【文章內容簡介】 （ 3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。 （ 4）負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。 （ 5）負責物業(yè)高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養(yǎng)。 （ 6）負責綜合管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關的服務要求。 （ 7）協(xié)助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。 （ 8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。 （ 9）負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。 （ 10）總經理指派的其他工作。 （ 1）協(xié)調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。 （ 2）建立財務管理體系，做好管理公司的經濟核算工作。 （ 3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。 （ 4）征收和支付管理公司各類合同費用。 （ 5）制作財務報表、資金平衡表及固定資產損耗表，以及其他各種財務報表。 （ 6）按員工工資表發(fā)放員工工資。 （ 7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購。 （ 8）負責物業(yè)管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。 （ 9）總經理指派的其他工作。 二、物業(yè)管理崗位編制 暫定本物業(yè)管理 方針為：人性服務、培養(yǎng)人才、科學管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。 （ 1）由 1 名綜合管理部經理和 5 名員工組成。 （ 2）綜合管理部經理 1 名，要求具有多年豐富的社會經驗和行政管理工作經驗，組織協(xié)調能力強。 （ 3）文員兼?zhèn)}庫管理員 1 名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領用工作。 （ 4）資料管理員 1 名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。 （ 5）業(yè)戶接待員 2 名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質較好，是本物業(yè)樓宇的形 象服務窗口。 （ 1）由 1 名物業(yè)經理和 名員工組成，負責大廈清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。 （ 2）清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。白班 人負責維護所轄物業(yè)內外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質較好；夜班 人，負責全面清潔樓宇內外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質要求可適當放低。 （ 3）員工餐廳服務由 名廚師及 名工作人員組成，上班時間為 ，要求員工個人素質較高。 （ 4）業(yè)戶服務員 名，開展業(yè)戶文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質較好。 （ 5）會所服務人員 名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作，要求形象、素質較好。 （ 1）由 1 名安全管理經理和 名安全管理員組成， 24 小時負責大廈的安全管理工作。 （ 2）安全管理經理 1 名，要求由一位有多年物業(yè)管理經驗的轉業(yè)軍人擔任，具有帶領全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。 （ 3）文員兼資料員 1 名，負責部門文字處理和檔案管理工作。 （ 4）主管 3 名，分三班，全面負責所轄物業(yè)的安全防范 、監(jiān)督檢查工作。 （ 5）監(jiān)控值班由 3 名員工組成，分三班，負責監(jiān)控中心值班工作。 （ 6）大堂值班由 3 名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。 （ 7）外圍值班由 3 名員工組成，分三班，負責外圍值班工作。 （ 8）商場值班由 4 名員工組成，分二班，負責商場值班工作。 （ 9）停車場值班由 3 名員工組成，分三班，負責地下停車場出入口的值班工作。 （ 10）巡邏值班由 6 名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。 （ 1）由 1 名工程管理部經理和 名員工組成。 （ 2）工程管理部經理 1 名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理 經驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。 （ 3）文員兼資料管理員 1 名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。 （ 4）強電值班由 名強電技工組成，全天 24 小時值班，負責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。 （ 5）空調值班由 名空調技工組成，全天 24 小時值班，負責空調設備的正常運作與管理、維護。 （ 6）消防值班由 名弱電技工組成，全天 24 小時值班，專職負責消防設備的正常運作與管理、維護。 （ 7）電梯值班員 名，負責電梯設備的正常運作 與維護。 （ 1）由 1 名財務主管和 名員工組成，負責物業(yè)管理收繳各項費用。 （ 2）會計由主管兼任。 （ 3）出納員 名。 （ 4）停車場收費員 名。 第三章 員工招聘 一、高層物業(yè)管理人員 大學本科以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有 5 年以上大型物業(yè)管理實際工作經驗，熟悉物業(yè)管理有關法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強的管理能力和組織協(xié)調能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 3 年以上的物業(yè)管理實 際工作經驗，有一定的管理、協(xié)調能力，工作管理、運作有較強的、系統(tǒng)的認識，能熟練操作電腦，文字功底強，具有較強的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計能力，熟悉公關業(yè)務，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 二、綜合管理部 本科以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 3 年以上工作經驗，具有豐富的社會經驗和行政管理工作經驗，組織協(xié)調能力強。 大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉庫管理工作經驗，有較強的管理能力和組織協(xié)調能力，敬業(yè)、樂業(yè)、勤業(yè)。 大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料、文檔管理工作經驗，組織協(xié)調能力強，吃苦耐勞。 大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有 1 年以上業(yè)戶接待工作經驗，性格溫順，語言表達能力強，對工作認真負責、敬業(yè)、樂業(yè)。 三、物業(yè)管理部 大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上工作經驗，具有豐富的社會經驗和較強的語言表達能力及大型會議接待能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，對大廈清潔、綠化、養(yǎng)護知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。對工作認 真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。 大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關業(yè)務、各勞動法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，具有較強的調查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強的管理能力和組織協(xié)調能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 高中以上學歷，身體健康、品行端正，工作認真負責，能吃苦耐勞。 大專以上學歷，有 1 年以上物業(yè)管理接待工作經驗，性格溫順，自身素質較好，語言表達能力較強，英語達到國家四級水平。 對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè) 。 中專以上文化，有 2 年以上工作經驗，懂電腦操作，工作作風嚴謹，具有較強的責任心和積極的工作態(tài)度。 四、工程管理部 大學本科以上學歷（工科專業(yè)），工程師職稱，有 6 年以上工作經驗，持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上本職工作經驗，具有扎實的專業(yè)知識基礎，豐富的實際工作經驗，極強的動手操作能力以及較強的資源運用能力、組織管理能力和綜合事務管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 、倉庫管理員 大專以上學歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較 強的文字功底，有 2 年以上工作經驗。 大專以上學歷，電子技術、計算機或相關專業(yè)，助理工程師職稱，有 3 年以上工作經驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。 身體健康，大專以上學歷，電力系統(tǒng)或相關專業(yè)，助理工程師職稱，有 5年以上工作經驗，有大型企業(yè)設備管理經驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。 大專以上學歷，制冷專業(yè)，有 5 年以上工作經驗，有大型設備管理經驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。 高中以上學歷（ 水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責，有一定的口頭表達能力。 五、安全管理部 大專（或同等學歷），熟悉國家有關法律、法規(guī)和保安的有關知識，具有較強的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上的本職工作經驗，具有豐富的社會經驗和較強的語言表達能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊復轉軍人優(yōu)先選擇。 高中以上學歷，退伍軍人優(yōu)先，身高 175cm 以上，身體健康、品行端正，工作認真負責，須有本地戶口擔保人。 高中以上學歷，男身高 175cm 以上，女身高 165cm 以上，身體健康，不矯正視力為 ，品行端正，工作認真，需有本地戶口。 六、財務管理部 財經類專業(yè) 學歷， 職稱，具有 3 年以上大型企業(yè)財務主管工作經驗，有較強的法律、法規(guī)意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經制度，嚴守紀律，熟悉會計核算和財務管理的全過程，熟悉稅法。對物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)、財務法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。 大專以上學歷（會計專業(yè)），有 3 年以上大型企業(yè)工 作經驗，懂電腦操作，有較強的法律意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經制度，嚴守財經紀律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅法。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。 大專以上學歷（會計專業(yè)），有 2 年以上本行業(yè)工作經驗，熟悉結算業(yè)務，具有較強的法律意識，對物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。 有物業(yè)管理工作經驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達能力、較強的服務意識和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。 第四章 物業(yè)管理人員培訓 一、新員工上崗培訓 根據(jù)物業(yè)管 理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。 15 天為有薪培訓。 ：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務理念，投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。 二、在崗員工循環(huán)培訓 ，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。 2 次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經驗。 。 （ 1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。 （ 2）在實際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評議員工工作的基礎。 （ 3）通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。 （略）。 第五章 物業(yè)管理所需物質條件 在投入物力方面建議如下： 一、辦公及員工住宿用房計劃 物業(yè)經理辦公室 ㎡ 會客室 1 ㎡ 物業(yè)經理助理辦公室 ㎡ 會客室 2 ㎡ 物業(yè)管理部 ㎡ 倉庫 2（工程） ㎡ 安全管理部 ㎡ 儲物間 1（物業(yè)清潔） ㎡ 綜合管理部 ㎡ 男女更衣室各一間 ㎡ 財務管理部 ㎡ 工程管理部 工作間 ㎡ 由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內（跑步 5 分鐘內到達）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。 二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表 序 號 名稱及規(guī)格 單 價（元） 1 萬用電表 2 電流表： 300A 3 鉗式電流表： 800A 3000A 4 對地阻值測試表 5 絕緣值測試表（ 500V～ 1000V） 6 溫度計：電子數(shù)字式 酒精式 7 手提式室內溫度 /濕度對比測 量器 8 手提式風量和風速計 9 電源測試電筆 10 卷尺： 1m 5m 11 鋼尺： 3m 1m 12 水平尺： 600mm 13 角尺： 300mm 14 高空工作安全帶：降傘式 15 50/500 反光衣 16 耳塞： 100dB 17 耳筒： 500dB 18 安全過濾口罩： 100CDN 19 護眼罩：眼鏡式 全護式 焊接用 20 護鏡（焊接用 1000GDA） 21 手套：棉布 皮革 22 鋁梯： 1m 4m 23 高空工作臺： 10m 全護式 24 高壓電工全護裝 25 運輸工具：軸流板式車 26 手推車 27 木鋤 28 扳手：活動 150mm 活動 200mm 活動 300mm 活動 450mm 29 菊花板身： 3mm～ 36mm 30 組合式板身： 4mm～ 45mm 31 夾具：大力鉗（平口） 32 C 形夾： 100mm 150mm 200mm