【正文】 ：萬平方米1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年施工面積3749948543465374525548473551056352977213新開工面積1523217061131881391518751216332825935946竣工面積1394815110152081596515393197842302727303 三、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長較快，呈現(xiàn)兩極分化跡象從數(shù)量上看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量由1990年的4400家增加到2001年的29552家，從業(yè)人數(shù)由14萬人增加到近106萬人。同時(shí)，%，對(duì)市場和銷售的依存度增大，其中大部分是以按揭貸款的方式實(shí)現(xiàn)的。1990年個(gè)人購買商品住宅731萬平方米，占商品住宅銷售面積的28%；到1998年，個(gè)人購買住宅7013萬平方米，占74%；到2001年10月，個(gè)人購買住宅8609萬平方米，占93%。第三節(jié)、房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象出現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫應(yīng)警惕在房地產(chǎn)市場總體良性發(fā)展的情況下，有些地區(qū)也確實(shí)出現(xiàn)了過熱的趨勢和泡沫的苗頭，必須在充分分析的前提下，謹(jǐn)慎判斷。特別是一些投資開發(fā)過熱的城市，已存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。國際上的統(tǒng)計(jì)一般均為當(dāng)年空置率和含存量的空置率兩個(gè)統(tǒng)計(jì)，在對(duì)比空置警戒時(shí)均用非當(dāng)年空置率（用建成一年以上的空置房和所有供應(yīng)存量比）為指標(biāo)，而不用按當(dāng)年空置率計(jì)算。2002年5月份杭州房交會(huì)調(diào)查顯示，當(dāng)?shù)刭彿客顿Y（出租或轉(zhuǎn)手）比例至少已達(dá)到30%，新房入住率只有50%。目前，住房按揭貸款是各家商業(yè)銀行爭奪的一個(gè)業(yè)務(wù)重點(diǎn)，有的銀行為了擴(kuò)大按揭貸款的市場份額，在辦理按揭貸款的過程中存在一些違規(guī)現(xiàn)象，如提降低首付款標(biāo)準(zhǔn)和擅自降低貸款利率、授信審核不嚴(yán)格等。今年上半年，即88%的購房資金是來源于銀行的按揭貸款。第二、商品房售后服務(wù)問題不少，影響購房者的消費(fèi)信心。第三章我國主要城市房地產(chǎn)市場的分析由于中國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史均比較短，因此房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)地域特征很強(qiáng)的行業(yè)。在市場表現(xiàn)上，我國加入世貿(mào)組織及北京成功申辦奧運(yùn)的效應(yīng)尚未完全顯現(xiàn)，同時(shí)受世界經(jīng)濟(jì)疲軟及國際形勢的影響，跨國公司對(duì)寫字樓的需求表現(xiàn)乏力。此外，今年第一季度北京公寓租賃市場總體空置率與一季度相比， 個(gè)百分點(diǎn)。另一類是低價(jià)位的普通住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目由于地處城市邊緣地帶，具有較低的均價(jià)和總價(jià)，同時(shí)也擁有著北京最廣泛的客戶群體—中低收入家庭。目前，已經(jīng)確定的2003年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目主要有：長安新城二期、翠城二期、回龍觀文化居住社區(qū)和天通苑后期、青年路小區(qū)二期、海瑞新城、次渠經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、樂城（西南二環(huán)附近）等等。而眼下這已成為了現(xiàn)實(shí)。二、個(gè)人住房商業(yè)貸款增勢溫和回落2003 年1至３月，上海各商業(yè)銀行個(gè)人住房商業(yè)性貸款的增長走勢呈階段性溫和回落。上述現(xiàn)象并存，說明上海個(gè)人住房按揭貸款中的相當(dāng)部分流向了二手房和存量房買賣，加之當(dāng)前持續(xù)上升的房價(jià)也對(duì)貸款增長產(chǎn)生明顯助推作用，從而使相等數(shù)量的貸款支持的購房面積下降。與高檔二手住宅交易相對(duì)較冷相比，總價(jià)30 萬元左右的低檔二手房需求更趨火熱。五、上海樓市步入大盤時(shí)代 上海市房地產(chǎn)交易中心日前公布了2002年上海住宅預(yù)售面積50強(qiáng)樓盤名單，排名前三甲的綠地世紀(jì)城、中遠(yuǎn)兩灣城、康橋半島新城，都是上海樓市中的“老面孔”。因此那些小區(qū)建筑面積在5萬平方米以下，甚至單幢的商品房，沒有配套與綠化也賣得不錯(cuò)。走進(jìn)大盤，其背后應(yīng)當(dāng)有一套完整的開發(fā)戰(zhàn)略與營銷策略。2003 年，房地產(chǎn)市場的外來需求仍將持續(xù)增長，境外人士及省市人士購房的總量將繼續(xù)增加，購房類型將擴(kuò)展至不同的價(jià)格區(qū)間。連帶著二手房價(jià)也持續(xù)上揚(yáng)，3月份，上海二手房指數(shù)為1102 點(diǎn)，比上月上升12點(diǎn)。今年的上海樓市在穩(wěn)中有升的同時(shí)，不排除區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，足以讓投資者引起注意。9%。財(cái)富廣場（8萬平方米）、新創(chuàng)舉大廈（）和華普廣場（）將成為2003 年天河區(qū)寫字樓新增供應(yīng)的主力項(xiàng)目。從房價(jià)及戶型結(jié)構(gòu)看，在銷售面積中，四房及以上的大戶型住宅2347套，占總成交套數(shù)的14%，二房及三房住宅共12504套，成交比例為74%。相反，比上年上升13%。對(duì)于房地產(chǎn)市場而言，兩頭小中間大（兩頭分別為豪宅和低檔經(jīng)濟(jì)適用房，中間為中檔住宅）的“紡錘型”結(jié)構(gòu)是最為合理的。（三）房地產(chǎn)業(yè)供求失衡現(xiàn)象已初現(xiàn)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年110月，全國商品房竣工面積13464萬平方米，全國銷售商品房12976 萬平方米，雖然從全國來看，2002年房地產(chǎn)市場供給與需求基本平衡，但從區(qū)域增長形勢來看，預(yù)示著住房消費(fèi)將降溫：全國房地產(chǎn)市場的三大龍頭只有上海繼續(xù)保持景氣高漲，北京、廣東則在明顯降溫，而河北出現(xiàn)了負(fù)增長。強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度和項(xiàng)目手冊(cè)制度，實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)控。從中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢主要受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，世界銀行統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)一個(gè)城市人均GDP 在8004000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)高速增長，人均GDP在40008000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)平穩(wěn)增長，人均GDP 在800020000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)衰退。行業(yè)過熱后的收縮，將使大部分空手套白狼的中小企業(yè)逐步退出市場，具有資金、管理、品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)上市公司如萬科、招商局等，將會(huì)獲得更大的市場份額，也就是說，這些公司的發(fā)展將與行業(yè)整體調(diào)整相悖離，在市場份額、資產(chǎn)規(guī)模等方面獲得更大的空間。經(jīng)濟(jì)適用房的總價(jià)應(yīng)該控制在30 萬以內(nèi)是比較合理的。（二）經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格管理新辦法為更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的政策初衷，國家計(jì)委、建設(shè)部于2003年1月1日推出了《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》，從2003年1月1日起實(shí)施。這次出臺(tái)的《辦法》主導(dǎo)思想是規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理程序，防止一些不法開發(fā)企業(yè)擅自提高價(jià)格。綜合各地情況，對(duì)如何界定受惠者標(biāo)準(zhǔn)和控制受惠人群的數(shù)量規(guī)模，存在兩種不同的觀點(diǎn)和做法：一種強(qiáng)調(diào)“從緊原則”，如福州、廈門執(zhí)行收入與面積“雙控”政策；一種強(qiáng)調(diào)“普惠制”，如北京、杭州市，除高收入者外，基本上所有住房面積未達(dá)標(biāo)家庭均可成為經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)象，而漢中、哈爾濱、西安、銅陵等地則基本上是敞開供應(yīng)。建設(shè)部將建議各地按市場化原則進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，政府直接操作經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的模式應(yīng)逐步淡化、退出。與此同時(shí)，去年下半年以來，某些地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)投資及竣工面積增勢趨緩，經(jīng)濟(jì)適用房在整個(gè)房地產(chǎn)市場中的比重與前兩年相比有所下降。2002 %，%。房地產(chǎn)的回暖過程中，一下現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)：從2002年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款驟然上升。去年底，中國人民銀行組織的對(duì)部分城市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，%%。我們認(rèn)為，該通知重在規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場和信貸的結(jié)構(gòu)調(diào)整，而并非全面的信貸緊縮。央行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)控短期會(huì)使房地產(chǎn)投資尤其是辦公樓、商用房以及高檔住房的投資增長出現(xiàn)回落。從短期來看，銀行對(duì)開發(fā)商貸款的增長速度將會(huì)放緩，這有助于控制商品房的供應(yīng)量。房地產(chǎn)業(yè)通知要求強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的管理和開發(fā)商資質(zhì)的審查，對(duì)資信良好的房企是利好，而大部分的高負(fù)債比例(70%以上)和缺乏經(jīng)營能力的房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨較大的資金壓力。伴隨著中國居民住房消費(fèi)的增長，個(gè)人住房按揭貸款仍將是推動(dòng)銀行貸款的主要?jiǎng)恿?，占銀行貸款的比例將持續(xù)上升。在住房投資中高檔住房以及別墅的投資會(huì)受到遏制。通知中指出“商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體”。相比之下，個(gè)人住房按揭貸款基本未發(fā)現(xiàn)違規(guī)。部分房地產(chǎn)市場的過熱也將使銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)上升。2002 %，比2001 年增加6 個(gè)百分點(diǎn)。商品房價(jià)格不斷攀升。通過招標(biāo)，落實(shí)土地、稅費(fèi)等相關(guān)優(yōu)惠政策，落實(shí)開、竣工計(jì)劃。建設(shè)部有可能在管理辦法中提出，在商品房與經(jīng)濟(jì)房價(jià)差較小城市，可以在一個(gè)時(shí)期內(nèi)采取普惠制度，但為抑制住房投機(jī)，應(yīng)從嚴(yán)審批購房對(duì)象；在商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)較大的城市，應(yīng)采取“從緊”原則，執(zhí)行“雙控標(biāo)準(zhǔn)”，保證最需要住房的群眾優(yōu)先購買。（三）經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)范圍將縮小建設(shè)部正加緊制定的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，將認(rèn)真考慮公眾反應(yīng)強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象過于寬泛的問題?！掇k法》明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由有權(quán)定價(jià)的政府價(jià)格主管部門會(huì)同建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，按照本辦法有關(guān)規(guī)定，在項(xiàng)目開工之前確定，并向社會(huì)公布。從另一個(gè)角度說，這種大戶型已經(jīng)根本背離了經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的初衷。但是在經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)銷售過程中，也暴露了一些問題：經(jīng)濟(jì)適用房屬于一種特殊的政策性住房，其購買對(duì)象針對(duì)的是無住房的中低收入者。（二）房地產(chǎn)企業(yè)：優(yōu)勝劣汰機(jī)制增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)過熱后，房地產(chǎn)企業(yè)所受的影響將體現(xiàn)在以下幾方面：在銀行收緊銀根，提高款條件的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本將會(huì)提高，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤水平將會(huì)下降。2001年，中國人民銀行曾發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款等進(jìn)行規(guī)范；2002年12月，人民銀行又組織人員，對(duì)各大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款有無違規(guī)問題進(jìn)行檢查。（四）圈地運(yùn)動(dòng)已掀起新一輪的過度投資2002年5月，國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，該規(guī)定指出，自2002年7月1日起，全國各地區(qū)的商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，這份旨在減少暗箱操作土地購買的文件，導(dǎo)演了一場瘋狂的“圈地運(yùn)動(dòng)”，其中最引人注目的，當(dāng)屬珠江合生最近在天津簽下了一塊18000畝(12 平方公里)的開發(fā)用地，另外，上海置業(yè)、萬科、華潤置地、中華企業(yè)、中國海外、合生創(chuàng)展等幾家上市公司的圈地規(guī)模已超過63平方公里，按照1:2的平均住宅開發(fā)容積率計(jì)算，其總量相當(dāng)于全國1 年商品房(包括住宅、公建)的竣工量。主要是因?yàn)椋弘S著住宅開復(fù)工面積和竣工面積的增加，市場供應(yīng)量的增加抑制了房價(jià)的高漲；銷售面積和預(yù)售面積在總量上基本持平，使價(jià)格曲線保持平穩(wěn)狀態(tài)；土地供應(yīng)量嚴(yán)格控制，新增住宅用地主要位于房價(jià)相對(duì)較低的寶安、龍崗，在一定程度上抑制房地產(chǎn)價(jià)格大幅上揚(yáng)。再者，作為改革開放的前沿城市，中國加入世貿(mào)組織，房改及配套措施出臺(tái)和住房金融體系的確立將加速刺激深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展。從分布看，%（按面積），平均價(jià)位為每平方米3972元；%，平均價(jià)格為每平方米6787元；%，平均價(jià)格為每平方米9403元。廣東省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，房地產(chǎn)投資增速明顯回落，從投資看，；從銷售看， 億元，%回落到全年基本持平； 萬平方米，%%。；空置比例最低的是辦公樓，%，；商業(yè)用房及其它房屋所占比例則為25%，約有125萬平方米空置。第三節(jié)、廣州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、第一季度樓市發(fā)展態(tài)勢良好在投資方面，2003 億元，%。目前在上海廣泛存在著投資性購房。大局漲勢難改，局部回調(diào)可期，是業(yè)界對(duì)今年上海樓市比較一致的判斷。一般說來，大盤的銷售價(jià)格通常保持“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢，以最大限度聚集人氣。今后，不成規(guī)模的商品住宅競爭力顯然將日趨下降。而那些建筑面積在10萬平方米以下的樓盤，此番徹底淡出50強(qiáng)之列。其中，上海辦公樓指數(shù)為1049 點(diǎn)，較上月上升33 點(diǎn)，%，%。上海房地部門的資料顯示，2002 年上海二手房的交易量近1800 萬平方米，接近增量房的銷售量，而且還有進(jìn)一步增長的趨勢。這是2002年以來上海個(gè)人住房貸款增幅出現(xiàn)不斷陡升之后的首次回落，顯示上海商品房銷售市場的某種理性意識(shí)，但這并不表明上海個(gè)人房貸增長態(tài)勢會(huì)就此轉(zhuǎn)折，因?yàn)槟壳吧虾Ｙ彿抠J款總體走勢仍然向上。第二節(jié)、上海房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、第一季度房產(chǎn)市場供需兩旺上海市一季度住宅建設(shè)開局良好， 億元，%； 萬平方米，%； 萬平方米，%； 萬平方米，%，各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史同期最好水平。2002 年年底，一些媒體曝出“北京商品房年末大幅降價(jià)”的消息，引用的是北京市統(tǒng)計(jì)局新發(fā)布的數(shù)據(jù)：2002年前11 個(gè)月，全市商品住宅平均價(jià)格為每平方米4084 元，與前10 個(gè)月的每平方米4469 元下降了385 元，降幅將近10%。在價(jià)格上，郊區(qū)項(xiàng)目要比相同品質(zhì)的城區(qū)項(xiàng)目低很多，幾個(gè)主要郊區(qū)縣的住宅價(jià)格都呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，說明郊區(qū)住宅正處于一個(gè)上揚(yáng)的發(fā)展階段，伴隨著品質(zhì)的不斷提高價(jià)格也逐漸走高。其中， 美元/月/平方米，%； 美元/月/平方米，%。銷售方面，%。第一節(jié)、北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、二手房交易持續(xù)低迷2003 年第一季度二手房買賣的供求矛盾仍沒有緩和，市場行情屬于淡季，無論客戶的購房需求量還是房主賣房的意向都大為減少，成交量也很低迷。建設(shè)主管部門已經(jīng)認(rèn)識(shí)到問題的嚴(yán)重性，正聯(lián)合有關(guān)部委對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行清理整頓。從長期來看，銀行的房地產(chǎn)貸款（包括按揭貸款）所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是不應(yīng)忽視的。四、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債高，銀行貸款投入較大在2001年房地產(chǎn)資金來源中，%，為1640億元，%。如在2002年的“圈地運(yùn)動(dòng)”中，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是小區(qū)建設(shè)的概念，而更像是城鎮(zhèn)建設(shè)。這樣就有可能計(jì)算出空置大于100％的理論數(shù)據(jù)，直接與國外數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比產(chǎn)生相關(guān)結(jié)論明顯是不對(duì)的。而美國的這一指標(biāo)約為7%，香港約為3%至4%。（參見圖2表28）表28：商品房銷售面積和銷售額的增長情況1990年1991年1992年1993年1994年1995年銷售面積增長率(%)銷售額增長率(%)1996年1997年1998年1999年2000年2001年銷售面積增長率(%)銷售額增長率(%)％，％，均較上年有所下降。三、住宅需求占比較大，辦公樓、商業(yè)用房需求增速趨緩按商品房銷售類別分析，商品房銷售面積和銷售額中，占比最大的是商品住宅，以2000年數(shù)據(jù)來看，%%。（見表26）表26：19902001年全國商品房銷售情況年 份199019911992199319941995銷售建筑面積（萬平方米）28713025428866877299761