【正文】 國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。 其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。 觀念的變化 中國 “ 養(yǎng)兒防老 ” 、 “ 三、四代同堂 ” 的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型 “ 核心家庭 ” 、 “ 三口之家 ” 的比重在不斷上升。而且，目前 “ 四二一 ” 的供養(yǎng)關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人 “ 養(yǎng)兒防老 ” 的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高， 18 中級以上職稱，月收入中等 或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“ 老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所 ” 。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。 社會上的 “ 空巢家庭 ” 逐漸增多 特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市 60 歲以上 180 多萬的老齡人口中 “ 空巢家庭 ” 已近 30％，未來 10年，“ 空巢家庭 ” 將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到 90％。目前天津市內六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的 ％，其中獨居老人為 13％，偶居的占 ％（《老看住房 專題會議論文集》 2020 年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。 現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化 據武漢市調查，現(xiàn)在的青年人（ 20－ 25 歲）僅有 ％，中年人（ 40－ 50歲）有 ％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》 2020 年 3期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構已經完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。 老年公寓的發(fā)展空間 據上海市調查，制定上海市 2020年 老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數取老年人口總數的 3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為 4－ 5％）。按此比例，到 2020 年上海市老年公寓市場需求總量將達到 187 萬平方米（《中外房地產導報》 2020 年 18 期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經是很可觀了。所以這一新興產業(yè)的發(fā)展空間很大。 同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導致為老人服務產業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎設施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾 裝修 、家用 電器 、以及家庭服務等一系列產業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。而這些產業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。 二、發(fā)展前景分析 市場發(fā)展趨勢 (1)制定和完善老年住房的發(fā)展目標和規(guī)劃。 老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長遠規(guī)劃，而且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數量、規(guī)模、檔次、設計、結構以及住房產權、體制 等方面的問題，進行調查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標和規(guī)劃。其次，再依據長遠目標和規(guī)劃，制定階段性的目標和計劃。 在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設納入計劃。要對老年住房進 19 行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設施和條件比較差的老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。 (2)大力興建和發(fā)展廣大中低收入者老年公寓。 老年公寓的建設規(guī)模、檔次以及價位的高低，都要從我國的經濟發(fā)展和人民生活水平的實際情況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高 檔次。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應予以大力發(fā)展。與此同時，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。 (3)要解決好老年公寓的融資問題。 融資問題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以解決。 首先，建設老年公寓需要發(fā)揮政府的主導作用。政府不僅要將老年公寓的建設納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費方面要實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內外有實力的開發(fā) 商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。 (4)建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。 這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國外經驗，從我國的實際情況出發(fā)認真搞好。我們要發(fā)動和鼓勵單位和個人積極投保，擴大養(yǎng)老保險范圍；同時要按國家規(guī)定按 時發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。 (5)建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。 法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化， 1994 年實行了《中心建筑法》， 2020 年起公布實行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。韓國有《老年福利法》、《住宅建設促進法》。為了推進老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并要認真執(zhí)行。 總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮蟆５撬某掷m(xù)、健康發(fā)展需要 觀念的轉變，政府和社會的大力支持，法律法規(guī)的立和完善。 ２、產品發(fā)展趨勢 隨著老年住宅市場的日益成熟完善，老年住宅產品將會呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢： （ 1） 規(guī)模化 20 隨著我國社會老年化程度的加深，人們將對老年住宅產品有重新的認識，老年住宅的市場需求也將日益增大，未來的住宅市場將會把老年人的因素考慮進去，甚至會成為未來樓市競爭的熱點。市場的發(fā)展一般會遵循這樣一條發(fā)展軌跡：大量 “ 老人公寓 ” 、 “ 老少居 ” 等住宅的出現(xiàn)，將使老年住宅產品走向數量化；而后，隨著市場的進一步發(fā)展，需求的進一步加大，專業(yè)化程度更高、居住質量更好、價格 更適宜的大型老年社區(qū)應運而生，老年住宅產品呈現(xiàn)規(guī)?；?； （ 2） 郊區(qū)化 為了滿足老年住宅對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會遠離城市，選擇在郊外風景宜人、環(huán)境優(yōu)美的地方，但是同時會顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪； （ 3） 建筑的多樣化 隨著老年住宅產品的日趨成熟，產品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設計上，住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通的將是未來產品的競爭焦點； （ 4） 功能豐富化 未來的老年住宅將與現(xiàn)在所倡導的 “5+2” 生活模式結合起來，住宅不再是單一的養(yǎng)老功能 ，而是融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體。老年住宅社區(qū)內蘊藏有豐富的旅游度假資源，不但為老年人的日常生活提供良好的居住環(huán)境，而且為親友提供節(jié)假日悠閑度假的，更是藉此創(chuàng)造了 “ 合家歡 ” 的親情時光。 （ 5） 科技化 以科技為依托的老年人專用設計是未來老年住宅產品發(fā)展中最活躍的一環(huán)。日新月異的科學發(fā)展，為老年人專用設計提供了基礎和注入活力，基于老年人的更深入的研究將使未來的老年住宅為老年人提供更細致的照顧；智能化的應用，將為老年人帶來更方便、安全的全方位保障；網絡技術的應用，將使遠程交互成為可能，老人與子女的溝通無處不在。 （ 6） 社區(qū)服務的專業(yè)化 作為老年住宅產品的重要組成部分，老年住宅的社區(qū)服務在不斷細化、豐富的過程中向專業(yè)化發(fā)展。社區(qū)服務的專業(yè)化包括：社區(qū)服務設置的細化與個性化，從業(yè)人員專業(yè)素質的專業(yè)化，服務質量控制管理的規(guī)范化等等。 消費發(fā)展趨勢 老年住宅的消費發(fā)展趨勢預測可以從消費力和消費觀念兩個層面上展開。 在消費力上，由于未來老年住宅的規(guī)模化和郊區(qū)化發(fā)展，降低了購置成本，實際上相當于提高人們對老年住宅的消費能力。隨著經濟的發(fā)展，福利制度的完善與福利水平的提高， 21 老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配資金增加，使老年人 自購房安度晚年成為了可能；另一方面，高收入人群的低齡化，年輕一輩收入的增加，為給長輩購房提供的物質基礎。 在消費觀念上，傳統(tǒng)觀念的影響將隨著時代的發(fā)展而弱化，老年人對子女的依賴性減弱、獨立性增強，對老年住宅的認同會增加，不會再盲目地和子女擠在一起，而去尋找適合自己居住的空間，這種觀念上的改變就為老年住宅市場的發(fā)展掃除了障礙。 三 、中國老年公寓的特點 老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活 和醫(yī)療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的 “ 老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂 ” 的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。 地點的選擇 依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。 老年公寓的模式 國外老年公寓的模式，依據 1986 年國際慈善機構（ HTA）的老年人居住建筑的標準分為7 類： 退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構。又依據各個國家的現(xiàn)狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。 從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。 設計與配套設施 老年公寓要按照老年人的特點和 “ 老年人建筑設計規(guī)范 ” ，從住區(qū)規(guī)劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小 22 院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。 居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區(qū)內要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關心的問題之一。 規(guī)模與檔次 從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開 發(fā)和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。 老年公寓的性質 依據國外經驗和我國的具體情況，老年公寓以經營性與公益性相結合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。 第二節(jié) 產業(yè)政策分析 為貫徹落實 2020 年全國民政工作會議精神，加快推進社會福利社會化進程，促進老年社會福利事業(yè)的發(fā)展，民政部決定在全國城市開展養(yǎng)老服務 社會化示范活動。 一、指導思想 開展養(yǎng)老服務社會化示范活動，要以鄧小平理論和 “ 三個代表 ” 重要思想為指導，認真落實 “ 以人為本 ” 的科學發(fā)展觀，以滿足人民群眾日益增長的養(yǎng)老服務需求為出發(fā)點，以保障城市 “ 三無對象 ” 和低保對象等困難老年人為重點，發(fā)展老年福利服務事業(yè)，推進社會福利社會化，進一步提高人民群眾的生活水平和生活質量，維護社會公平，促進經濟與社會的協(xié)調發(fā)展，為構建社會主義和諧社會而努力。 二、基本方式 開展養(yǎng)老服務社會化示范活動，要在各級政府的統(tǒng)一領導下，采取兩種基本方式：一是以城市市轄區(qū)和縣級市為單位，先試 點，后推廣；二是以大中城市舉辦的各類養(yǎng)老機構為單位，開展示范活動。民政部制訂示范活動的基本標準，各地結合自身實際情況制訂具體標準。要通過示范活動，爭先創(chuàng)優(yōu)，樹立具有榜樣和示范作用的先進典型，探索建立養(yǎng)老服務社會 23 化體系的思路和途徑，充分發(fā)揮典型引路、以點帶面的作用，全面推進社會福利社會化進程。 三、基本標準 1．政府高度重視。地方政府制定老年福利服務事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，納入當地經濟和社會發(fā)展計劃；《關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》（國辦發(fā)〔 2020〕 19 號）得到很好的貫徹落實，制定出臺促進老年社會福利事業(yè)發(fā)展的 優(yōu)惠政策；把養(yǎng)老服務尤其是 “ 三無對象 ” 和低保對象的養(yǎng)老服務提到工作議事日程。 2．養(yǎng)老服務保障。 “ 三無對象 ” 和低保對象老年人的基本生活和養(yǎng)老服務得到較好的保障；將發(fā)展老年福利服務的