【正文】 的地板。 ③錯層住宅：是將駐 外縱向或橫向剖面中，房屋幾部分之間的樓地面高低錯開。通常每層樓 9 面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排 24 到 28 戶。 ⑤花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。 五、 《房地產(chǎn)證》 是權利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。具體有：權利人、權利人 性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結構、用途、價值、等級、座 落、坐標等內容。 辦理銀行按揭需具備的條件： 具有城鎮(zhèn)常住戶口或者有效居留身份； 有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；信用良好，有償還貸款本息的能力； 有購買住房的合同或協(xié)議； 以不低于所購房款總價的 20%作為首付款； 有貸款人能力的單位或個人作為擔保人； 貸款規(guī)定的其他條件。 八、貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款 公積金貸款 市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入的居民住房問題的專項基金。 商業(yè)貸款 個人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式） 個人住房商業(yè)貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，有關銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的 居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔保企業(yè)為居民購房貸款向銀行提供提保。 二、 房地產(chǎn)估價的概述 房地產(chǎn)估價全稱房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價 ,也就是說 ,由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專 業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，結合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。 房地產(chǎn)交易、 租賃 、 抵押 、 擔保 、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。 土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。 七通一平指給水、排水、電力、 通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。實質上是一種資本投資的收益率 (獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率 )。 標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。 底價是指政府、企業(yè)或私人出售 (尤其是拍賣 )房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起叫價格 (簡稱起價 )。 房地產(chǎn)評估的類型 一般評估： 這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。這種評估值一 般較低。 什么情況需要房地產(chǎn)估價 我國的房地產(chǎn)估價，是在１９７８年以后的改革開放的背景下，隨著土地使用制度改革和推行房屋商品化制度，使房地產(chǎn)成為商品進入市場流通而出現(xiàn)的。 由于房地產(chǎn)的復雜性，對房地產(chǎn)市場的行情不易掌握，要搞清楚房地產(chǎn)的價值是多少，這就需要聘請專業(yè)的房地產(chǎn)估價機構來服務。對于進行二手房交易的人來說，由于房地產(chǎn)的位置固定性和個別性，使得房地產(chǎn)的價格與一般商品的價格不同，不存在統(tǒng)一的價格，這樣，對于買賣雙方來說如何確定出一個合理的的價格，離不開房地產(chǎn)估價。目前本市開展此項業(yè)務的有工行、建行的“零首付”業(yè)務；農(nóng)行的個人消費抵押貸款業(yè)務等。目前，本市對拆遷進行補償?shù)姆绞街?，有一種是在確定補償時，根據(jù)一定原則對房地產(chǎn)進行評估。要做到合理的分配或分割，某些情況下采用簡單的實物分配辦法是不行的，房地產(chǎn)的分配或分割實際是房地產(chǎn)價值形態(tài)的劃分，這就需要進行房地產(chǎn)估價。目前，無論是房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃、入股、抵押保險、課稅、征用拆遷補償、析產(chǎn)、糾紛處理，還是企業(yè)的合資、合作、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、股份制改組、買賣、合并、兼并、分設、 破產(chǎn)清算、結業(yè)清算、清產(chǎn)核資，以及房地產(chǎn)的投資決策、管理和會計成本分析等，都需要房地產(chǎn)估價。 房地產(chǎn)評估的原則 供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。房地產(chǎn)的價格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。 最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價格。測算房地產(chǎn)的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。 房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產(chǎn)的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準 。 了解評估對象 確定評估基準日：常以年、月、日表示 簽訂評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項。 測算被評估房地產(chǎn)價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔， 以求互相對照和檢驗修正。 在評估房地產(chǎn)價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價格作一比較。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價的參照系。這就是市場比較法所依 14 據(jù)的替代原理。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。也就是說，要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達，有相當大的規(guī)模，有較長的歷史。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬個房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴格的標準進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開，討 論房價時就失去了判斷標準。 第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩(wěn)定。如果房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產(chǎn)泡沫。 二 、 收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房價估計法。 使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。對于購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的 機會成本。 第二個困難是如何計算純收益。在房地產(chǎn)市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由于純收益上升，房價自然也隨著上升。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場比較容易受到投機風氣的影響。 采用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。對于新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當。 四、 假設開發(fā)法。倘若這個利潤是房地產(chǎn)商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。預先估計房價，然后再決定是否開發(fā)，這樣的房價估價法稱為假設開發(fā)法。 在開發(fā)商準備投資某個項 目之前，他們必須要估算出來地價。房價扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價和利潤。如果利潤低于某個水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個項目，或者改變原來的設計預想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個項目有利可圖。有的房地產(chǎn)企業(yè)對外聲稱他們在某個項目中，特別是在經(jīng)濟適用房項目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等于零。在房地產(chǎn)商對一個開發(fā)項目感興趣的時候，他們預期的利潤率絕對不會輕易示人。 四、 房 地 產(chǎn)評估行業(yè)培訓中存在的問題與思考 1. 觀念落后，認識不足 對企業(yè)培訓的認識不足，把培訓當成單純的支出，減少培訓投入 16 2. 培訓內容未與時俱進 房地產(chǎn)方面的國家政策、國家稅務方面的稅收、銀行信貸利率政策在近年來已多次調整，但是多數(shù)企業(yè)培訓中的數(shù)據(jù)未達到最新。 3. 培訓形式單一 目前的培訓純粹已文字及書面培訓為主，但房地產(chǎn)評估行業(yè)需要評估人員通過實際操作來熟練業(yè)務。 4. 培訓效果缺乏監(jiān)督和評估 在完成培訓后，很少有企業(yè)會先對參加培訓人員進行培訓成果評定。直接導致評估人員需要通過實際工作來熟悉業(yè)務，使得工作效率降低，工作成本加大，導致整體工作進度緩慢。 2. 建立科學的培訓體系 企業(yè)應根據(jù)自身的工作范圍、工作情況制定最適合本公司的培訓體系，使得員工可以再培訓中就快速的上手，在最短的時間內可以投入到工作崗位中。在培訓中，需要花費大量的時間對員工進行培訓，同時還可以通過老人帶新人的方式，使新員工可以快速的學習，在老員工的教授過程中，發(fā)現(xiàn)問題、