【正文】 ，審批各部門辦公用品的購(gòu)置。 ，提高能力，促使各部門工作實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。 ，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出整改意見，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度。 。 ，并控制其合理的使用，協(xié)助倉(cāng)庫(kù)管理員合理貯存和使用保管。 ，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。 、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。 。 。 。 。 。 ，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。 、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。 第六章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé) 一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé) 、貫徹執(zhí)行 ISO 9000 質(zhì)量管理體系及 ISO 14000 環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件 在投入物力方面建議如下： 一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃 物業(yè)經(jīng)理辦公室 ㎡ 會(huì)客室 1 ㎡ 物業(yè)經(jīng)理助理辦公室 ㎡ 會(huì)客室 2 ㎡ 物業(yè)管理部 ㎡ 倉(cāng)庫(kù) 2（工程） ㎡ 安全管理部 ㎡ 儲(chǔ)物間 1（物業(yè)清潔） ㎡ 綜合管理部 ㎡ 男女更衣室各一間 ㎡ 財(cái)務(wù)管理部 ㎡ 工程管理部 工作間 ㎡ 由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)（跑步 5 分鐘內(nèi)到達(dá)）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。 （ 3）通過(guò)理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。 （ 1）通過(guò)理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。 二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn) ，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。 15 天為有薪培訓(xùn)。 有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，懂簡(jiǎn)單電腦操作，具有良好的語(yǔ)言表達(dá)能力、較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 大專以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)專業(yè)），有 2 年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較強(qiáng)的法律意識(shí)，對(duì)物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。 大專以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)專業(yè)），有 3 年以上大型企業(yè)工 作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，有較強(qiáng)的法律意識(shí)，遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算的全過(guò)程，熟悉稅法。 六、財(cái)務(wù)管理部 財(cái)經(jīng)類專業(yè) 學(xué)歷， 職稱，具有 3 年以上大型企業(yè)財(cái)務(wù)主管工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的法律、法規(guī)意識(shí)，遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的全過(guò)程，熟悉稅法。 高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高 175cm 以上，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，須有本地戶口擔(dān)保人。持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上的本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識(shí)。 高中以上學(xué)歷（ 水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力。 身體健康，大專以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有 5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。 、倉(cāng)庫(kù)管理員 大專以上學(xué)歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較 強(qiáng)的文字功底，有 2 年以上工作經(jīng)驗(yàn)。 中專以上文化，有 2 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，具有較強(qiáng)的責(zé)任心和積極的工作態(tài)度。 大專以上學(xué)歷，有 1 年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語(yǔ)言表達(dá)能力較強(qiáng)，英語(yǔ)達(dá)到國(guó)家四級(jí)水平。 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語(yǔ)口語(yǔ)對(duì)話能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)、各勞動(dòng)法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，具有較強(qiáng)的調(diào)查、解決問(wèn)題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 三、物業(yè)管理部 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力及大型會(huì)議接待能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，對(duì)大廈清潔、綠化、養(yǎng)護(hù)知識(shí)有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，吃苦耐勞。 二、綜合管理部 本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 3 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。 第三章 員工招聘 一、高層物業(yè)管理人員 大學(xué)本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有 5 年以上大型物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 （ 3）出納員 名。 （ 1）由 1 名財(cái)務(wù)主管和 名員工組成，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收繳各項(xiàng)費(fèi)用。 （ 6）消防值班由 名弱電技工組成，全天 24 小時(shí)值班，專職負(fù)責(zé)消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。 （ 4）強(qiáng)電值班由 名強(qiáng)電技工組成，全天 24 小時(shí)值班，負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。 （ 2）工程管理部經(jīng)理 1 名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理 經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力。 （ 10）巡邏值班由 6 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)巡邏值班工作。 （ 8）商場(chǎng)值班由 4 名員工組成，分二班，負(fù)責(zé)商場(chǎng)值班工作。 （ 6）大堂值班由 3 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作。 （ 4）主管 3 名，分三班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范 、監(jiān)督檢查工作。 （ 2）安全管理經(jīng)理 1 名，要求由一位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。 （ 5）會(huì)所服務(wù)人員 名，負(fù)責(zé)健身、洗浴、美容等場(chǎng)所的接待服務(wù)工作，要求形象、素質(zhì)較好。 （ 3）員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成，上班時(shí)間為 ，要求員工個(gè)人素質(zhì)較高。 （ 2）清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。 （ 5）業(yè)戶接待員 2 名，負(fù)責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報(bào)紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個(gè)人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形 象服務(wù)窗口。 （ 3）文員兼?zhèn)}庫(kù)管理員 1 名，負(fù)責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫(kù)保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。 （ 1）由 1 名綜合管理部經(jīng)理和 5 名員工組成。 二、物業(yè)管理崗位編制 暫定本物業(yè)管理 方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場(chǎng)。 （ 8）負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。 （ 6）按員工工資表發(fā)放員工工資。 （ 4）征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用。 （ 2）建立財(cái)務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。 （ 10）總經(jīng)理指派的其他工作。 （ 8）負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。 （ 6）負(fù)責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。 （ 4）負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。 （ 2）負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。 （ 11）總經(jīng)理指派的其他工作。 （ 9）負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。 （ 7）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。 （ 5）與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。 （ 3）成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。 （ 1）負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。 （ 12）配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作。 （ 10）負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的慶典活動(dòng)提供必要的幫助。 （ 8）負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。 （ 6）負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。 （ 4）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。 （ 2）負(fù)責(zé)會(huì)所及會(huì)議中心的管理。 （ 9）總經(jīng)理指派的其他工作。 （ 7）負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。 （ 5）負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，與政府部門、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通。 （ 3）負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。 （ 1）負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲(chǔ)備人 才。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部五個(gè)部門。 第二章 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。 。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊(cè)》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。從本物業(yè) 業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊事件時(shí)力爭(zhēng)將損失降至最小程度。 、消防真抓實(shí)干 為確保業(yè)戶生命、財(cái)產(chǎn) 的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。 三、三個(gè)重點(diǎn) 、誠(chéng)信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)管 理。 二、二項(xiàng)承諾 “市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。 管理思想是 ：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。物業(yè)顧問(wèn)由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評(píng)定，分分秒秒引證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特 點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。 追求目標(biāo) 以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。 第二十三條 本合同自簽訂之日起生效。 第二十一條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)仲裁委員會(huì)裁決（當(dāng)事人雙方?jīng)]達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的堅(jiān)定為準(zhǔn)。 第十八條 本合同正本連同附件共 頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí) 一份，具有同等法律效力。 第十七條 本合同的附件均為合同有效組成部分。 第 八 章 附 件 第十五條 雙方約定自本合同成效之日起 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。違約金按項(xiàng)目總額的 20%由違約方承擔(dān)。 、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)戶按建筑面積承擔(dān)。 第十三條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定如下：（自定）。 第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 倍收取。 第五 章 物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn) 第八條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的管理滿意率達(dá)到 %。 ，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。 ，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。 ，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。 、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理。 。 、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題。 、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供。 日內(nèi)向乙方提供 平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)建筑面積管理用房，產(chǎn)權(quán)仍屬甲方），由乙方按下列第 項(xiàng)執(zhí)行： （ 1）無(wú)償使用。 （ 2）委托乙方返修，支付全部費(fèi)用。 、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告。 。 第三 章 委托管理期限 第五條 本合同自 年 月 日至 年 月 日止。 。 筑管理。 、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設(shè)施修繕基金的賬務(wù)管理。 。 第三條