 三 公共設(shè)備維護費 1 消防設(shè)備維護費 2 扶梯設(shè)備維護 費 3 貨梯設(shè)備維護費 4 消防梯設(shè)備維護費 5 客梯設(shè)備維護費 6 空調(diào)設(shè)備維護費 7 吊船設(shè)備維護費 8 電器設(shè)備維護費 9 技防設(shè)備維護費 10 通訊廣播設(shè)備維護費 11 給排水設(shè)備維護費 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費 1 寫字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類費用 3 清潔毛巾、工具類 4 垃圾清運袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清運費 7 水池清潔費 8 “四害”消殺費 9 清潔工具維修費 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費 1 外圍綠化租用費 2 物業(yè)綠化水電費 3 室內(nèi)綠化布置費 六 固定資產(chǎn)折舊費 1 電腦 2 復印機 3 打印機 4 傳真機 七 物業(yè)公用電費 1 寫字樓客梯 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 1/F～ 19/F 公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車庫照明空調(diào)費 八 物業(yè)公共用水費 1 寫字樓用水費用 2 商場用水費用 3 會所用水費用 4 餐廳用水費用 九 物業(yè)管理開支費 第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理 一、管理規(guī)章制度 科學管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ希瑸榱诉_到高標準的管理目的，我公司已成功導入 ISO 9000 質(zhì)量管理標準模式。在接管物業(yè)以后，將嚴格按照質(zhì)量管理體系的標準，實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計 74 條，其中公眾制度 12 條，內(nèi)部崗位職責 20 條，運作管理制度 32條，員工培訓考核制度 10 條。 （ 1）《業(yè)戶手冊》。 （ 2）《業(yè)主公約》。 （ 3）《精神文明公約》。 （ 4）《樓宇使用維護管理規(guī)定》。 （ 5）《二次裝修管理規(guī)定》。 （ 6）《二次裝修管理協(xié)議》。 （ 7）《裝修人員管理規(guī)定》。 （ 8）《出入物品管理規(guī)定》。 （ 9）《安全管理規(guī)定》。 （ 10）《消防管理規(guī)定》。 （ 11）《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》。 （ 12）《園林綠化管理規(guī)定》。 （ 1）物業(yè)經(jīng)理崗位職責。 （ 2）經(jīng)理助理崗位職責。 （ 3）物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責。 （ 4） 物業(yè)管理文員崗位職責。 （ 5）物業(yè)管理員崗位職責。 （ 6）物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責。 （ 7）物業(yè)清潔員崗位職責。 （ 8）工程管理部經(jīng)理崗位職責。 （ 9）工程技術(shù)員崗位職責。 （ 10）強電技工崗位職責。 （ 11）弱電技工崗位職責。 （ 12）暖通工崗位職責。 （ 13）維修工崗位職責。 （ 14）工程文員、資料員、倉管員崗位職責。 （ 15）安全經(jīng)理崗位職責。 （ 16）安全管理員崗位職責。 （ 17）財務(wù)經(jīng)理崗位職責。 （ 18）財務(wù)會計崗位職責。 （ 19）財務(wù)出納崗位職責。 （ 20）財務(wù)收費員崗位職責。 （ 1）《員工手冊》。 （ 2）《管理人員文明服務(wù)準則》。 （ 3）《員工辦公制度》。 （ 4）《各部門月工作計劃及總結(jié)制度》。 （ 5）《物業(yè)管理工作廉潔制度》。 （ 6）《員工培訓制度》。 （ 7）《內(nèi)部財務(wù)管理制度》。 （ 8）《檔案資料管理制度》。 （ 9）《值班管理制度》。 （ 10）《公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》。 （ 11）《員工宿舍管理評比制度》。 （ 12）《接待投訴處理及回訪制度》。 （ 13）《維修回訪制度》。 （ 14）《機電設(shè)備管理手冊》。 （ 15）《機電設(shè)備的編號方法》。 （ 16）《機電設(shè)備的統(tǒng)計制度》。 （ 17）《配電房管理制度》。 （ 18）《物業(yè)防火安全檢查制度》。 （ 19）《大廈應(yīng)急滅火搶救方案》。 （ 20）《物業(yè)管理運作流程》。 （ 21）《業(yè)戶投訴處理程序》。 （ 22）《業(yè)戶入住工作程序》。 （ 23）《業(yè)戶入住裝修管理工作程序》。 （ 24）《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。 （ 25）《物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序》。 （ 26）《物業(yè)資料控制工作程序》。 （ 27）《公共設(shè)施維修、養(yǎng)護工作程序》。 （ 28）《機電設(shè)備維修工作程序》。 （ 29）《安全管理工作程序》。 （ 30）《消防應(yīng)急處理工作程序》。 （ 31）《 園林綠化管理工作程序》。 （ 32）《清潔管理工作程序》。 （ 33）《社區(qū)文化開展工作程序》。 （ 1）《新員工入職培訓制度》。 （ 2）《在崗員工循環(huán)培訓制度》。 （ 3）《員工工作考核及獎罰制度》。 （ 4）《員工崗位責任月考核成績匯總表》。 （ 5）《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。 （ 6）《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》。 （ 7）《部門員工崗位月工作考核表》。 （ 8）《業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計表》。 （ 9）《員工違章違紀處理意見申報表》。 （ 10）《物業(yè)管理工作情況一覽表》。 二、物業(yè)檔案建立與管理 資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細的資料。 （ 1）分辨真?zhèn)巍? （ 2）分類排序。 （ 3）組編檔號。 （ 4）裝訂精美。 （ 1）采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。 （ 2）采用多種形式的文檔儲存方法，便于原始檔案的管理（如：采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景 等方法）。 （ 3）建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。 （ 4）建立健全檔案的外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負責，應(yīng)做到保管、保密，工作細致，如有破損，應(yīng)及時修補。 （ 5）檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標準。 第九章 各項專業(yè)管理工作方案 一、公共設(shè)施設(shè)備管理 保證設(shè)備運行正常，無重大管理責任事故。 （ 1）制定設(shè)備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。 （ 2）配備所需專業(yè) 技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。 （ 3）設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。 （ 4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員 24 小時值班。 （ 5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。 （ 6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。 （ 7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。 （ 8）制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明 設(shè)施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。 （ 9）給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。 （ 10）公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入 公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 二、安全管理 （ 1）確保大廈內(nèi)無因管理責任引發(fā)的重大火災(zāi)。 （ 2）維護好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進入。 （ 3）有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。 （ 1）在大廈設(shè)立流動崗哨，實行 24h 值班巡邏制。做到 2h 巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。 （ 2）遇有緊急情況或其他治安需要，管理部通 過對講機下達指令，巡邏人員可在 1min～ 3min 內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。 （ 3）與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理部安全管理指導員，定期與管理部安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。 （ 1）發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異常現(xiàn)象時，管理部迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。 （ 2）迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進行。 （ 3）發(fā)生案件時，立即報警并維護現(xiàn)場，協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。 （ 4）管理部主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的 第一時間到達現(xiàn)場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。 三、裝修管理 （ 1）管理部安排人員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。 （ 2）跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。 （ 3）安全管理員 24h 值班，控制人員進出并做好相應(yīng)記錄。 （ 4）裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。 （ 1）安全管理組負責裝 修日常安全工作。 （ 2）與業(yè)戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。 （ 3）裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內(nèi)。 （ 4）需要進行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向管理部提出申請，經(jīng)批準后在管理人員監(jiān)護下，方可作業(yè)。 （ 5）安全管理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進