【正文】 市場(chǎng)原教旨主義”?！∷髁_斯引用量子力學(xué)的測(cè)不準(zhǔn)原理為自己作證：精確性的追求越高，認(rèn)識(shí)誤差越大。這大概就是部分經(jīng)濟(jì)理論界，房地產(chǎn)商和媒體聯(lián)手，不斷鼓吹漲價(jià)的原因吧。這大概就是部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家，房地產(chǎn)商和媒體聯(lián)手，在地方政府支持下不斷鼓吹漲價(jià)的原因吧。危險(xiǎn)區(qū)與嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)泡沫難逃破裂，但安全區(qū)泡沫可維持，警戒區(qū)泡沫可膨脹到危險(xiǎn)區(qū)，也可收縮到安全區(qū)。其他為耐用消費(fèi)品和經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。 以耐用消費(fèi)品標(biāo)準(zhǔn)衡量，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格超過(guò)了大多數(shù)居民的承受能力包括貸款能力。高檔住房、大戶(hù)型住房、商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)量，中低價(jià)位、中小戶(hù)型住房供應(yīng)不足?？罩梅从承枨髲?qiáng)度，影響未來(lái)走勢(shì)判斷，空置率居高不下時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定甚至反升，伴隨投資膨脹，說(shuō)明市場(chǎng)運(yùn)行醞釀著越來(lái)越大的泡沫。住宅價(jià)格中位數(shù)與居民家庭收入中位之比（收入房?jī)r(jià)比）合理水平為3∶1到6∶1。而作為投資品衡量，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，正在迅速發(fā)展并接近危險(xiǎn)區(qū)。 因此，不能僅僅限制投機(jī)炒房，而縱容買(mǎi)房出租的比例太大。至于新房，租售比還要高出50%。這一歷史大約需要十年至百年不等。存款人只根據(jù)利率而非金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行儲(chǔ)蓄，儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)未與機(jī)構(gòu)資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)程度掛鉤，導(dǎo)致經(jīng)理道德風(fēng)險(xiǎn)。7000 點(diǎn)時(shí)多數(shù)人看跌，格林斯潘不斷放話(huà)警告股市泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，不斷提高利率，但股市小跌大漲，一直到 12000 點(diǎn)。1987年?yáng)|京證券交易所股票市值26600億美元，超過(guò)紐約證券交易所的26520億美元。1991年股市最終崩潰，1992年下跌到14309點(diǎn)，20世紀(jì)末城市地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)只相當(dāng)于80年代中期。1996年香港銀行業(yè)放松住房按揭貸款審查標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)再度暴漲， 購(gòu)買(mǎi)私人住宅的貸款從GDP 8%，1998年上升到40%翻了5番。在東亞金融危機(jī)中，泰國(guó)、香港、日本、韓國(guó)、新加坡等國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)值普遍縮水30%—70%。沒(méi)有強(qiáng)勁穩(wěn)定需求市場(chǎng)和雄厚工商業(yè)為后盾。第二，中國(guó)人缺乏對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)和本質(zhì)認(rèn)識(shí)，既不敢用馬克思主義揭露現(xiàn)今中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)外衣下的權(quán)力資本運(yùn)動(dòng)；也不能識(shí)破西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)誤導(dǎo)。第七，銀行支持房地產(chǎn)共謀利益。如有突發(fā)事件影響居民信心造成擠兌，外商撤資，銀行危機(jī)將導(dǎo)致全面危機(jī)，中國(guó)發(fā)展，改革開(kāi)放的成就將毀于一旦。 第四， 開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅，即使閑置也要按評(píng)估價(jià)征稅，加大囤積房地產(chǎn)成本。巨額資金進(jìn)入股市和房市，促使股價(jià)房?jī)r(jià)上漲，進(jìn)一步吸引資金，促使股價(jià)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，從而出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。過(guò)去6年，澳大利亞，新西蘭，英國(guó)，愛(ài)爾蘭，荷蘭，西班牙的實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)格年上升 812%，美國(guó) 4%，在波士頓，舊金山 為 10%， 房?jī)r(jià)與平均收入之比達(dá)到歷史新高，超過(guò) 19752002年均值。美國(guó)，英國(guó)，西班牙扣除維修費(fèi)以后，房地產(chǎn)回報(bào)率只有 34 %，比貸款利率還低。利率進(jìn)入上升周期使購(gòu)房者消費(fèi)行為更合理，投資者投資行為更理智，房地產(chǎn)價(jià)格更加合理，房地產(chǎn)虛熱及“泡沫”現(xiàn)象漸漸消解。這次房地產(chǎn)泡沫能否控制得住，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身，這是對(duì)中央政府能力的一次考驗(yàn)，是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能否完善而不被投機(jī)資本要挾的一次考驗(yàn)。 Schuster pany., N and S Blondal (2001): “House Prices and Economic Activity”, OECD ECO/WKP(2001)5, January.16. 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Sala i Martin(1992): “Financial Repression and Economic Growth”, Journal of Development Economics, Vol. 39 .(2003)：《北京市房地產(chǎn)年鑒2003》，中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，9月。，.(2000)：《經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，經(jīng)濟(jì)恐慌及經(jīng)濟(jì)崩潰——金融危機(jī)史》，北京大學(xué)出版社，朱雋、葉翔譯，10月。 武康平(2004)：《房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)間的因果關(guān)系——對(duì)我國(guó)的實(shí)證分析》，《管理評(píng)論》第3期。、劉洪玉(2004)：《住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面： 1995—2002年中國(guó)14城市的實(shí)證研究》，《經(jīng)濟(jì)研究》第6期。(1996)：《博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)》，上海三聯(lián)書(shū)店，上海人民出版社，8月。主要數(shù)據(jù)來(lái)源本項(xiàng)研究數(shù)據(jù)主要來(lái)自：各期《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《北京統(tǒng)計(jì)年鑒》，歷年全國(guó)、北京市《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，中國(guó)人民銀行中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司信息網(wǎng)，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，北京市統(tǒng)計(jì)局綜合月度庫(kù)，以及中國(guó)人民銀行、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家信息中心，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部，中國(guó)人民銀行金融信息管理中心，北京市統(tǒng)計(jì)局等單位。、于震(2004)：《論中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新階段》，《經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)》第3期。(2003)：《為什么“政府失靈”比“市場(chǎng)失靈”更加危險(xiǎn)？》，《財(cái)經(jīng)》第2期。、陳敏彥(2004):《融資、地價(jià)與樓盤(pán)價(jià)格趨勢(shì)》，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心內(nèi)部討論稿系列，No. C2004001，3月(1951)：《中國(guó)歷代政治得失》，三聯(lián)書(shū)店，2001年6月版。(2003)：《壟斷、競(jìng)爭(zhēng)與管制——北京市住宅業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究》，經(jīng)濟(jì)管理出版社，5月。(1993)：《美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期研究》，商務(wù)印書(shū)館。我們“經(jīng)濟(jì)學(xué)非主流派”的觀點(diǎn)很明確，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)天生不是均衡的而是不均衡的，由于金融房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度壟斷性，僅僅依靠經(jīng)濟(jì)手段不足以控制泡沫經(jīng)濟(jì)，需要綜合治理，包括使用行政法律宣傳組織手段在內(nèi)，其性質(zhì)不是反對(duì)市場(chǎng)機(jī)制和經(jīng)濟(jì)規(guī)律，而是克服壟斷，克服市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不均衡性和金融危機(jī)的內(nèi)生性。減緩房地產(chǎn)投資速度。美國(guó)澳大利亞等國(guó)居民債務(wù)負(fù)擔(dān)接近歷史高點(diǎn)。澳大利亞經(jīng)常出現(xiàn)幾千人擠爆講演大廳的場(chǎng)面。 因?yàn)?003年以來(lái)在人民幣匯率升值預(yù)期下，國(guó)際游資早已通過(guò)各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。建立土地信息系統(tǒng)，各城市政府應(yīng)對(duì)所有待出讓的土地、現(xiàn)有土地使用結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評(píng)估價(jià)格等信息公開(kāi)，防止圈地炒地謀取暴利；對(duì)違規(guī)者給予嚴(yán)厲制裁。 第一，對(duì)未來(lái)510年總量和結(jié)構(gòu)進(jìn)行整體把握，解決供給不足和結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題。 有人說(shuō)房地產(chǎn)貸款有實(shí)物抵押， 沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，這是對(duì)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)而言。第三，泡沫制造者有巨大經(jīng)濟(jì)利益，少數(shù)人制造漲價(jià)預(yù)期，力圖擴(kuò)大泡沫。房?jī)r(jià)驟跌30%，市場(chǎng)泡沫崩潰。NBER研究以14個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家20年的面板數(shù)據(jù)為樣本計(jì)量表明，與一般人們的感覺(jué)相反，股市波動(dòng)對(duì)居民財(cái)富效應(yīng)影響較弱，房地產(chǎn)波動(dòng)對(duì)居民財(cái)富效應(yīng)影響非常強(qiáng)，泡沫破滅損害遠(yuǎn)大于股市，因?yàn)闃O大抑制居民消費(fèi)增長(zhǎng)，從實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面阻礙經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展。股票指數(shù)16000點(diǎn)下跌至10000點(diǎn)，1998年經(jīng)濟(jì)陷入負(fù)增長(zhǎng)，至1999年3月房地產(chǎn)下跌了60%。貨幣釘住美元、資本項(xiàng)目自由化以及金融市場(chǎng)管制的放松，可以低廉成本得到外部資金。日本放開(kāi)利率管制信貸配置，加劇了競(jìng)爭(zhēng)。 日本地產(chǎn)泡沫神話(huà)的破滅低利率和銀行信貸擴(kuò)張。1982年一半儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)喪失償付能力，80%面臨虧損，擠兌風(fēng)潮迅速蔓延。我們需要以歷史彌補(bǔ)邏輯和理論的局限，努力達(dá)到邏輯與歷史的統(tǒng)一。投機(jī)資本已成規(guī)模。更大數(shù)量的居民購(gòu)買(mǎi)新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，也是投資行為。投資品價(jià)格按資產(chǎn)定價(jià)模型，當(dāng)期價(jià)值等于未來(lái)現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和，資產(chǎn)基本價(jià)值與以下因素有關(guān)：租金、租金增長(zhǎng)速度、投資回報(bào)率、房屋殘值。我國(guó)大部分城市平均房?jī)r(jià)與平均收入之比是8∶1到15∶1。價(jià)格持續(xù)上升。南京蘇州市商品住宅戶(hù)均面積130平米。1998—1999年15％，％，％，％，%。這個(gè)價(jià)格比消費(fèi)者20或30年按揭的保留價(jià)格， % %。做為消費(fèi)品在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，均衡價(jià)格等于生產(chǎn)邊際成本，供需決定均衡價(jià)格是基本價(jià)值。金德?tīng)柌└裨凇缎屡翣柛窭追蚪?jīng)濟(jì)學(xué)大詞典》中說(shuō)，“泡沫狀態(tài)”不太嚴(yán)格定義為，一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中陡然漲價(jià)，開(kāi)始價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引新買(mǎi)主只想通過(guò)買(mǎi)賣(mài)牟取利潤(rùn)，對(duì)資產(chǎn)本身使用和產(chǎn)生盈利能力不感興趣。從索羅斯的假設(shè)出發(fā)，房地產(chǎn)機(jī)制可能是這樣：成本與價(jià)格不是相互獨(dú)立的，無(wú)論是10億人的潛在需求，還是各類(lèi)有效需求，還是地價(jià)和建筑材料的成本上升，都不是房?jī)r(jià)的決定因素；所謂供求平衡的交叉曲線決定均衡價(jià)格，只是預(yù)期與基本面一致時(shí)的相對(duì)靜態(tài)均衡；價(jià)格預(yù)期一旦形成就可以同時(shí)影響供求關(guān)系；預(yù)期產(chǎn)生于基本面也可以改變基本面。從索羅斯的假設(shè)出發(fā)，房地產(chǎn)機(jī)制可能是這樣：成本與價(jià)格不是相互獨(dú)立的，無(wú)論是10億人的潛在需求，還是各類(lèi)有效需求，還是地價(jià)和建筑材料的成本上升，都不是房?jī)r(jià)的決定因素；所謂供求平衡的交叉曲線決定均衡價(jià)格，只是預(yù)期與基本面一致時(shí)的相對(duì)靜態(tài)均衡；價(jià)格預(yù)期一旦形成就可以同時(shí)影響供求關(guān)系；預(yù)期產(chǎn)生于基本面也可以改變基本面。“投資科學(xué)”　與“投資哲學(xué)”之爭(zhēng)現(xiàn)代投資理論認(rèn)為“投資”是一門(mén)科學(xué)，　追求對(duì)于金融市場(chǎng)與投資規(guī)律概括性總結(jié)與確定性描述，大量運(yùn)用數(shù)學(xué)工具，試圖通過(guò)量化方法獲得有關(guān)市場(chǎng)的精確結(jié)論——對(duì)于精確性的追求使投資理論率先進(jìn)入工程化。 不僅信息挖掘成本導(dǎo)致完全信息難以獲取，更重要的是認(rèn)識(shí)可錯(cuò)性的本質(zhì)，借反射性關(guān)系影響到信息本身變化，不存在可供人們?nèi)ネ耆J(rèn)識(shí)的　“靜態(tài)完全信息”，　也不存在可掌握完全信息的完全理性。以“認(rèn)識(shí)可錯(cuò)性”取代“完全市場(chǎng)”與“完全理性”完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)包含四個(gè)基本假定：1）交易客體是同質(zhì)的；2）交易雙方不存在妨礙其自由進(jìn)出的市場(chǎng)壁壘；3）交易雙方都是市場(chǎng)價(jià)格的被動(dòng)接受