【正文】 解決分歧和爭(zhēng)議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評(píng)估，它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。 七通一平指給水、排水、電力、 通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整? 二、 房地產(chǎn)估價(jià)的概述 房地產(chǎn)估價(jià)全稱(chēng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià) ,也就是說(shuō) ,由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書(shū)》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專(zhuān) 業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。 辦理銀行按揭需具備的條件： 具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或者有效居留身份； 有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；信用良好，有償還貸款本息的能力； 有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議； 以不低于所購(gòu)房款總價(jià)的 20%作為首付款； 有貸款人能力的單位或個(gè)人作為擔(dān)保人； 貸款規(guī)定的其他條件。通常每層樓 9 面只有一個(gè)樓梯，住戶(hù)由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶(hù)門(mén)，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排 24 到 28 戶(hù)。這類(lèi)住宅的特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。剪力墻是由鋼筋混凝土澆成的墻體 ④框架 剪力墻結(jié)構(gòu)也稱(chēng)框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，這種剪力墻稱(chēng)為框架剪力墻。 按住宅類(lèi)型分 ?普通住宅：小區(qū)容積率占 以上，套內(nèi)面積 140 平米以下 ?非普通住宅：小區(qū)容積率占 以下，套內(nèi)面積 140 平米以上 ?經(jīng)濟(jì)適用房 ：指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向 城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 (3)三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。如有差異存在 ,就說(shuō)明有培訓(xùn)之必要。 有的高層管理人員認(rèn)為只有基層員工需要培訓(xùn)；中層管理人員都是通過(guò)嚴(yán)格的招聘從著名的高?；蛘邉e的企業(yè)獲得的，具有豐富的理論知識(shí)，根本不需要培訓(xùn)；還有的中高層領(lǐng)導(dǎo)者，害怕自己培訓(xùn)會(huì)被員工評(píng)價(jià)為無(wú)能。 企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)者秉持著培訓(xùn)是為了解決當(dāng)前面臨的問(wèn)題的理念。企業(yè)要想盡快建立學(xué)習(xí)型組織，除了有效開(kāi)展各類(lèi)培訓(xùn)外，更主要的是貫穿“以 人為本”提高員工素質(zhì)的培訓(xùn)思路，建立一個(gè)能夠充分激發(fā)員工活力的人才培訓(xùn)機(jī)制。 員工培訓(xùn)的一個(gè)主要方面就是崗位培訓(xùn)，其中崗位規(guī)范、專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)能力的要求被視為崗位培訓(xùn)的重要目標(biāo)。 3. 多元性 培訓(xùn)的范圍已經(jīng)不僅僅是限于本行業(yè)，還要涉及銀行、稅務(wù)、土地等多個(gè)方面的知識(shí)。當(dāng)時(shí)伴隨著土地和房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、課稅、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生。 2．開(kāi)展崗位培訓(xùn)，是樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)人才觀，促進(jìn)各類(lèi)人才協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在需要。 本文針對(duì)企業(yè)崗位培訓(xùn)進(jìn)行的闡述，對(duì)評(píng)估行業(yè)的培訓(xùn)內(nèi)容做出了分析，對(duì)培訓(xùn)中所可能引起的問(wèn)題做出了分析，并提出了解決方案。 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）成果歸浙江工業(yè)大學(xué)所有。 特此聲 明。 一、 研究對(duì)象及理論基礎(chǔ) (一 ) 崗位培訓(xùn)的概念與意義 1. 崗位培訓(xùn)的概念 企業(yè)是培養(yǎng)和使用技能勞動(dòng)者的主體，是聚集技能人才的載體，技能人才的成長(zhǎng)和發(fā)揮作用離不開(kāi)企業(yè)。全面建設(shè)小康社會(huì)宏偉目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要不同層次的各類(lèi)人才來(lái)保證，既需要一大批企業(yè)家和科學(xué)家，也需要數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的高技能人才和數(shù)以?xún)|計(jì)的高 2 素質(zhì)勞動(dòng)者。但在 20 世紀(jì) 50 年代至 70 年代這段時(shí)期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃等活動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)基本消失。 4. 計(jì)劃性 企業(yè)把員工培訓(xùn)已納入組織的發(fā)展計(jì)劃內(nèi)，在企業(yè)內(nèi)設(shè)有員工培訓(xùn)部門(mén)，負(fù)責(zé)有計(jì)劃、有組織的員工培訓(xùn)工作。崗位人員上崗后也需要不斷地進(jìn)步、提高，參加更高層次的技術(shù)升級(jí)和職務(wù)晉升等方面的培訓(xùn)，使各自的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、技術(shù)能力達(dá)到崗位規(guī)范的高一層標(biāo)準(zhǔn)，以適應(yīng)未來(lái)崗位的需要。成功的企業(yè)將員工培訓(xùn)作為企業(yè)不斷獲得效益的源泉。企業(yè)高層必須要深刻了解到員工的培訓(xùn)計(jì)劃與企業(yè)未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略是緊密結(jié)合的，培訓(xùn)一定要兼顧企業(yè)將來(lái)的發(fā)展，培訓(xùn)不僅僅是補(bǔ)救手段，不應(yīng)僅僅停留在了工作需求層面，而應(yīng)該考慮員工和企業(yè)雙層面的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需求。殊不知當(dāng)今的時(shí) 5 代，知識(shí)變革迅速，原有的知識(shí)隨著社會(huì)的發(fā)展，企業(yè)環(huán)境的改變，大部分會(huì)變的不適用 ,假如企業(yè)的管理層不進(jìn)行自我提高、缺乏相應(yīng)的管理知識(shí)和管理技能，缺少創(chuàng)新思維和手段，將不能夠擔(dān)當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)前進(jìn)的重任。 3. 根據(jù)績(jī)效差異的重要性來(lái)確定培訓(xùn)需求 只有績(jī)效和行為差異對(duì)組織有負(fù)面不良影響時(shí) ,這個(gè)績(jī)效和行為的層面才值得重視。 房產(chǎn)：建立在地面上的房屋，例如住房 地產(chǎn)：土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供水、供電、地面道路 權(quán)益包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán) 二、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 是指房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易場(chǎng)所，包括房屋現(xiàn)貨和期貨的交易場(chǎng)所。又稱(chēng) 存量房 地產(chǎn)市場(chǎng)。（經(jīng)濟(jì)適用房只售不租） ④城鎮(zhèn)租房 按樓體高度 ①低層 13 層 ②多層 46 層：多采用磚混結(jié)構(gòu)，造價(jià)低 ③小高層： 79 層，設(shè)置電梯，多采用鋼筋混凝土，板式樓 ④高層： 10 層以上 ⑤超高層： 40 層以上 按樓體結(jié)構(gòu)形式 ①磚混：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊來(lái)砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。是現(xiàn)在小高層住宅采用較多的結(jié)構(gòu)！ ⑤鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu) ⑥磚木結(jié)構(gòu)：建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓屋架等用木結(jié) 構(gòu)。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶(hù)都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大 ，布局緊湊，功能明確，相互干擾較 小。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱(chēng)為一個(gè)居住單元。 以上條件需準(zhǔn)備的材料：身份證（申請(qǐng)為一人以上者，各人均需要提供）、戶(hù)口本、職業(yè)、收入證明、貸款人所在單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、個(gè)人人名章及照片等 根據(jù)建設(shè)部《城 市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押： 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的； 10 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的共他建筑物； 依法已公告列入拆遷范圍的； 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的； 依法不得抵押的。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，它具有專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。 資本化率是用以將純收益資本化 (或轉(zhuǎn)化 )為價(jià)格的比率。 房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估： 這類(lèi)評(píng)估是購(gòu)房者尋求金融支持時(shí)，對(duì)自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評(píng)估，它必須由金融部門(mén)指定或委派的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律文件、對(duì)雙方有約束力。 ２、房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)不可移動(dòng)、不可隱藏，具有長(zhǎng)期使用性和保值性，是一種用于履行債務(wù)的良好擔(dān)保品，因此在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行需要從抵押貸款的角度，委托專(zhuān)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以證實(shí)其價(jià)值。隨著社會(huì)的發(fā)展，估價(jià)機(jī)構(gòu)的服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒃絹?lái)越廣。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則 ：估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱(chēng) : 估價(jià)基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、估價(jià)時(shí)間，是一個(gè)具體的日期，通常年、月、日表示，估價(jià)額是該是該日期的價(jià)格。按理說(shuō)，如果住宅的效用相近，那么房?jī)r(jià)理應(yīng)差不多。如果在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場(chǎng)比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。如果市場(chǎng)不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)暴漲暴跌，那么采用市場(chǎng)比較法的困難就很大。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來(lái)收益超過(guò)其成本。 事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。可是，許多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個(gè)成本估價(jià)法，因?yàn)楸患訑?shù)中有兩項(xiàng)見(jiàn)不得陽(yáng)光，即開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和行賄成本，如果 說(shuō)房?jī)r(jià)的構(gòu)成很復(fù)雜，也主要是這個(gè)原因。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于建筑費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、資金成本、應(yīng)繳納稅費(fèi)等項(xiàng)成本早已心中有數(shù)。他們最終實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)率究竟是多少，這正是我們需要認(rèn)真研究的課題。 根據(jù)以上培訓(xùn)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，我國(guó)企業(yè)可以采取以下解決方案： 1. 重新認(rèn)識(shí)培訓(xùn) 培訓(xùn)不是單純的理論，而是要通過(guò)培訓(xùn)，讓企業(yè)員工盡快 的了解企業(yè)、了解自身的工作，通過(guò)最快的方式讓員工可以融入工作環(huán)境之中。 3. 利用公司內(nèi)部的培訓(xùn)資源，節(jié)約培訓(xùn)成本 培訓(xùn)不僅要考慮培訓(xùn)的效果，還要考慮培訓(xùn)的成本。而使用較早數(shù)據(jù)進(jìn)行培訓(xùn)則