【正文】 產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不同的時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，也就是說，估價(jià)實(shí)際上只是求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以估價(jià)一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場(chǎng)情況停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn) 。 房地產(chǎn)評(píng)估的程序 明確評(píng)估基本事項(xiàng) 明確評(píng)估目的：在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委托方提出評(píng)估目的，并將評(píng)估目的寫在評(píng)估報(bào)告上。 了解評(píng)估對(duì)象 確定評(píng)估基準(zhǔn)日：常以年、月、日表示 簽訂評(píng)估合同：它包括評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評(píng)估報(bào)告等事項(xiàng)。 制定工作計(jì)劃 實(shí)地查勘收集資料：實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟，并要做記錄。 測(cè)算被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格：為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格，一般以一種評(píng)估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔， 以求互相對(duì)照和檢驗(yàn)修正。 綜合分析確定評(píng)估成果 撰寫評(píng)估報(bào)告 房地產(chǎn)價(jià)格四大評(píng)估方法介紹 一、 市場(chǎng)比較法。 在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，人們會(huì)自覺或不自覺地將這項(xiàng)房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價(jià)格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那么房?jī)r(jià)理應(yīng)差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。購(gòu)房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個(gè)。這就是市場(chǎng)比較法所依 14 據(jù)的替代原理。 市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的 現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡(jiǎn)單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場(chǎng)比較法的使用范圍。采用市場(chǎng)比較法有三個(gè)必要條件： 第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，有相當(dāng)大的規(guī)模，有較長(zhǎng)的歷史。如果在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場(chǎng)比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬個(gè)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，每一個(gè)樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開，討 論房?jī)r(jià)時(shí)就失去了判斷標(biāo)準(zhǔn)。 第二，使用市場(chǎng)比較法隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場(chǎng)比較法的使用前提是充分競(jìng)爭(zhēng)。 第三，采用市場(chǎng)比較法必須要求房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。在市場(chǎng)比較法中，房地產(chǎn)商估計(jì)的房?jī)r(jià)取決于他們對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會(huì)在當(dāng)前房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房?jī)r(jià)。如果市場(chǎng)不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)暴漲暴跌，那么采用市場(chǎng)比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期，采用市場(chǎng)比較法有可能高估房?jī)r(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場(chǎng)比較法完全喪失了用武之地。 二 、 收益還原法。 按照房地產(chǎn)未來的收益來估計(jì)房?jī)r(jià)的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。如果在未來的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房?jī)r(jià)估計(jì)法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。 使用收益還原法的第一個(gè)困難來自于如何選取合理的還原利率。對(duì)于不同的投資者來說，這個(gè)利率的選擇標(biāo)準(zhǔn)有所不同。對(duì)于購(gòu)房居住者來說，這個(gè)還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的 機(jī)會(huì)成本。當(dāng)期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動(dòng)給還原利率的計(jì)算帶來了不確定性。 第二個(gè)困難是如何計(jì)算純收益。在計(jì)算純收益時(shí)，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房?jī)r(jià)值的增長(zhǎng)率。在房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮的時(shí)期，人們對(duì)房?jī)r(jià)的樂觀估計(jì)提高了預(yù)期的純收益，由于純收益上升，房?jī)r(jià)自然也隨著上升。 事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時(shí)期房?jī)r(jià)突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會(huì)隨著潮流改變他們對(duì)住房增值的預(yù)期。在這種情況下購(gòu)買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購(gòu) 15 房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)比較容易受到投機(jī)風(fēng)氣的影響。 三、 成本估價(jià)法。 采用成本估價(jià)法看起來比較簡(jiǎn)單，建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)。成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場(chǎng)比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價(jià)法。對(duì)于新建造的住宅來說，這個(gè)計(jì)算方法簡(jiǎn)單明了，直接了當(dāng)?？墒?，許多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個(gè)成本估價(jià)法，因?yàn)楸患訑?shù)中有兩項(xiàng)見不得陽光，即開發(fā)商的利潤(rùn)和行賄成本，如果 說房?jī)r(jià)的構(gòu)成很復(fù)雜，也主要是這個(gè)原因。 四、 假設(shè)開發(fā)法。 房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本（利息），稅金等，最后扣除地價(jià)，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤(rùn)。倘若這個(gè)利潤(rùn)是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會(huì)積極投入這個(gè)項(xiàng)目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房?jī)r(jià)，然后再?zèng)Q定是否開發(fā)，這樣的房?jī)r(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。 在開發(fā)商準(zhǔn)備投資某個(gè)項(xiàng) 目之前，他們必須要估算出來地價(jià)。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于建筑費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本、應(yīng)繳納稅費(fèi)等項(xiàng)成本早已心中有數(shù)。房?jī)r(jià)扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價(jià)和利潤(rùn)。地價(jià)高了，利潤(rùn)就降低。如果利潤(rùn)低于某個(gè)水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個(gè)項(xiàng)目，或者改變?cè)瓉淼脑O(shè)計(jì)預(yù)想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個(gè)項(xiàng)目有利可圖。如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)。有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外聲稱他們?cè)谀硞€(gè)項(xiàng)目中，特別是在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤(rùn)率等于零。倘若如此，這些房地產(chǎn)公司都 應(yīng)當(dāng)被樹立為雷鋒式的企業(yè)。在房地產(chǎn)商對(duì)一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目感興趣的時(shí)候，他們預(yù)期的利潤(rùn)率絕對(duì)不會(huì)輕易示人。他們最終實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)率究竟是多少，這正是我們需要認(rèn)真研究的課題。 四、 房 地 產(chǎn)評(píng)估行業(yè)培訓(xùn)中存在的問題與思考 1. 觀念落后，認(rèn)識(shí)不足 對(duì)企業(yè)培訓(xùn)的認(rèn)識(shí)不足，把培訓(xùn)當(dāng)成單純的支出，減少培訓(xùn)投入 16 2. 培訓(xùn)內(nèi)容未與時(shí)俱進(jìn) 房地產(chǎn)方面的國(guó)家政策、國(guó)家稅務(wù)方面的稅收、銀行信貸利率政策在近年來已多次調(diào)整，但是多數(shù)企業(yè)培訓(xùn)中的數(shù)據(jù)未達(dá)到最新。而使用較早數(shù)據(jù)進(jìn)行培訓(xùn)則會(huì)造成信息滯后，評(píng)估價(jià)值不準(zhǔn)確，評(píng)估結(jié)果不嚴(yán)謹(jǐn)。 3. 培訓(xùn)形式單一 目前的培訓(xùn)純粹已文字及書面培訓(xùn)為主，但房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)需要評(píng)估人員通過實(shí)際操作來熟練業(yè)務(wù)。通過單純的書面培訓(xùn)已不足以讓評(píng)估人員快速的掌握工作。 4. 培訓(xùn)效果缺乏監(jiān)督和評(píng)估 在完成培訓(xùn)后，很少有企業(yè)會(huì)先對(duì)參加培訓(xùn)人員進(jìn)行培訓(xùn)成果評(píng)定。而是在完成簡(jiǎn)單的培訓(xùn)之后直接讓其上崗作業(yè)。直接導(dǎo)致評(píng)估人員需要通過實(shí)際工作來熟悉業(yè)務(wù)，使得工作效率降低，工作成本加大，導(dǎo)致整體工作進(jìn)度緩慢。 根據(jù)以上培訓(xùn)過程中出現(xiàn)的問題，我國(guó)企業(yè)可以采取以下解決方案： 1. 重新認(rèn)識(shí)培訓(xùn) 培訓(xùn)不是單純的理論，而是要通過培訓(xùn)，讓企業(yè)員工盡快 的了解企業(yè)、了解自身的工作，通過最快的方式讓員工可以融入工作環(huán)境之中。 2. 建立科學(xué)的培訓(xùn)體系 企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的工作范圍、工作情況制定最適合本公司的培訓(xùn)體系，使得員工可以再培訓(xùn)中就快速的上手，在最短的時(shí)間內(nèi)可以投入到工作崗位中。 3. 利用公司內(nèi)部的培訓(xùn)資源，節(jié)約培訓(xùn)成本 培訓(xùn)不僅要考慮培訓(xùn)的效果，還要考慮培訓(xùn)的成本。在培訓(xùn)中，需要花費(fèi)大量的時(shí)間對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)還可以通過老人帶新人的方式，使新員工可以快速的學(xué)習(xí)，在老員工的教授過程中，發(fā)現(xiàn)問題、減少失誤。 17 參考文獻(xiàn) : [1]蕭鳴政 .人力資源管理 [M].北京 :中央廣播電視大學(xué)出版社 ,2021. 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