【正文】 10 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的共他建筑物； 依法已公告列入拆遷范圍的； 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的； 依法不得抵押的。 六、 商品房預(yù)售的條件 ① 五證俱全 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《國(guó)有土地使用證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程開工證》 《商品房預(yù)售許可證》 ② 兩書 《商品房質(zhì)量保證書》《商品房使用說明書》 ③ 竣工驗(yàn)收備案登記表 七、銀行按揭知識(shí) 按揭，英文原來叫 MORTGAGE，通 俗的意思就是抵押，用客戶自已新買的房做抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款，承諾定期償還貸款本息?！斗康禺a(chǎn)證》記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。 ④單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。上下兩層均計(jì)算建筑面積。 ②復(fù)式住宅：是在一個(gè)空間里面組合的，不具備兩個(gè)完整的兩層空間。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大 ，布局緊湊，功能明確，相互干擾較 小。躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。 四、住宅類型 一般分類 ： ①躍層式住宅： 是指一套住宅占有兩個(gè)樓層，由內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下樓層。這種結(jié)構(gòu)建造簡(jiǎn) 單，材料容易準(zhǔn)備，費(fèi)用較低。是現(xiàn)在小高層住宅采用較多的結(jié)構(gòu)！ ⑤鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu) ⑥磚木結(jié)構(gòu)：建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓屋架等用木結(jié) 構(gòu)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)產(chǎn)品主要是小高層及高層建筑， ③ 剪力墻 ：主要承受風(fēng)荷載或地震作用所產(chǎn)生的水平剪力的墻體。 ②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋主要的承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、房 8 屋蓋板等用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充，這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。這種結(jié)構(gòu)的住宅抗震性能較差，裝修過程中需要考慮到墻體的承重結(jié)構(gòu)，不能隨意更改。（經(jīng)濟(jì)適用房只售不租） ④城鎮(zhèn)租房 按樓體高度 ①低層 13 層 ②多層 46 層：多采用磚混結(jié)構(gòu)，造價(jià)低 ③小高層： 79 層，設(shè)置電梯，多采用鋼筋混凝土，板式樓 ④高層： 10 層以上 ⑤超高層： 40 層以上 按樓體結(jié)構(gòu)形式 ①磚混：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊來砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 三、房地產(chǎn)的分類 按使用權(quán)限分 ?住宅房 70 年 ?教育、科教、文化、衛(wèi)生、體育等用地 50 年 ?商業(yè)、旅游、娛樂 40 年 另外加油站、 加氣站用地 20 年 超出使用年限的續(xù)期：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價(jià)款并更換土地權(quán)屬證件。 三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需交的稅費(fèi) ： 賣方應(yīng)交的稅費(fèi)有： (1) 營(yíng)業(yè)稅：為售價(jià)的 5%； (2) 城建維護(hù)稅：為售價(jià)為的 0 05%； (3) 印花稅：為售價(jià)的 0 05%； (4) 有所得的，單位須交所得額 15%的單位所得稅，個(gè)人須交 20%的個(gè)人所 4 《 xxxxx》 7 得稅； (5) 有增值的，須交增值額 20%的土地增值費(fèi)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換。又稱 存量房 地產(chǎn)市場(chǎng)。 向開發(fā)商購(gòu)買一手商品房屬房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。又稱 增量房 地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。 房產(chǎn)：建立在地面上的房屋，例如住房 地產(chǎn)：土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供水、供電、地面道路 權(quán)益包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán) 二、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 是指房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易場(chǎng)所，包括房屋現(xiàn)貨和期貨的交易場(chǎng)所。 三、 房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)培訓(xùn)案例 【案例可以增加圖表】 以杭州市 XX 房地產(chǎn)評(píng)估公司培訓(xùn)為例 【案例哪里找的？引用出處】 4 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)：土地、建筑物及其附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。因?yàn)榕嘤?xùn)不僅僅能提高員工的技術(shù)和增加員工知識(shí) ,而且是能夠引導(dǎo)員工的行為規(guī)范。當(dāng)績(jī)效差異影響到組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與 組織的未來發(fā)展時(shí) ,就必須分析影響績(jī)效的原因和根源 :是欠缺適當(dāng)?shù)闹R(shí)技能 ?是環(huán)境上的限制或制約 ?是缺乏適當(dāng)?shù)恼T因或動(dòng)機(jī) ?還是員工的身心健康狀況不佳 ?這主要由組織的上層領(lǐng)導(dǎo)來分析 ,并確認(rèn)是否有進(jìn)行培訓(xùn)的必要。 3. 根據(jù)績(jī)效差異的重要性來確定培訓(xùn)需求 只有績(jī)效和行為差異對(duì)組織有負(fù)面不良影響時(shí) ,這個(gè)績(jī)效和行為的層面才值得重視。組織可以從單位生產(chǎn)、單位成本、安全記錄、缺席率、能力測(cè)驗(yàn)、個(gè)人態(tài)度調(diào)查、員工意見箱、員工申訴案件、工作績(jī)效評(píng)估等指標(biāo) ,了解組織現(xiàn)有員工的行為、態(tài)度及工作績(jī)效與組織目標(biāo)之間的差異。 (二 ) 企業(yè)員工培訓(xùn)需求分析 【企業(yè)員工培訓(xùn)需求相關(guān)的書籍，引用】 3 1. 培訓(xùn)需求的確定 要不要進(jìn)行培訓(xùn) ,如何進(jìn)行培訓(xùn) ,在決定進(jìn)行培訓(xùn)之前 ,管理者首先應(yīng)該進(jìn)行培訓(xùn)需求確定。 許多企業(yè)重視培訓(xùn)，卻缺乏培訓(xùn)評(píng)估和建立完善的培訓(xùn)效果評(píng)估體系，評(píng)估的方式大多是發(fā)放 一張問卷，讓受訓(xùn)者就培訓(xùn)內(nèi)容與收到的效果打個(gè)分就可以了，雖然這種方法簡(jiǎn)單易行，但是，其缺點(diǎn)是主觀性太強(qiáng)，嚴(yán)重脫離實(shí)際，不利于成果的有效轉(zhuǎn)化。殊不知當(dāng)今的時(shí) 5 代，知識(shí)變革迅速，原有的知識(shí)隨著社會(huì)的發(fā)展，企業(yè)環(huán)境的改變，大部分會(huì)變的不適用 ,假如企業(yè)的管理層不進(jìn)行自我提高、缺乏相應(yīng)的管理知識(shí)和管理技能，缺少創(chuàng)新思維和手段，將不能夠擔(dān)當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)前進(jìn)的重任。 4. 偏重對(duì)基層員工的培訓(xùn)，忽視對(duì)管理層特別是決策層的培訓(xùn) 。 3. 培訓(xùn)方式重“教”輕“學(xué)” 。 還有的企業(yè)盲目學(xué)習(xí)別的優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行過的培訓(xùn)，這類培訓(xùn)往往缺乏對(duì)本企業(yè)實(shí)際需求的調(diào)查，培訓(xùn)結(jié)果大都無效。企業(yè)高層必須要深刻了解到員工的培訓(xùn)計(jì)劃與企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略是緊密結(jié)合的，培訓(xùn)一定要兼顧企業(yè)將來的發(fā)展，培訓(xùn)不僅僅是補(bǔ)救手段，不應(yīng)僅僅停留在了工作需求層面，而應(yīng)該考慮員工和企業(yè)雙層面的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需求。 1. 高層領(lǐng)導(dǎo)著對(duì)培訓(xùn)認(rèn)識(shí)不足 。“每年培訓(xùn)花不少錢，但是好像沒有什么成效”、“員工培訓(xùn)積極性不高， 培訓(xùn)流于形式”等話語是常聽見的，培訓(xùn)人員和企業(yè)管理者也感覺很尷尬。 二、 房 地 產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員培訓(xùn) 現(xiàn)狀及需求 (一 ) 企業(yè)員工培訓(xùn)現(xiàn)狀 當(dāng)今社會(huì)，培訓(xùn)為越來越多的企業(yè)所青睞，注重通過培訓(xùn)來提高員工的知識(shí)和技能，從而幫助企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力，獲得持續(xù)而快速的發(fā)展。成功的企業(yè)將員工培訓(xùn)作為企業(yè)不斷獲得效益的源泉。 4 學(xué)習(xí)型組織是現(xiàn)代企業(yè)管理理論與實(shí)踐的創(chuàng)新，是企業(yè)員工培訓(xùn)開發(fā)理論與實(shí)踐的創(chuàng)新。據(jù)有關(guān)調(diào)查，進(jìn)修培訓(xùn)是許多職工看重的一個(gè)條件，因?yàn)榻疱X對(duì)于有技術(shù)、知識(shí)型員工的激勵(lì)是暫時(shí)的，一段時(shí)間可以，長(zhǎng)時(shí)間不行，他們更看重的是通過工作得到更好的發(fā)展和提高。 3. 員工培訓(xùn)是激勵(lì)員工工作積極性的 重要措施 。崗位人員上崗后也需要不斷地進(jìn)步、提高，參加更高層次的技術(shù)升級(jí)和職務(wù)晉升等方面的培訓(xùn)，使各自的專業(yè)知識(shí)、技術(shù)能力達(dá)到崗位規(guī)范的高一層標(biāo)準(zhǔn)，以適應(yīng)未來崗位的需要。 2. 員工培訓(xùn)是提升員工技術(shù)、能力水準(zhǔn)，達(dá)到人與“事”相匹配的有效途徑。所以企業(yè)應(yīng)不斷地進(jìn)行職工培訓(xùn)，向職工灌輸企業(yè)的價(jià)值觀，培訓(xùn)良好的行為規(guī)范，使職工能夠自覺地按慣例工作，從而形成良好、融洽的工作氛圍。 1. 員工培訓(xùn)是培育和形成共同的價(jià)值觀、增強(qiáng)凝聚力的關(guān)鍵性工作。 4. 計(jì)劃性 企業(yè)把員工培訓(xùn)已納入組織的發(fā)展計(jì)劃內(nèi)，在企業(yè)內(nèi)設(shè)有員工培訓(xùn)部門，負(fù)責(zé)有計(jì)劃、有組織的員工培訓(xùn)工作。隨著評(píng)估內(nèi)容的更替，要為員工提供不同培訓(xùn)，為新進(jìn)員工提供基礎(chǔ)知識(shí)及行業(yè)培訓(xùn)。 1 《 xxxxx》 2 《 xxxxx》 3 1. 廣泛性 培訓(xùn)的內(nèi)容包括：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)培訓(xùn)、房地產(chǎn)評(píng)估法律法