【正文】 （ 4）需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)向管理部提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。 （ 2）與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請(qǐng)相結(jié)合的方法，袋裝清運(yùn)，日清日運(yùn)，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。 （ 3）安全管理員 24h 值班，控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。 三、裝修管理 （ 1）管理部安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。 （ 3）發(fā)生案件時(shí)，立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。 （ 1）發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí)，管理部迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng)，控制局面，爭(zhēng)取主動(dòng)。 （ 2）遇有緊急情況或其他治安需要，管理部通 過對(duì)講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在 1min～ 3min 內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。 （ 1）在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨，實(shí)行 24h 值班巡邏制。 （ 2）維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進(jìn)入。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。建立事故應(yīng)急處理方案。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。 （ 9）給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。 （ 7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。 （ 4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員 24 小時(shí)值班。 （ 2）配備所需專業(yè) 技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。 第九章 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案 一、公共設(shè)施設(shè)備管理 保證設(shè)備運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。 （ 4）建立健全檔案的外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細(xì)致，如有破損，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。 （ 2）采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方法，便于原始檔案的管理（如：采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景 等方法）。 （ 4）裝訂精美。 （ 2）分類排序。 二、物業(yè)檔案建立與管理 資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴(kuò)大信息的收集來源，從時(shí)間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。 （ 9）《員工違章違紀(jì)處理意見申報(bào)表》。 （ 7）《部門員工崗位月工作考核表》。 （ 5）《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。 （ 3）《員工工作考核及獎(jiǎng)罰制度》。 （ 1）《新員工入職培訓(xùn)制度》。 （ 32）《清潔管理工作程序》。 （ 30）《消防應(yīng)急處理工作程序》。 （ 28）《機(jī)電設(shè)備維修工作程序》。 （ 26）《物業(yè)資料控制工作程序》。 （ 24）《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。 （ 22）《業(yè)戶入住工作程序》。 （ 20）《物業(yè)管理運(yùn)作流程》。 （ 18）《物業(yè)防火安全檢查制度》。 （ 16）《機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計(jì)制度》。 （ 14）《機(jī)電設(shè)備管理手冊(cè)》。 （ 12）《接待投訴處理及回訪制度》。 （ 10）《公用品申請(qǐng)、購(gòu)買、領(lǐng)用制度》。 （ 8）《檔案資料管理制度》。 （ 6）《員工培訓(xùn)制度》。 （ 4）《各部門月工作計(jì)劃及總結(jié)制度》。 （ 2）《管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則》。 （ 20）財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)。 （ 18）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)。 （ 16）安全管理員崗位職責(zé)。 （ 14）工程文員、資料員、倉(cāng)管員崗位職責(zé)。 （ 12）暖通工崗位職責(zé)。 （ 10）強(qiáng)電技工崗位職責(zé)。 （ 8）工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。 （ 6）物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)。 （ 4） 物業(yè)管理文員崗位職責(zé)。 （ 2）經(jīng)理助理崗位職責(zé)。 （ 12）《園林綠化管理規(guī)定》。 （ 10）《消防管理規(guī)定》。 （ 8）《出入物品管理規(guī)定》。 （ 6）《二次裝修管理協(xié)議》。 （ 4）《樓宇使用維護(hù)管理規(guī)定》。 （ 2）《業(yè)主公約》。制定出管理規(guī)章制度共計(jì) 74 條，其中公眾制度 12 條，內(nèi)部崗位職責(zé) 20 條，運(yùn)作管理制度 32條，員工培訓(xùn)考核制度 10 條。 第七章 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算 一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表 序號(hào) 支出項(xiàng)目名稱 月支出 年支出 備注 一 寫字樓支出 1 員工薪金 2 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi) 3 綠化租用、管理費(fèi) 4 物業(yè)管理清潔費(fèi) 5 物業(yè)管理辦公費(fèi) 6 公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi) 7 固定 資產(chǎn)折舊費(fèi) 8 公共水電費(fèi) 9 管理公司合理利潤(rùn) 10 法定稅金 11 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 /㎡ 二 商場(chǎng)支出 1 員工薪金 2 中央空調(diào)費(fèi) 3 商場(chǎng)專用貨梯費(fèi) 4 商場(chǎng)專用手扶梯費(fèi) 5 商場(chǎng)公共用水費(fèi) 6 員工制服費(fèi) 7 設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi) 8 綠化設(shè)施管理費(fèi) 9 節(jié)假日活動(dòng)宣傳費(fèi) 10 管理公司合理利潤(rùn) 11 法定稅金 12 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 /㎡ 三 車場(chǎng)費(fèi)用 1 員工薪金 2 照明電費(fèi) 3 公共用水費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 /㎡ 四 商務(wù)會(huì)所費(fèi)用 1 員工薪金 2 會(huì)所用電費(fèi) 3 會(huì)所用水費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 /㎡ 五 員工餐廳費(fèi)用 1 餐廳用水費(fèi) 2 餐廳用電費(fèi) 3 餐廳用煤氣費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 /㎡ 二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細(xì)表 序號(hào) 支出項(xiàng)目名稱 算式 支出金額（人民幣元） 月支出 年支出 一 管理部員工薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理 綜合管理部 3 管理部經(jīng)理 4 文員兼?zhèn)}管 5 資料管理員 6 業(yè)戶接待員 工程管理部 7 工程經(jīng)理 8 工程主管 9 強(qiáng)電技工 10 弱電技工 11 空調(diào)水電工 12 萬能工 13 文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部 14 物業(yè)經(jīng)理 15 商務(wù)咨詢管理 16 信報(bào)收發(fā)員 17 會(huì)所管理員 18 物業(yè) 清潔員 19 物業(yè)管理文員 安全管理部 20 安全經(jīng)理 21 安全主管 22 安全管理員 23 車場(chǎng)管理員 24 監(jiān)控管理員 財(cái)務(wù)管理部 25 財(cái)務(wù)經(jīng)理 /會(huì)計(jì) 26 財(cái)務(wù)出納員 27 車場(chǎng)收費(fèi)員 二 物業(yè)管理辦公費(fèi) 1 辦公低耗品 2 辦公交通費(fèi) 3 節(jié)日布置費(fèi) 4 辦公電話費(fèi) 5 辦公水電費(fèi) 三 公共設(shè)備維護(hù)費(fèi) 1 消防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 2 扶梯設(shè)備維護(hù) 費(fèi) 3 貨梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 4 消防梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 5 客梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 6 空調(diào)設(shè)備維護(hù)費(fèi) 7 吊船設(shè)備維護(hù)費(fèi) 8 電器設(shè)備維護(hù)費(fèi) 9 技防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 10 通訊廣播設(shè)備維護(hù)費(fèi) 11 給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi) 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費(fèi) 1 寫字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類費(fèi)用 3 清潔毛巾、工具類 4 垃圾清運(yùn)袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清運(yùn)費(fèi) 7 水池清潔費(fèi) 8 “四害”消殺費(fèi) 9 清潔工具維修費(fèi) 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費(fèi) 1 外圍綠化租用費(fèi) 2 物業(yè)綠化水電費(fèi) 3 室內(nèi)綠化布置費(fèi) 六 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 1 電腦 2 復(fù)印機(jī) 3 打印機(jī) 4 傳真機(jī) 七 物業(yè)公用電費(fèi) 1 寫字樓客梯 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 1/F～ 19/F 公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車庫(kù)照明空調(diào)費(fèi) 八 物業(yè)公共用水費(fèi) 1 寫字樓用水費(fèi)用 2 商場(chǎng)用水費(fèi)用 3 會(huì)所用水費(fèi)用 4 餐廳用水費(fèi)用 九 物業(yè)管理開支費(fèi) 第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理 一、管理規(guī)章制度 科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入 ISO 9000 質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。 、上門催收或下發(fā)催費(fèi)通知單等方式使拖欠費(fèi)款項(xiàng)及時(shí)回收。 二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé) 、出納做好各項(xiàng)費(fèi)用的收取、統(tǒng)計(jì)、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財(cái)務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，賬表相符，錢據(jù)相符，對(duì)拖欠費(fèi)用及時(shí)催收，做到 費(fèi)用收繳率達(dá) 98%。做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。 ，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對(duì)賬，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。 十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé) 、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結(jié)。任何人都不得篡改或指使他人篡改會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)字。賬簿記錄發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，不準(zhǔn)涂改、刮擦，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記賬人員蓋章（簽字）。啟用會(huì)計(jì)賬簿時(shí)，應(yīng)在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁(yè)上應(yīng)附“啟用表”。對(duì)偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)處理。 ，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。 。 。 、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財(cái)務(wù)活動(dòng)，分析存在問題，查明原因，及時(shí)解決。 ，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。 ，負(fù)責(zé)編制公司財(cái)務(wù)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算，有效地籌劃和運(yùn)用公司資金。 。 。 。 。 范遵守國(guó)家法令、法規(guī)，做到依法辦事。 、停放管理，遇事要向上級(jí)報(bào)告。 ，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。 、考核工作。 、不定時(shí)（晚上零點(diǎn)之后的檢查，一周不少于 1 次）對(duì)各崗位執(zhí)勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。 、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。 、車輛管理員日常工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時(shí)工作任務(wù)。 。 、校對(duì)，及傳真工作。 。 十四、工程文員、資料員、倉(cāng)管員崗位職責(zé) 、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。 、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 ，防止發(fā)生安全事故。 十三、維修工崗位職責(zé) 《機(jī)電設(shè)備管理手冊(cè)》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。 ，提出設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施，并保證實(shí)施，使系統(tǒng)能運(yùn)行在最優(yōu)狀態(tài)。 、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行、維 保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏現(xiàn)象，各類管道、閥門無嚴(yán)重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢。 。 、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行，維護(hù)管理工作。 。 ，制定切實(shí)可行 的節(jié)約能源措施，并保證實(shí)施，使供電方案為最優(yōu)。 ，報(bào)上級(jí)審批后組織貫徹實(shí)施，保證設(shè)備24h 正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時(shí)，應(yīng)能隨時(shí)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，在 5min 內(nèi)將發(fā)電機(jī)電源送至用電設(shè)備。 。 ，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動(dòng) 物的安全管理工作。 ，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。 ，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時(shí)處理。 禁止與本部門無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。 九、工程技術(shù)員崗位職責(zé) ，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)生的問題及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報(bào)。 ，負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施、跟蹤、檢查。 施、設(shè)備的驗(yàn)收及其配套設(shè)施的完善工作。 、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。 《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》，確保機(jī)電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。 、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng) 、維修，安全檢查工作的安排與落實(shí)。 。 。 。 、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。 、入住、裝修手續(xù)。 。 ，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，處理業(yè)戶投訴。 。 、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。