【正文】 ：萬平方米1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年施工面積3749948543465374525548473551056352977213新開工面積1523217061131881391518751216332825935946竣工面積1394815110152081596515393197842302727303 三、房地產企業(yè)數(shù)量增長較快，呈現(xiàn)兩極分化跡象從數(shù)量上看，房地產開發(fā)企業(yè)數(shù)量由1990年的4400家增加到2001年的29552家，從業(yè)人數(shù)由14萬人增加到近106萬人。同時，%，對市場和銷售的依存度增大，其中大部分是以按揭貸款的方式實現(xiàn)的。1990年個人購買商品住宅731萬平方米，占商品住宅銷售面積的28%；到1998年，個人購買住宅7013萬平方米，占74%；到2001年10月，個人購買住宅8609萬平方米，占93%。第三節(jié)、房地產過熱現(xiàn)象出現(xiàn)，房地產泡沫應警惕在房地產市場總體良性發(fā)展的情況下，有些地區(qū)也確實出現(xiàn)了過熱的趨勢和泡沫的苗頭，必須在充分分析的前提下，謹慎判斷。特別是一些投資開發(fā)過熱的城市，已存在一定的市場風險。國際上的統(tǒng)計一般均為當年空置率和含存量的空置率兩個統(tǒng)計，在對比空置警戒時均用非當年空置率（用建成一年以上的空置房和所有供應存量比）為指標，而不用按當年空置率計算。2002年5月份杭州房交會調查顯示，當?shù)刭彿客顿Y（出租或轉手）比例至少已達到30%，新房入住率只有50%。目前，住房按揭貸款是各家商業(yè)銀行爭奪的一個業(yè)務重點，有的銀行為了擴大按揭貸款的市場份額，在辦理按揭貸款的過程中存在一些違規(guī)現(xiàn)象，如提降低首付款標準和擅自降低貸款利率、授信審核不嚴格等。今年上半年，即88%的購房資金是來源于銀行的按揭貸款。第二、商品房售后服務問題不少，影響購房者的消費信心。第三章我國主要城市房地產市場的分析由于中國房地產行業(yè)和房地產企業(yè)的發(fā)展歷史均比較短，因此房地產業(yè)是一個地域特征很強的行業(yè)。在市場表現(xiàn)上，我國加入世貿組織及北京成功申辦奧運的效應尚未完全顯現(xiàn)，同時受世界經濟疲軟及國際形勢的影響，跨國公司對寫字樓的需求表現(xiàn)乏力。此外，今年第一季度北京公寓租賃市場總體空置率與一季度相比， 個百分點。另一類是低價位的普通住宅項目，這些項目由于地處城市邊緣地帶，具有較低的均價和總價，同時也擁有著北京最廣泛的客戶群體—中低收入家庭。目前，已經確定的2003年經濟適用房項目主要有：長安新城二期、翠城二期、回龍觀文化居住社區(qū)和天通苑后期、青年路小區(qū)二期、海瑞新城、次渠經濟適用房項目、樂城（西南二環(huán)附近）等等。而眼下這已成為了現(xiàn)實。二、個人住房商業(yè)貸款增勢溫和回落2003 年1至３月，上海各商業(yè)銀行個人住房商業(yè)性貸款的增長走勢呈階段性溫和回落。上述現(xiàn)象并存，說明上海個人住房按揭貸款中的相當部分流向了二手房和存量房買賣，加之當前持續(xù)上升的房價也對貸款增長產生明顯助推作用，從而使相等數(shù)量的貸款支持的購房面積下降。與高檔二手住宅交易相對較冷相比，總價30 萬元左右的低檔二手房需求更趨火熱。五、上海樓市步入大盤時代 上海市房地產交易中心日前公布了2002年上海住宅預售面積50強樓盤名單，排名前三甲的綠地世紀城、中遠兩灣城、康橋半島新城，都是上海樓市中的“老面孔”。因此那些小區(qū)建筑面積在5萬平方米以下，甚至單幢的商品房，沒有配套與綠化也賣得不錯。走進大盤，其背后應當有一套完整的開發(fā)戰(zhàn)略與營銷策略。2003 年，房地產市場的外來需求仍將持續(xù)增長，境外人士及省市人士購房的總量將繼續(xù)增加，購房類型將擴展至不同的價格區(qū)間。連帶著二手房價也持續(xù)上揚，3月份，上海二手房指數(shù)為1102 點，比上月上升12點。今年的上海樓市在穩(wěn)中有升的同時，不排除區(qū)域性、結構性的調整，足以讓投資者引起注意。9%。財富廣場（8萬平方米）、新創(chuàng)舉大廈（）和華普廣場（）將成為2003 年天河區(qū)寫字樓新增供應的主力項目。從房價及戶型結構看，在銷售面積中，四房及以上的大戶型住宅2347套，占總成交套數(shù)的14%，二房及三房住宅共12504套，成交比例為74%。相反，比上年上升13%。對于房地產市場而言，兩頭小中間大（兩頭分別為豪宅和低檔經濟適用房，中間為中檔住宅）的“紡錘型”結構是最為合理的。（三）房地產業(yè)供求失衡現(xiàn)象已初現(xiàn)據統(tǒng)計，2002年110月，全國商品房竣工面積13464萬平方米，全國銷售商品房12976 萬平方米，雖然從全國來看，2002年房地產市場供給與需求基本平衡，但從區(qū)域增長形勢來看，預示著住房消費將降溫：全國房地產市場的三大龍頭只有上海繼續(xù)保持景氣高漲，北京、廣東則在明顯降溫，而河北出現(xiàn)了負增長。強化房地產開發(fā)項目資本金制度和項目手冊制度，實行對房地產開發(fā)建設全過程的監(jiān)控。從中長期來看，房地產行業(yè)發(fā)展趨勢主要受國民經濟發(fā)展水平的影響，世界銀行統(tǒng)計資料表明，當一個城市人均GDP 在8004000美元之間時，房地產會高速增長，人均GDP在40008000美元之間時，房地產會平穩(wěn)增長，人均GDP 在800020000美元之間時，房地產會衰退。行業(yè)過熱后的收縮，將使大部分空手套白狼的中小企業(yè)逐步退出市場，具有資金、管理、品牌優(yōu)勢的房地產上市公司如萬科、招商局等，將會獲得更大的市場份額，也就是說，這些公司的發(fā)展將與行業(yè)整體調整相悖離，在市場份額、資產規(guī)模等方面獲得更大的空間。經濟適用房的總價應該控制在30 萬以內是比較合理的。（二）經濟適用房價格管理新辦法為更好地實現(xiàn)經濟適用房的政策初衷，國家計委、建設部于2003年1月1日推出了《經濟適用住房價格管理辦法》，從2003年1月1日起實施。這次出臺的《辦法》主導思想是規(guī)范經濟適用住房價格管理程序，防止一些不法開發(fā)企業(yè)擅自提高價格。綜合各地情況，對如何界定受惠者標準和控制受惠人群的數(shù)量規(guī)模，存在兩種不同的觀點和做法：一種強調“從緊原則”，如福州、廈門執(zhí)行收入與面積“雙控”政策；一種強調“普惠制”，如北京、杭州市，除高收入者外，基本上所有住房面積未達標家庭均可成為經濟適用房對象，而漢中、哈爾濱、西安、銅陵等地則基本上是敞開供應。建設部將建議各地按市場化原則進行經濟適用房建設，政府直接操作經濟適用房建設的模式應逐步淡化、退出。與此同時，去年下半年以來，某些地區(qū)經濟適用住房的開發(fā)投資及竣工面積增勢趨緩，經濟適用房在整個房地產市場中的比重與前兩年相比有所下降。2002 %，%。房地產的回暖過程中，一下現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)：從2002年下半年以來，房地產開發(fā)企業(yè)貸款驟然上升。去年底，中國人民銀行組織的對部分城市商業(yè)銀行房地產金融業(yè)務的調查發(fā)現(xiàn)，%%。我們認為，該通知重在規(guī)范發(fā)展房地產市場和信貸的結構調整，而并非全面的信貸緊縮。央行加強對房地產信貸的監(jiān)控短期會使房地產投資尤其是辦公樓、商用房以及高檔住房的投資增長出現(xiàn)回落。從短期來看，銀行對開發(fā)商貸款的增長速度將會放緩，這有助于控制商品房的供應量。房地產業(yè)通知要求強對房地產開發(fā)企業(yè)貸款的管理和開發(fā)商資質的審查，對資信良好的房企是利好，而大部分的高負債比例(70%以上)和缺乏經營能力的房地產開發(fā)商將面臨較大的資金壓力。伴隨著中國居民住房消費的增長，個人住房按揭貸款仍將是推動銀行貸款的主要動力，占銀行貸款的比例將持續(xù)上升。在住房投資中高檔住房以及別墅的投資會受到遏制。通知中指出“商業(yè)銀行應進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體”。相比之下，個人住房按揭貸款基本未發(fā)現(xiàn)違規(guī)。部分房地產市場的過熱也將使銀行的信貸風險上升。2002 %，比2001 年增加6 個百分點。商品房價格不斷攀升。通過招標，落實土地、稅費等相關優(yōu)惠政策，落實開、竣工計劃。建設部有可能在管理辦法中提出，在商品房與經濟房價差較小城市，可以在一個時期內采取普惠制度，但為抑制住房投機，應從嚴審批購房對象；在商品房與經濟適用房差價較大的城市，應采取“從緊”原則，執(zhí)行“雙控標準”，保證最需要住房的群眾優(yōu)先購買。（三）經濟適用房供應范圍將縮小建設部正加緊制定的經濟適用房管理辦法，將認真考慮公眾反應強烈的經濟適用房供應對象過于寬泛的問題?！掇k法》明確規(guī)定，經濟適用住房價格實行政府指導價，由有權定價的政府價格主管部門會同建設(房地產)主管部門，按照本辦法有關規(guī)定，在項目開工之前確定，并向社會公布。從另一個角度說，這種大戶型已經根本背離了經濟適用房開發(fā)的初衷。但是在經濟適用房的開發(fā)銷售過程中，也暴露了一些問題：經濟適用房屬于一種特殊的政策性住房，其購買對象針對的是無住房的中低收入者。（二）房地產企業(yè)：優(yōu)勝劣汰機制增強房地產業(yè)過熱后，房地產企業(yè)所受的影響將體現(xiàn)在以下幾方面：在銀行收緊銀根，提高款條件的情況下，房地產企業(yè)的財務成本將會提高，房地產企業(yè)的利潤水平將會下降。2001年，中國人民銀行曾發(fā)布《關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，對房地產開發(fā)貸款、個人住房抵押貸款等進行規(guī)范；2002年12月，人民銀行又組織人員，對各大商業(yè)銀行的房地產貸款有無違規(guī)問題進行檢查。（四）圈地運動已掀起新一輪的過度投資2002年5月，國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，該規(guī)定指出，自2002年7月1日起，全國各地區(qū)的商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，這份旨在減少暗箱操作土地購買的文件，導演了一場瘋狂的“圈地運動”，其中最引人注目的，當屬珠江合生最近在天津簽下了一塊18000畝(12 平方公里)的開發(fā)用地，另外，上海置業(yè)、萬科、華潤置地、中華企業(yè)、中國海外、合生創(chuàng)展等幾家上市公司的圈地規(guī)模已超過63平方公里，按照1:2的平均住宅開發(fā)容積率計算，其總量相當于全國1 年商品房(包括住宅、公建)的竣工量。主要是因為：隨著住宅開復工面積和竣工面積的增加，市場供應量的增加抑制了房價的高漲；銷售面積和預售面積在總量上基本持平，使價格曲線保持平穩(wěn)狀態(tài)；土地供應量嚴格控制，新增住宅用地主要位于房價相對較低的寶安、龍崗，在一定程度上抑制房地產價格大幅上揚。再者，作為改革開放的前沿城市，中國加入世貿組織，房改及配套措施出臺和住房金融體系的確立將加速刺激深圳房地產市場的發(fā)展。從分布看，%（按面積），平均價位為每平方米3972元；%，平均價格為每平方米6787元；%，平均價格為每平方米9403元。廣東省統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字顯示，房地產投資增速明顯回落，從投資看，；從銷售看， 億元，%回落到全年基本持平； 萬平方米，%%。；空置比例最低的是辦公樓，%，；商業(yè)用房及其它房屋所占比例則為25%，約有125萬平方米空置。第三節(jié)、廣州房地產業(yè)現(xiàn)狀一、第一季度樓市發(fā)展態(tài)勢良好在投資方面，2003 億元，%。目前在上海廣泛存在著投資性購房。大局漲勢難改，局部回調可期，是業(yè)界對今年上海樓市比較一致的判斷。一般說來，大盤的銷售價格通常保持“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢，以最大限度聚集人氣。今后，不成規(guī)模的商品住宅競爭力顯然將日趨下降。而那些建筑面積在10萬平方米以下的樓盤，此番徹底淡出50強之列。其中，上海辦公樓指數(shù)為1049 點，較上月上升33 點，%，%。上海房地部門的資料顯示，2002 年上海二手房的交易量近1800 萬平方米，接近增量房的銷售量，而且還有進一步增長的趨勢。這是2002年以來上海個人住房貸款增幅出現(xiàn)不斷陡升之后的首次回落，顯示上海商品房銷售市場的某種理性意識，但這并不表明上海個人房貸增長態(tài)勢會就此轉折，因為目前上海購房貸款總體走勢仍然向上。第二節(jié)、上海房地產業(yè)現(xiàn)狀一、第一季度房產市場供需兩旺上海市一季度住宅建設開局良好， 億元，%； 萬平方米，%； 萬平方米，%； 萬平方米，%，各項指標均創(chuàng)歷史同期最好水平。2002 年年底，一些媒體曝出“北京商品房年末大幅降價”的消息，引用的是北京市統(tǒng)計局新發(fā)布的數(shù)據：2002年前11 個月，全市商品住宅平均價格為每平方米4084 元，與前10 個月的每平方米4469 元下降了385 元，降幅將近10%。在價格上，郊區(qū)項目要比相同品質的城區(qū)項目低很多，幾個主要郊區(qū)縣的住宅價格都呈現(xiàn)一個穩(wěn)步增長的態(tài)勢，說明郊區(qū)住宅正處于一個上揚的發(fā)展階段，伴隨著品質的不斷提高價格也逐漸走高。其中， 美元/月/平方米，%； 美元/月/平方米，%。銷售方面，%。第一節(jié)、北京房地產業(yè)現(xiàn)狀一、二手房交易持續(xù)低迷2003 年第一季度二手房買賣的供求矛盾仍沒有緩和，市場行情屬于淡季，無論客戶的購房需求量還是房主賣房的意向都大為減少，成交量也很低迷。建設主管部門已經認識到問題的嚴重性，正聯(lián)合有關部委對房地產市場進行清理整頓。從長期來看，銀行的房地產貸款（包括按揭貸款）所面臨的風險是不應忽視的。四、房地產企業(yè)負債高，銀行貸款投入較大在2001年房地產資金來源中，%，為1640億元，%。如在2002年的“圈地運動”中，這已經遠遠不是小區(qū)建設的概念，而更像是城鎮(zhèn)建設。這樣就有可能計算出空置大于100％的理論數(shù)據，直接與國外數(shù)據進行對比產生相關結論明顯是不對的。而美國的這一指標約為7%，香港約為3%至4%。（參見圖2表28）表28：商品房銷售面積和銷售額的增長情況1990年1991年1992年1993年1994年1995年銷售面積增長率(%)銷售額增長率(%)1996年1997年1998年1999年2000年2001年銷售面積增長率(%)銷售額增長率(%)％，％，均較上年有所下降。三、住宅需求占比較大，辦公樓、商業(yè)用房需求增速趨緩按商品房銷售類別分析，商品房銷售面積和銷售額中，占比最大的是商品住宅，以2000年數(shù)據來看，%%。（見表26）表26：19902001年全國商品房銷售情況年 份199019911992199319941995銷售建筑面積（萬平方米）28713025428866877299761