【正文】 普陀區(qū)桃浦新村 02街坊（ 507坊）東塊、中塊地塊 外郊環(huán) 住宅；其 他 安真房產(chǎn) 36110 3305 % 普陀 普陀區(qū)真光社區(qū) A2街坊（長征 402坊） A24地塊 中外環(huán) 住宅 3 長征城鄉(xiāng)建設(shè) 104930 6260 % 金山 金山區(qū)亭林鎮(zhèn)亭升路東側(cè)地塊 郊環(huán)外 住宅 中冶軒和 8009 4025 % 金山 金山區(qū)亭林鎮(zhèn)亭楓公路以南 ,亭升路以東地塊 郊環(huán)外 住宅、商 業(yè) 趙文表 7650 1921 % 寶山 寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)滬太路東側(cè)地塊 郊環(huán)外 商住 益源達(dá)實(shí)業(yè) 11100 2345 % 奉賢 奉賢區(qū)航南公路南側(cè)、遠(yuǎn)東路東側(cè)區(qū)域地 塊 外郊環(huán) 住宅 恒大投資 20862 8000 % 奉賢 奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)南亭公路南側(cè)、冷涇港東側(cè) 區(qū)域地塊 外郊環(huán) 住宅 申亞農(nóng)業(yè) 4990 3700 % 楊浦 楊浦區(qū) 31街坊地塊 內(nèi)環(huán)內(nèi) 商住辦 3 交通鉀鹽集團(tuán) 31806 9412 % 上海土地市場 四大特征：規(guī)模萎縮、熱情丌減、無流標(biāo)地、溢價降低 35 走勢預(yù)測 36 成交量： 整體下滑 510%。另一方面 , 剛性需求和一、二線城市中溢出的投資資金使得這些城市需求面依然相對活躍 ,因此市場走勢相對稏健。 2022年 11月 5日，恒大還推出了“全國聯(lián)銷 10億元大優(yōu)惠活勱”，共涉及恒大在 22個城市的 60個樓盤。 44 應(yīng)對建議 —— 巧拿地：并購拿地 在調(diào)控厈力下，丌少小企業(yè)退出， 78家央企清退，為實(shí)力房企提供了通過幵購來獲取優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會。 45 THANKS! 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) ?調(diào)控升級后的機(jī)遇 ?背景： 今年調(diào)控重點(diǎn)從一線城市蔓延至二線城市，從而使得二線城市成為重災(zāi)區(qū)，部分中小企業(yè)迫于資金厈力，丌得丌轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目，或者抙售股權(quán)。綠地成為在恒大之后，國內(nèi)又一個高丼降價旗幟的大型房企。 39 機(jī)會 —— 2022年市場仍可能存在四類機(jī)會 產(chǎn)品性機(jī)會 小戶型、中低價 2022年可能存在的 機(jī)會點(diǎn) 城市性機(jī)會 三四線城市 模式性機(jī)會 商業(yè)、旅游地產(chǎn)開發(fā) 2022年樓市四大機(jī)會點(diǎn) 2022年房地產(chǎn)市場將迚入較長時間的低迷，但仍丌乏機(jī)會點(diǎn)。 總基調(diào)： 2022年全國房地產(chǎn)市場將迚入相對較長的調(diào)整期，主要針對商品住宅市場，保障房、商業(yè)地產(chǎn)仍然具有較好發(fā)展前景。 ?一二線城市成交同比下滑是主基調(diào)： 3月，一二線城市 同比 仍呈 下滑 趨勢。 3月末恢復(fù)到去年 3月平均水平 新政后 歷叱最低為 2022年的調(diào)控年，該年春節(jié)過后首周成交 ，第二周成交 10萬平方米。 購房能力臨界線 30% % 2022年有效客戶 23 限購抑制大城市、大企業(yè) 今年 ，限購政策出現(xiàn)很大幅度調(diào)整，一是限購范圍擴(kuò)大：城市范圍從去年的 23個城市擴(kuò)大到 4045個 城市；二是限購程度加強(qiáng)：由以 限增量 為主全面升級為既 限存量又限增量 。因此， 可以適度放棄房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動。 三次調(diào)控都僅在內(nèi)部進(jìn)行，是無法根本性解決問題的，因此每次調(diào)控都會快速恢復(fù)。 ?作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心和國際化開放城市，國內(nèi)外消費(fèi)需求是上海房地產(chǎn)市場外來需求的客觀基礎(chǔ)。 常住人口數(shù) （ 4）此處計算假設(shè)一戶家庭僅購買過 1套住房 上海人口規(guī)模與住房供應(yīng)對比 問題根源 —— 供應(yīng)明顯不足 11 上海住房保有結(jié)構(gòu) 截止 2022年，上海住房保有量 5億平方米。 年份 新增供應(yīng)量（萬 平方米） 常住人口數(shù) （萬人） 新建住房供應(yīng) 率 ⑵ 常住家庭人均住房面 積（平方米） ⑶ 2022年 2257 1778 % 2022年 1544 1815 % 2022年 1340 1858 % 2022年 1260 1888 % 2022年 1350 1921 % 26 2022年 1099 2220 % 6年合計 8850 / %⑷ / 年均 1475 /⑴ % / 注：（ 1）年均人口以 2022年末人口規(guī)模計算 （ 2）新建住房供應(yīng)率 =新增供應(yīng)套數(shù) 247。納斯達(dá)克代碼： CRIC 中國 房地產(chǎn)市場 形勢 分析報告 絕對保密 付琦 先生 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 上海事業(yè)部 研究總監(jiān) 高級分析師 2 內(nèi)容 一、為什么要房地產(chǎn)調(diào)控？ 二、本輪調(diào)控有什么特征？ 三、調(diào)控對市場有怎樣的影響？ 四、企業(yè)應(yīng)對建議？ 目錄 Contents 3 為什么要房地產(chǎn)調(diào)控？ 4 從客觀研究的角度來看：樓市的發(fā)展基礎(chǔ)扎實(shí)，風(fēng)險度控制合理。 ?以往 6年 ，上?？傆嫴怀^ %的家庭賣過新房。 ） （ 3）常住家庭人均住房面積 =上海市住房保有總面積 247。 ?首次購房、改善型需求是上海房地產(chǎn)市場內(nèi)在需求的客觀基礎(chǔ)。 問題根源 —— 投資渠道狹窄 股市 樓市 股市 理財產(chǎn)品 樓市 國債 黃金 藝術(shù)品 期貨 外匯 17 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 不合理 貨幣發(fā)行過多 投資渠道狹窄 供求矛盾 分配不均 尋租腐敗 調(diào)控能力 意識不足 房地產(chǎn)的問題起因不在房地產(chǎn)內(nèi)部，而在于外部環(huán)境。因此，宏觀經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)和政策表現(xiàn)為適度回稏。 注：全市購房能力臨界線在 30%左史， %的家庭被限，由此今年房產(chǎn)銷售有效需求減少一半以上。 24 調(diào)控對市場有怎樣的影響？ 25 市場回顧 26 近期商品住宅市場成交情況 商品住宅市場 2022年新政后， 23月樓市表現(xiàn)出五大特征 26 高端受災(zāi) 自住主導(dǎo) 以價換量 銷售期分化 2022年新政后 樓市五大特征 成交低迷 27 近期商品住宅市場成交情況 商品住宅市場 春節(jié)后市場低迷，周成交量創(chuàng)新低。 33 29 近期 全市成交結(jié)構(gòu) 情況 成交結(jié)構(gòu) 高檔、豪宅受新政影響更甚； 3月個案帶動分區(qū)段市場份額波動 上海商品住宅 —— 總價段結(jié)構(gòu)（成交面積） 總價段 （萬元 /套） 2022年 一季度 2022年 4月 114日 2022年 4月1530日 2022年 二季度 2022年 三季度 2022年 四季度 2022年 1月 2022年 2月 2022年 3月 100 % % % % % % %